이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2022.6.30. 경기도 용인시 기흥구 OOO 주택(토지 OOO, 건축물 OOO, 이하 “이 건 주택”이라 한다)과 같은 동 OOO 토지(답, OOO, 이하 “쟁점토지”라 하고 이 건 주택과 함께 “이 건 부동산”이라 한다)를 취득하고, 같은 날 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법」(2021.12.28. 법률 제18655호로 일부개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제7호 가목 및 같은 항 제8호 다목의 세율(1천분의 30)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 처분청은 경기도 합동조사에 따라 2023.9.12. 쟁점토지에 현지출장한 결과 쟁점토지가 이 건 주택의 부속토지로 이용되고 있는 것으로 조사한 후, 이 건 부동산이 「지방세법」제13조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령(2022.6.30. 대통령령 제32747호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제28조 제4항 제2호의 요건을 갖춘 고급주택으로서 중과세율을 적용하여야 한다고 보아, 2024.1.18. 청구인에게 취득세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.4.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 이 건 부동산을 취득할 당시 쟁점토지를 농지로 사용하기 위하여 ① 처분청으로부터 농지전용허가를 받아 지목이 밭인 쟁점토지를 취득하였고, ② 종전 소유자가 정원으로 사용하던 쟁점토지에서 농작물을 경작하기 위하여 대부분의 정원수를 이전하고 밭으로 개간하였는바, 쟁점토지는 주택의 부속토지에 해당하지 않는다.

(가) 처분청은 쟁점토지가 이 건 주택과 한 울타리 안에 있다는 의견이나, 이 건 부동산에는 유형적인 울타리가 설치되어 있지 아니하였고, 단지 지번경계를 위한 정원수가 식재되어 있을 뿐이었다.

이 건 주택과 쟁점토지가 하나의 생활공간이라고 보기 위해서는 쟁점토지를 주차장, 마당, 정원으로 사용할 수 있어야 하나, 처분청(농정팀)에서 현지확인한 복명서 및 관련 사진에서 볼 수 있는 바와 같이, 쟁점토지에는 밭의 형태를 갖춘 고랑이 십여 줄 존재하여 주차장, 마당으로 전혀 사용이 불가능하였고, 기존에 심어져 있던 정원수는 모두 타처로 이식하였는바, 쟁점토지는 공부상 용도인 ‘밭’으로 회복되어 주택의 부속토지에 해당한다고 볼 수 없다.

설령 쟁점토지가 이 건 주택과 하나의 울타리 안에 있다고 하더라도, 쟁점토지는 텃밭이라는 특별한 사용목적을 인정받아 처분청(농정팀)으로부터 농지취득자격증명을 발급받았는바, 특별한 용도구분이 없다고 볼 수도 없다.

(나) 쟁점토지가 주택의 부속토지에 포함되어 개별주택가격이 산정되기는 하였으나, 이는 청구인이 이 건 부동산을 취득하기 이전인 2022.6.1.을 기준으로 한 것일 뿐만 아니라 종전 소유자가 쟁점토지를 정원으로 사용하였기 때문으로, 청구인은 2022.6.15. 농사를 경작할 목적으로 쟁점토지를 취득하는 계약을 체결하였고, 이는 청구인이 신청한 농지취득자격증명 신청에 의해서도 명확히 확인되며, 실제 정원수를 이식하는 등으로 쟁점토지를 텃밭으로 개간하였으므로 2022.6.1. 현재 쟁점토지가 주택의 부속토지에 포함되어 개별주택가격이 산정되었다 하여 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 쟁점토지가 이 건 주택의 부속토지에 해당한다고 볼 수 없다.

(다) 처분청은 현지출장 당시 쟁점토지에 건축자재가 적재되어 있었다는 사유로 쟁점토지가 농지가 아니라는 의견이나, 청구인이 이 건 부동산을 취득하였을 당시 이 건 주택의 입구는 폭 2미터의 도로 뿐이었는바, 이 건 주택을 멸실 후 주택을 신축하기 위해서는 연접한 농지인 쟁점토지에 건축자재를 적재할 수밖에 없었다. 주택 신축공사를 위하여 일시적으로 농지를 건물신축을 위한 자재 적재 등의 용도로 사용하였다 하더라도, 그 토지가 적법한 절차에 의하지 아니한 채 형질변경되거나 전용된 것이어서 어차피 복구되어야 할 상태이고, 그 형태와 주변토지의 이용상황 등에 비추어 농작물의 경작이나 다년생 식물의 재배지로 이용될 수 있도록 그 회복이 불가능한 상태가 아니라면 그 변경상태는 일시적인 것에 불과하다고 보아야 할 것인바(대법원 2007.5.31. 선고 2006두8235 판결, 같은 뜻임), 청구인이 쟁점토지에 건축자재를 일시적으로 적재하였다 하여 쟁점토지가 농지에 해당하지 않는다고 본 것은 부당하다.

(2) 청구인은 2022년경 코로나 후유증으로 건강상태가 나빠져서, 전원에서 텃밭을 가꾸며 생활할 목적으로 2022.6.15. 이 건 부동산을 취득하는 매매계약을 체결하였고, 이 건 부동산을 취득한 후인 2022년 10월경 루게릭병 진단을 받는 등 건강상태가 악화되어 쟁점토지에서 직접 농작물을 경작하지는 못하였으나 부모님과 배우자가 쟁점토지에서 텃밭을 가꾸고 있으며, 질병은 감면된 지방세의 추징에 있어서 정당한 사유로 인정된다(조심 2011지163, 2011.11.9.).

(3) 처분청(농정팀)에서 2022.6.28. 쟁점토지를 농업경영에 적합한 농지로 인정한 후, 농지취득자격증명을 발급해 주었음에도 같은 처분청(세무과)에서 쟁점토지를 주택의 부속토지로 본 것은 신의칙에 반하는 위법.부당한 처분이다.

처분청(농정팀)은 2022년 6월경 청구인에게 주택의 부속토지인 정원의 형태를 취하고 있는 쟁점토지를 농지로 변경하라는 지시를 하였고, 이에 청구인은 정원수를 대부분 이전하고 밭의 형태로 토지조성작업을 완료하였으며, 처분청(농정팀)에서는 2022.6.28. 현지확인 출장을 통하여 쟁점토지를 농업경영에 적합한 농지로 인정한 후, 2022.6.29. 청구인에게 농지취득자격증명을 발급해 주었다.

청구인은 이 건 부동산을 취득한 후인 2022년 10월경 루게릭병 진단을 받게 되었고, 이에 부모님과 합가하여 자녀 양육, 농사 등에 도움을 받고자 2023년 7월경 이 건 주택을 해체하고 그 부지에 2층 규모의 주택(1층은 청구인 가족이, 2층은 부모님이 각 거주)을 짓게 되었는데, 처분청에서는 이 건 주택을 멸실한 이후인 2023.9.12. 현지확인 출장을 통하여 이 건 주택을 고가주택으로 판정하였다.

이 건 부동산을 취득할 당시인 2022.6.28. 현지확인 결과 쟁점토지가 농지로 확인되었음에도 불구하고 이 건 주택을 멸실한 이후인 2023.9.12. 현지확인 결과 쟁점토지에 일시적으로 건축자재가 적재되어 있다 하여 쟁점토지를 이 건 주택의 부속토지로 본 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 「지방세법」에서 취득세 중과세율 적용대상이 되는 사치성 재산인 고급주택의 하나로 ‘1구의 대지면적이 662㎡를 초과하는 것으로서 그 건물과 부속토지의 시가표준액이 9억원을 초과하는 주거용 건물’을 규정하고 있고, 고급주택인지 여부는 취득 당시의 현황에 의하도록 규정하고 있으며, 여기서 1구의 건물의 대지인지 여부를 판단할 때 ‘당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 대지’인가 여부로 가려야 할 것이고, 주거용 건물과 한 울타리 안에 있는 토지는 특별한 용도구분이 있는 등의 다른 사정이 없는 한 주택의 부속토지라고 보아야 할 것이며, 1구의 건물의 대지면적은 건물의 소유자가 건물 사용을 위하여 사실상 공여하는 부속토지의 면적을 뜻하고, 이러한 1구의 주택에 부속된 토지인지 여부는 당해 토지의 취득 당시 현황과 이용실태에 의하여 결정되고 토지의 권리관계·소유형태 또는 필지 수를 불문한다고 할 것(대법원 2007.1.26. 선고 2006누11387 판결 참조, 같은 뜻임)이다.

(2) 처분청에서 이 건 부동산에 현지출장하여 확인한 결과 및 로드뷰, 항공사진 등에 의해 쟁점토지가 이 건 주택에 속한 정원의 형태를 하고 있고, 쟁점토지가 포함된 이 건 부동산의 외부를 조경수 등의 관목이 둘러싸고 있어 외부와의 경계를 구분짓는 사실상 울타리 역할을 하고 있는 점, 쟁점토지가 이 건 주택의 부속토지로 포함되어 개별주택가격이 산정되어 온 점 등에 비추어 쟁점토지는 이 건 주택의 효용과 편익을 위하여 하나의 주거생활단위로 이용되는 주택의 부속토지에 해당하다고 볼 수 있다.

(3) 청구인은 쟁점토지를 농지로 사용하였다고 주장하나, 「농지법」제2조 제1호에서 농지란 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지로서 ‘땅을 갈아서 농사를 짓는 것’에 이용되는 토지를 말하는 것으로 일시적ㆍ잠정적으로 토지에 농작물 등을 심어 둔 것만으로 농사를 짓는다고 할 수 없고, 일정기간 동안 농작물 등에 농작물 경작자의 노동력 등을 투입하여 농작물이 성장할 수 있도록 당해 토지를 이용하는 경우를 뜻한다고 할 것(조심 2020지0297, 2021.4.14. 참조)인바, 쟁점토지를 농지로 인정하기 위해서는 청구인이 쟁점토지에서 일정기간 동안 농작물을 경작하였어야 할 것인데, 처분청의 출장보고서의 현장사진 등에서는 청구인이 농사를 지은 흔적이 없고, 항공사진(2023년 10월)에서는 쟁점토지에 신축 건물 공사를 위한 기자재 등이 적재되어 있는 사실이 확인되는바, 청구인이 쟁점토지를 농사(텃밭)를 위하여 취득하였다고 볼 수는 없다.

또한, 청구인이 처분청(농정팀)으로부터 발급받은 농지취득자격증명서는 농지 취득을 위한 자격을 증명하는 서류로, 이러한 농지취득자격증명서와 이를 발급하기 위한 처분청(농정팀)의 출장보고서 등이 제출되었다 하여 처분청에서 쟁점토지가 「지방세법」 및 「농지법」 상의 농지에 해당한다는 공적인 견해표명을 하였다거나 청구인이 쟁점토지를 농지로 사용하였다는 사실을 인정하였다고 볼 수는 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 부동산을 고급주택으로 보아 중과세율을 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 지방세법(2022.1.1. 법률 제18655호로 일부개정된 것)

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5 제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

전체 주택의 취득당시가액 = 취득 지분의 취득당시가액 × 전체주택의 시가표준액 취득 지분의 시가표준액

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택 : 1천분의 10

나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택 : 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.

( 해당 주택의 취득당시 가액 × 2 -3) × 1 3억원 100

다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택 : 1천분의 30

제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장ㆍ고급주택ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

3. 고급주택 : 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.

(2) 지방세법 시행령(2022.6.30. 대통령령 제32747호로 일부개정되기 전의 것)

제13조(취득 당시의 현황에 따른 부과) 부동산, 차량, 기계장비 또는 항공기는 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다. 다만, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부(公簿)상의 등재 현황에 따라 부과한다.

제28조(별장 등의 범위와 적용기준) ④ 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우만 해당한다.

2. 1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음의 사실이 나타난다.

(가) 건축물대장에 따르면 이 건 주택은 2000.12.12. 사용승인을 받은 연면적 194.04㎡의 단독주택(조적구조)이고, 대지면적을 411㎡로 하고 있으며, 2023.9.13. 철거(해체공사기간 : 2023.7.13.～2023.7.20.)되어 직권말소되었다.

(나) 개별주택가격 산정조서 및 개별주택가격 등에 따르면, 2022년ㆍ2023년도에는 쟁점토지가 이 건 주택의 부속토지[건물연면적 218.04㎡, 대지면적 1,910㎡(쟁점토지 면적 OOO, 이 건 주택의 토지 면적 OOO)]에 포함되어 주택 부속토지로 재산세가 부과되었으나, 2024년에는 종합합산 과세대상(나대지 OOO, 분필로 면적 변경)으로 하여 재산세가 부과된 것으로 나타나고, 2022년 당시 이 건 부동산의 개별주택가격은 OOO원으로 산정되었다.

(다) 토지매매계약서 및 부동산거래계약신고필증, 취득세 신고서 등에 따르면 청구인은 2022.6.15. 매도인 a으로부터 이 건 부동산(이 건 건축물 및 부속토지, 쟁점토지) 및 연접한 토지(OOO)를 OOO원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하고, 2022.6.30. 잔금을 지급하여 취득한 후, 같은 날 취득세 등 OOO원을 신고.납부한 것으로 나타난다.

＜표＞ 매매계약서 상 이 건 부동산 매매대금 지급일정

○○○

(라) 처분청(기흥구청 농정팀)은 2022.6.28. 현지확인 출장을 통하여 쟁점토지가 밭 상태이고, 청구인의 취득목적인 농업경영을 실현하기에 적합하다고 인정된다고 판단하여 청구인의 이 건 부동산 취득 이전인 2022.6.29. 청구인에게 농지취득자격증명을 발급하였다.

＜처분청(기흥구청 농정팀) 현지확인 결과

취득대상 토지는 밭 상태이며, 청구인의 취득목적인 농업경영을 실현하기에 적합하다고 인정되어 농지법 제8조 및 같은 법 시행령 제7조 제2항에 따라 농지취득자격 증명 발급이 타당하다고 판단됨

(마) 청구인은 이 건 부동산을 취득한 후 2023년 7월경 그 지상에 있던 이 건 건축물을 철거하고 그 지상에 연면적 265.41㎡의 지상 2층 단독주택을 신축한 것으로 나타난다.

(바) 처분청은 2023.9.12. 이 건 부동산에 현지출장한 후, 이 건 주택이 철거된 후 신축 건물이 건축 중이고, 쟁점토지가 이 건 주택의 부속토지로 이용되고 있어 이 건 부동산이 고급주택에 해당한다고 출장복명 하였다.

(사) 항공사진 및 로드뷰 사진에는 이 건 부동산 취득(2022.6.30.) 당시인 2022년 6월경에는 쟁점토지가 이 건 주택의 정원 형태로 하여 이 건 부동산과 일체로 사용되는 것으로 보이나, 청구인이 이 건 부동산을 취득한 이후인 2023년 6월경에는 쟁점토지에 있던 조경수가 모두 이식되고 복토된 상태인 것으로 나타나고, 청구인이 제출한 사진에는 쟁점토지와 이 건 주택을 펜스로 경계를 만든 후 쟁점토지 부분에 농작물을 일부 식재한 사실이 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 이 건 부동산을 취득할 당시 쟁점토지가 이 건 주택의 부속토지로 사용되고 있었으므로 이 건 부동산이 고급주택에 해당한다는 의견이나,

청구인이 이 건 부동산을 취득하기 직전인 2022.6.28. 처분청(농정팀)에서 이 건 부동산에 현지출장하여 쟁점토지가 ‘밭’ 상태이며 청구인의 취득목적인 농업경영을 실현하기에 적합하다고 인정하여 2022.6.29. 청구인에게 농지취득자격증명을 발급하여 준 것으로 나타나는 점,

청구인이 제출한 사진에는 청구인이 이 건 부동산을 취득하기 전에 쟁점토지에 식재되어 있던 조경수를 모두 이식하고 복토한 후 밭고랑을 만들어 쟁점토지를 ‘밭’으로 조성한 이후 이 건 부동산을 취득한 것으로 나타나는 점,

청구인은 이 건 주택을 취득한 이후 이 건 주택(멸실 후 새로 취득한 주택)과 쟁점토지 사이에 펜스를 치고 일부 농작물을 경작하고 있으며, 실제 분필되어 2024년부터는 쟁점토지가 종합합산 과세대상(나대지 OOO, 분필로 면적 변경)으로 하여 재산세가 부과되고 있는 것으로 나타나는 점 등에 비추어,

청구인이 쟁점토지를 ‘밭’으로 조성한 후 쟁점토지를 취득한 사실을 인정할 수 있으므로, 처분청에서 쟁점토지를 주택의 부속토지로 보아 이 건 부동산에 대하여 고급주택에 대한 취득세율을 적용하여 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항, 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.