이유
1. 처분개요

가. 청구인 A 외 3명(이하 “청구인들”이라 한다)은 2022.10.4. 사망한 B(이하 “피상속인”이라 한다)의 자녀들로서 2023.4.24. 피상속인의 상속재산 중 서울특별시 강남구 OOO 토지 919㎡(이하 “전체토지”라 한다) 중 1/2지분인 459.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제3항 및 제61조 제1항에 따라 개별공시지가인 OOO원(OOO원/㎡)으로 평가하여 2022.10.4. 상속분 상속세를 신고.납부하였다.

나. 서울지방국세청장은 2024.1.15.부터 2024.6.30.까지 상속세 세무조사를 실시한 결과, 평가기준일 전 2년 이내인 2021.1.15. 청구인 C(피상속인의 장남)가 전체토지 중 259㎡(이하 “양도토지”라 한다)를 청구인 D(피상속인의 차남)에게 OOO원(OOO원/㎡, OOO원/㎡에 쟁점토지 면적(1/2지분)을 곱한 금액 OOO원을 이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)에 양도하는 매매계약이 체결된 사실을 확인하고, 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서 등에 따라 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐, 쟁점매매사례가액을 상속개시일 당시 쟁점토지의 시가로 보아 관련 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 2024.7.10. 쟁점매매사례가액을 쟁점토지의 상속재산가액으로 하여 청구인들에게 2022.10.4. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2024.9.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 양도토지의 매매계약일과 쟁점토지의 평가기준일(이하 “쟁점기간”이라 한다) 사이에 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 할 수 없으므로 쟁점매매사례가액은 시가로 인정될 수 없다.

(가) 상증세법 시행령 제49조 제1항에 따르면 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일의 기간 중에 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 거래가액을 시가로 볼 수 있다.

이와 같이 비교대상 거래기간을 2년으로 확장하는 입법취지는 부동산 등 재산의 특성상 동일한 재산의 빈번한 거래가 이루어지지 않는 경우에도 평가원칙인 시가주의 적용가능성을 높이기 위한 것이다.비교대상 거래기간이 확장되더라도 평가원칙은 시가주의 원칙이 훼손될 수 없기에 상기 규정은 비교대상거래 기간동안 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에만 제한적으로 적용되는 것으로 해석하는 것이 타당하다. 즉, 해당기간 중 급격한 가격하락 내지 가격상승 등 가격변동이 있었을 경우에는 적용할 수 없는 것으로 보아야 한다(조심 2021서1082, 2022.1.26. 참조).

따라서 쟁점기간 중에 시가하락이나 부동산 상황의 변화가 있었다고 볼만한 특별한 사정이 있었다면 쟁점매매사례가액은 시가로 인정받을 수 없다고 해석해야 한다.

(나) 쟁점기간 중 쟁점토지 소재 지역의 부동산 시장은 매우 불안정했다. 서울특별시 강남구 삼성·청담·대치동과 송파구 잠실동이 토지거래계약허가지역으로 묶인 뒤, 풍선효과로 인하여 인접지역의 부동산 시장 변동성이 크게 증가하였다. 특히 쟁점토지가 소재한 서울특별시 강남구 논현동 일대가 풍선효과의 영향 범위에 있음을 여러 언론에서 꾸준히 조명하였다. 2022.6.17. 서울특별시 강남구 삼성·청담·대치동 등이 토지거래계약허가구역으로 재지정되었으므로 쟁점기간 동안 쟁점토지 소재지인 논현동이 풍선효과가 지속되고 있음을 예상할 수 있다. 한국부동산원에서 공시하는 지가변동률을 보면, 쟁점기간 사이 논현동 지가변동률이 10% 상승한 것으로 나타나는데, 이는 전국의 지가변동률(6.7% 상승) 및 서울의 지가변동률(8.3% 상승) 보다 크다는 것을 알 수 있다.

(다) 위와 같은 부동산 시장상황은 쟁점토지에 그대로 반영되었다. 우선 쟁점토지의 개별공시지가가 매년 각각 약 19.3%, 16.1% 상승하여 2021년∼2022년 중 약 38.7% 상승하였다. 한국부동산연구원의 개별공시지가 통계자료상 동일기간 전국 및 서울 개별지 평균가격의 변동률은 각각 약 21.3%와 22.8%에 불과하다. 2021년∼2022년 중 쟁점토지의 개별공시지가 변동률이 전국 및 서울 평균보다 10% 이상 높다는 것은 쟁점기간 사이 특별한 가격변동이 존재했음을 보여 준다.

(라) 쟁점매매사례가액은 쟁점토지에 대한 감정가액(E감정평가법인, 가격산정기준일 : 2021.1.25.)을 근거하고 있는데, 해당 감정가액은 쟁점토지의 매매계약시점(2021년 1월)의 가액이지 상속개시일(2022.10.4.)의 가액이 아니다.

쟁점매매사례가액은 표준지공시지가(2021.1.1. 기준)x시점 수정x지역요인x개별요인x그 밖의 요인으로 계산되는데, 시점수정치는 단지 2021.1.1.부터 2021.1.25.까지의 시점차이를 보정해줄 뿐, 상속개시일인 2022.10.4. 시점까지 차이를 보정하지 않고 있다. 감정평가시 가격산정기준일인 2022.1.25.부터 상속개시일인 2022.10.4.까지의 현격한 가격변동을 보정해 줄 수 없는 감정평가액 역시 쟁점토지의 시가로 인정될 수 없다(서울행정법원 2023.3.10. 선고 2021구합 80889 판결 참조).

(라) 인천지방법원(인천지방법원 2022.8.11. 선고 2021구합55924 판결)은 개별공시지가가 매년 상승(전년 대비 2.21%, 9.99%, 6.07% 상승)하였다는 이유로 가격변동이 있었다고 보아 감정가액을 시가로 인정하지 않았고, 서울행정법원(서울행정법원 2023.3.10. 선고 2021구합80889 판결) 역시 개별공시지가의 지속적인 상승을 근거로 상당한 정도의 가격변동이 존재한다고 판단하였다.

쟁점토지의 개별공시지가는 단 2년간(2020년∼2022년) 38.7%나 상승하였는바, 쟁점기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 있다. 이 건과 사실관계가 유사한 최근 조세심판원의 선결정례가 존재하는데 이 건과의 사실관계를 비교하면 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 유사사례 선결정례와의 비교

OOO

(2) 쟁점매매사례가액은 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 부당하다고 인정되는 경우에 해당하여 시가로 인정될 수 없다.

(가) 처분청은 쟁점매매사례가액을 시가로 보았으나, 쟁점매매사례가액은 형제 관계인 청구인 C와 청구인 D 간 거래이다. 이는 상증세법 제2조에 따른 특수관계인 간 거래가액에 해당하는바, 상증세법 제49조 제1항 제1호 가목에 따르면 특수관계인과의 거래 등으로 부당하다고 인정되는 거래가액은 상증세법상 시가로 볼 수 없다.

다수의 판례와 예규에 따르면 특수관계인 간 거래에서 거래가액이 정상적인 가액에 해당한다는 것에 대한 입증책임은 이를 주장하는 자에게 있다(대법원 2007.12.13. 선고 2006두18461 판결). 처분청은 쟁점매매사례가액이 특수관계인 간 거래가액임에도 불구하고 정상적인 가액인 이유를 명확히 밝히지 아니하고 있으므로 별도의 입증이 없는 한 쟁점매매사례가액은 상증세법상 시가로 채택될 수 없다.

(나) 서울특별시 서울부동산정보광장에 공시되어 있는 실거래가격정보를 참조할 때, 동일 지역(서울특별시 강남구 논현동)에 소재, 쟁점토지와 유사한 면적(172㎡∼223㎡), 동일 용도지역(제2종일반주거지역) 및 동일 연도(2021년)에 매매된 토지의 평균 단위당 가격은 약 OOO원으로 확인된다. 반면 쟁점매매사례가액은 단위당 약 OOO원으로 현격한 차이가 난다.

특히 최근 조세심판원 심판례(조심 2023부9184, 2023.12.12.)에서 특수관계인 간 거래 중 시가보다 현저하게 낮은 가액에서 형성된 매매가액은 상증세법상 부동산의 시가로 인정되지 않았다. 특수관계가 아니라면 형성될 수 없었을 쟁점매매사례가액도 쟁점토지의 시가로 채택되어서는 안된다.

쟁점매매사례가액과 유사한 금액으로 쟁점토지에 대한 감정평가가 이루어진 것은 사실이나 위와 같이 쟁점매매사례가액은 실거래가와는 괴리가 있다. 따라서 쟁점매매사례가액과 거의 동일한 감정평가액 역시 신뢰하기 어렵다.

(다) 상증세법상 시가로 채택될 수 있는 감정가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따라 둘 이상의 감정가액의 평균인바, 단수 감정평가가 이루어진 이 건 감정평가액(쟁점매매사례가액)은 시가로 채택될 수 없고, 상증세법 관점에서는 쟁점매매사례가액의 신뢰성을 충분히 담보하지도 못한다.

판례에 따르면 감정가액이라 하여 당연히 신뢰할 수 있는 것은 아니고, 감정가액이 시가에 해당한다는 점은 과세관청에게 그 증명책임이 있는 바(서울행정법원 2023.3.10. 선고 2021구합80889 판결 참조), 별도의 증명이 없다면 해당 감정가액이 반드시 쟁점매매사례가액의 신뢰성을 담보하지는 않는다.

나. 처분청 의견

(1) 평가심의위원회 심의 결과 쟁점기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 결정하였고, 쟁점토지 주위환경의 변화 요인이 없으며, 공시지가 상승률은 통상적인 지가상승률에 불과하므로 가격변동이 특별한 사정이 있다고 보기 어렵다.

(가) 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매가 있는 경우에도 평가기준일로부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있는바, 쟁점매매사례가액은 평가기준일인 2022.10.4.로부터 2년 이내의 기간 중인 2021.1.15. 동일 재산 매매계약에 따른 것이고, 평가심의위원회 심의 결과 쟁점기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없으므로 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 따라 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당하다고 결정하였다.

(나) 청구인들은 쟁점기간(2021.1.15.∼2022.10.4.) 사이에 상당한 폭의 가격변동이 있었다고 주장하나, 청구인들이 주장하는 상승률 38.7%는 이 건과는 관련이 없는 2020년 기간 중의 공시지가 상승률이 포함된 수치로 적절하지 않고, 상속개시일과 매매계약일을 모두 포함하는 2021년과 2022년 기간 중 공시지가 상승률은 9.07%이고, 상속개시일과 매매계약일 사이의 공시지가 상승률은 7.8%(일수로 평균한 비율, 9.07%x628일/730일)에 불과하다. 또한 형질변경, 토지구획사업 등의 주위환경 변화 요인이 없으며, 전국 및 서울특별시의 개별공시지가 변동률을 감안하면 통상적인 지가상승률에 불과한 것으로 가격변동이 특별한 사정이 있다고 보기 어렵다.

(다) 따라서 쟁점기간 중 용도변경, 정비구역 지정과 같은 주변환경 및 이용상황의 변화가 객관적으로 확인되지 않는 상황에서 통상적인 공시지가 변동률로는 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정할 수 없고(조심 2023서50, 2023.6.21., 참조), 쟁점매매사례가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 인정된 가액으로 적정하다.

(2) 쟁점매매사례가액은 청구인들 스스로 공신력있는 감정평가기관에서 산정한 감정가액을 근거로 신고한 가액으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에 해당하지 않는다.

(가) 청구인들은 쟁점매매사례가액이 특수관계인 간의 거래로 정상적인 인근 지역의 시가보다 낮게 매매되었다는 취지로 주장하나, 쟁점매매사례가액은 공신력있는 감정평가기관에서 산정한 감정가액(E감정평가법인, 평가기준일 : 2021.1.25., 감정평가서 작성일 : 2021.7.21.)을 근거로 거래 당사자들이 대등한 관계에서 객관적 교환가치가 적정하게 반영된 거래가액으로 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호 가목의 특수관계인과의 거래로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에 해당하지 않는다.

(나) 만약 특수관계인 간의 거래에서 시가보다 낮게 양도하는 경우 양도자에게는 「소득세법」 제41조(부당행위계산)에 따라 양도소득세가 과세되고, 양수자에게는 상증세법 제35조 제1항에 따라 증여세가 과세되지만 청구인 C는 쟁점매매사례가액으로 양도소득세를 신고했고, 청구인 D 역시 쟁점매매사례가액에 대해 증여세를 신고한 바가 없다.

이는 청구인들 스스로 감정평가를 통해 매매금액을 산정하는 방식으로 상기 매매금액이 시가임을 입증한 것이고, 관할 세무서에서도 특수관계인 간의 거래 금액이 시가에 맞다고 판단하여 부당행위계산부인을 적용하여 양도소득세를 과세하지 않았고, 저가양수에 따른 증여세도 과세하지 않았다.

(다) 심사청구(심사증여-2019-26, 2019.10.16. 참조)에서도 특수관계인과의 거래로서 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우가 아니라면 특수관계인 간의 지분양도 거래도 매매사례가액으로 볼 수 있다고 결정한 바 있다.

(라) 위치·면적·용도 등에 따라 개별성이 강한 토지의 특성을 고려할 때 감정평가금액을 무시하고 다른 토지의 매매사례가액을 비교하여 시가보다 낮게 거래하였다는 주장도 근거가 없고, 청구인들이 유불리에 따라 쟁점매매사례가액이 시가를 반영하고 있지 않다고 주장하는 것은 근거가 없을 뿐만 아니라 「국세기본법」 제15조에 따른 납세자의 신의성실의 원칙에도 어긋난다.

(마) 청구인들은 과세관청에서 평가기준일로부터 6개월이 지난 날을 평가기준일로 하여 감정평가를 실시한 이후 상속세를 과세했던 판례(서울행정법원 2023.3.10. 선고 2021구합80889 판결)을 들어 감정가액이 시가에 해당한다는 점을 과세관청이 입증해야 한다고 주장하나, 쟁점매매사례가액은 과세관청에서 과세를 하기 위해 감정평가를 실시한 것이 아니라 청구인들이 스스로 특수관계인 간의 매매가액이 시가임을 입증하기 위해 감정평가를 실시하였고, 그 매매가액이 시가로 인정된 것으로 청구인들이 제시한 판례와는 사실관계가 다르다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 쟁점매매사례가액을 시가로 볼 수 없다는 청구주장의 당부

② 쟁점매매사례가액은 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에 해당하여 시가로 볼 수 없다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지2＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 전체토지의 등기사항전부증명서에 따르면 아래 ＜표2＞와 같이 2021.1.15. 이전에는 피상속인이 459.5/919 지분, 장남 C가 259/919 지분, 차남 D이 200.5/919 지분으로 전체토지를 공유하고 있었으나, 2021.1.15. C가 D에게 자신의 지분 전부를 양도하였고, 2022.10.4. D이 피상속인 지분을 전부 상속받아 현재 전체토지를 단독으로 소유하고 있다.

＜표2＞ 전체토지 지분변동내역

OOO

(2) 2021.1.15. 청구인 C와 D 사이의 양도토지 거래 시 그 거래가액(OOO원)은 E감정평가법인이 평가한 감정가액(OOO원)을 근거로 한 것으로 나타나고, 처분청 담당자의 답변 등에 따르면 양도소득세는 신고서를 검토하여 위의 거래가액이 시가에 부합한 것으로 종결되었으며, 별도의 조사는 없었던 것으로 확인된다.

(3) 쟁점토지의 지가지수 변동률 등의 내용은 다음과 같다.

(가) 쟁점기간 동안의 한국부동산원의 지가지수 및 변동률은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 쟁점기간 지가지수 및 변동률

OOO

(나) 국토교통부 부동산가격공시에 관한 연차보고서에 따르면 연도별 공시지가 및 변동률은 아래 ＜표4＞ 및 ＜표5＞와 같고, 연도별 공시가격의 현실화율은 아래 ＜표6＞과 같다.

＜표4＞ 쟁점토지의 개별공시지가

OOO

＜표5＞ 연도별 전국 등의 개별공시지가 변동률

(단위 : %)

구분

전국

서울특별시

쟁점토지

2022년

9.91

11.6

△6.09

2021년

9.94

11.59

16.1

2020년

5.90

8.2

19.3

＜표6＞ 연도별 토지 공시가격의 현실화율

(단위 : %)

구분

2020년

2021년

2022년

현실화율

65.5

68.4

71.4

(4) 그 외 청구인들이 제출한 자료는 다음과 같다.

(가) 서울특별시장의 ‘토지거래계약허가구역 지정 공고(제2020-1832호)’에 따르면 서울특별시장은 2020.6.18. 서울특별시 강남구 대치·삼성·청담동과 송파구 잠실동 등을 토지거래계약허가구역으로 지정했고, 이후 두 차례 재지정(2021.6.10. 2022.6.17.)되어 이 건 평가기준일까지도 유지되었던 것으로 나타난다.

(나) 쟁점토지 인근지역인 서울특별시 강남구 삼성·청담·대치동과 송파구 잠실동이 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 풍선효과로 논현동의 거래량과 가격이 올랐다는 기사자료를 아래 ＜표7＞과 같이 제시하였다.

＜표7＞ 토지거래허가구역 지정에 따른 풍선효과에 관한 기사

OOO

(다) 쟁점매매사례가액은 E감정평가법인이 작성한 감정평가서(가격산정기준일 : 2021.1.25., 작성일 : 2021.7.21.)상 가액을 근거로 한 것으로 나타나고, 감정평가서에 따르면 양도토지는 공시지가기준법(토지 시산가액 = 표준지 공시지가x시점지수x지역요인x개별요인x그 밖의 요인)에 따른 시산액(OOO원/㎡)이 거래사례비교법으로 산출한 시산가액(OOO원/㎡)과 비교하여 합리성이 인정된다며 공시지가기준법에 따라 계산된 것으로 나타난다.

(라) 청구인들은 위 계산 시 시점수정치는 2021.1.1.부터 2021.1.25.까지의 시점차이를 보정해 줄 뿐 가격산정기준일인 2022.1.25.부터 상속개시일인 2022.10.4.까지의 현격한 가격변동을 보정해 줄 수 없으므로 이를 평가기준일의 시가로 볼 수 없다고 주장한다.

(마) 청구인들은 서울부동산정보광장에 공시되어 있는 실거래가격 정보상 쟁점매매사례가액과 논현동의 유사거래사례(유사면적 : 172㎡∼223㎡, 동일 용도지역 : 제2종일반주거지역, 동일연도 : 2021년)를 비교하면 평균 단위당 가격은 약 OOO원으로 쟁점매매사례가액과 현격한 차이가 난다고 주장하며 아래 ＜표8＞과 같은 사례를 제시하였다.

＜표8＞ 쟁점매매사례가액과 논현동 타 유사거래 거래가액 비교

OOO

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①과 관련하여 청구인들은 쟁점기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 인정되므로 쟁점매매사례가액을 시가로 인정할 수 없다고 주장하나, 쟁점매매사례가액은 평가기준일 전 2년 이내에 상속재산과 동일한 전체토지 중 일부를 양도한 양도가액에 해당하는 점, 쟁점토지의 개별공시지가는 2021년 16.1% 상승하고, 2022년 6.09% 하락하여 그 변동률이 같은 기간 서울특별시 또는 전국의 공시지가 변동률 보다 적으며, 토지 공시가격의 현실화율의 변동을 감안하면 유의미한 변동이 있었다고 보기 어려운 점, 쟁점토지 매매계약일 이전인 2020년 쟁점토지 인근지역이 토지거래계약허가구역으로 지정되었고, 이후 재지정되면서 평가기준일까지 유지된 것이므로 쟁점기간 사이에 쟁점토지의 가격이 급격하게 변동하였다고 인정할만한 주변환경 및 이용상황의 변화가 있었다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 쟁점매매사례가액이 평가기준일 당시 쟁점토지의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못한다고 인정할 정도로 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 보기 어려우므로 쟁점매매사례가액을 시가로 봄이 타당하다고 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②와 관련하여 청구인들은 쟁점매매사례가액이 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 부당하다고 인정되는 경우에 해당한다고 주장하나, 청구인 C가 쟁점매매사례가액으로 양도소득세를 신고하였고, 청구인 D은 저가양수에 대한 증여세를 신고한 바가 없으며, 처분청 역시 이를 부인한 적이 없는 것으로 보이는 점, 쟁점매매사례가액은 공신력 있는 감정기관의 감정평가액을 기준으로 거래된 것이고, 해당 감정가액은 청구인들이 스스로 양도토지의 시가를 입증하기 위해 의뢰하여 평가된 가액인바, 청구인이 제시한 자료만으로는 쟁점매매사례가액이 당시 시가에 미달한다는 주장을 신뢰하기 어려운 점 등에 비추어, 쟁점매매사례가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에 해당하여 시가로 볼 수 없다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(다) 따라서 쟁점매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 보아 이루어진 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지1＞ 청구인 명단 및 주소

OOO

＜별지2＞ 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법

제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

제61조【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

제67조【상속세 과세표준 신고】① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조 제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

제76조【결정·경정】① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 “법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 “대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산”이란 「소득세법」 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.＜2018.2.13. 신설＞

제78조【결정·경정】① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.

1. 상속세

법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

2. 증여세

법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월