이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목에 규정된 주택조합설립 인가를 받으려는 자로, 주택건설사업을 위하여 서울특별시 양천구 OOO, 제지하 1호 등 3개의 주택(상세 내역은 아래 ＜표1＞과 같고, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 취득하고, 「지방세법 시행령」제28조의2 제8호에 따라 법인의 주택 취득 등에 따른 중과세율(12%)이 아닌 일반세율을 적용하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

＜표1＞ 청구법인의 쟁점주택 취득 내역

(단위 : 원)

○○○

나. 처분청은 청구법인이 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 쟁점주택을 멸실하지 아니하여 쟁점주틱의 취득이 중과세율 적용 대상인 것으로 보아, 2024.6.4. 청구법인에게 「지방세법」제13조의2 제1항 제3호에 따른 중과세율(12%)을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 취득세 등을 차감한 취득세 등 합계 OOO원을 부과·고지하였다.

＜표2＞ 취득세 등 부과·고지 내역

(단위 : 원)

○○○

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.9.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 주택조합설립 인가를 받으려는 자로 서울특별시 양천구 OOO 일원에 OOO 역세권 장기 전세주택을 건립할 예정으로, 이를 위해서 사업지 내의 토지의 소유권을 확보하기 위한 작업을 수년간 수행하고 있다.

이 과정에서 단독주택이나 단독상가 등 일반건축물의 경우에는 1인의 단독소유이거나 수명의 공동소유로 되어 있어 소유권 확보 작업이 단일 건으로 되며, 소유자와 협의에 소요되는 시간은 각 개별 건마다 다르겠지만, 일단 소유권이 확보되면 비교적 단기간 내에 건물 멸실절차를 개시할 수 있다. 그러나 집합건물의 경우에는 복수의 독립된 세대 또는 호별로 구성되어 있어 해당 집합건물의 개별 호실 전체의 소유권을 확보하지 아니하면 해당 호만 철거나 멸실을 진행할 수 없다.

청구법인은 쟁점주택을 취득한 후 같은 집합건물(OOO)에 속해 있는 나머지 주택을 매입하기 위하여 장기간 모든 노력을 다하고 있으나, 총 10세대 중 5세대는 소유권이전등기를 완료하였고, 3세대는 부동산 매매계약을 체결하였으며, 나머지 2세대는 매매를 협상 중이다. 이와 같이 청구법인은 집합건물에 모든 소유권을 확보하기 위하여 행정적, 금전적 모든 노력을 다하였으나 지나친 고가의 매매가격을 주장하거나 기타 이해관계의 상충으로 불가항력적으로 유예기간을 경과한 것이다.

청구법인이 소유한 5세대의 경우에는 당초 법인의 주택 투기 중과세 입법취지인 주택 투기 방지목적에 부합하기 위하여 소유권이전등기 후 3년간 빈집으로 비워두고 주택임차 등 그 어떤 수익행위에 사용하고 있지도 아니하다.

이와 같이 청구법인은 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였으나 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유가 있고, 집합건물 내 다른 구분소유자가 존재하여 이를 해소하고자 노력하였으나 불가항력인 사실상의 장애사유 및 장애정도가 심각한 점, 청구법인 소유의 주택을 빈집으로 사용·수익·처분행위를 하지 않은 점, 단독건물의 경우 철거를 진행하여 목적사업에 사용하기 위하여 진지한 노력을 다한 점 등을 고려할 때, 청구법인은 쟁점주택 취득일로부터 3년 이내에 멸실시키지 아니한 정당한 사유가 있다고 할 것이다.

나. 처분청 의견

청구법인은 쟁점주택을 포함한 집합건물 전체를 모두 매입하여야 철거를 진행할 수 있는데, 현재 집합건물 전체를 모두 매입하지 못한 상황이기 때문에 정당한 사유가 있다고 주장하나, 쟁점주택을 취득할 당시에도 모든 세대를 매입하지 못할 경우 주택건설사업에 사용할 수 없는 장애 사유가 있음을 충분히 인지할 수 있었고, 이러한 장애사유의 존재를 쉽게 알 수 있었던 상황에서 쟁점주택을 취득하였으며, 취득 후 유예기간 내에 멸실하지 못한 것이 취득 전과 동일한 사유 때문이므로, 이는 정당한 사유로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인은 취득일부터 3년이 경과할 때까지 쟁점주택을 멸실시키지 못한 정당한 사유가 있다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구법인은 2020.2.27. 주택건설사업을 영위할 목적으로 처분청에 「부동산등기법」제49조에 따른 부동산등기용 등록번호 등록증명서를 교부받았다.

(나) 청구법인은 주택신축을 위하여 멸실목적으로 쟁점주택을 위 ＜표1＞과 같이 취득하고 「지방세법 시행령」제28조의2 제8호에 따라 법인의 주택 취득 등에 따른 중과세율(12%)이 아닌 일반세율을 적용하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

(다) 청구법인이 쟁점주택을 취득한 후 3년 이내에 멸실하지 아니한 사실은 다툼이 없다.

(라) 청구법인 대표자는 2015.4.23. 조세심판관 회의에 출석하여, 청구법인이 (쟁점주택과 동일한 집합건물에 위치한) 나머지 2세대를 매입하기 위하여 노력한 사실을 입증하기 위한 자료는 구체적인 협상 내역이 외부에 공개되는 경우 사업에 차질이 있을 수 있어 문서 등의 형태로 남아있지 않아 제출할 수 없고, 다만 매입 대상 주택의 소유자를 대상으로 한 간담회 및 관련 PPT 자료 등은 제출이 가능한 상태라고 진술하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점주택 취득 후 같은 집합건물 내에 위치한 나머지 7개 주택을 취득하기 위하여 진지한 노력을 다하였으나, 2개 주택을 취득하지 못하였고, 이로 인하여 부득이하게 3년이 경과할 때까지 쟁점주택을 멸실할 수 없었던 것이므로, 정당한 사유에 해당한다고 주장한다.

그러나, 정당한 사유란 법령에 의한 금지, 제한 등 납세의무자가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 해당 사업에 직접 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였으나 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함되고, 정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서는 당해 부동산의 취득목적에 비추어 그 목적사업에 직접 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 목적 사업에 사용할 수 없는 법령상, 사실상의 장애사유 및 장애정도, 납세의무자가 부동산을 목적사업에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지의 여부 등을 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 한다(대법원 1996.1.26. 선고 95누13104 판결, 같은 뜻임).

이러한 법리에 비추어 이 건을 살피건대, 청구법인은 쟁점주택을 취득한 후 3년 이내에 멸실시키기 위하여 같은 집합건물에 위치한 2개 주택을 매입하기 위하여 진지한 노력을 다하였다고 주장만 하고 있을 뿐, 유예기간 내에 구체적으로 나머지 2개 주택의 소유자와 어떠한 협상 과정을 거쳐 매수하려고 하였는지 여부 등 청구법인이 정상적인 노력을 다하였다는 사정을 입증할 수 있는 증빙을 제시한바 없을 뿐만 아니라, 청구법인 대표자는 조세심판관 회의에 참석하여 사업에 차질이 있을 것을 우려하여 위와 같은 협상과정을 증빙으로 남기지 않았다고 진술하였는바, 청구법인의 주장만으로는 청구법인이 쟁점주택을 유예기간 내에 멸실하기 위한 정상적인 노력 또는 진지한 노력을 다하였다고 인정할 수 없으므로, 3년이 경과할 때까지 쟁점주택을 멸실하지 못한 정당한 사유가 있다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

(2) 지방세법 시행령(2021.4.27. 대통령령 제31646호로 개정되기 전의 것)

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 "주택"이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

가. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 또는 「지방공기업법」 제3조에 따른 지방공기업이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업을 위하여 취득하는 주택

나. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제8호에 따른 사업시행자, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자, 「주택법」 제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조제2항에 따른 "주택조합설립인가를 받으려는 자"를 포함한다) 또는 같은 법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

(3) 주택법

제4조(주택건설사업 등의 등록) ① 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 국가ㆍ지방자치단체

2. 한국토지주택공사

3. 지방공사

4. 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」 제4조에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인

5. 제11조에 따라 설립된 주택조합(제5조 제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당한다)

6. 근로자를 고용하는 자(제5조 제3항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 고용자만 해당하며, 이하 “고용자”라 한다)

② 제1항에 따라 등록하여야 할 사업자의 자본금과 기술인력 및 사무실면적에 관한 등록의 기준ㆍ절차ㆍ방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.