이유
1. 처분개요

가. 처분청은 2023년 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 서울특별시 강남구 OOO 토지 237.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 「지방세법」제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상으로 구분하여, 2023.9.10. 청구인에게 재산세 OOO원, 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2023.11.6. 이의신청을 거쳐, 2024.3.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 1994년부터 소유하고 있던 AAA빌딩 건물의 주차장으로 사용하기 위해 쟁점토지를 취득한 것이므로, 쟁점토지는 위 건물의 부속토지에 해당한다.

청구인은 1994년부터 서울특별시 강남구 OOO 토지 지상의 AAA빌딩(이하 “이 건 건물”이라 한다)을 취득하여 임대용으로 사용하고 있는데, 공부상 이 건 건물의 부속토지는 859.9㎡에 해당한다. 그런데, 청구인은 이 건 건물을 사용하던 중 협소한 주차장 확충을 위하여 2002년부터 쟁점토지를 취득하여 이 건 건물의 부설주차장으로 사용하고 있다.

청구인은 쟁점토지를 이 건 건물의 부설주차장으로 사용하고 있음에도, 처분청은 이 건 건물의 부속토지와 쟁점토지의 필지가 나뉘어져 있다는 이유로 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 현재까지 재산세를 과세하고 있다. 이 건 건물의 부속토지와 쟁점토지를 모두 합쳐도 이 건 건물 바닥면적의 3배 범위 내에 해당한다.

(2) 현황과세원칙에 따라 쟁점토지는 이 건 건물의 부속토지에 해당한다 할 것이므로, 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다.

재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과하여야 한다.

쟁점토지는 이 건 건물의 공부상 부속토지와 직접 연접하고 있고, 이 건 건물의 주차장 용도로 사용되고 있으며, 소유자도 청구인으로 동일하다. 또한, 이 건 건물 부속토지에 설치된 입구를 통해서만 쟁점토지에 차량이 출입할 수 있도록 주차단속기를 통해 통제 운영중이다. 쟁점토지 옆쪽은 돌담으로 구분되어 있고, 길가쪽 입구는 차단봉으로 막혀있는 등 쟁점토지는 이 건 건물의 효용과 편익을 위해서 사용되는 토지로서 경제적·유기적 일체를 이루고 있다.

따라서, 쟁점토지는 이 건 건물의 부속토지로서 별도합산과세대상 토지로 구분하여야 한다.

(3) 「지방세법」제106조 제3항 단서는 불법적인 경우에만 적용되어야 한다.

「지방세법」제106조 제3항 단서는 “재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.”고 규정하고 있다. 그런데 이는 무허가주택 등 무허가·불법적 이용 토지에 대한 과세 공정성 제고를 위한 규정이라고 보아야 한다.

그런데 이 건 건물은 적법한 인가를 받고 적법하게 건축한 건물로 건축 이후에도 처분청 주택과에서 법 위반 여부를 확인한 바 없다. 또한 쟁점토지는 이 건 건물 건축면적의 4배 이내의 토지로 이 건 건물 부속토지로 등록하지 아니한 것과 관련하여 이득을 취한 부분이 없다. 다만 소유주가 토지를 순차적으로 취득함에 따라 행정상 미비로 건축물대장상 쟁점토지를 이 건 건물의 부속토지를 등재하지 못하였을 뿐이다.

따라서, 이 건에는 「지방세법」제106조 제3항 단서의 적용이 없다고 봄이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지는 별도 사업자가 주차장으로 사용하고 있는 토지로, 그 사용 현황이 이 건 건물의 부속토지에 해당한다고 볼 수 없다.

㈜BBB(이하 “BBB”라 한다)는 2020년경부터 쟁점토지에 주차장을 설치하여 주차장업을 영위하고 있는바, 쟁점토지의 현황은 이 건 건물의 부속토지가 아니라 BBB의 주차장 운영을 위한 사업장에 해당한다.

(2) 설령 쟁점토지 현황이 이 건 건물의 부속토지에 해당한다고 보더라도, 「지방세법」제106조 제3항 단서에 따라 쟁점토지가 이 건 건물의 부속토지로 건축물대장에 등재되지 아니한 이상 쟁점토지를 이 건 건물의 부속토지로 볼 수 없다.

「지방세법」제106조 제3항 단서는 불법건축물인지 여부와 관계 없이 “재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.”고 규정하고 있고, 쟁점토지는 이 건 건물의 부속토지로 등재된 바 없으므로 위 규정에 따라 쟁점토지를 이 건 건물의 부속토지로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

현황과세원칙에 따라 쟁점토지를 이 건 건물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상 토지로 구분하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 이 건 건물 및 쟁점토지 현황 사진에 의하면, 쟁점토지는 이 건 건물의 공부상 부속토지에 직접 연접해 있으며, 이 건 건물의 부속토지에 설치되어 있는 차단기를 통해서만 출입할 수 있는 주차장으로 조성된 토지인 사실이 나타난다.

(나) 청구인은 1982.12.20. 서울특별시 강남구 OOO 대지(이 건 건물 부속토지이다)를 CCC과 공동명의로 취득한 후, 1994.6.30. 이 건 건물을 CCC과 공동명의로 신축하였다.

(다) 이 건 건물은 중식당인 DDD 및 주식회사 EEE이 임차하여 사용하고 있다.

(라) 쟁점토지에는 2020년경부터 BBB가 주차장을 설치하여 운영하고 있는바, BBB의 사업자등록 현황은 아래 ＜표＞와 같다.

＜표＞ BBB 사업자등록증 내용 중 발췌

등록번호

○○○

법인명

주식회사 BBB

개업연월일

2018년 9월 3일

법인등록번호

(생략)

사업의 종류

업태 : 서비스, 제조업, 정보통신업

종목 : 응용(AI) 및 시스템 소프트웨어 개발 및 공급업 외

(마) 이 건 건물의 일반건축물대장에 의하면, 쟁점토지는 이 건 건물의 부속토지에 해당하지 않는 것으로 나타난다.

(바) 청구인은 2024.3.26. BBB와 아래와 같이 위수탁 운영 계약을 체결하였다.

＜위수탁 운영 계약서 내용 중 발췌＞

위탁인 : 청구인

수탁인 : BBB

제1조 (목적)

수탁자는 주차장 관리·운영 전문 업체의 축적된 노하우를 통해 목적물 주차장을 이용하는 내방객에게 높은 수준의 주차서비스를 제공하고, 주차장을 효율적으로 관리 운영함으로써 쾌적한 환경조성을 목적으로 한다. (중략)

제3조 (계약 조건)

1. 수탁자가 주차관제시스템 및 부대시설 공사비용 부담한다. 계약기간 만료 후 투자된 시설의 철거 책임은 없다.

2. 계약기간 만료 후, 투자된 시설은 위탁자에게 무상양도한다.

3. 목적물 주차장의 총 14면 중 EEE 8대를 제외한 5면 이상을 수탁자가 임의 사용하여 수익화할 수 있는 권한을 가진다. 단, 수탁자에게 부여하는 최소 5면을 제외한 주차면에 대해서는 EEE이 사용을 추가로 요청하는 경우 양자간 협의하여 사용할 수 있다.

4. 주차장 운영에 필요한 비용은 수탁자가 부담한다.

5. 운영 위수탁비용을 지불하지 않는 대신 모든 주차장 운영수익은 수탁자에게 귀속된다.

(중략)

제5조 (계약기간)

1. 본 계약의 기간은 2024.4.1.부터 2027.3.31.(3년, 36개월)까지로 한다.

2. 기간 만료 후에는 계약조건을 상호 협의하여 재계약을 체결할 수 있다.

제6조 (계약금액)

1. 주차관제시스템 구축 및 주차장 조성 금액 : OOO원(부가세 별도)

(이하 생략)

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률을 종합하여 살피건대, 처분청은 BBB가 쟁점토지를 주차장 사업용으로 사용하고 있으므로 쟁점토지 현황이 이 건 건물의 부속토지에 해당한다고 볼 수 없고, 설령 그 현황이 이 건 건물의 부속토지에 해당한다고 보더라도, 「지방세법」제106조 제3항 단서에 따라 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분이 정당하다는 의견이다.

지상정착물의 부속토지란 지상정착물의 효용과 편익을 위해 사용되고 있는 토지를 말하고, 부속토지인지 여부는 필지 수나 공부상의 기재와 관계없이 토지의 이용현황에 따라 객관적으로 결정되는 것이므로, 여러 필지의 토지가 하나의 지상정착물의 부속토지가 될 수 있는 반면, 1필지의 토지라도 그 일부가 지상정착물의 효용과 편익을 위해서가 아니라 명백히 별도의 용도로 사용되고 있는 경우에는 그 부분은 지상정착물의 부속토지라고 볼 수 없다(대법원 1995.11.21. 선고 95누3312 판결, 같은 뜻임).

이러한 법리에 비추어 이 건을 살펴보면, 청구인은 이 건 건물의 주차장이 부족하자 쟁점토지를 추가로 취득하여 이 건 건물의 부속토지와 함께 쟁점토지를 주차장으로 사용하고 있는 점, BBB와 체결한 위수탁 운영 계약서에 따르면 쟁점토지에 설치된 주차장은 주로 이 건 건물에 입점한 사업장의 주차장으로 사용되고 있는 것으로 보이는 점, 이 건 건물의 부속토지와 쟁점토지 사이에는 별도의 경계가 없이 하나의 주차장으로 사용되고 있고, 그 외부로 철제 담장이 설치되어 있는 점, BBB가 쟁점토지에 별도의 주차장 사업자를 낸 것이 확인되기는 하나, 이는 청구인이 주차관제시스템 비용을 충당하기 위하여 BBB에게 한시적으로 운영권을 준 것에 불과한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 쟁점토지는 이 건 건물을 위한 주차장으로서 이 건 건물의 효용과 편익을 위해 사용되고 있는 토지라 할 것이다.

이에 대하여, 처분청은 쟁점토지에는 「지방세법」제106조 제3항 단서에 따라 공부상 등재현황에 따라 재산세가 부과되어야 한다고 주장하나, 「지방세법 시행령」제105조의2에 의하면, 위 단서는 “관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 함에도 불구하고 허가 등을 받지 않고 재산세의 과세대상 물건을 이용하는 경우로서 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하면 오히려 재산세 부담이 낮아지는 경우”(제1호), 또는 “재산세 과세기준일 현재의 사용이 일시적으로 공부상 등재현황과 달리 사용하는 것으로 인정되는 경우”(제2호)에 한하여 적용된다 할 것인데, 쟁점토지에 설치된 주차장의 경우 관계 법령에 따라 허가 등을 받지 아니하거나, 재산세 과세기준일 현재의 사용이 일시적인 경우에 해당하지 아니하므로, 「지방세법」제106조 제3항 단서는 적용되지 않는다고 봄이 타당하다.

따라서, 쟁점토지는 이 건 건물의 부속토지에 해당하여 「지방세법」제106조 제1항 제2호 가목 및 같은 법 시행령 제101조 제1항 제2호에 따라 별도합산과세대상으로 구분하는 것이 타당하므로, 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항, 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.

(2) 지방세법 시행령

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지

나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다.

③ 법 제106조 제1항 제2호 나목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

11. 「주차장법 시행령」 제6조에 따른 부설주차장 설치기준면적 이내의 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 부설주차장은 제외한다). 다만, 「관광진흥법 시행령」 제2조 제1항 제3호 가목ㆍ나목에 따른 전문휴양업ㆍ종합휴양업 및 같은 항 제5호에 따른 유원시설업에 해당하는 시설의 부설주차장으로서 「도시교통정비 촉진법」 제15조 및 제17조에 따른 교통영향평가서의 심의 결과에 따라 설치된 주차장의 경우에는 해당 검토 결과에 규정된 범위 이내의 주차장용 토지를 말한다.

제105조의2(공부상 등재현황에 따른 부과) 법 제106조 제3항 단서에서 “재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 함에도 불구하고 허가 등을 받지 않고 재산세의 과세대상 물건을 이용하는 경우로서 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하면 오히려 재산세 부담이 낮아지는 경우

2. 재산세 과세기준일 현재의 사용이 일시적으로 공부상 등재현황과 달리 사용하는 것으로 인정되는 경우

(3) 주차장법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주차장”이란 자동차의 주차를 위한 시설로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 종류의 것을 말한다.

가. 노상주차장(路上駐車場) : 도로의 노면 또는 교통광장(교차점광장만 해당한다. 이하 같다)의 일정한 구역에 설치된 주차장으로서 일반(一般)의 이용에 제공되는 것

나. 노외주차장(路外駐車場) : 도로의 노면 및 교통광장 외의 장소에 설치된 주차장으로서 일반의 이용에 제공되는 것

다. 부설주차장 : 제19조에 따라 건축물, 골프연습장, 그 밖에 주차수요를 유발하는 시설에 부대(附帶)하여 설치된 주차장으로서 해당 건축물ㆍ시설의 이용자 또는 일반의 이용에 제공되는 것

제19조(부설주차장의 설치ㆍ지정) ① 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역, 같은 법 제51조 제3항에 따른 지구단위계획구역 및 지방자치단체의 조례로 정하는 관리지역에서 건축물, 골프연습장, 그 밖에 주차수요를 유발하는 시설(이하 “시설물”이라 한다)을 건축하거나 설치하려는 자는 그 시설물의 내부 또는 그 부지에 부설주차장(화물의 하역과 그 밖의 사업 수행을 위한 주차장을 포함한다. 이하 같다)을 설치하여야 한다.

② 부설주차장은 해당 시설물의 이용자 또는 일반의 이용에 제공할 수 있다.

③ 제1항에 따른 시설물의 종류와 부설주차장의 설치기준은 대통령령으로 정한다.

④ 제1항의 경우에 부설주차장이 대통령령으로 정하는 규모 이하이면 같은 항에도 불구하고 시설물의 부지 인근에 단독 또는 공동으로 부설주차장을 설치할 수 있다. 이 경우 시설물의 부지 인근의 범위는 대통령령으로 정하는 범위에서 지방자치단체의 조례로 정한다.

⑤ 제1항의 경우에 시설물의 위치ㆍ용도ㆍ규모 및 부설주차장의 규모 등이 대통령령으로 정하는 기준에 해당할 때에는 해당 주차장의 설치에 드는 비용을 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 납부하는 것으로 부설주차장의 설치를 갈음할 수 있다. 이 경우 부설주차장의 설치를 갈음하여 납부된 비용은 노외주차장의 설치 외의 목적으로 사용할 수 없다.

제19조의3(부설주차장의 관리방법 등) ① 부설주차장을 관리하는 자는 주차장에 자동차를 주차하는 사람으로부터 주차요금을 받을 수 있다.

② 제1항에 따른 부설주차장의 관리자에 대하여는 제17조를 준용한다.

③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제8조의2 제2항에 따른 조치를 취할 수 있다.

1. 개방주차장의 지정된 주차구획 외의 곳에 주차하는 경우

2. 개방주차장의 지정된 개방시간을 위반하여 주차하는 경우

3. 국가기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 설치한 부설주차장 중 개방주차장이 아닌 주차장에 정당한 사유 없이 대통령령으로 정하는 기간 이상 계속하여 고정적으로 주차하는 경우

④ 제3항에 따라 자동차를 이동시키는 경우에는 「도로교통법」 제35조 제3항부터 제7항까지 및 제36조를 준용한다.