이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 「주택법」 제2조 제11호에 따른 주택조합으로, 서울특별시 영등포구 OOO(다세대주택으로, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2021.1.20. 취득한 후 매매가액 OOO원을 과세표준으로 하여, 「지방세법」 제13조의2 제1항 및 같은 법 시행령 제28조의2 제8호 나목 3)에 따라 주택조합이 주택건설사업을 영위하기 위해 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로 보아 일반세율(1%)을 적용하여, 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2023.12.26. 쟁점주택 등에 대하여 현장조사를 한 결과, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있고 「건축물관리법」에 따른 건축물 멸실 신고가 되지 않은 것을 확인하고, 이는 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호의 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 멸실시키지 아니한 경우에 해당한다고 보아, 쟁점주택에 대하여 「지방세법」 제13조의2 제1항에 따른 중과세율(12%)을 적용하여, 2024.5.7. 청구법인에게 취득세 OOO원을 부과·고지(이하 “이 건 처분”이라 한다)하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.8.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 집합건물의 개별 호만을 철거하는 것이 법률적·현실적으로 불가능하므로, 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호의 “취득일부터 3년”은 “집합건물 전체의 취득일로부터 3년”으로 해석하는 것이 합리적이다.

집합건물의 특성상 해당 건물 모든 호의 소유권이 확보되어야만 건물멸실절차를 개시할 수 있으므로 일부 세대의 소유권을 확보한다고 하더라도 소유권이 확보된 일부 세대만의 건물을 멸실할 수 없다. 집합건물 모든 호의 소유자와 동시다발적으로 협상하여 모든 호의 소유권을 동일한 시점에 확보하는 것은 현실적으로 불가능하다.

또한 지역주택조합을 설립하여 주택건설사업이 진행된다는 정보가 알려진 상황에서 더 높은 가격을 제시하는 부동산소유자와 단기간 내에 협의를 종료하여 소유권을 확보하는 것도 힘든 것이 현실이다.

(2) 관련법령의 취지 및 실질과세의 측면에서 쟁점주택을 취득일로부터 3년 이내에 멸실시키지 않은 것에 대하여 정당한 사유가 있는 것으로 보아야 한다.

(가) 과거 몇 년간 코로나유행 및 금리인상으로 인하여 국내의 부동산시행사업은 거의 정지된 상태여서 팬데믹으로 인하여 대인접촉을 통한 사업진행은 거의 불가능하였으므로 쟁점주택에 대한 소유권확보작업은 지체될 수밖에 없었다.

(나) 쟁점주택은 멸실을 전제로 취득한 것이므로 멸실 외에는 다른 용도가 없으므로 청구법인이 거주자가 전출한 이후 철거될 때까지 계속 공실로 유지되고 있었고 주택신축목적 외에 다른 목적으로 사용하거나 임대를 통한 수익을 추구한 적이 없다.

(다) 중과배제사유에서 제외시키는 관련 법령의 취지는 구주택을 철거하고 신규주택을 건설할 수 있는 실질적인 권리를 취득하였음에도 불구하고 3년 이내에 철거하지 않은 경우에 취득세를 다시 중과하겠다는 것으로, 관련법령규정을 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 실질내용에 따라 적용하지 않은 이 건 처분은 「지방세기본법」 제17조(실질과세)에 위배된다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 집합건물의 개별 호에 해당하는 건물만을 철거하는 것이 현실적으로 불가능하므로, 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호의 “취득일부터 3년”을 “집합건물 전체의 취득일로부터 3년”으로 해석해야 한다고 주장하나,

(가) 대법원은 “조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다”고 판시(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 등)한바,

「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호는 “나목6) 외의 경우에 정당한 사유 없이 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다”고 규정하고 있을 뿐, 다른 중과적용 제외의 예외사유를 법문에 규정하고 있지 아니하므로, 조세법규의 엄격해석원칙상 위 청구주장은 부당하다.

(나) 또한 대법원은 “부동산의 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에는 관계없이 소유권이전의 형식에 의한 부동산취득의 모든 경우를 포함한다고 해석함이 상당하다”고 판시(대법원 1984.11.27. 선고 84누52판결 등)한바, 개별 주택을 취득하였을 때 이미 실질에 따라 담세력이 발생한다고 보아야하며, 전체 주택을 취득하였을 때를 실질적인 권리를 취득한 때로 보아야 한다는 청구주장은 실질과세의 원칙을 자의적으로 해석한 것이다.

(2) 쟁점주택을 취득일부터 3년이 경과할 때까지 멸실하지 아니한 것에 정당한 사유는 없다.

(가) 대법원은 “'정당한 사유'라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 정당사유의 유무를 판단함에 있어서는 중과의 입법 취지를 충분히 고려하면서 당해 법인이 영리법인인지 아니면 비영리법인인지 여부, 토지의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지의 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야” 하며, “공익성이 있는 사업을 수행하는 비영리법인이라고 할지라도 토지를 취득할 당시 3년 이내에 그 사업 내지 고유업무에 직접 사용할 수 없는 법령상의 장애사유가 있음을 알았거나, 설사 몰랐다고 하더라도 조금만 주의를 기울였더라도 그러한 장애사유의 존재를 쉽게 알 수 있었던 상황하에서 토지를 취득하였고, 취득 후 3년 이내에 당해 토지를 그 사업 내지 고유업무에 직접 사용하지 못한 것이 동일한 사유 때문이라면, 취득 전에 존재한 법령상의 장애사유가 충분히 해소될 가능성이 있었고 실제 그 해소를 위하여 노력하여 이를 해소하였는데도 예측하지 못한 전혀 다른 사유로 그 사업에 사용하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 법령상의 장애사유는 당해 토지를 그 업무에 직접 사용하지 못한 데 대한 정당한 사유가 될 수 없다.”고 판시(대법원 2002.9.4. 선고 2001두229 판결 등 참조)하였다.

(나) 청구법인 스스로 집합건물을 멸실하기 위해서는 모든 세대를 매입해야 함은 취득 시점에 이미 알고 있었던 사항이므로, 단순히 집합건물이기 때문에 멸실시키기 어렵다는 점은 정당한 사유가 될 수 없다.

(다) 청구법인은 코로나19의 발생으로 소유권 확보작업이 지체된 것이 정당한 사유에 해당한다고 주장하나, 코로나19로 인해 어려움이 있었다는 것은 청구법인의 내부사정일 뿐 이를 법령상 제한 등에 준하는 외부적 강제사유로 볼 수 없고(조심 2021지2046, 2022.1.20. 같은 뜻임), 금리인상 등으로 인하여 사업 운영이 어려웠다거나, 지역주택조합에서 동원할 수 있는 인원이 제한된 상황에서 전체 세대의 소유권을 동일한 시점에 확보하는 것은 쉽지 아니하다는 내부적 사정은 정당한 사유로 보기 어렵다(대법원 2003.12.12. 선고 2003두9978 판결 참조).

(라) 「지방세법 시행령」 제28조의2에서 중과예외 대상의 취지는 주택가격이 급등하는 시점에서 주택투기를 예방하되 노후주택을 멸실하여 새로이 민간에 서민주택공급을 확대함으로서 주택가격을 낮추고 실수요자에게 공급을 늘리기 위함이다. 그러나 이러한 취지에 맞지 않게 중과세 예외라는 혜택을 누리면서 정당한 사유 없이 주택건설사업의 의무를 이행하지 않는 것은 허용될 수 없다.

(마) 청구법인은 법령상·사실상의 장애사유 및 장애를 해소하기 위해 청구법인이 기울인 정상적인 노력에 대한 어떠한 입증도 하지 않았다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택을 취득일부터 3년이 경과할 때까지 정당한 사유 없이 멸실하지 아니하였다고 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 2024.2.27. 과세전적부심사를 청구하였으나, 2024.3.20. 불채택결정이 되었고, 처분청이 2024.5.7. 이 건 취득세 등을 부과·고지하자 청구법인은 이에 불복하여 이 건 심판청구를 제기하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

청구법인은 집합건물의 개별 호에 해당하는 건물만을 철거하는 것이 현실적으로 불가능하므로, 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호의 “취득일부터 3년”을 “집합건물 전체의 취득일로부터 3년”으로 해석해야 한다고 주장하나, 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하는바(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결, 같은 뜻임), 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호는 중과제외대상에 해당하지 아니하는 경우로서 “나목6) 외의 경우에 정당한 사유 없이 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다”고 규정하고 있을 뿐, 집합건물에 대하여 별도의 예외사항을 규정하고 있지 아니하고 있으므로, 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

또한 청구법인은 쟁점주택을 취득일부터 3년이 경과할 때까지 멸실하지 아니한 것에 정당한 사유가 있다고 주장하나, 공동주택을 멸실하기 위해서는 모든 세대를 매입해야 한다는 것은 청구법인이 쉽게 알 수 있는 사항인바, 단순히 집합건물의 특성상 모든 호의 소유권이 확보되어야만 건물멸실 절차를 개시할 수 있으므로, 일부세대만의 소유권을 이전받은 상황이어서 쟁점주택을 멸실하지 못하였다는 것은 정당한 사유로 인정하기는 어려운 점, 코로나19로 인해 청구법인이 주택건설사업 진행에 어려움이 있었다는 것은 청구법인의 내부사정일 뿐 이를 법령상 제한 등에 준하는 외부적 강제사유로 보기도 어려운 점(조심 2021지2046, 2022.1.20., 같은 뜻임) 등에 비추어, 처분청이 쟁점주택을 취득일부터 3년이 경과할 때까지 청구법인이 정당한 사유 없이 멸실하지 아니하였다고 보아 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항, 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세기본법(2024.12.31. 법률 제20629호로 개정되기 전의 것)

제17조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名義)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.

② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2) 지방세법(2021.12.7. 법률 제18544호로 개정되기 전의 것)

제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

19. “중과기준세율”이란 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조 제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다.

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.(계산식 생략)

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

3. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.

(3) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것)

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 "주택"이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

가. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 또는 「지방공기업법」 제3조에 따른 지방공기업이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업을 위하여 취득하는 주택

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

1) 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제8호에 따른 사업시행자

2) 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자

3) 「주택법」 제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조 제2항에 따른 "주택조합설립인가를 받으려는 자"를 포함한다)

4) 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자

5) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제23조에 따른 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자

6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로 「부가가치세법」 제8조제1항에 따라 사업자 등록을 한 자

(4) 주택법(2021.12.21. 법률 제18631호로 개정되기 전의 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

11. "주택조합"이란 많은 수의 구성원이 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 제66조에 따라 리모델링하기 위하여 결성하는 다음 각 목의 조합을 말한다.

가. 지역주택조합: 다음 구분에 따른 지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합

1) 서울특별시ㆍ인천광역시 및 경기도