이유
1. 처분개요
가. 청구인은 부친 a이 2001.8.18. 신축하여 취득한 서울특별시 용산구 OOO 소재 다세대주택 4개호(OOO호, OOO호, A호, B호)를 2001.9.11. 증여받았고, 4개호 중 201호 및 A호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2020.6.25. 및 2022.8.16.에 각각 양도하였다.
나. 청구인은 쟁점주택의 양도에 대한 양도소득세를 신고하면서 쟁점주택이 「조세특례제한법」제97조의2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례, 이하 “쟁점감면”이라 한다)에 따른 신축임대주택에 해당하는 것으로 보아, 2020년 귀속 양도소득세 OOO원 및 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 각각 감면신청하였다.
다. 서울지방국세청장은 2024.2.13.부터 2024.3.4.까지 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 쟁점주택이 「조세특례제한법」제97조의2 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 건설임대주택 또는 매입임대주택에 해당하지 아니하므로 쟁점감면의 적용 대상이 아니라고 보아 처분청에게 시정지시를 하였고, 이에 따라 처분청은 2024.9.3. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원 및 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 각각 경정.고지하였다.
라. 청구인은 이에 불복하여 2024.11.15. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 쟁점주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 신축한 건설임대주택에 해당한다.
(가) 「조세특례제한법」제97조의2는 1999.8.20. 건설교통부가 발표한 주거안정대책의 일환으로 소규모 여유자금의 임대사업 참여를 유도하여 임대주택 공급을 확대함으로써 중산.서민층의 주거안정을 지원하기 위한 취지에서 제정되었다.
(나) 「조세특례제한법」제97조의2에서 규정하는 “대통령령으로 정하는 거주자”의 범위에는 건설임대주택을 신축한 자로부터 상속이나 증여를 받은 자도 포함된다고 보아야 한다.
1) 「조세특례제한법 시행령」제97조의2 제1항은 “대통령령으로 정하는 거주자”란 1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다고 규정함에 따라 신축임대주택을 취득한 방법에 대해 제한하고 있지 않다.
2) 「조세특례제한법」제97조의2 제2항은 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용하도록 하였고, 같은 법 제97조 제4항 및 같은 법 시행령 제97조 제5항은 임대주택에 대한 임대기간 계산 시 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산하도록 규정하고 있는바, 건설임대주택을 신축한 자로부터 증여받아 이를 5년 이상 임대하고 양도한 경우에도 감면을 적용하는 것이 타당하다.
(2) 쟁점주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택으로서 쟁점감면의 적용대상이 된다.
(가) 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제3호는 민간매입임대주택을 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택으로 규정함에 따라 소유권 취득의 원인을 “매매”로 제한하고 있지 않다.
(나) 「조세특례제한법」제97조의2 제1항 제2호는 1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우만 해당한다는 제한을 두고 있으나, 이는 매매를 원인으로 취득한 경우에만 적용되는 것이고, 그 외 교환이나 증여 등에 의한 취득을 감면 적용의 대상에서 제외할 이유는 없다.
(다) 또한, 「조세특례제한법」제97조의2는 같은 법 제97조의 후속조치로서 신축임대주택을 장기적으로 임대하는 경우를 감면대상으로 규정하고 있고, 건설임대주택 및 매입임대주택에 대해 제97조를 준용하고 있다고 보아야 할 것이며, 제97조에서는 취득방법에 제한을 두고 있지 않으므로 매매를 원인으로 취득한 경우에만 쟁점감면을 적용할 수 있다고 보기는 어렵다.
나. 처분청 의견
(1) 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결, 같은 뜻임).
청구인은 「조세특례제한법」상 신축임대주택을 취득한 방법에 대해서 구별하고 있지 않다고 주장하고 있으나, 같은 법 제97조의2 제1항 제1호는 건설임대주택을, 제2호는 매입임대주택을 구분하여 감면대상 주택을 규정하고 있고, 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제2호는 건설임대주택을, 제3호는 매입임대주택을 구분하여 규정하고 있다.
(2) 청구인이 부친으로부터 증여받아 취득한 쟁점주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제2호의 건설임대주택이 아니라, 같은 조 제3호에 따른 매입임대주택이다.
(가) 송파구청장이 발급한 임대사업자 등록증상 쟁점주택은 매입임대주택으로 기재되어 있다.
(나) 「조세특례제한법」제97조의2 제1항 제2호에 따르면, 1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 대해서만 쟁점감면을 적용하도록 하고 있으며, 쟁점주택은 이에 해당하지 아니한다.
(다) 「조세특례제한법」제97조의2는 침체된 주택경기를 활성화하고자 퇴직자 등의 소규모 여유자금의 임대사업 참여를 유도하여 임대주택 공급을 확대함으로써 중산.서민층의 주거안정을 지원하기 위하여 신설된 것인바, 같은 조 제1항 제2호는 개정취지에 맞게 매매 취득에 한정한 것이며, 부의 이전 거래인 증여 취득에 대하여는 감면대상으로 규정하고 있지 않다.
(3) 청구인은 건설임대주택을 직접 건설한 부친으로부터 증여받아 5년 이상 임대하고 양도함에 따라 쟁점주택을 건설임대주택으로 보아 쟁점감면을 적용할 수 있다고 주장하나, 청구인의 부친 a의 임대사업자 등록(OOO)은 a이 1991년경부터 소유했던 ‘서울특별시 용산구 OOO’ 소재 근린생활시설에 대한 임대사업자 등록으로서 쟁점주택에 대한 것이 아니다.
또한, 「조세특례제한법 시행령」제97조 제5항 제3호에서 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간을 합산하도록 규정하고 있으나, 이는 예상하지 못한 상속에 한정하여 피상속인의 주택임대기간을 합산한다는 규정일 뿐, 별도의 규정을 두지 않은 증여에 대해 이를 확장하여 적용할 수 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점주택이 「조세특례제한법」제97조의2에 따른 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면 대상에 해당하는지 여부
나. 관련 법령
(1) 조세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18634호로 개정된 것)
제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
② 「소득세법」제89조 제1항 제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제97조의2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례) ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택
가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택
나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따른 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우만 해당한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다)
가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택
나. 제1호 나목에 해당하는 주택
② 신축임대주택에 관하여는 제97조 제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.
(2) 조세특례제한법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32413호로 개정된 것)
제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ① 법 제97조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 거주자”란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. 이 경우 임대주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우에는 공동으로 소유하고 있는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 호수를 산정한다.
② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」제122조 제4항 및 제5항을 준용한다.
③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」제4조 제4항에 따른 임대사업자 등록증 또는 「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료
2. 임대차계약서 사본
3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본. 이 경우 「주민등록법」제29조 제1항에 따라 열람한 주민등록 전입세대의 열람내역 제출로 갈음할 수 있다.
4. 삭제 ＜2006.6.12.＞
5. 기타 기획재정부령이 정하는 서류
⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서“주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각 호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
2. 삭제 ＜2001.12.31.＞
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
3의2. 삭제 ＜2001.12.31.＞
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
⑥ 법 제97조 제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기사항증명서 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 한다.
제97조의2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례) ① 법 제97조의2 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 거주자”란 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다.
② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ임대기간의 계산등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2021.9.14. 법률 제18452호로 개정된 것)
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
나. 「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 자료에 따르면, 다음의 사실이 확인된다.
(가) 청구인은 2001.9.11. 부친 a으로부터 서울특별시 용산구 OOO 소재 다세대주택 4개호(OOO호, OOO호, A호, B호)를 증여받았고, 그 중 OOO호, A호 및 B호를 아래 ＜표1＞과 같이 양도하였다.
＜표1＞ 청구인의 쟁점주택 등 취득 및 양도 내역
OOO
(나) 청구인은 2011.2.22. 위의 OOO호, OOO호, A호에 대하여 송파구청장에 임대사업자 등록을 하였고, 송파세무서에 부가가치세 면세사업자 등록을 하였다.
(다) 청구인의 부친 a의 사업자등록 내역은 아래 ＜표2＞와 같은바, a은 쟁점주택에 대하여 사업자등록을 한 사실이 없다.
＜표2＞ a의 사업자등록 내역
OOO
(라) 쟁점주택의 집합건축물대장 주요내용은 아래 ＜표3＞과 같다.
＜표3＞ 쟁점주택의 집합건축물대장 주요내용
OOO
(2) 청구인의 양도소득세 신고내역 및 처분청의 경정내역은 아래 ＜표4＞와 같다.
＜표4＞ 양도소득세 신고 및 경정내역
(단위 : 천원)
OOO
* 농어촌특별세 환급액 : 2020년 OOO원, 2022년 OOO원
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 「조세특례제한법」제97조의2에 따른 신축임대주택에 해당한다고 주장하나,
조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것인바(대법원 2003.1.24. 선고 OOO 판결, 같은 뜻임),
쟁점주택은 청구인의 부친 a이 신축하였고, a은 쟁점주택에 대하여 임대사업자 등록을 하지 아니함에 따라 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 건설임대주택인 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택에 해당하지 아니하여 「조세특례제한법」제97조의2 제1항 제1호에 따른 요건을 충족하지 못하는 점,
쟁점주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 매입임대주택에 해당되나, 「조세특례제한법」제97조의2 제1항 제2호는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 매입임대주택 중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우만 해당한다) 및 임대를 개시한 임대주택에 한하여 양도소득세를 면제하도록 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점주택을 매매가 아닌 증여를 원인으로 취득함에 따라 위 요건을 충족하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점주택에 대하여 쟁점감면의 적용을 부인하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.