이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2021.3.15. 서울특별시 성동구 OOO(273.928㎡ 이하 “이 건 주택”이라 한다)를 취득한 후 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고「지방세법」(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제8호 다목의 세율(1천분의 30)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 처분청은 이 건 주택의 공부상 연면적 273.928㎡(공용면적 제외, 이하 같다)에 청구인이 주거 전용으로 사용하는 발코니 5.4836㎡(이하 “쟁점면적”이라 한다)를 포함하면 이 건 주택의 연면적은 279.4116㎡로서「지방세법 시행령」제28조 제4항 제4호에서 규정하고 있는 고급주택의 기준면적 274㎡를 초과하므로 이 건 주택은「지방세법」제13조 제5항에서 규정하고 있는 고급주택에 해당한다고 보아 2024.6.12. 이 건 주택의 취득가격 OOO원에「지방세법」제13조 제5항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 청구인이 납부한 세액을 차감한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.8.27. 이의신청을 거쳐 2024.11.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 이 건 주택의 경우 외부와 발코니 사이 외부 벽체 면적, 이 건주택 내 내력벽 면적 등이 공부상 전용면적에 포함되어 있으므로 그 부분을 연면적에서 제외한다면 고급주택에 해당하지 않는바, 이와 다른 전제에서 이루어진 이 건 처분은 부당하다.

(2) 처분청과 같이 현황과세의 원칙을 들어 공부상 전용면적에서 제외된 쟁점면적을 이 건 주택의 연면적에 포함시켜야 한다면, 마찬가지로 이 건 주택의 공부상 전용면적에 포함되어 있으나 실제 주거에 사용되지 못하는 면적은 연면적 산정 시 공제되어야 한다.

(3) 조세심판원은 공동주택의 연면적 산정은 실제 주거용으로 쓰여질 구조를 갖추었는지 여부를 기준으로 이루어져야 하며, 특히 공동주택의 외벽은 두 세대의 경계를 이루는 구조물로서 어느 한 세대가 이를 독점적으로 주거를 위하여 사용하고 있다고 보기 어렵다고 보아 외벽의 중심선이 아닌 외벽의 내부선을 기준으로 공동주택의 연면적을 측정하여야 한다고 본 바 있다(조심 2023지226, 2024.6.27.).

(4) 공동주택에 있어 외부와 발코니 사이의 외부벽체는 발코니가 내부공간처럼 활용되면서 기존의 외벽과 마찬가지로 공동주택의 하중 지지를 도맡게 되었는데,「주택법 시행규칙」이 공동주택의 전용면적 산정 시 외벽의 중심선이 아닌 내부선을 기준으로 한 것은 외벽의 두께에 따라 전용면적이 달라지지 않게 하려는 것(서울남부지방법원 2015.5.21. 선고 2013나8170 판결)이었음을 고려하면 이는 공동주택 외부와 발코니 사이의 외부벽체에도 적용되어야 할 것이다

(5) 공동주택의 외부와 발코니 사이의 외부벽체는 공동주택의 연면적에 포함되지 않아야 하는데, 이 건 주택의 공부상 전용면적에 포함된 외부와 발코니 사이의 외부벽체 면적은 25.7213㎡이다.

(6) 또한, 이 건 주택의 공부상 전용면적에는 특정 세대가 주거에 사용할 수 없는 내력벽 등 시멘트 블록으로 조성된 벽이 존재하는데, 그 면적은 총 7.7900㎡이다.

(7) 처분청은 이 건 주택의 연면적 산정 시 공부상 전용면적인 273.93㎡에 쟁점면적 5.4836㎡를 가산하였으나, 여기에서 공부상 전용면적에 포함되어 있지만 주거용으로 볼 수 없는 외부벽체(외부와 발코니 사이) 면적 25.7213㎡와 내력벽 면적 7.7900㎡를 차감하는 경우 연면적은 235.9023㎡가 되어 이 건 주택은 고급주택에 해당하지 않게 되므로 이 건 취득세 등은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 지방세법령에서 연면적에서 공용면적을 제외한 면적을 고급주택의 기준으로 보고 있으며, 관련 판례는 고급주택의 연면적 산정시 취득 당시의 현황이 실제로 주거용으로 쓰여질 구조를 갖추었는지의 여부에 따라 지방세법령에 의하여 독자적인 기준에서 판단하여야 한다고 판시하고 있다.

(2)「지방세법」 제13조 제5항 제3호는 고급주택을 “주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지”라고 정의하면서, 같은 법 시행령 제28조 제4항 4호는 “ 1구의 공동주택의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지”를 고급주택으로 정의하고 있다.

(3)「지방세법」은 연면적에서 공용면적을 제외한 면적이 복층형 274㎡를 초과하는 것을 고급주택의 요건으로 하고 있는데, 건축물의 연면적과 공용면적에 대한 지방세법령상 규정은 존재하지 아니하고, 구「건축법 시행령」(2021.1.7. 대통령령 제30337호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제119조 제1항 제4호는 연면적을 “하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다”고 규정하면서, 제3호에서 바닥면적을 “건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.”로 정의하면서 단서에서 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락, 굴뚝, 등은 바닥면적에서 제외하고 있다.

(4) 대법원은 고급주택의 연면적 산정과 관련하여 “구「지방세법」(1994.12.22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것) 제112조 제2항의 위임에 의하여 취득세 중과대상이 되는 고급주택의 범위를 정하고 있는 구「지방세법 시행령」(1993.12.31. 대통령령 제14063호로 개정되기 전의 것) 제84조의3 제1항 제2호 (4)목 소정의 주거용 공동주택의 경우에 건물의 연면적에 대한 구체적인 산정기준에 대하여는 지방세법령상 아무런 정함이 없으나, 이 경우는 주거의 정의에 관한 같은법 시행령 제76조 제2항 및 현황부과 원칙에 관한 같은 법 시행령 제77조의 규정에 따라 당해 건물의 취득 당시의 현황이 경제적 용법에 따라 실제로 주거용으로 쓰여질 구조를 갖추었는지의 여부에 의하여 합목적적으로 판단하면 족하고, 설사 건축관계 법령에서 건축물의 연면적 산정에 관한 규정을 두었다고 하더라도 지방세법령에서 그 적용에 관한 명문을 두고 있지 아니하는 이상 지방세법령에 의하여 독자적인 기준에 따라 판단할 것이지, 건축관계 법령을 바로 그대로 적용하여 고급주택에 해당하는지의 여부를 판단하는 것은 조세법률주의 원칙에 반하는 것으로 허용될 수 없다(대법원 1995.5.12. 선고 94다28901 판결)”고 판시하여 취득 당시 방, 화장실, 침실 등 주거시설로 되어 있는 다락 면적을 연면적에 포함시키고 있다.

(5) 이 외 다수의 판례가 취득세 중과 대상인 고급주택의 연면적 산정기준에 대해 “건물의 연면적에 대한 구체적인 산정기준에 관하여는 지방세법령상 아무런 정함이 없으나, 이 경우 ‘부동산에 있어서는 공부상의 등재에도 불구하고 사실상으로 취득한 때의 당해 물건의 현황에 의하여 부과한다’라는「지방세법 시행령」제77조의 규정에 따라 당해 건물의 취득 당시의 현황이 경제적 용법에 따라 실제로 주거용으로 쓰일 구조를 갖추었는지 여부에 의하여 합목적적으로 판단하면 족하고, 설령 건축관계 법령에서 건축물의 연면적 산정에 관한 규정을 두었다고 하더라도 지방세법령에서 그 적용에 관한 명문의 규정을 두고 있지 아니한 이상 지방세법령에 의하여 독자적인 기준에서 판단할 것이다(수원지방법원 2012.9.12. 선고 2012구합2932 판결).”는 취지로 판시하고 있다(대법원 1990.5.22. 선고 89누2363 판결, 서울고등법원 2021.12.3. 선고 2021누46416 판결).

(6) 특히, 서울고등법원 2021.12.3. 선고 2021누46416 판결에서는 주거공간과 기능상, 위치상 연결되어 있는지 여부를 기준으로 보고 연면적을 판단하고 있다.

(7) 이 건 주택은 신축시부터 발코니가 확장되는 것으로 건축되어 있었고(AAA의 2017.7.17.자 입주자모집공고문 참고), 발코니 확장으로 도면상 존재하던 벽체공용면적 부분은 그 벽체가 존재하지 않고 주택 소유자가 독립적으로 사용할 수 있는 것으로 건축되었는바, 쟁점면적은 공부상 벽체공용면적으로 표시되어 있을 뿐, 청구인이 취득할 당시부터 실제로는 벽체가 존재하는 않는 쟁점면적을 1세대가 단독으로 사용하고 있는바, 취득당시 실제 현황이 주거용으로 쓰여질 구조를 갖추고 있는 경우라면 연면적에 산입되어야 함이 명백한바, 처음부터 발코니 확장으로 내벽이 존재하지 않았던 쟁점면적은 1세대가 단독으로 사용하고 있는 부분으로 고급주택의 연면적에 포함되어야 한다.

(8) 결국, 이 건 주택의 공부상 연면적 273.928㎡에서 실제로 벽체가 존재하지 않아 1세대가 단독으로 사용하고 있는 쟁점면적 5.4836㎡를 추가하여야 하므로, 이 건 주택의 연면적은 각 279.4116㎡으로 복층형 공동주택의 고급주택 판단 기준인 274㎡를 초과하므로 처분청이 이 건 주택을 지방세법령에서 규정하고 있는 고급주택으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 주택을 고급주택으로 보아 중과세율을 적용하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 이 건 주택의 입주자모집공고문(2017.7.17.) 중 발코니에 대한 사항은 아래와 같다.

▣ 공급규모 및 내역

공동주택 지하 6층, 지상 49층 2개동 총 280세대 중 일반공급 279세대

▣ 공급대상 및 면적

ㆍ「주택공급에 관한 규칙」 제31조에 의거 OOO 사업부지소유자 우선공급

▣ 공통 유의 사항

ㆍ 발코니는 관계법령이 허용하는 범위 내에서 확장형으로 시공되며[단, 2 ∼20층 개방형(비확장) 발코니는 비확장형으로 시공되며, 입주 후 입주자의 임의확장이 불가 함], 비확장으로 신청할 수 없음.

(상기 공급금액에는 발코니확장 비용이 미포함 되어 있으며, 사업주체에서 무상제공하므로 발코니 비확장을 신청하여 상기 분양가격을 할인 받을 수 없음)

(나) 청구인은 2021.3.15. 이 건 주택(서울특별시 성동구 OOO)을 취득한 후 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고, 주택유상취득의 표준세율(1천분의 30)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원 신고.납부하였다.

(다) 이 건 주택의 공급계약서를 보면, 이 건 주택의 공부상 면적(공용면적 포함)은 577.442㎡이고, 이중 전용면적은 273.928㎡이며, 공용면적(303.514㎡)은 벽체 14.179㎡와 기타 289.335㎡로 이루어져 있다.

(라) 처분청은 이 건 주택의 벽체 14.179㎡(공용면적) 중 5.4836㎡(쟁점면적)가 실제 전용면적에 해당하므로 공부상 전용면적(273.928㎡)에 이를 포함하면 이 건 주택의 사실상 전용면적은 279.4116㎡로서 고급주택의 기준면적인 247㎡(복층형 공동주택)을 초과한다고 보아 청구인에게 고급주택에 따른 이 건 취득세 등을 부과하였다.

(마) 청구인은 이 건 주택의 공부상 전용면적 273.93㎡에 쟁점면적 5.4836㎡를 포함한다고 하더라도 이 건 주택의 전용면적에 포함되어 있는 외부벽체 면적 25.7213㎡, 내력벽 면적 7.79㎡ 합계 33.5113㎡를 차감하면 이 건 주택의 사실상 전용면적은 235.9023㎡가 되어 이 건 주택은 고급주택에 해당하지 않는다고 주장한다.

(2)「지방세법」제13조 제5항 본문 및 제3호에서 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67㎡ 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지(고급주택)를 취득하는 경우의 취득세는 제11조의 표준세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조 제4항 제4호에서 1구의 공동주택의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245㎡(복층형은 274㎡로 하되, 한 층의 면적이 245㎡를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지로서 취득 당시의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우 고급주택으로 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살피건대,「지방세법 시행령」제28조 제4항 제4호에서 규정한 연면적(공용면적은 제외)은 공동주택의 외벽 내부선을 기준으로 산정하는 것이 타당하고, 벽체 면적은 공용면적에 포함하는 것이 타당하다 할 것인 점(조심 2023지 226, 2024.6.27., 같은 뜻임),

「건축법 시행령」제119조 제1항 제3호 나목에서 건축물의 노대(발코니)의 바닥은 노대의 면적에서 노대가 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입하도록 규정하고 있고,「지방세법 운영예규」법13…시행령28-1에서도「건축법」상 발코니가 접한 면의 길이가 가장 긴(거실 등) 외벽으로부터 1.5미터를 초과하는 부분은 주거전용면적으로 산입하여 연면적을 판단하여야 한다고 규정하고 있는바,

「지방세법 시행령」제28조 제4항 제4호에서 규정한 연면적(공용면적은 제외) 산정 시 발코니의 면적 중 외벽으로부터 1.5미터 이내의 면적은 공동주택의 주거전용면적에서 제외하는 것이 타당한 점(대법원 2010.9.9. 선고 2009두23419 판결, 조심 2023지226, 2024.6.27., 같은 뜻임).

이 건 주택의 건축물대장 상 전용면적 273.928㎡에는 외벽벽체면적 33.1521㎡(1층 24.5228㎡, 2층 8.6293㎡)가 포함되어 있는 사실이 나타나고 처분청도 이 면적에 대하여 이견이 없으므로 외벽벽체면적은 위에서 살펴본 바와 같이 이 건 주택의 전용면적에 포함될 수 없다고 보는 것이 타당한 점,

처분청은 이 건 주택의 외벽벽체면적 33.1521㎡를 주거전용면적에 포함할 수 없다면 외벽 내부에 있는 발코니 확장면적 중 1.5미터 이내의 면적은 주거전용면적에 포함하여야 한다는 의견이나, 위에서 살펴본 바와 같이 발코니 면적중 1.5미터 이내의 면적은 주거전용면적에 포함할 수 없다고 보는 것이 타당한 점 등에 비추어,

이 건 주택의 연면적(공용면적 제외)을 산정하면서 쟁점면적을 전용면적에 포함한다 하더라도 외벽벽체면적 33.1521㎡는 전용면적에 포함할 수 없다고 보는 것이 타당하고, 이 경우 이 건 주택은 전용면적이 274㎡를 초과하지 아니하여 고급주택의 요건을 충족한 것으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 주택을 고급주택으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것)

제6조[정의] 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

19. “중과기준세율”이란 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조 제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다.

제11조 [부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. (단서 생략)

다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택 : 1천분의 30

제13조[과밀억제권역 안 취득 등 중과] ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장ㆍ고급주택ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

3. 고급주택 : 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.

(2) 지방세법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제31343호로 개정된 것)

제28조[별장 등의 범위와 적용기준] ④ 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우만 해당한다.

4. 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지

(3) 지방세법 운영예규 법13…시행령28-1 : 전용면적에 포함 되는 발코니 범위

「건축법」상 발코니 및 노대가 접한 면의 길이가 가장 긴 (거실 등) 외벽으로부터 너비 1.5미터를 초과하는 발코니 및 노대 부분은 주거전용 면적으로 산입하여 연면적을 판단하여야 한다.

(4) 주택법(2020.1.23. 법률 제16870호로 개정된 것)

제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

6. “국민주택규모”란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

(5) 주택법 시행규칙(2020.7.24. 국토교통부령 제750호로 개정된 것)

제2조[주거전용면적의 산정방법]「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조 제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다.

2. 공동주택의 경우 : 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.

가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적

나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적

(6) 건축법 시행령

제2조[정의] 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

14. “발코니”란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실·침실·창고 등의 용도로 사용할 수 있다.