이유
1. 처분개요
가. 청구인은 2022.9.25. 부친 a(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 상속이 개시되자, 청구인 외 상속인 b, c(이하 모두 합하여 “상속인들”이라 한다)과 함께 경기도 성남시 분당구 OOO 토지 및 건물, 같은 동 OOO 토지, 같은 동 OOO 토지(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 등을 상속받고 쟁점부동산의 상속재산가액을 기준시가 OOO원으로 평가하여, 2023.3.31. 2022.9.25. 상속분 상속세 OOO원을 신고하였고, 이후 상속인들은 2023.7.31. 쟁점부동산을 OOO원에 양도하고 2023.10.2. 양도소득세를 신고하였다.
나. 처분청은 2024.3.7.부터 2024.7.8.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산이 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따른 평가기간 경과 후부터 같은 법 시행령 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간(이하 “확장평가기간”이라 한다) 중에 매매된 사실을 확인하고 상증세법 시행령 제49조에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점부동산의 상속재산가액을 확장평가기간의 거래가액인 OOO원(이하 “쟁점매매가액”이라 한다)으로 결정한 가액을 포함하여 2024.8.16. 청구인에게 2022.9.25. 상속분 상속세 OOO원을 경정.고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2024.11.14. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
쟁점부동산은 상속개시일부터 매매계약일까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 있으므로, 쟁점매매가액을 시가로 볼 수 없으며, 따라서 해당 처분은 취소되어야 한다.
(1) 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서는 ‘시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’ 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 재산의 시가로 평가하도록 규정하고 있고, 판례는 “상속 당시의 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하고, 매매 등의 거래가격을 시가로 인정하기 위해서는 상속개시일과 매매일 사이에 가격의 변동이 없어야 한다. 이에 비추어 볼 때, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 규정하는 ‘가격변동의 특별한 사정’을 피고의 주장과 같이 토지의 분할·합병이나 형질변경, 용도변경 등과 같은 사정으로 제한하여 해석할 것은 아니다.”라고 하고 있다.
(2) 청구인은 상속인 3인 중 2명이 해외에 거주하고 있어 상속재산의 분배 및 관리에 어려움이 있었고, 이로 인해 상속세 신고기한 내에 상속재산을 매각하려 했으나, 쟁점부동산은 경기도 성남시 자연녹지지역에 위치한 소규모 토지로 건폐율이 20%에 불과하여 사옥 부지로 적합하지 않았으며, 소로에 접한 위치로 인해 매각이 어려운 상황이었다.
부득이하게 사옥 부지를 찾고 있던 A 주식회사(이하 “매수법인”이라 한다)의 요청에 따라, 쟁점부동산과 인접한 b(상속인들 중 1인) 소유의 경기도 성남시 분당구 OOO 465㎡ 토지(이하 “인접부동산”라고 한다)를 함께 매각하게 되었으며, 상속인들 부담 하에 에이동과 비동의 건물 용도를 ‘영유아보육시설’에서 ‘제2종 근린생활시설’로 변경하고, 씨동 건물을 철거하는 조건으로 매매계약을 체결하였다. 상속인들은 인접부동산을 포함하여 용도 변경 등의 절차를 진행하였고, 기존 건물의 철거로 쟁점부동산의 가치가 상승하여 사옥 부지가 필요한 매수법인과 OOO원에 매매계약을 체결할 수 있었으며 쟁점부동산만으로는 동일한 가격에 매각하기 어려운 상황이었다.
(3) 매수법인은 쟁점부동산과 인접한 토지인 인접부동산을 동시에 매수하여 사옥으로 활용하기 위해 상속인들과 동시 매입에 합의하였으며, 2023.7.31. 소유권이전등기 직후인 2023.9.5. 매입한 부동산을 합병등기하였고, 이에 따라 실제 양도 당시 토지 면적(1,067㎡)과 쟁점부동산 면적(602㎡)이 상이하게 되었다. 쟁점부동산은 인접부동산과의 합병으로 토지 형태와 도로 접근성이 개선되었고, 토지의 용도도 다양해졌으며, 제2종 근린생활시설로의 용도 변경과 씨동 건물의 철거로 매수법인에게 매매계약의 필요성이 증대되어 상속개시일 당시보다 가치 상승 요인이 발생하였다.
(4) 따라서 쟁점매매가액은 청구인이 쟁점부동산을 상속한 시점의 객관적인 교환가치를 제대로 반영하고 있다고 보기 어렵고, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 적용되기 위한 요건인 상속개시일과 매매계약일까지의 기간 중 쟁점부동산에 대한 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 없는 경우가 아니므로, 이 건 처분은 취소되는 것이 타당하다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점부동산의 평가기준일과 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기 어렵다.
평가기준일과 매매계약일 사이에 가격 변동에 직접적인 영향을 미칠만한 주위환경의 변화가 없었고, 비교대상 부동산 등 객관적 교환가치를 확인하기 어려운 토지와 일반건물의 시가확인에 있어서 가장 공신력있는 지표는 기준시가라고 할 것인바, 이 기준시가의 변동내역(아래 ＜표1＞ 참고)을 보면, 5% 내외로 큰 폭의 변동이 있었다고 보기 어려울뿐더러, 평가기준일과 매매계약일 사이는 전반적으로 부동산 가격이 하락하던 시기로, 만약 변동이 있는 것으로 본다고 하더라도 오히려 평가기준일보다 매매계약일의 기준시가가 하락하여 매매가액이 평가기준일의 시가보다 과다하게 책정되거나 상속재산 평가액이 과도하다고 볼 수 없다(아래 ＜표2＞ 참고).
＜표1＞ 기준시가 변동 내역
(단위：㎡, 백만원)
OOO
＜표2＞ 인근 부동산 거래 현황
(단위：㎡, 백만원)
OOO
* 경기도 성남시 분당구 OOO, OOO 토지 및 건물은 쟁점부동산의 양수인인 매수법인이 2022년 2월(이하 계약일 기준) 장기주(청구인 등과 무관)에게 양수한 것으로 확인됨.
또한, 처분청은 조사기간 중 쟁점부동산에 대해 청구인의 주장을 반영하여 평가심의위원회에 회부하였고 심의를 거쳐 평가가액을 결정하였다.
(2) 쟁점부동산과 인접부동산의 일괄거래가 매매가액의 상승요인이라는 청구인의 주장은 단독으로 매각하느냐 인접부동산과 함께 매각하느냐의 거래조건(매각부동산의 구성)의 차이일 뿐, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 정하는 평가기준일과 매매계약일 사이의 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등에 따른 가격변동의 특별한 사정이라고 보기 어렵고, 쟁점부동산과 인접부동산을 일괄로 양도하였다는 것이 거래가격을 높이는 주요 요인이었다고 하는 청구주장은 객관적인 가격변동의 특별한 사정이라 할 수 없다.
청구주장처럼, 쟁점부동산과 이와 인접한 인접부동산을 일괄로 양도한 것이 양도자의 입장에서 가격결정의 유리한 요인으로 작용하였을 수도 있으나, 이와 반대로 물건의 지리적 여건 및 상태 등으로 거래상대방을 찾기 어려운 차에 양수하려는 상대가 나타난 경우, 거래 조건 및 가격 결정의 측면에서 양도자에 비해 양수인이 유리한 입장을 점하였을 가능성이 농후하고, 특히 이 건 거래의 경우처럼 여러 물건을 묶어 일괄로 거래하는 경우 물건별로 개별적으로 거래할 경우보다 가격을 낮추어 매입하려고 하였을 개연성이 높다 할 것이므로, 결국 둘 중 어느 의견도 입증할 수 없는 주관적 추정일 뿐 객관적으로 가격결정의 상승 및 인하의 결과를 가져왔다고 단정할 수 없다.
(3) 쟁점부동산과 인접부동산이 계약 당시부터 일괄거래로 성사되었는지도 불분명하다.
청구인이 주장하는 바에 따르면, 매수법인은 본사 사옥신축을 위해 쟁점부동산과 인접부동산을 일괄양수하였다고 하나, 이 건 외 거래의 부동산매매계약서는 건물(경기도 성남시 분당구 OOO)의 용도가 변경되기 이전에 작성된 계약서와 변경 이후 작성된 계약서 2부가 확인되고, 이 중 하나의 계약서에는 용도변경 이후 매매계약서를 재작성하기로 되어 있고 잔금일 전에 매수인의 명의가 변경될 수 있다는 내용의 특약사항이 확인된다. 또한, 쟁점부동산의 매매계약서는 잔금일이 2024.7.15.인데 반해 인접부동산은 2024.8.10.이 잔금일로 되어 있어 매매계약을 완료하기로 한 예정일(잔금)도 상이하다.
또한, 양수인이 현재까지도 사옥을 신축하거나 관련 공사 등을 위한 작업을 진행하지 않고, 매입 토지의 일부는 주차장으로 영업 중이고 나머지 토지 일부와 건물은 임대물건으로 사용하고 있는 것으로 보아 매수인의 입장에서 굳이 쟁점부동산과 인접부동산을 묶어 높은 가격으로라도 매입하여야만 할 이유나 목적이 있었다고 보기도 어렵다.
그리고, 청구인은 사옥으로 적합하지 않아 매각이 어려워 일괄양도 및 용도변경 등의 방법을 취하였다고 주장하나, 쟁점부동산과 인접부동산을 반드시 매수법인이든 혹은 다른 사람이든 사옥 부지로만 매각하여야 했던 것도 아니다. 이는 오히려 매매거래나 가격결정의 주도권이 매수인 쪽으로 기울었을 가능성을 보여주는 대목이기도 하고, 이 경우 일괄양수를 조건으로 하여 물건별로 개별적으로 거래할 때의 시세보다 낮은 가액에 거래가 성사되었을 수도 있다고 보는 것이 합리적 추론일 것이다.
(4) 상속인들의 공동소유인 쟁점부동산과 상속인 중 1인(b)의 단독소유인 인접부동산은 엄연히 소유자가 다름에도 인접부동산의 건물에 대한 용도변경이 쟁점부동산의 가격을 상승시켰다는 주장도 받아들이기 어렵다.
청구인은 토지의 합병 및 건물의 철거와 용도변경 등을 들어, 평가기준일과 매매계약일의 쟁점부동산 가격의 유사성이 적다고 주장하나, 쟁점부동산과 인접부동산은 각각 개별적으로 매매계약서를 작성하고, 매매가액도 정한 것으로 확인되고, 쟁점부동산 매매계약서의 특약사항을 보면, 상속재산 신고내역의 부동산 현황과 동일한 ‘OOO, OOO, OOO 토지 및 건물 모두(쟁점부동산)’를 포함한 계약이라고 명시되어 있고, 토지의 합병 및 쟁점부동산 내 위치하였던 건물(상속 및 계약 당시 OOO, 양도일 이후 OOO 씨동으로 변경되었다가 멸실됨)의 멸실은 양도일 이후 이루어졌으며, 건물의 용도변경은 쟁점부동산이 아닌 인접부동산과 관련된 내용으로 쟁점부동산의 평가와 관련이 없다.
또한, 쟁점부동산 중 경기도 성남시 분당구 OOO 건물 96.63㎡는 기준시가 OOO원에 불과하여 쟁점부동산의 총 기준시가가 OOO원 임을 감안할 때, 그 멸실 및 용도변경의 효과는 가격결정의 부수적이고 사소한 부분에 불과할 뿐, 가격변동에 심대한 영향을 미친다고 볼 수도 없다.
그리고, 개별 물건의 입지를 보더라도 쟁점부동산은 정면과 좌측에 도로를 끼고 있어 접근성이 더 좋고 면적이 넓어 인접부동산 보다 개별 물건으로서의 가치가 더 높아 보인다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령
(1) 상속세 및 증여세법
제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령
제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1.해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(이하 생략)
제49조의2 (평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정
제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.
법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
다. 사실관계 및 판단
(1) 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 청구인은 2022.9.25. 피상속인의 사망으로 인한 상속이 개시되자 쟁점부동산을 기준시가로 평가한 가액(OOO원)을 포함한 총 상속재산가액 OOO원, 납부세액 OOO원으로 하여 이 건 상속세를 아래 ＜표3＞과 같이 신고·납부하였다.
＜표3＞ 쟁점부동산 상속세 신고가액
(단위 : 원)
OOO
이후, 상속인들은 상속세 결정기한(2023.12.31.) 이전인 2023.6.15. 쟁점부동산의 매매계약을 체결하고 OOO원에 양도한 후, 양도소득세를 신고·납부 하였다.
(나) 처분청은 피상속인에 대한 상속세 조사를 한 결과, 쟁점부동산은 평가심의위원회의 평가 결정금액으로 증액 결정하고 사전증여재산 신고누락액 OOO원을 포함하여 2024.8.16. 청구인에게 2022.9.25. 상속분 상속세 OOO원을 아래 ＜표4＞와 같이 경정.고지하였다.
＜표4＞ 상속세 부과처분
(단위：원)
OOO
쟁점부동산 평가 외 다른 부분에 대해서는 이견이 없고, 쟁점부동산 평가와 관련한 상속세액은 OOO원이며 2024.9.2. 청구인은 부동산에 대한 경정된 양도소득세액(OOO원)을 상속세액에 충당한 후 잔액(OOO원)을 납부하였다.
(다) 인접부동산은 쟁점부동산과 인접한 토지로, 상속인 중 1인인 b(장남)이 단독 소유하였으며, 쟁점부동산과 같은 양수인(A 주식회사, 매수법인)에게 OOO원에 양도되었고, 계약서 및 계약금액은 쟁점부동산과 인접부동산을 각각 별도로 나누어 작성 및 계산되어 있고, 쟁점부동산의 계약일은 2023.6.15. 잔금일 2023.7.31.인 반면, 인접부동산의 매매계약일은 2023.6.15. 잔금일은 2023.8.10.(등기접수일은 2023.7.15.)로 나타난다.
(라) 경기도 성남시 분당구 OOO 건축물대장을 살펴보면, 2023.6.5. 영유아보육시설에서 제2종 근린생활시설로 용도가 변경 되었으며, 2023.8.31. 같은 동 OOO, OOO, OOO, OOO 대지합병에 따라 건축물대장이 결합되었고, 2023.9.5. 같은 동 OOO, OOO, OOO, OOO가 같은 동OOO로 지번이 변경되었다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 평가기준일(2022.9.25.)과 쟁점부동산의 매매계약일(2023.6.15.)사이에는 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 상속개시일과 매매계약일 사이에 쟁점부동산의 인근 지역에 도로나 인접 편의시설의 개설이나 폐쇄 등 가격 변동에 직접적인 영향을 미칠만한 주위환경 변화가 없는 점, 기준시가 변동내역이 5% 내외로 미미한 점, 전반적으로 부동산가격이 하락하던 시기로 평가기준일보다 매매계약일의 시가가 과다하다고 볼 수 없는 점, 쟁점매매가액은 평가심의위원회의 심의에 따라 인정(결정)된 적법한 가액으로 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.