이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2018.10.15. 서울특별시 강남구 OOO 지상의 건축물 3,788.71㎡(오피스텔 63개호, 근린생활시설 3개호, 이하 “이 건 건축물”이라 한다)의 소유자인 주식회사 A와 그 부속토지 430.9㎡(이하 “이 건 토지”라 하고, 이 건 건축물과 함께 “이 건 부동산”이라 한다) 소유자인 a(이하 주식회사 A와 함께 “매도인들”이라 한다)로부터 이 건 부동산을 매매로 취득하고, 이 건 부동산 중 전용면적 60㎡ 이하인 오피스텔용 건축물과 그 부속토지(44개호, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 취득이 「지방세특례제한법」제31조 제1항의 임대사업자가 임대주택 등에 대한 감면 및 같은 법 제177조의2 제1항에 따른 최소납부세제(취득세 85%, 이하 “임대주택 감면”이라 한다)를 적용하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2023.7.7. 쟁점부동산의 취득이 ‘건축주로부터 최초로 분양받은 경우’에 해당하지 아니한다고 보아 임대주택 감면을 배제하고, 기 감면받은 취득세 OOO원(가산세 OOO원 포함, 이하 “이 건 취득세”라 한다)을 2023.11.9. 청구법인에게 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.2.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 임대주택 감면규정에서 정하는 ‘최초 분양’은 매매를 통한 최초 취득을 포함하는 의미이다.

「지방세특례제한법」에서 “분양”의 정의를 별도로 규정하고 있지 아니하고, 다수의 관련 대법원 판례에서 그 법령에서 사용하는 용어의 정의나 포섭의 구체적인 범위가 명확히 규정되어 있지 않은 경우 용어의 해석은 그 법령의 전반적인 체계와 취지 목적, 당해 조항의 규정 형식과 내용 및 관련 법령을 종합적으로 고려하여 해석해야 하는바(대법원 2014.5.29. 선고 2013두7070 판결),

임대주택 감면규정은 최초 취득 이후의 승계취득에 대해서는 취득세 감면혜택을 적용하지 않겠다는 것으로 최초로 취득하는 경우라면 반드시 분양계약의 형태가 아니더라도 그 범위를 넓게 적용하겠다는 취지로 해석하여야 한다.

즉, ① 건축주가 2인 이상의 매수인이 오피스텔을 매수할 수 있도록 각 오피스텔의 호실을 별개의 독립된 판매대상으로 하여 판매하고, ② 그 오피스텔의 취득자가 중간에 다른 사람을 거치지 아니하고 최초로 오피스텔을 매입하여 취득하는 경우도 “건축주로부터 오피스텔을 최초 분양” 받은 경우에 해당하는 것이며, 그 형식이 매매를 통한 오피스텔 취득도 당연히 포함되는 것이다.

(2) 분양신고 미이행을 이유로 한 이 건 취득세 부과처분은 조세법률주의 원칙에 반하는 것이다.

사전분양은 건축주의 선택사항이므로 건축주가 사전분양을 선택할 경우 「건축물의 분양에 관한 법률」을 따라야 하는 것일 뿐이지, 건축주가 반드시 사전분양을 해야 하는 것은 아니며, 사전분양을 하지 않을 경우에는 위 법률은 적용대상에 해당되지 아니하며, 임대주택 감면규정에서는 ‘최초 분양’이라고만 규정하고 있을 뿐, 분양 신고 등에 관해서는 명시하고 있지 않음에도 처분청은 법률에 아무런 근거 없이, 자의적인 해석을 통해 ‘분양신고’라는 새로운 감면요건을 창설하고, 이를 통해 감면규정의 적용범위를 축소함으로써 청구법인에 대한 쟁점감면규정 적용을 부인하였는바, 이는 조세법률주의의 원칙에 반하는 것이다.

(3) 이 건 건축주의 임대사실과 무관하게 청구법인의 쟁점부동산의 취득은 ‘최초 분양’에 해당한다.

이 건 건축주는 쟁점부동산을 분양할 목적으로 신축하여 사용승인 받은 뒤 곧바로 건물 외벽에 분양광고를 실시하는 등 분양을 위한 노력을 다하였으나, 2014년 당시 오피스텔 분양물량의 폭증 등으로 분양이 원활이 이루어지지 않았을 뿐으로 이 건 건축주로서는 부동산 시장 변화 등을 고려하여 일단 건축과정에서 소요된 사업비의 일부라도 충당할 재원을 마련하고자 임시로 단기간의 임대차계약을 체결하였던 것이다.

특히, 이 건 건축주는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자에도 해당하지 아니하였고, 청구법인에게 쟁점부동산을 매각한 직후 곧바로 폐업을 하였는바, 이는 처음부터 분양을 목적으로 쟁점부동산을 건축하였고 분양을 통해 투자자금을 회수하려 했던 이 건 건축주의 사업목적을 반증하는 것이다.

(4) 청구법인은 쟁점부동산의 취득을 검토하는 과정에서 임대주택 감면규정의 적용대상으로서 취득세 등을 감면받을 것을 기대하고 매입을 결정하였으나, 법률상 근거 없이 이루어진 처분청의 이 건 취득세 부과처분으로 인한 취득세 부담은 결국 임차인에게 전가되거나 임대주택 공급의 위축으로 이어져 입법취지에 반하는 결과가 초래될 가능성이 상당하므로 임대주택 감면규정의 적용범위의 판단에 있어 이러한 부정적 파급효과가 고려되어야 한다.

나. 처분청 의견

조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다고 할 것인바, “최초로 분양” 받은 경우를 단지 분양계약이 아닌 매매계약을 통해 최초로 취득하는 경우까지 포함된다고 해석하는 것은 확장해석하는 것에 해당한다(대법원 2020두56957 판결, 2021. 3. 25. 선고).

대법원에서는 「지방세특례제한법」제31조 제1항 및 제2항에서 정하는 임대주택 감면은 임대주택의 건설 및 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 임대사업자가 취득한 임대주택에 대하여 취득세 감면의 혜택을 부여하면서도 조세형평 등을 고려하여 감면대상의 범위를 임대주택의 구체적 취득방법 등에 따라 제한하고 있는바, 임대주택 감면규정에서 정하는 ‘건축주로부터 최초로 분양받은 경우’란 건축행위를 통한 건축물의 분양을 그 전제로 하는 것이므로 임대사업자가 위 조항에 의하여 취득세 감면의 혜택을 누리기 위해서는 건축한 자가 분양을 목적으로 건축한 공동주택을 분양계약에 따라 최초로 취득하여 임대주택으로 사용하여야 하고(대법원 2017두32401 판결, 2017.6.15. 선고), 분양을 목적으로 건축되어 분양계약을 체결한 경우가 아니더라도 건축주로부터 다른 사람을 거치지 않고 최초로 매입하여 취득하기만 하면 취득세 감면 대상에 포함된다고 보기는 어렵다(대법원 2020두56957 판결, 2021.3.25. 선고)고 판단한바 있다.

청구법인은 건축주가 분양을 위해 노력하였으나 부동산 시장의 침체로 분양이 되지 않아 일시적으로 임대를 한 것이라고 주장하나, 이 건의 경우 이 건 건축주가 2014.7.8. 이 건 부동산을 신축 후 분양신고를 한 사실이 없을 뿐만 아니라 취득 후 1~2개월 이후부터 임대를 시작한 것으로 보여 ‘건축주가 분양을 위해 노력’하였다는 청구법인의 주장은 설득력이 없을 뿐만 아니라 쟁점부동산을 임대하는 등 본인이 직접 장기간 사용·수익하였다가 2018.10.15. 청구법인에게 매각한 것이므로 청구법인의 쟁점부동산 취득에 대하여 취득세를 감면해 주는 것은 이미 임대주택으로 사용되고 있던 주택의 취득에 대해 세제혜택을 부여하는 것이므로 임대주택의 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위한 「지방세특례제한법」제31조 제1항의 입법취지에도 부합하지 않는다.

또한, 매매와 분양을 그 거래의 성격이 유사하다는 이유로 취득세 감면에 있어 동일하게 취급하여 “최초로 분양” 받은 경우를 매매계약을 통해 최초로 취득하는 경우까지 포함하는 것으로 관련 규정을 확장해석하는 것에 해당하므로, 건축주가 장기간 임대주택으로 사용해오던 부동산을 매매를 원인으로 취득한 경우까지 취득세가 감면되는 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받는 경우에 포함된다고 보기 어려운바, 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 건축주로부터 일괄 취득한 이 건 부동산의 취득이 ‘분양받은 경우’에 해당하는지 여부

② 쟁점부동산의 취득은 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 경우로서 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따른 임대주택 등에 대한 감면대상에 해당한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 자료에 따르면 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) 이 건 건축물의 건축주인 주식회사 A(이하 “이 건 건축주”라 한다)는 건축신축 및 임대사업 등을 목적사업으로 하여 설립된 법인으로, a 소유의 이 건 토지상에 건축공사를 진행하여 2014.7.8. 이 건 건축물의 사용승인을 받아 취득하였다.

(나) 청구법인은 은행업에 따른 은행업무와 부수업무, 겸영업무 등을 영위하는 법인으로, B 주식회사의 운용지시에 따라 OOO의 재산을 관리·운용하는 신탁업자의 지위에서 이 건 건축주와 이 건 부동산에 대한 매매계약을 체결하고 2018.10.15. 이 건 부동산을 취득하였으며, 「지방세특례제한법」제31조 제1항의 임대주택 등에 대한 감면 및 같은 법 제177조의2 제1항에 따른 최소납부세제를 적용하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

(다) 쟁점부동산의 임대차와 관련하여 아래와 같은 사실이 확인된다.

1) 청구법인이 당초 취득세 신고시 제출한 쟁점부동산에 대한 임대차계약서 및 처분청이 제출한 전입세대 열람기록에 따르면, 이 건 건축주는 이 건 건축물 신축 후 2014.8.25.부터 쟁점부동산을 주거용으로 임대하는 것을 내용으로 하는 임대차계약을 체결하고 임대하였고, 그 세입자들이 쟁점부동산에 전입신고를 한 것으로 확인되며, 이 건 건축주가 「민간임대주택특별법」상 임대사업자등록을 마친 사실은 없는 것으로 확인된다.

＜표＞ 쟁점부동산 주민등록전입 내역 및 임대차 현황

○○○

2) 청구법인은 2018.10.2. 매도인들과 이 건 부동산에 대한 매매계약을 체결하면서, 이 건 건축주가 쟁점부동산의 세입자들과 체결한 임대차계약상 임대인으로서의 지위를 승계한 것으로 확인된다.

＜ 이 건 부동산 매매계약상 계약의 승계 관련 조항 ＞

제7조(계약의 승계 등)

임대차계약, 인터넷ㆍTV 등 통신 및 화재보험 관련 계약을 제외하고, 매수인은 매도인이 매매목적물의 관리ㆍ운영과 관련하여 체결하고 있는 일체의 용역계약ㆍ보험계약 등을 승계하지 아니하기로 한다. 단, 당사자들 간에 승계를 합의한 관리ㆍ운영계약에 관해서는 그러하지 아니하다.

3) 청구법인은 2018.10.11. 서울특별시 중구청장으로부터 쟁점부동산을 임대목적물로 하는 내용의 임대사업자 등록증을 교부받은 후 임대사업을 수행한 것으로 확인된다.

＜ 청구법인의 임대사업자 등록내역 ＞

○○○

(라) 처분청은 서울특별시의 지도점검결과 통보에 따라 건축주로부터 일괄매입한 쟁점부동산의 취득은 ‘건축주로부터 최초로 분양받은 경우’에 해당하지 아니한다고 보아 임대주택 감면을 배제하고 2023.11.9. 이 건 취득세를 청구법인에게 부과·고지한 것으로 확인된다.

(마) 청구법인은 이 건 건축주가 이 건 부동산 신축 후 곧바로 분양을 시도하였으나, 여러 사정으로 분양이 원활하게 이루어지지 않았고, 부득이 대출이자 등 건축관련 사업비의 충당을 위해 임시로 쟁점부동산의 각 호실에 단기 임대차계약을 체결하고 그 임대료로 사업비에 충당하여 왔다고 주장하면서, 그 증빙으로서 당시 분양광고 사진을 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

처분청은 청구법인이 매도인들로부터 이 건 부동산을 일괄취득하였으므로 ‘분양’으로 취득한 경우에 해당하지 아니한다는 의견이나,

「지방세특례제한법」제31조에서 임대사업자에 대한 감면을 규정한 것은 임대주택을 공급하는 자에게 세금 감면의 혜택을 부여함으로써 저소득층의 주거 수단인 임대주택의 건설 및 분양을 촉진하고 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하려는 데 있는 점(대법원 2017.6.15. 선고 2017두32401 판결 참조), 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 임대주택의 전부를 일괄 취득하여 매입임대사업을 하는 경우와 임대주택의 일부만을 취득하여 매입임대사업을 하는 경우는 그 실질이 동일하므로 두 경우 모두를 건축주로부터 공동주택 등을 ‘분양’받아 임대사업을 하는 경우에 해당하는 것으로 보는 것이 합리적인 점, 위와 같이 임대주택 감면규정의 입법 취지 등을 토대로 당해 조문의 분양받은 경우를 해석해 보면, 동 의미는 건축주로부터 ‘공급’받은 경우로 보는 것이 타당한 것으로 보이는 점(조심 2013지858, 2014.9.1., 같은 뜻임) 등에 비추어, 청구법인의 이 건 부동산 취득은 건축주로부터 분양받아 취득한 경우에 해당한다고 판단된다.

(나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다.

청구법인은 임대주택 감면규정의 문언해석상 건축주의 임대사실과 무관하게 임대할 목적으로 건축주로부터 최초 분양받은 쟁점부동산은 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따른 임대주택 감면대상에 해당한다고 주장하나,

이 건 건축주가 이 건 부동산을 신축하여 취득한 후 쟁점부동산을 4년여간 임대사업에 사용하다가 기존 임차인에 대한 임대인의 지위를 매수인인 청구법인이 승계하는 것을 조건으로 하여 청구법인에게 매각한 것으로 확인되는 점, 이 건 건축주가 분양을 목적으로 임대주택을 건축하여 취득하였다가 청구법인에게 분양하였다 하더라도 쟁점부동산의 경우 이미 임대주택으로 사용되고 있으므로 이를 취득한 청구법인에게 다시 임대주택의 분양에 따른 취득세를 면제하는 것은 임대주택의 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위해 도입된「지방세특례제한법」제31조 제1항의 입법취지에 부합하지 않는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 쟁점부동산의 취득은 「지방세특례제한법」제31조 제1항에 따른 임대주택 감면대상에 해당한다고 보기는 어려운바, 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

② 제1항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

(2) 건축물의 분양에 관한 법률

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “건축물”이란 「건축법」 제2조제1항제2호의 건축물을 말한다.

2. “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 「건축법」 제2조제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조제1항제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.

제4조(분양 시기 등)① 분양사업자는 다음 각 호의 구분에 따라 건축물을 분양하여야 한다.

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우: 「건축법」 제21조에 따른 착공신고 후

2. 해당 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 둘 이상의 연대보증을 받아 공증받은 경우: 골조공사의 3분의 2 이상이 완료된 후

② 제1항제1호의 적용과 관련하여 신탁회사가 분양사업자로 되는 신탁계약이 체결된 경우에는 착공신고 후 분양을 위한 별도의 신탁계약이 필요하지 아니하다.

③ 제1항제1호에서 “분양보증”이란 분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 건축물의 분양(사용승인을 포함한다)의 이행이나 납부한 분양대금의 환급(분양받은 자가 원하는 경우로 한정한다)을 책임지는 보증을 말한다.

제5조(분양신고)① 분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우에는 「건축법」 제11조에 따른 허가권자(이하 “허가권자”라 한다)에게 신고하여야 한다.

제6조(분양방법 등)① 분양사업자는 제5조제3항에 따른 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물에 대해서는 인터넷을 활용하여 분양받을 자를 공개모집하여야 한다.