이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2008.4.15.부터 주거용 건물 건설업 및 판매업을 영위하는 사업자로, 분양을 목적으로 충청남도 천안시 OOO을 건설하여 2016.4.19. 청구법인 명의로 소유권보전등기를 하였고, 2017.7.28. 자금융통을 목적으로 121건의 주택에 대하여 OOO 주식회사에 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 하였다.

나. 청구법인은 2022.11.28., 2023.5.28. 청구법인의 명의로 소유한 87건의 주택에 대해 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다)에 따라 충청남도 천안시장(이하 “천안시장”이라 한다)에 임대사업자등록을 하였고, 2023.9.7. 처분청에 주거용 건물 임대업의 업종을 추가하는 사업자변경신고를 하였으며, 2024.10.22. 담보신탁주택 중 108건(이하 “쟁점담보신탁주택”이라 한다)을 임대주택에 추가하여 임대사업자 변경등록을 하였다.

다. 청구법인이 2021∼2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 보유한 주택 현황 및 처분청의 종합부동산세 부과 현황은 아래 ＜표＞와 같다.

＜표＞ 종합부동산세 결정 현황

OOO

라. 이 건 심판청구에 앞서 청구법인은 2023.12.18. 2021년∼2023년 귀속 종합부동산세 과세표준에 포함된 주택(위 ＜표＞의 C)이 합산배제 대상이므로 2021년∼2023년 귀속 종합부동산세를 환급하여야 한다는 취지의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.2.23. 위 과세표준에 포함된 주택에 대해 민간임대주택법에 따른 임대사업자등록이 이루어진 바 없으므로 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 것으로 보아 경정청구 거부통지를 하였고, 청구법인이 이에 불복하여 2024.3.20. 우리 원에 심판청구를 제기하였으나, 우리 원은 2024.7.15. 기각결정(조심 2024전2399, 2024.7.15.)하였다.

마. 처분청은 2024년 합산배제 신고기한(2024.9.30.)까지 쟁점담보신탁주택에 대한 임대사업자등록이 이루어지지 아니하였으므로 쟁점담보신탁주택이 과세기준일 현재 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 것으로 보아 2024.11.27. 청구법인에게 2024년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 결정·고지하였다.

바. 청구법인은 이에 불복하여 2025.2.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 천안시장은 청구법인이 쟁점담보신탁주택의 소유자가 아님을 이유로 두 차례 임대사업자 등록을 거부하였고, 2024.10.22.에 이르러 다른 사정의 변동이 없는 상태에서 변경신청을 수리하였다.

(가) 청구법인은 2021년 4월경부터 충청남도 천안시에 임대사업자 등록에 관한 질의를 계속하였고, 2022년 11월 경 충청남도 천안시로부터 청구법인이 쟁점담보신탁주택의 소유자가 아니므로 임대사업자 등록이 불가능하다는 취지의 답변을 들은 후, 2022.11.28. 청구법인 소유의 주택에 대해서만 임대사업자등록신청을 하여 등록을 받았다.

(나) 청구법인이 재차 등록을 받아달라는 요청을 하였으나, 담당자로부터 2023.2.28. ‘신탁등기된 물건의 경우...(중간생략)...소유권이 없기 때문에 현재에는 등록이 불가능하다’는 취지의 메일을 받았고, 2023.5.19. 청구법인이 실질 소유자로서 임대하고 있는 주택임을 이유로 임대사업 대상에 추가하는 임대사업자 등록 변경신청을 제출하였으나, 2023.9.18. ‘등록사항 변경신고한 주택의 소유자임을 증빙할 수 있는 서류를 제출할 것’이라는 미비사항을 이유로 신청이 반려되었다.

(다) 이후 2024년 10월 아무런 사정의 변동이 없는 상태에서 청구법인은 다시 쟁점담보신탁주택을 임대사업 대상에 추가하는 내용의 변경신청을 하였고, 천안시장은 2024.10.22. 임대사업자 변경신청을 수리하였다.

(2) 청구법인은 임대사업자 등록신청을 할 자격을 가진 ‘주택을 임대하려는 자’에 해당함에도 천안시장은 임대사업자등록을 거부하였다.

(가) 민간임대주택법상 임대사업자등록이 가능한 자는 주택의 소유자가 아니라 ‘주택을 임대하려는 자’이다. 민간임대주택법 시행령 제4조 제2항은 임대사업자로 등록할 수 있는 자에 관하여 ① 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자, ② 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서, 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 「주택법」상 사업계획승인을 받은 자 또는 건축법상 건축허가를 받은 자, ③ 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자, ④ 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자라고 규정하고 있다. 위 규정에 의하면 아직 등기부상 소유하지 않았더라도 장래 임대할 계획으로 사업계획승인을 받거나 건축허가를 받은 자도 민간임대주택사업자 등록을 할 수 있다.

(나) 청구법인은 위와 같은 요건을 충족하고, 민간임대주택법 제5조 제7항에 따른 등록거부 사유에도 해당하지 않았으므로 임대사업자 등록신청을 할 자격을 가진 ‘주택을 임대하려는 자’에 해당하였다. 그럼에도 불구하고 천안시장은 청구인이 쟁점담보신탁주택의 등기부상 소유자가 아니라는 이유로 계속 등록을 거부했었다.

(다) 자금융통을 위하여 신탁회사에 소유권이 이전된 주택이라고 하더라도 실제 소유자는 위탁자이므로 당연히 청구법인이 주택을 임대하려는 자에 해당한다. 「종합부동산세법」은 담보목적으로 부동산을 신탁한 경우에도 위탁자가 실질 소유자로서 종합부동산세 납세의무자라고 규정하고 있는바, 이는 과세 목적상 부동산을 담보신탁한 자는 명의상 소유자가 아니지만 실제 소유자라고 보는 것이다.

(라) 만약 실제로 임대사업에 제공하고 있는 쟁점담보신탁주택이 민간임대주택법상 임대사업자등록 대상이 아니라고 한다면 해당 부동산의 실제 소유자로서 이를 임대업에 제공하고 있는 청구법인과 같은 자들은 엄청난 종합부동산세 납세의무를 지게 되는 부당한 결과가 발생한다.

(3) 천안시장의 당초 거부처분에 대한 취소의 효력은 2022.11.28.로 소급하여 발생하고, 그 날부터 쟁점담보신탁주택에 대한 임대사업자등록을 한 것으로 인정되어야 한다.

(가) 천안시장이 2024.10.22. 입장을 바꾸어 쟁점담보신탁주택에 대하여 등록절차를 이행한 것은 기존의 거부처분을 적극적으로 변경하는 방식으로 직권으로 취소한 것이고, 이처럼 임대사업자등록의 거부라는 행정처분이 직권으로 취소됨으로써 그 직권취소는 당초의 거부처분이 있었던 때로 소급하여 효력이 발생한다(대법원 1997.1.21. 선고 96누3401 판결 참조).

(나) 일련의 임대사업자등록의 거부의사 표출과정에서 천안시장이 외부에서 인식할 수 있는 가시적인 형태로 거부의사를 표출한 시점은 청구법인 소유의 주택에 대해서는 임대사업자등록을 받아주면서 쟁점담보신탁주택에 대해서만 임대사업자등록을 받아주지 않았던 2022.11.28.이다. 따라서 쟁점담보신탁주택에 대한 2024.10.22.자 임대사업자등록(당초의 거부처분의 적극적 변경)에 의한 거부처분의 직권취소의 효력은 2022.11.28.로 소급하여 발생하고, 그날부터 쟁점담보신탁주택에 대한 임대사업자등록을 한 것으로 인정되어야 한다.

(다) 설령 직권취소의 효력이 2022.11.28.로 소급하여 발생하는 것으로 보기 어렵다고 하더라도 이메일에 의해 등록거부의사를 표명한 2023.2.28. 또는 아무리 늦어도 임대사업자등록 신청을 반려하여 등록거부의사를 표명한 2023.9.18.로 소급하여 발생함으로 분명하다. 따라서 그 시점은 2024년 귀속 종합부동산세의 합산배제신고 기한일인 2024.9.30. 이전이므로 임대사업자등록 요건의 불충족을 이유로 한 이 건 처분은 위법하다.

(4) 위 거부처분 직권취소 소급효가 있다는 점을 논외로 하더라도, 합산배제 신청을 합산배제 신고기한 경과 후에 하더라도 그 신청이 유효하므로, 민간임대주택법상 임대사업자등록도 합산배제 신고기한 경과 후에 하더라도 유효하다고 보아야 한다.

(가) 종합부동산세는 신고납세가 아닌 부과과세 세목이므로 합산배제 신청이 있었다고 하여 그 신청 내용대로 합산배제가 되는 것은 아니고, 과세관청이 신청 내용을 참고하여 합산배제 여부를 결정한다.

이처럼 합산배제는 당사자의 신고에 의존하여 이루어지지 않는 것이므로 납세의무자가 합산배제 신고기한이 경과한 후에 합산배제 신청을 한 경우에도 해당 주택이 실제로 합산배제 대상이라면 합산배제 규정이 적용되어야 한다.

(나) ‘종합부동산세법 집행기준’ 8-3-13에서 “임대사업자가 합산배제 임대주택을 종합부동산세 신고기한이 경과한 이후에 합산배제를 신청하는 경우에도 「종합부동산세법」 제9조 및 같은 법 시행령 제3조의 합산배제 임대주택 규정이 적용된다”고 규정하고 있고, 조세심판원(국심 2006서2990, 2007.1.9.)은 위 집행기준과 같은 취지로 “기한후 신고시 임대주택 합산배제 신청서를 제출하였다 하더라도 이와 같은 신청이 합산배제의 필수적 요건이라 보기 어렵다 할 것이고, 다른 합산배제요건을 충족하고 있으므로 해당 임대주택을 종합부동산세 합산배제 대상이다”라고 판단하였다.

(다) 위와 같은 집행기준 등의 취지를 유추하여 적용한다면 쟁점담보신탁주택에 대한 임대사업자등록이 2024년 귀속 종합부동산세의 합산배제 신고기한일이 경과된 이후인 2024.10.22.에 이루어졌다 하더라도 2024년도 귀속 종합부동산세 부과목적상 임대사업자등록이 유효하게 이루어진 것으로 보아야 한다. 따라서 쟁점담보신탁주택은 2024년도 귀속 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하므로 이 건 종합부동산세 부과처분은 위법하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 쟁점담보신탁주택이 수탁자 명의로 등기되어 있어 공부상 소유자가 아니라는 이유로 천안시장에게 신청한 임대사업자 등록 및 변경을 거부당하였다고 주장하나, 이는 민간임대주택법의 규정에 의해 불복절차를 거치거나 임대사업자등록 및 변경을 거부 처분한 지방자치단체장을 상대로 결정의 취소를 제기해야 하는 것이다. 민간임대주택법 제2조 제7항 및 같은 법 제5조에 따른 임대사업자등록신청이 거부되었다는 이유로 적법하게 결정된 종합부동산세 부과처분의 잘못을 다툴 수 없다.

(2) 청구법인은 천안시장이 처음 임대사업자 변경신청 거부 처분을 표명한 2022.11.28.로 소급하여 쟁점담보신탁주택에 대한 임대사업자등록을 한 것으로 인정되어야 한다고 주장하나, 천안시장이 2024.10.22. 청구법인의 임대사업자 변경신청을 수리한 사유가 당초 임대사업자 등록 및 변경신청 거부가 위법·부당하기 때문에 취소한 것인지를 확인할 수 없는 이상 쟁점주택이 종합부동산세 합산배제 대상이라는 청구주장을 받아들이기 어렵다(조심 2024전2399, 2024.7.15. 참조).

(3) 과세기준일 이전에 민간임대주택의 임대를 개시하였다면 합산배제 신고기간 종료일까지 관할 시장 등에게 임대사업자 등록과 관할 세무서장에게 주택임대업 사업자등록을 모두 마친 경우 합산배제 임대주택 규정을 적용받을 수 있다.

2024년 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건을 적용받기 위해서는 2024.9.30.까지 관할 시장과 세무서장에게 주택임대사업자 등록을 하는 경우 적용되는바(심사-종부-2016-0007, 참조), 청구법인은 2024.9.30.까지 쟁점담보신탁주택에 대해 임대사업자 등록을 하지 못하였으므로 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하지 않는다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점담보신탁주택이 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 것으로 보아 종합부동산세 등을 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인이 제출한 부동산담보신탁 계약서(2017년 8월)에는 신탁부동산의 소유자인 청구법인이 위탁자로, OOO 주식회사가 수탁자로 기재되어 있고, 쟁점담보신탁주택의 등기사항전부증명서에 따르면 2016.4.19. 청구법인이 소유권보존등기를 하였다가 2017.7.28. C 주식회사에 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 한 것으로 나타난다.

(2) 청구법인의 임대사업자 등록 내역은 아래와 같다.

(가) 청구법인의 사업자등록증에 따르면 청구법인은 처분청에 2008.4.15.을 개업일로 하여 주거용 건물 건설업 및 판매업을 영위하는 사업자로 사업자등록을 하였다가, 2023.9.7. 주거용 건물 임대업의 업종을 추가하는 사업자변경신고를 한 것으로 나타난다.

(나) 천안시장의 2022.11.28. 공문(주택과-48872)에 따르면 청구법인이 2022.11.21. 접수한 임대사업자 등록신청서에 따라 81건의 주택에 대해 최초 임대사업자등록을 하였고, 2023.5.30. 공문(공동주택과-18515)에 따르면 청구법인이 2023.5.28. 접수한 6건의 임대주택을 추가하였다는 내용이 기재되어 있다.

＜임대사업자 등록 알림, 2022.11.28.＞

OOO

＜임대사업자 등록사항 변경 신고 수리 알림, 2023.5.30.＞

OOO

(다) 천안시장의 2023.9.18. 공문(공동주택과-33145)에 따르면 청구법인이 2023.5.19. 접수한 임대사업자 등록사항 변경신고서(쟁점담보신탁주택을 임대주택으로 추가하는 등록사항 변경신고에는 미비사항을 기간 내 보완하지 아니하여 반려한다는 내용이 기재되어 있고, 미비(보완) 사항으로 “등록사항 변경신고한 주택의 소유자임을 증빙할 수 있는 서류를 제출할 것”이라고 기재되어 있다.

(라) 천안시장의 2024.10.22. 공문(공동주택과-15134)에 따르면 청구법인이 2024.10.15. 접수한 임대사업자 등록변경신고서에 대해 쟁점담보신탁주택 108건을 추가하였다는 내용이 기재되어 있다.

＜임대사업자 등록사항 변경 신고 수리 알림, 2024.10.22.＞

OOO

(마) 청구법인의 임대사업 등록증에는 쟁점담보신탁주택의 주택등록일이 2024.10.22.로 기재되어 있다.

＜임대사업자 등록증＞

OOO

(3) 처분청은 2024년 합산배제 신고기한까지 쟁점담보신탁주택에 대한 임대사업자등록이 이루어지지 아니하였으므로 쟁점담보신탁주택이 과세기준일 현재 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 것으로 보아 2024.11.27. 청구법인에게 2024년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 결정·고지하였고, 청구법인은 위 ＜표＞ 과세대상주택수 121건 중 쟁점담보신탁주택(108건)이 합산배제 임대주택에 해당하는 것으로 보아 2024.12.13. 나머지 보유주택 13건에 대해 2024년 귀속 종합부동산세 OOO원을 신고하였으나, 처분청은 당초 부과처분을 취소할 수 없다는 통지를 하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

청구법인은 임대사업자 등록신청을 할 자격을 가진 ‘주택을 임대하려는 자’에 해당함에도 천안시장은 임대사업자등록을 거부하였고, 사정변경 없이 2024.10.22. 임대사업자 변경신청을 수리하였으므로 천안시장의 당초 거부처분에 대한 취소의 효력은 2022.11.28.로 소급하여 발생하는바, 그 날부터 쟁점담보신탁주택에 대한 임대사업자등록을 한 것으로 인정되므로 이 건 종합부동산세 등의 부과처분은 부당하다고 주장하나,

종합부동산세 합산배제 대상인 임대주택에 해당하기 위해서는 합산배제 신고기간 종료일(9.30.)까지 주택임대 사업자등록을 하여야 함에도 합산배제 신고기간 종료일까지 쟁점담보신탁주택에 대해 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록이 이루어진 사실이 없는 점, 천안시장의 2024.10.22.자 임대사업자 등록사항 변경신고 수리는 쟁점담보신탁주택이 임대주택으로 추가 등록된 것으로 새로운 등록 행위가 허용된 것으로 보이고, 제출된 자료만으로는 이전 거부처분을 취소한다는 명시적인 의사표시가 있었다고 보기 어려운 점, 임대사업자등록증에도 쟁점담보신탁주택의 등록일이 2024.10.22.로 기재되어 있는 점, 청구법인이 종합부동산세를 신고납부방식으로 신고·납부하고자 하더라도 합산배제 대상인 임대주택에 해당하기 위해서는 동일하게 「종합부동산세 시행령」 제3조 제1항 본문 후단에 따른 요건을 충족해야 하는 점(조심 2024전4645, 2024.11.19., 같은 뜻임) 등에 비추어, 처분청이 쟁점담보신탁주택이 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 것으로 보아 종합부동산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 종합부동산세법

제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.

제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

② 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 “신탁주택”이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 “위탁자”라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다.

제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.

제16조(부과ㆍ징수 등) ① 관할세무서장은 납부하여야 할 종합부동산세의 세액을 결정하여 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일(이하 “납부기간”이라 한다)까지 부과ㆍ징수한다.

② 관할세무서장은 종합부동산세를 징수하려면 납부고지서에 주택 및 토지로 구분한 과세표준과 세액을 기재하여 납부기간 개시 5일 전까지 발급하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 종합부동산세를 신고납부방식으로 납부하고자 하는 납세의무자는 종합부동산세의 과세표준과 세액을 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 이 경우 제1항의 규정에 따른 결정은 없었던 것으로 본다.

제17조(결정과 경정) ① 관할세무서장 또는 납세지 관할 지방국세청장(이하 “관할지방국세청장”이라 한다)은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 종합부동산세를 새로 부과할 필요가 있거나 이미 부과한 세액을 경정할 경우에는 다시 부과ㆍ징수할 수 있다.

② 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제16조 제3항에 따른 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 해당 연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

③ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 이를 경정 또는 재경정하여야 한다.

(2) 종합부동산세법 시행령

제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8 조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 “건설임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 「공공주택 특별법」 제49조 제4항에 따라 임대보증금 또는 임대료(이하 이 항에서 “임대료등”이라 한다)를 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「공공주택 특별법」 제49조 제4항에 따라 임대료등을 증액하는 경우에는 다목 전단을 적용하지 않으며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항에 따른 신고를 받은 날부터 7일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.

⑥ 제1항부터 제5항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제1항에 따라 등록신청을 받은 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 해당 등록신청을 거부할 수 있다.

1. 해당 신청인의 신용도, 신청 임대주택의 부채비율(등록 시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우 해당 임대보증금을 포함하여 산정하고, 임대차계약이 없는 경우에는 등록을 신청하려는 자로부터 등록 이후 책정하려는 임대차계약의 임대보증금의 상한을 제출받아 산정한다) 등을 고려하여 제49조에 따른 임대보증금 보증 가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우

2. 해당 주택이 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호에 따른 정비사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제3호에 따른 소규모주택정비사업으로 인하여 제43조의 임대의무기간 내 멸실 우려가 있다고 판단되는 경우

제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ② 법 제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다.

1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자

2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

가. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인(이하 “사업계획승인”이라 한다)을 받은 자

나. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 「건축법」 제11조에 따른 건축허가(이하 “건축허가”라 한다)를 받은 자

다. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자

라. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자로서 다음의 어느 하나에 해당하는 자

1) 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내인 자

2) 등록 신청일이 분양계약서에 따른 잔금지급일 이후인 자

3. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 제2호 외의 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

가. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자

나. 「부동산투자회사법」 제2조제1호에 따른 부동산투자회사(이하 “부동산투자회사”라 한다)

다. 「조세특례제한법」 제104조의31제1항에 해당하는 투자회사(이하 “투자회사”라 한다)

라. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제18항에 따른 집합투자기구(이하 “집합투자기구”라 한다)

마. 소속 근로자에게 임대하기 위하여 민간임대주택을 건설하려는 고용자(법인으로 한정한다)