이유
1. 처분개요

가. 처분청은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 2023.11.29. 임시사용승인받아 취득한 서울특별시 강남구 OOO외 404개호(상세내역은 ＜별지1＞과 같고, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 소유하고 있어, 재산세 등의 납세의무자인 것으로 보아 2024.7.10. 및 2024.9.10. 청구법인에게 2024년 7.9월분 재산세 OOO원, 도시지역분 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과.고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2024.9.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 서울특별시 강남구 OOO 토지 일원의 AAA주택재건축정비사업(이하 “이 건 재건축사업”이라 한다)의 사업시행자로, 이 건 재건축사업은 처분청으로부터 2016.4.28. 사업시행인가, 2018.4.6. 관리처분계획인가를 받았다.

이 건 재건축사업은 공동주택 74개동 6,702세대 및 부대시설(이하 “이 건 부동산”이라 한다)을 신축하는 것으로, 이 중 공동주택은 조합원용 5,045세대, 임대주택용 393세대, 조합용 1,264세대(보류지분 29세대와 일반분양분 1,235세대)이다.

청구법인은 일반분양분 1,235세대에 대하여 2020.7.9. 입주자 모집공고를 하고, 2020.8.20.부터 2020.8.26.까지 사이에 수분양자와 계약금 20%, 중도금 60%, 입주시 잔금 20%를 납부하는 것을 조건으로 분양계약을 체결하였다.

그러나 이 건 부동산에 대한 사용승인이 지연되면서 이 건 부동산은 2023.11.29. 임시사용승인을 먼저 받게 되었다. 「주택공급에 관한 규칙」 제60조 제4항 제4호에서는 수분양자가 임시사용승인을 받아 입주하는 경우에는 분양대금의 10%에 해당하는 잔금을 사용승인일 이후에 납부할 수 있도록 규정하고 있어, 일반분양분 1,235세대 중 440세대는 잔금완납전 이 건 부동산에 입주하였고, 이 중 쟁점주택인 405세대(이하 “이 건 수분양자”라 한다)는 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 이전에 입주하였다.

처분청은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인을 쟁점주택의 사실상 소유자로 판단해 이 건 재산세 등을 부과하였다.

그러나, 「지방세법」 제107조 제1항에서 규정한 사실상의 소유자는 공부상 소유자로 등재되었는지 여부를 불문하고 과세대상 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 말하는 것이다(대법원 2023.8.48. 선고 2023두37315 판결 등, 같은 뜻임).

「지방세법」 제107조 제1항에서 재산세 납세의무자를 사실상 소유자로 규정한 것은 재산에 대하여 실질적 담세력이 있는 자를 납세의무자로 규정하여 실질과세 원칙에 부합하기 위한 것일뿐, 완전한 사용.수익.처분권을 모두 갖춘 것을 전제로 한 것은 아니다(서울고등법원 2016.10.11. 선고 2016누47460 판결, 같은 뜻임).

한편 「지방세법」 제9장(재산세) 규정에서는 재산세의 납세의무자인 사실상 소유자가 언제 변경되는지 여부에 대하여 별도로 규정한 내용이 없다. 다만 「지방세법 시행령」 제20조 제2항에서 유상승계 취득의 경우에는 그 취득시기를 사실상의 잔급지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있는데, 이는 취득시기에 대한 의제 규정일 뿐 현저하고 명백한 사실상의 취득시기를 배제하는 것은 아니다(대법원 1994.5.24. 선고 93누23527 판결, 같은 뜻임).

위의 규정 및 법리 등을 종합하면, 임시사용승인을 받아 잔금의 일부를 남겨놓고 이 건 수분양자가 입주하여 사용하고 있는 쟁점주택은 이 건 수분양자가 경제적.실질적인 소유권을 이전받은 것으로서 이 건 수분양자를 재산세 납세의무자로 보는 것이 타당하다 할 것이다.

따라서 처분청이 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택의 사실상 소유자를 청구법인으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 위법하다.

나.처분청 의견

「지방세법」 제107조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 「지방세관계법 운영예규」법 107-1에서 「지방세법」제107조 제1항의 “사실상 소유하고 있는 자”라 함은 같은 법 시행령 제20조에 규정된 취득의 시기가 도래되어 당해 「지방세법」 제105조에 따른 재산세 과세대상을 취득한 자를 말한다고 규정하고 있으며, 「지방세법 시행령」 제20조 제2항에 유상승계 취득의 경우 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.

위 조항에서 규정한 유상승계 취득의 경우에 사실상 거주 여부는 취득세 납세의무 성립 또는 취득의 시기와 무관하며, 입주 당시 분양금액의 잔금의 일부(10%)가 남아있다면 입주 당시 취득의 시기가 도래했다고 볼 수 없다고 할 것(행정안전부 부동산세제과-1173, 2022.4.25., 같은 뜻임)이다.

또한 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것으로, 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부는 과세요건이 아니므로(대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결, 같은 뜻임), 이 건 수분양자가 쟁점주택에 입주하여 사용하고 있다 하더라도 이로 인하여 쟁점주택의 소유자가 달라지는 것은 아니다(행정안전부 부동산세제과-2015, 2024.6.17., 같은 뜻임).

따라서 이 건 수분양자가 잔금을 지급하지 않은 상태로 입주하였다 하더라도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점주택의 사실상 소유자를 청구법인으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다(조심 2020지334, 2022.3.17. 같은 뜻임).

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점주택은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 수분양자가 분양대금의 일부(10%)를 남겨놓고 입주하여, 청구법인에게 재산세 납세의무가 없다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지2＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 법인등기사항전부증명서에 의하면, 청구법인은 2003.11.6. 서울특별시 강남구 OOO을 본점으로 하고 「도시 및 주거환경정비법」, 같은 법 시행령 및 같은 법 시행규칙과 이 정관에 인가받은 사업시행계획에 따라 정관 제3조의 사업시행구역 안의 건축물을 철거하고 그 토지 위에 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적 향상에 이바지함을 목적으로 설립된 사실이 확인된다.

(나) 처분청 문서에 의하면 이 건 재건축사업은 2016.4.28. 사업시행인가, 2018.4.6. 관리처분계획인가를 받았으며, 이 건 부동산은 2023.11.29.부터 2025.11.29.까지를 승인기간으로 하여 임시사용승인을 받은 사실이 확인된다.

(다) 청구법인이 제출한 관리처분계획인가서 붙임자료에 의하면, 이 건 부동산은 조합원용 5,045세대, 임대주택용 393세대, 보류시설 29세대, 일반분양용 1,235세대인 사실이 나타난다.

(라) 이 건 부동산의 입주자모집공고문에 의하면, 분양대금 중 계약금으로 20%, 중도금으로 60%, 입주지정일 잔금으로 20%를 납부하기로 한 사실이 나타난다.

(마) 이 건 수분양자가 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 잔금 10%를 미지급한 상태에서 쟁점주택에 입주했다는 사실에 관하여는 청구법인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(바) 심리일 현재 국토교통부 부동산종합공부에서 이 건 부동산의 건축물대장은 확인되지 않으며, 대법원인터넷등기소에서도 쟁점아파트에 대한 건물 등기 또는 집합건물 등기는 확인되지 않는다

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 쟁점사항에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」제107조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정된 것) 제20조 제2항에서 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.

(나) 위 조항에서 규정된 사실상의 잔금지급일은 원칙적으로 잔금청산일을 가리키는 것이나, 비록 잔금지급이 모두 완결되지 않았다고 하더라도, 거의 대부분의 잔금이 지급되고 극히 미미한 금액만이 형식적으로 미지급되고 있을 뿐이어서 취득이 이루어지지 아니하였다고 주장하는 것이 신의칙상 허용되지 않는 경우에는 거래관념상 매매대금의 대부분을 납부한 날에 사실상 취득하였다고 보는 것이 타당하다 할 것이고, 이와 같이 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 수 있는 지 여부는 개별적ㆍ구체적 사안에 따라 미지급 잔금의 액수와 그 것이 전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게 된 경위 등 제반사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이다(대법원 2010.10.14. 선고 2008두8147 판결, 같은 뜻임).

따라서, 분양으로 인한 취득의 경우로서 수분양자가 계약한 잔금납부기일까지 분양대금 잔금을 완납하고 소유권이전 등기를 하거나, 과세물건이 사용승인을 받지 못하는 등의 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 피치못할 사정이 있는 경우로서, 실수요자인 경우에는 취득세 등을 회피하기 위하여 극히 일부의 잔금만을 납부하지 아니한 상태에서 제3자에게 전매한 경우 등과는 달리 사실상의 잔금지급일은 원칙적으로 잔금완납일을 가리킨다 할 것이다(조심 2018지449, 2018.5.31., 같은 뜻임).

(다) 청구법인은 쟁점주택에 대하여 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 수분양자가 경제적.실질적으로 소유권을 이전받았으므로 이 건 수분양자를 재산세 납세의무자로 보는 것이 타당하다고 주장한다.

그러나, 「지방세법 시행령」제20조 제2항에서 유상승계취득의 경우에는 그 취득의 시기를 사실상 잔금지급일로 규정하고 있고, 「지방세관계법 운영 예규」법 107-1(사실상의 소유자)에서는 「지방세법」제107조 제1항의 “사실상 소유하고 있는 자”라 함은 같은 법 시행령 제20조에 규정된 취득의 시기가 도래되어 당해「지방세법」제105조에 따른 재산세 과세대상을 취득한 자를 말한다고 규정하고 있는 점,

쟁점주택은 청구법인이 임시사용승인받아 취득하였으나, 심리일 현재까지 「건축법」제22조에 따른 사용승인서를 받지 못하여 청구법인 명의의 소유권보존등기 및 이 건 수분양자 명의의 소유권이전등기를 할 수 없고, 이 건 수분양자들이 쟁점주택이 임시사용승인된 상태에서 인도받아 현재까지 실제 거주중인 사실에는 청구법인과 처분청 사이에 다툼이 없으므로, 이 건 수분양자들은 실수요자에 해당되어 그 취득시기를 최종 잔금 완납일로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어,

쟁점주택은 청구법인이 임시사용승인받아 취득하였고 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 수분양자의 취득시기가 도래되지 아니하여 청구법인이 사실상 소유하고 있는 것으로 보이므로, 처분청이 청구법인을 쟁점주택에 대한 재산세 납세의무자로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지1＞ 쟁점주택 상세내역

(단위 : 원)

○○○

＜별지2＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자

(2) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정된 것)

제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일(신고인이 제출한 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일을 말하고, 계약상 잔금 지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 다만, 해당 취득물건을 등기ㆍ등록하지 않고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류로 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 않는다.

(3) 주택공급에 관한 규칙

제60조(입주금의 납부) ① 사업주체가 주택을 공급하는 경우 입주자로부터 받는 입주금은 청약금, 계약금, 중도금 및 잔금으로 구분한다.

② 분양주택의 청약금은 주택가격의 10퍼센트, 계약금은 청약금을 포함하여 주택가격의 20퍼센트, 중도금은 주택가격의 60퍼센트(계약금을 주택가격의 10퍼센트 범위 안에서 받은 경우에는 70퍼센트를 말한다)의 범위 안에서 받을 수 있다. 다만, 주택도시기금이나 금융기관으로부터 주택건설자금의 융자를 받아 입주자에게 제공하는 경우에는 계약금 및 중도금의 합계액은 세대별 분양가에서 세대별 융자지원액을 뺀 금액을 초과할 수 없다.

④ 입주금은 다음 각 호의 구분에 따라 그 해당되는 시기에 받을 수 있다.

1. 청약금 : 입주자 모집시

2. 계약금 : 계약 체결시

3. 중도금 : 다음 각 목에 해당하는 때

4. 잔금 : 사용검사일 이후. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 금액을 제외한 잔금은 입주일에, 전체입주금의 10퍼센트에 해당하는 잔금은 사용검사일 이후에 받을 수 있되, 잔금의 구체적인 납부시기는 입주자모집공고 내용에 따라 사업주체와 당첨자 간에 체결하는 주택공급계약에 따라 정한다.

가. 법 제49조 제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우

나. 법 제49조 제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받은 주택의 입주예정자가 사업주체가 정한 입주예정일까지 입주하지 아니하는 경우