이유
1. 처분개요

가. 청구인 A은 2018.5.10. B과 C(이하 “쟁점분양업자”라 한다)가 경기도 화성시 OOO 소재지에 신축한 OOO 102호 및 103호에 대한 분양계약을 체결하고 2018.7.2. 이를 취득하였으며, 청구인 A의 배우자인 청구인 D(청구인 A과 청구인 D을 이하 “청구인들”이라 한다)은 2018.7.18. 위 OOO 114호 및 115호(청구인들이 분양받은 상가를 이하 “쟁점상가”라 한다)에 대한 분양계약을 체결하고 2018.8.6. 및 2018.8.28. 이를 취득하였다.

나. 김포세무서장은 2019.8.12.~2019.9.30. 기간 동안 쟁점분양업자 중 B에 대한 개인사업자 세무조사를 실시한 결과, 쟁점분양업자가 청구인들 외 3인에게 OOO에 대한 분양대행수수료 명목으로 합계 OOO원을 지급한 사실을 확인하고 2019.10.17. 청구인들 외 3인의 각 주소지 관할세무서장에게 과세자료를 통보하였다.

다. 처분청은 이에 따라 위 과세자료를 검토한 결과, 청구인들이 분양대행수수료를 지급받지 아니한 것으로 보아 당초 자료발생처인 김포세무서로 과세자료를 반송하였고, 김포세무서장은 쟁점분양업자 B의 주소지 관할세무서인 계양세무서로 위 과세자료를 재통보하였다.

라. 계양세무서장은 B에 대한 세무조사 당시 확보한 상가 분양 약정서 및 OOO의 수수료 이체 내역 등을 재검토한 결과, 청구인들 외 3인이 쟁점분양업자로부터 분양대행수수료를 지급받은 것으로 보아 2024.3.4. 당초 과세자료와 동일한 내용의 과세자료를 청구인들 외 3인의 각 주소지 관할세무서장에게 통보하였다.

마. 처분청은 이에 따라 청구인들이 OOO에 대한 분양대행 업무를 수행한 것으로 보아, 쟁점분양업자가 청구인들에게 지급한 금액에서 청구인들이 OOO의 다른 수분양자를 대신하여 대납한 분양대금을 수입금액에서 제외하고, 쟁점상가의 분양계약서상 분양가액과 쟁점분양업자에게 실제로 지급한 분양가액과의 차액 합계 OOO원(청구인 A 귀속분 OOO원 및 청구인 D 귀속분 OOO원, 이하 “쟁점금액”이라 한다)을 분양대행수수료로 산정하여, 2024.4.26. 청구인들에게 2018년 귀속 종합소득세 합계 OOO원(청구인 A 귀속분 OOO원 및 청구인 D 귀속분 OOO)을 각 경정·고지하였다.

바. 청구인들은 이에 불복하여 2024.7.19. 이의신청을 거쳐, 2025.1.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 청구인들은 분양대행 행위를 수행한 사실이 없으므로 쟁점금액을 분양대행수수료로 볼 수 없다.

(가) 청구인들은 자금부담 없이 은행 대출금만으로 쟁점상가를 취득하기 위해서 쟁점분양업자와 실제분양가액을 부풀려서 계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)를 작성하고 이를 근거로 은행대출금을 실행시켜 분양대금, 취득세, 부대비용 등을 지급하였으며, 이와 같은 사실은 쟁점분양업자와의 통화 녹취록, 대출금 계좌이체 내역 등으로 충분히 확인되고, 청구인들은 결국 쟁점계약서상 분양대금이 아닌 당초 당사자들 간에 지급하기로 한 대출금만 지급하고 쟁점상가를 취득하였다.

(나) 청구인들은 쟁점상가를 분양받는 과정에서 쟁점분양업자를 처음 알게 되었고 높은 이자를 주겠다는 쟁점분양업자의 권유로 인하여 금전을 대여하였으나, 쟁점분양업자는 상환기일 내에 이자는 물론 원금도 상환하지 않았다. 이에 쟁점분양업자는 변제를 요구하는 청구인들에게 금융회전 거래를 제안하였다. 즉, OOO의 수분양자인 OOO 등(이하 “수분양자들”이라 한다)도 청구인들과 같이 업계약(up agreement, 이하 “업계약”이라 한다)으로 작성된 분양계약서로 대출을 받기 위해서는 계약금 등에 관한 금융증빙이 필요하므로, 청구인들이 분양대금 일부를 수분양자의 계좌로 송금하거나 쟁점분양업자의 계좌에 수분양자들 명의로 송금하면 즉시 반환하는 과정을 반복하기로 하였다.

쟁점분양업자는 위와 같은 방식으로 수분양자들이 큰 자금 없이도 입금증빙을 근거로 대출을 받아 쟁점분양업자에게 잔금을 입금하면 청구인들에게 원금과 이자를 변제하겠다고 제안하였고, 청구인들은 대여금과 이자를 회수하기 위하여 쟁점분양업자의 제안에 따라 수분양자들의 통장기표를 위한 금액을 입금해 주고 즉시 반환받는 과정을 반복하였으며, 그 과정에서 쟁점분양업자는 입금받은 금액을 청구인들에게 반환하면서 수수료를 지급하는 것처럼 경비처리를 한 것이다.

(다) 청구인들은 쟁점분양업자에게 대여한 원금과 이자를 회수하기 위하여 쟁점분양업자의 요청에 따라 일정 금액을 입금해 주고 바로 회수하였을 뿐이다. 사업소득에 해당하려면, 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임하에 계속적·반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득이어야 하는데, 청구인들은 영리를 목적으로 통장기표 행위를 한 것이 아니라 변제받지 못한 대여금을 회수하기 위한 목적이었고, 자기의 계산과 책임하에 한 것이 아니라 쟁점분양업자의 지시에 따라 특정 계좌에 특정 금액을 입금하고 돌려받은 것이므로, 쟁점금액을 「소득세법」 제19조 제1항 제21호에서 규정하는 사업소득으로 볼 수 없다.

(라) 쟁점분양업자가 분양수수료를 허위ㆍ가공 경비로 처리한 금액은 쟁점분양업자의 통장입출금 내역만 확인하면 쉽게 알 수 있다. 일정 금액이 통장에 들어왔다가 즉시 출금되는 동일한 금액을 수수료로 보는 것은 비상식적이다. 분양대행 업무는 일반적으로 분양과 관련하여 상담을 하거나 분양신청 접수, 분양상품 홍보 및 광고 등을 포함하므로, 분양계약에 결과적으로 도움이 되는 모든 행위를 그 경중에 관계없이 분양대행 업무로 치환해서 해석할 수는 없다. 따라서 분양에 필요한 대출을 받기 전에 쟁점분양업자의 지시에 따라 이례적으로 부분적인 통장기표 행위를 분양대행 업무라고 확대해석하는 것은 부당하다.

(마) 처분청은 ‘2018.5.2. 작성된 ’상가 분양 약정서‘상 청구인들이 분양대행을 하고자 계약한 내용을 확인할 수 있고, 통장거래 내역 등을 통하여 직접적으로 분양대행 업무를 수행한 사실을 확인할 수 있다고 보았으나, 쟁점분양업자가 2018.7.12.~2018.9.3. 청구인들로부터 입금받은 금액을 그대로 반환하는 과정에서 수수료로 거짓 기장한 것에 대한 근거를 만들기 위해 청구인 A에게 2019.1.9. 압박을 가하는 내용의 문자를 보낸 점을 감안하더라도 해당 약정서는 사후에 거짓으로 작성된 약정서임을 알 수 있는바, 이에 대한 내용은 해당 거짓 약정서상 “을”인 F과 G의 사실확인서 및 인감증명서를 통하여 확인된다. 만약 해당 약정서가 진실된 것이라면 쟁점분양업자는 쟁점금액에 대하여 청구인들에게 사업소득세를 원천징수하여야 함에도 그러한 사실이 없고, 이는 쟁점분양업자가 수수료로 거짓 기장을 한 이후에 그 근거를 만들기 위해 거짓 약정서를 작성하였다는 반증이라 할 것이다.

(2) 청구인들은 쟁점상가 취득으로 인하여 쟁점금액 상당의 이익을 얻은 사실이 없다.

(가) 청구인들과 쟁점분양업자는 쟁점상가 분양계약에 관하여 분양가액을 부풀려 쟁점계약서를 작성하였으나, 동 계약서상 분양금액이 아닌 실제로 지급하기로 사전 약정한 금액을 지급하고 쟁점상가를 취득하였다. 처분청은 당초 청구인들이 과세자료 해명자료 시 제출한 청구인들 및 수분양자들의 사실확인서 등을 검토하였음에도 쟁점분양업자가 업계약을 체결한 사실을 인정하지 않았는바, 청구인들과 수분양자들의 사실확인서 및 쟁점분양업자의 금융거래 내역에 따르면, 쟁점분양업자는 쟁점계약서상 분양금액이 아닌 대출금에 상당하는 금액만을 지급받고 분양을 완료하였음을 알 수 있고, 이러한 업계약은 쟁점상가 분양에만 해당되는 것이 아니라, 다른 수분양자들과의 분양계약에도 모두 해당된다.

(나) 실질과세원칙의 취지는 거래의 형식 등을 허위로 작성하는 경우 실질에 맞게 과세를 하기 위함이며, 실질 내용을 파악함에 있어서 가장 많이 확인되는 것은 금융거래 내역이다. 형식상의 계약서 내용과 다른 금융거래 내역이 존재한다면 해당 계약서의 진실성이 떨어지는 것으로 해석하는 것이 지극히 합리적이다. 따라서 별도의 실제계약서가 작성되지 않았다고 하여 금융거래 내역이 없는 업계약서를 정상적인 분양계약서로 볼 수는 없다. 한편, 쟁점분양업자 중 C와 청구인 A 간의 통화 내용을 녹취한 녹취록에 의하면, 쟁점분양업자와의 분양계약이 업계약임이 명확하게 확인된다. 동 녹취록에 따르면 쟁점분양업자 스스로 업계약을 체결하였음을 시인하고 있음에도 처분청은 실제계약서의 부재 등을 이유로 들어 이를 부인하였다.

(다) 결론적으로 쟁점계약서와 다른 금융거래 내역, 수분양자들의 사실확인서와 녹취록 등을 통하여 쟁점분양업자와의 쟁점상가 분양계약이 업계약임을 확인할 수 있고, 청구인들은 쟁점상가를 취득함에 있어서 당사자들 간에 지급하기로 한 금액을 전액 지급하고 쟁점상가를 취득하였을 뿐 쟁점금액을 지급할 의무가 없으므로 쟁점금액을 어떠한 행위의 대가로서 지급의무를 면제받았다거나 수수료로서 상계하였다고 볼 여지가 없으며, 통장기표 행위를 분양대행 업무로 확대해석한다고 하더라도 청구인들이 쟁점금액 상당의 이득을 취한 것으로 볼 수 없다.

(3) 청구인들이 대여금을 반환받기 위한 목적으로 수분양자들의 통장에 한 기표행위와 수분양자로서 청구인들이 쟁점상가를 쟁점계약서상 분양금액과 상이한 금액을 지급하고 취득한 것은 연관관계가 없다.

(가) 청구인들은 쟁점상가를 취득하기 위하여 업계약을 체결하고 본인들이 수분양자로 있는 쟁점상가의 대출금 입금증빙을 위하여 쟁점분양업자에게 대금을 입금하고 다른 지인을 통하여 이를 곧바로 회수하였고, 이후 대출을 받아 쟁점분양업자에게 지급하기로 한 금액을 모두 지급하고 2018.7.2. 쟁점상가를 최종 취득하였다. 즉, 쟁점계약서가 작성되지 않을 때인 2018.6.15. 이미 입금증빙상 금액을 회수하였고 2018.7.2. 쟁점분양업자에게 금전을 대여하였으나 쟁점분양업자가 이를 변제하지 아니하여 2018.7.12.부터 통장기표 행위를 하게 되었다. 따라서 ‘청구인들의 통장기표 행위가 분양대행 업무를 한 것이고 이에 대한 대가로 청구인들이 대출금 이외의 취득자금을 지급하지 않은 것’이라는 처분청의 의견은 성립할 수 없다.

(나) 이처럼 대여금 회수를 위한 청구인들의 통장기표 행위와 업계약으로 인하여 쟁점계약서상 금액과 다른 금액을 지급하고 쟁점상가를 취득한 행위는 연관관계가 없는 별개의 사안이다. 처분청은 청구인들이 통장기표 행위를 하게 된 경위에 관한 자료를 제출하였음에도 이를 검토하지 않고 통장기표 행위를 분양대행 업무를 한 것으로 확대해석하였다. 또한, 처분청은 통장기표 행위와 쟁점금액 간의 연관관계에 대하여 입증하지도 못한다. 즉, 처분청은 청구인들이 통장기표 행위를 통해 쟁점상가 분양대금 중 쟁점금액 상당의 지급의무를 면제받았다고 보면서도 그에 대한 객관적 근거를 제시하지 못하고 있다. 처분청이 근거로 들고 있는 ‘상가 분양 약정서’는 추후에 작성된 거짓 문서에 해당하고, 이를 정상적인 것으로 본다 하더라도 그 약정서상에는 청구인들이 몇 호에 대하여 통장기표 행위를 해주고 그에 대한 대가로 쟁점금액 상당의 지급의무를 면제받는다는 내용 등이 전혀 기재되어 있지 아니하므로 이를 과세근거로 볼 수 없다.

(4) 처분청은 청구인들이 부가가치세 등은 등기부등본 등재가액을 기준으로 신고하여 환급받으면서도 종합소득세 및 양도소득세 신고 시에는 취득가액 및 양도가액이 모두 업계약서라고 주장하는 것은 정상적인 신고가 아니라는 의견이나, 부가가치세 신고 등에 오류가 있다고 하여 사실과 다른 쟁점계약서를 실제계약서로 볼 수는 없고, 이는 실질에 맞추어 관련 제세신고를 수정하여야 할 사안일 뿐이다.

(가) 청구인 D은 쟁점상가 중 114호 및 115호에 대한 막대한 대출이자로 인하여 해당 물건지의 양도를 고민하던 중 쟁점분양업자가 매수인을 물색해 주겠다고 제안함에 따라 관련 채무를 인수하는 조건으로 매수인을 선정하여 동 물건지를 양도하게 되었는데, 그 과정에서 쟁점분양업자가 양도계약서는 실제 매매대금인 채무인수액보다 높은 금액으로 작성하여도 취득 당시의 쟁점계약서상 취득가액이 높기 때문에 양도차익이 발생하지 않을 것이라고 권유하였고, 청구인 D은 대출이자만 해결되면 된다는 생각에 쟁점분양업자의 권유에 따라 해당 물건지를 양도하였다.

(나) 청구인 D이 2021.12.15. 양도소득세 신고 시 세무대리인은 위와 같이 거래의 실질이 쟁점계약서상 내용과 다름을 알지 못하였으므로 쟁점계약서 및 등기사항전부증명서 등을 근거로 신고서를 작성하였으나, 청구인 D은 계약서상 양도가액인 OOO원을 일절 수령한 사실이 없고, 매수인은 오로지 해당 물건지를 담보로 한 채무만을 인수하였다. 이후 청구인 D은 2025.2.17. 거래의 실질을 반영하여 해당 물건지에 대한 양도소득세 수정신고를 하였다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인들은 분양대행 업무를 하지 않았다고 주장하나, ‘상가 분양 약정서’상 청구인들이 분양대행을 하고자 계약한 내용을 확인할 수 있고, 통장거래 내역 등을 통하여 직접적으로 분양대행 업무를 실행한 사실이 객관적으로 나타난다.

(가) 청구인들은 영리 목적으로 자기의 책임하에 분양대행 업무를 수행한 사실이 없다고 주장하나, 청구인들 등이 2018.5.2. 작성한 ‘상가 분양 약정서’에 따르면 청구인들 외 3인은 상가 106호와 주차장을 제외한 1층 상가 23개호에 대하여 분양금액을 OOO원으로 하고 분양대행수수료를 OOO원으로 하는 분양약정 계약을 체결한 사실을 명확하게 확인할 수 있다.

(나) 이후, 청구인들 등은 쟁점분양업자와 수분양자들 사이에서 통장거래를 통해 대출금을 제외한 계약금, 중도금 등을 직접 또는 연계지급하고 수수료를 지급받았다. 이는 청구인들이 직접 분양대행 업무를 수행하였다는 명백한 증거이며, 분양대행 업무를 하지 않고서는 굳이 그러한 거래 내역이 발생할 수 없다. 예컨대 청구인 A은 수분양자 조종국에게 부동산 매입대금을 송금하고 같은 날 쟁점분양업자 B으로부터 동일한 금액을 수수료 명목으로 수취한 것을 알 수 있다.

(다) 청구인들이 제출한 녹취록에 청구인 A과 쟁점분양업자 C가 통화한 내용이 기재되어 있는데, 이를 살펴보면 청구인들도 일정 부분 수익이 발생할 것을 인지하고 분양과 관련하여 업무를 수행하였다고 봄이 타당하다.

(2) 청구인들은 쟁점계약서가 분양가액을 부풀려 작성한 업계약서이므로 실제 지급액과의 차액을 분양대행수수료로 볼 수 없다고 주장하나, 청구인들이 이 건 상가를 분양하기 위하여 분양대행 업무를 수행한 사실이 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되므로, 청구인들이 받기로 한 총 분양대행수수료 OOO원 중 분양대금 대납액 등을 차감하고 쟁점상가 취득 시 저가로 취득한 금액을 잔여 수수료로 보아 종합소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

(가) 청구인들은 분양대금과 대출금과의 차액을 쟁점분양업자에게 지급한 사실이 없고, 다른 호수의 양도가액을 보면 취득가액 대비 현저하게 낮음을 알 수 있으므로 쟁점계약서를 업계약서라고 주장하나, 청구인들 등은 다른 수분양자들과 동일한 관계에 있지 않다. 청구인들은 분양금액의 약 34%를 수수료로 받기로 하고 분양대행 업무를 진행하면서 수분양자들을 대신하여 대출금액을 제외한 나머지 금액을 쟁점분양업자에게 지급하고 수수료 명목으로 재수취하였는바, 이는 통장거래 내역을 살펴보면 충분히 확인할 수 있다. 따라서 수분양자들이 실제 지급한 금액과 분양계약서상 분양금액과의 차액을 청구인들이 지급하기로 하는 업계약을 체결한 것으로 볼 여지는 있으나, 이는 실제 지급하여야 할 분양금액을 분양대행자인 청구인들이 대신 지급한 것이지, 실제 거래금액 대비 높게 계약한 것으로 보기는 어렵다.

(나) 청구인들은 본인들이 수취하기로 한 수수료 34% 내에서 수분양자들을 대신하여 분양대금을 대납해 주는 등 할인분양을 할 수 있고, 본인들이 받을 수수료를 이용하여 실제 분양가액보다 저가에 상가를 구입할 수도 있었다. 처분청은 청구인들이 수분양자들을 대신하여 대납한 금액을 청구인들의 수입금액인 동시에 필요경비에 해당한다고 보아 동 금액은 수입금액에 포함하지 않았고, 청구인들이 분양받은 금액과 실제 지급한 금액과의 차액을 잔여 수수료로 보아 종합소득세를 부과하였다.

(다) 한편, ‘상가 분양 약정서’에 의하면 당해 상가 106호는 물건에서 제외되어 있는데, 이는 2018.2.22. 이미 OOO원에 거래되었기 때문이고, 동 매매가액은 다른 호수와 비교할 때 큰 차이가 없음을 알 수 있으므로 쟁점분양업자와의 계약이 업계약이라는 청구주장을 인정하기 어려우며, 당초 ‘상가 분양 약정서’상 약정금액인 OOO원은 업계약의 경우 산정될 수 없는 금액이다.

(라) 당초 조사관서의 조사결과 해당 상가의 총 분양가액을 OOO원으로 확인하였고, 쟁점분양업자가 청구인들에게 지급한 금액은 수수료로 필요경비에 포함하였는데, 쟁점분양업자의 불복 없이 그대로 수입금액이 확정되었는바, 조사대상자인 쟁점분양업자도 해당 분양금액을 업계약에 의한 것이라고 주장하지 아니하여 부가가치세 등이 그대로 확정된 상황에서 수분양자이자 분양대행자인 청구인들이 이를 업계약이라고 주장하는 것은 인정하기 어렵다.

(마) 청구인들은 본인 명의의 계좌를 포함하여 청구인 D과 동업 중인 E의 계좌도 사용하여 입ㆍ출금하였다. 청구인들이 쟁점분양업자의 요청으로 단순히 입ㆍ출금만 하였다면, 제3자의 계좌를 사용할 필요가 없었을 것으로 보이는데, 여러 명의의 통장을 이용하여 분양대금을 입금해 주고 다시 돌려받은 것은 분양대행 업무를 적극적으로 참여하였다는 명백한 증거이다. 또한, 청구인들은 분양업자가 대금을 지급하지도 않은 상태에서 수분양자들에게 대금을 송금해 주고 추후 이를 돌려받은 것으로 확인되는데, 이 사실만 보아도 단순히 쟁점분양업자의 요청으로 대금만 돌려주었다고 보기 어렵고, 당초 조사관서에서 분양대행수수료로 청구인들 외 3인에게 자료파생한 금액은 OOO원인데, 동 금액이 모두 분양대행과 관련된 수수료가 아니라 단순히 돌려준 금액이라면 쟁점분양업자가 거액의 부가가치세를 부담하면서까지 업계약을 체결할 이유는 없을 것이다.

(바) 청구인들은 쟁점상가를 2018년에 취득하고 2018년 제2기 부가가치세 조기환급을 신청하여 2018.10.11. 각 OOO원 및 OOO원을 환급받았다. 또한, 청구인 D은 2021.10.6. 쟁점상가 중 114호 및 115호를 OOO원에 양도하고 등기부등본상 기재가액과 취득세 OOO원을 합산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 이와 같이 청구인들은 부가가치세 및 양도소득세 신고 시는 등기부등본상 기재가액을 취득가액으로 신고하였으나, 이 건 종합소득세 고지 시는 업계약을 주장하며 등기부등본상 기재가액을 부인하고 있다. 또한, 청구인들이 등기부등본상 기재가액을 부인하고 업계약을 주장하려면 실제 계약서 등을 제출하여야 함에도 이에 대한 어떠한 증빙도 제출하지 못하고 있고, 쟁점상가에 대한 대출금만이 실제 거래가액으로 인정된다면, 청구인들은 아무런 이득 없이 분양대행 업무만 수행한 것이라 할 수 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점금액을 청구인들의 분양대행수수료로 보아 청구인들에게 종합소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 소득세법

제19조【사업소득】① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 제21조 제1항 제8호의2에 따른 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.

21. 제1호부터 제20호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득

(3) 소득세법 시행령

제51조【총수입금액의 계산】③ 사업소득에 대한 총수입금액의 계산은 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 부동산을 임대하거나 지역권ㆍ지상권을 설정 또는 대여하고 받은 선세금(先貰金)에 대한 총수입금액은 그 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액으로 한다. 이 경우 월수의 계산은 기획재정부령으로 정하는 바에 따른다.

1의2. 환입된 물품의 가액과 매출에누리는 해당 과세기간의 총수입금액에 산입하지 아니한다. 다만, 거래수량 또는 거래금액에 따라 상대편에게 지급하는 장려금과 그 밖에 이와 유사한 성질의 금액과 대손금은 총수입금액에서 빼지 아니한다.

1의3. 외상매출금을 결제하는 경우의 매출할인금액은 거래상대방과의 약정에 의한 지급기일(지급기일이 정하여져 있지 아니한 경우에는 지급한 날)이 속하는 과세기간의 총수입금액 계산에 있어서 이를 차감한다.

1의4. 제137조 제1항 제1호에 해당하는 사업자가 보험가입자의 모집 및 이에 부수되는 용역을 제공하고 받은 모집수당 등을 반환하는 경우 그 반환 금액은 반환일이 속하는 과세기간의 총수입금액을 계산할 때 차감한다.

2. 거래상대방으로부터 받는 장려금 기타 이와 유사한 성질의 금액은 총수입금액에 이를 산입한다.

3. 관세환급금 등 필요경비로 지출된 세액이 환입되었거나 환입될 경우에 그 금액은 총수입금액에 이를 산입한다.

4. 사업과 관련하여 무상으로 받은 자산의 가액과 채무의 면제 또는 소멸로 인하여 발생하는 부채의 감소액은 총수입금액에 이를 산입한다. 다만, 법 제26조 제2항의 경우에는 그러하지 아니하다.(중략)

5. 제1호, 제1호의2부터 제1호의4까지, 제2호부터 제4호까지 및 제4호의2 외의 사업과 관련된 수입금액으로서 해당 사업자에게 귀속되었거나 귀속될 금액은 총수입금액에 산입한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 계양세무서장은 ‘상가 분양 약정서’ 및 금융자료 등을 근거로 청구인들이 OOO에 대한 분양대행 업무를 수행하고 쟁점분양업자로부터 분양대행수수료를 지급받은 것으로 보아 처분청에 과세자료를 통보하였고, 처분청은 이에 따라 쟁점금액을 청구인들의 수입금액에 포함하여 아래 ＜표1＞과 같이 이 건 종합소득세를 각 경정ㆍ고지하였다.

＜표1＞ 이 건 종합소득세 부과처분 내역(2018년 귀속)

○○○

(2) 청구인들 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 계양세무서장은 청구인들이 분양대금 일부(계약금 등)를 수분양자들에게 사전에 이체하거나, 청구인들의 계좌에서 직접 수분양자들 명의로 쟁점분양업자의 계좌로 입금한 후 나머지 분양대금은 해당 상가를 담보로 금융권으로부터 대출금을 차입하여 완납하게 하는 방법으로 OOO에 대한 분양대행 업무를 수행하고 관련 수수료를 지급받은 것으로 조사하여 처분청에 과세자료를 통보하였는바, 계양세무서장이 조사한 사실관계를 요약하면 다음과 같다.

○○○

(나) 계양세무서장은 쟁점분양업자(B) 명의의 계좌에서 청구인들 명의의 계좌로 입금된 금액 등을 근거로 아래 ＜표2＞와 같이 소득자별 과세자료를 각 관할세무서장에게 통보하였는데, 이 건 심판청구일 현재 청구인들을 제외한 나머지 소득자들이 심판청구를 제기한 사실은 확인되지 아니한다.

＜표2＞ 소득자별 분양대행수수료 통보금액

○○○

(다) 처분청은 위 통보금액에서 청구인들이 OOO의 수분양자들을 위하여 대납한 계약금 등을 필요경비로 보았고, 아래 ＜표3＞과 같이 쟁점상가 분양계약서상 분양가액과 분양업자에게 실제로 지급한 은행대출금과의 차액 등을 분양대행수수료 명목으로 지급된 쟁점금액으로 산정하였다.

＜표3＞ 쟁점금액 산정 내역

○○○

(라) 쟁점분양업자는 2016.2.5. 경기도 화성시 OOO 소재 토지를 취득한 후 2016.4.29. 착공을 시작하여 2017.7.19. 지하 1층, 지상 5층의 주차타워 및 근린생활시설을 완공하였고, 2018.8.28. 1층 상가 24개호 및 2층～4층 주차장의 분양을 모두 완료하였는바, OOO의 최초 분양 내역 및 사업자등록 내역은 아래 ＜표4＞ㆍ＜표5＞와 같다.

＜표4＞ OOO의 최초 분양 내역

○○○

＜표5＞ OOO의 사업자등록 내역

상호

OOO(2017.6.12. OOO에서 변경됨)

대표자

B, C

개업(폐업)일

2016.2.25.(2020.6.11.)

업종

부동산/부동산 개발 및 공급

사업장

경기도 화성시 OOO

공동사업자 지분

성명

지분율

대표 여부

출자공동사업자 여부

B

50%

여

부

C

50%

부

부

(마) 한편, 인천지방국세청장이 쟁점분양업자에 대한 개인통합조사 과정에서 통보된 과세자료를 처리하면서 작성한 ‘과세자료처리 복명서(2024년 3월)’의 주요 내용은 다음과 같다.

○○○

(바) OOO 분양과 관련하여 청구인들 외 2인과 쟁점분양업자는 다음과 같이 OOO 106호를 제외한 1층 상가 23개호를 2018.9.30.까지 분양완료하여 소유권을 이전하기로 하는 ‘상가 분양 약정’을 체결하였는데, 이때 상가분양대금은 총 OOO원으로, 분양수수료는 총 OOO원으로 각각 약정한 것으로 나타난다.

○○○

(사) 청구인 A은 2018.7.2. 쟁점상가 102호 및 103호를 각각 OOO원과 OOO원에 분양받았고, 청구인 D은 2018.8.6. 및 2018.8.28. 쟁점상가 114호 및 115호를 각각 OOO원과 OOO원에 분양받은 것으로 쟁점상가의 각 등기사항전부증명서, 부동산거래계약신고필증, 쟁점분양업자가 작성한 영수증 등에 의하여 확인된다.

(아) 또한, 청구인들은 쟁점상가를 분양받으면서 쟁점분양업자로부터 아래 ＜표6＞과 같이 세금계산서 및 계산서를 수취한 것으로 나타나고, 쟁점상가를 사업장으로 하고 부동산임대업을 업종으로 하여 사업자등록을 하고 2018년 제2기 부가가치세 신고 시 관련 매입세액을 각각 환급받은 것으로 나타난다.

＜표6＞ 세금계산서 등 수취 내역

○○○

(자) 한편, 청구인 D은 2021.10.6. 쟁점상가 114호 및 115호를 OOO원에 양도한 후 2021년 귀속 양도소득세 신고 시 그 취득가액을 등기사항전부증명서상 등재가액인 OOO원과 취득세 납부액인 OOO원을 합산한 OOO원으로 신고한 것으로 확인된다.

(자) 청구인 A은 쟁점상가를 분양받는 과정에서 쟁점분양업자에게 자금을 대여하였으나, 원금 및 이자의 상환이 지연됨에 따라 이를 회수할 목적으로 수분양자들 명의의 통장기표를 위하여 자금을 입금하였다가 즉시 반환받았다고 주장하며 다음과 같은 증빙자료 등을 제시하고 있다.

1) 청구인들은 청구인 A과 쟁점분양업자 간에 작성된 다음과 같은 차용증 등을 제시하였다.

○○○

2) 또한, 청구인들은 분양대행 업무를 수행한 것이 아니라 금융기관으로부터 대출금을 차입하기 위하여 쟁점계약서상 분양가액을 부풀려 업계약서를 작성하였다고 주장하며 F과 G의 사실확인서를 제시하였는데, 동 사실확인서에 따르면 F 등은 이 건 상가 분양 약정서가 사후에 작성되었다는 취지의 진술을 하고 있다.

○○○

3) 청구인들은 쟁점계약서가 분양가액을 부풀려 작성한 업계약서라고 주장하며 청구인 A이 C와 통화한 내용을 녹취한 다음과 같은 녹취록(2020.7.17.)을 제시하였다.

○○○

4) 그 밖에 청구인들은 쟁점상가 114호 및 115호의 취득가액을 OOO원(은행대출금)으로 하여 2025.2.17. 신고한 청구인 D의 2021년 귀속 양도소득세 수정신고서를 제시하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점상가를 취득하기 위하여 분양가액을 부풀려 업계약서를 작성하였고 쟁점분양업자에게 대여한 자금을 회수할 목적으로 통장기표 행위를 하였을 뿐 분양대행 업무를 수행한 것이 아니므로 쟁점금액을 분양대행수수료로 볼 수 없다고 주장하나,

청구인들은 쟁점상가를 분양받은 계약의 당사자이나 쟁점분양업자와 ‘분양 대행 약정’을 체결하고, 은행 대출에 필요한 다른 수분양자들의 계약금 및 중도금의 입금증빙을 갖추기 위하여 청구인들의 계좌에서 직접 수분양자들 명의로 쟁점분양업자의 계좌에 계약금 등을 입금한 것으로 나타나며, 본인들이 수취하기로 한 수수료의 범위 내에서 수분양자들을 대신하여 분양대금을 대납해 주는 등 직접 할인 분양에 관여한 사실 등을 감안하면 청구인들이 분양대행 업무가 아닌 다른 목적에서 위와 같은 행위를 수행한 것으로 보기는 어려운 점,

쟁점분양업자에 대한 세무조사를 실시한 결과, 쟁점분양업자의 수입금액은 분양계약서상 분양가액으로 확정되었고, 청구인들을 포함한 수분양자들도 분양계약서상 분양가액을 기준으로 관련 부가가치세를 환급받은 것으로 확인되는바, 쟁점상가의 실제 분양가액이 동 상가를 담보로 한 대출금 상당액에 불과하다는 청구주장을 신뢰하기 어려워 보이고, 청구인들이 기환급받은 부가가치세에 대하여 수정신고를 하는 등 신의성실의무를 다하였다고 볼 수도 없는 점,

청구인들은 쟁점계약서가 분양가액을 부풀려 작성한 계약서라고 주장하나, 청구인들이 쟁점상가를 취득함에 있어서 실제로 부담한 금액이 대출금뿐이라고 하더라도 실제계약서가 제시되지 아니한 상황에서 쟁점계약서를 업계약서로 보기에는 무리가 있는 반면, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 할 것인바, 청구인 A은 2018.7.2. 쟁점상가 102호 및 103호를 각각 OOO원과 OOO원에 분양받았고, 청구인 D은 2018.8.6. 및 2018.8.28. 쟁점상가 114호 및 115호를 각각 OOO원과 OOO원에 분양받은 것으로 쟁점상가의 각 등기사항전부증명서 및 부동산거래계약신고필증 등에 의하여 확인되는 점,

청구인 D은 2021.10.6. 쟁점상가 114호 및 115호를 양도한 후 2021년 귀속 양도소득세를 신고하면서 그 취득가액을 등기사항전부증명서상 등재가액인 OOO원과 취득세 납부액인 OOO원을 합산한 OOO원으로 신고하였다가 이 건 심판청구를 제기(2025.1.3.)한 이후인 2025.2.17.에서야 그 취득가액을 OOO원(은행대출금)으로 하여 2021년 귀속 양도소득세를 수정신고한 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 청구인들이 분양대행 업무를 수행하고 쟁점상가 분양가액의 일부(쟁점계약서상 분양가액과 대출금과의 차액)와 상계하는 방식으로 분양대행수수료 명목으로 쟁점금액을 지급받은 것으로 봄이 타당하다 할 것이므로, 처분청이 쟁점금액을 분양대행수수료로 보아 청구인들에게 종합소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.