이유
1. 처분개요

가. 처분청은 청구인들이 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 서울특별시 강남구 OOO(이하 “이 건 토지”라 한다) 등 아래 ＜표1＞의 토지에 대하여 2023.9.10. 「지방세법」제111조 제1항 제2호 가목에 따른 중과세율 등을 적용하여 산출한 재산세 등을 청구인들에게 부과.고지하였다.

＜표1＞ 청구인별 이 건 토지 등 소유 현황

(단위 : ㎡)

○○○

나. 청구인들은 이에 불복하여 2023.11.30. 이의신청을 거쳐, 2024.3.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

처분청은 이 건 토지 지하층의 유흥주점(영업의 형태 : 룸살롱, 상호 : OOO, 이하 “쟁점유흥주점”이라 한다)의 부속토지 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 재산세 등을 중과세하였으나, 아래와 같은 이유로 부당하니 쟁점토지에 대한 재산세 등은 분리과세(중과세)가 아닌 별도합산과세가 타당하다.

(1) 청구인들은 「지방세기본법」 제20조 제1항 “이 법 또는 지방세관계법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 목적에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.”를 근거로 이 건 토지를 취득한 후, 쟁점유흥주점 영업장을 다른 용도로 이용하고자 하였으나 책임질 수 없는 장애로 인하여 재산세 과세기준일(6.1.)까지 용도변경공사를 착공하지 못하였고, 그러한 장애가 해소되는 즉시 용도변경공사를 착공하려는 의사가 명백하므로 재산세 중과세율을 적용할 수 없는 “정당한 사유”가 있다.

(2) 비록, 재산세 부과 관련 규정에 “정당한 사유”가 명시되어 있지는 않으나, 대법원(2017.11.29. 선고 2017두56681 판결)은 고급오락장 중과세 규정의 입법취지 등에 비추어 정당한 사유 여부에 따라 중과세 여부를 판단하였으므로 용도변경 공사에 착공하려고 하였으나 그 점유자가 인도하지 아니하여 부득이하게 착공할 수 없었던 청구인들의 사정은 고려되어야 하며 그에 따라 재산세 중과세 여부는 달라져야 한다고 판시하였다.

(3) 청구인들은 쟁점유흥주점의 영업장을 위락시설로 사용하지 않고 용도변경 하고자 한 사실은 이 건 토지의 소유권을 취득(2023.4.5.)하기 이전인 2023.3.29. 처분청 세무과 직원과의 통화에서 명확한 의사 표현되었고, 이후 20여 차례 업무통화 관련 시 일관되게 진술 및 진행되었다.

(4) 청구인들은 2023.4.5. 이 건 토지를 경락을 원인으로 취득한 후, 같은 날 소유자 변동에 따른 점유자 퇴거 요청 및 협의를 진행하였으며, 2023.4.13. 부동산인도명령(서울중앙지법 OOO) 신청, 2023.6.1. 부동산인도명령에 따른 결정이 되었으나, 점유자가 2023.6.8. 부동산인도명령에 대한 즉시 항고, 2023.6.12. 강제 집행정지신청 등을 하였으나, 2023.7.3. 최종적으로 기각되었는바,

청구인들은 쟁점유흥주점으로 사용되던 부동산을 운동시설 등으로 사용할 목적으로 용도변경 승인을 얻어 공사에 착공하려 하였으나, 임차권 및 권리금을 주장하는 점유자(대항력 없는 임차인)가 점유 이전을 거부하여 공사에 착공하지 못하였으며, 대항력 없는 임차인의 무단 점유에 따른 가장 신속한 법적 절차인 부동산인도명령을 신청하였지만 그에 따른 항고 및 강제집행정지신청 등으로 기한이 늦어진 것은 청구인들의 책임질 수 없는 장애에 해당한다.

(5) 쟁점유흥주점 영업장을 인도받기 전 합법적으로 공사를 진행할 방법이 없는 상황에서 만약, 임대인이 무단으로 영업장에 침입할 경우 건조물침입죄 및 업무방해죄로 형사처벌 대상이며 별도의 민사상 손해배상책임도 져야 하고,

이렇듯, 대항력 없는 임차인이 무단 점유의사를 확고히 하는 상황에서 취득 후 재산세 과세기준일(6.1.)까지 대략 60일 이내에 용도변경 공사를 요구하는 것은 사실상 불가능을 요구하는 것이며 이는 청구인들이 책임질 수 없는 장애에 해당한다.

(6) 청구인들은 쟁점유흥주점을 사용할 의사가 없었고, 용도변경공사 등을 통해 다른 사업장으로 사용할 의사가 일관되게 있었다는 사실은 아래 ＜표2＞의 진행 경과 등에 의하여 입증된다.

＜표2＞ 청구인들의 용도변경 등 진행 경과

○○○

(7) 대항력 없는 임차인의 무단 점유로 인해 청구인들은 이 건 토지를 취득한 후, 부동산을 인도받지 못하여 용도변경공사를 착공하지 못하였고 그 과정에서 당해 부동산에서의 유흥주점영업을 추인하거나 경제적 이익 등을 누린 사실이 없다.

나. 처분청 의견

쟁점유흥주점은 2023년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 유흥주점 영업장소로서의 실체를 구비하고 계속하여 사용된 사실에 대해서는 다툼이 없는 점,

재산세는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세로 재산 소유 자체를 과세요건으로 하고 있어 과세기준일 현재 재산을 소유하고 있는 자가 그 사실상의 현황에 따라 재산세를 납부할 의무가 있고, 재산세 중과세 판단기준은 과세기준일 현재 유흥주점으로서의 실체를 갖추고 있는지 여부에 따라 결정되는 점,

대법원(2016.8.25. 선고 2016두40740 판결)에서는 고급오락장으로써 실체를 구비하고 있다면, 다른 용도로 사용 또는 용도변경 공사를 착공하지 아니한 이상 재산세 중과세 대상에 해당된다고 판시하고 있는 점,

청구법인은 유흥주점으로 사용하는 부분을 재산세 과세기준일 이전에 용도변경을 실시하고자 하였으나, 정당한 사유가 있어 착공하지 못하였다고 주장하나, 「지방세법」제111조, 같은 법 제106조 및 같은 법 시행령 제102조에서는 “정당한 사유” 유무를 규정하고 있지 아니한 점,

조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세 요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적인 이유 없이 확장 해석하거나 유추 해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜 규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세 공평에 부합하는 점 등에 비추어

처분청이 쟁점유흥주점의 부속 토지인 쟁점토지에 대하여 「지방세법」제111조 제1항 제2호 가목에 따른 중과세율 등을 적용하여 산출한 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

재산세 과세기준일(6.1.) 현재 유흥주점이 아닌 용도로 사용하기 위한 용도변경 절차를 진행하고 있음에도 쟁점토지에 대한 재산세를 분리과세(중과세)하는 것은 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 경락대금완납증명원 등에 의하면, 청구인들은 서울중앙지방법원의 공유물분할을 위한 경매(OOO)에 참여하여 2023.4.5. 주식회사 A 100분의 66, a 100분의 34의 지분으로 이를 취득(경락가액 OOO원)한 것으로 나타난다.

(나) 식품접객업 영업허가(신고)관리대장 등에 의하면, 이 건 토지의 지하층에 소재한 쟁점유흥주점의 영업허가 현황 등은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 쟁점유흥주점 영업허가 현황 등

○○○

(다) 처분청은 2023.5.22.부터 2023.6.1.까지의 기간 중에 쟁점유흥주점에 대한 현지출장조사 등을 통해, 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 유흥주점 영업을 계속하고 있는 사실을 확인한 것으로 나타난다.

＜표4＞ 처분청의 쟁점유흥주점 조사 결과

○○○

(라) 청구인들은 이 건 토지 등을 취득한 후, 쟁점유흥주점을 운동시설(체력단련장)로 용도변경하기 위하여 지속적인 노력을 다하여 왔다고 주장하며 아래와 같은 자료를 제출하였다.

1) 청구인들 중 주식회사 A은 2023.4.5. 처분청에 아래와 같이 취득부동산 사용계획서를 제출하였다.

＜ 부동산 사용계획서 ＞

[부동산 이용목적 및 계획]

본 취득 부동산은 소유권 이전 후 임대 목적으로 사용할 계획입니다.

건축물 용도 위락시설인 지하 1층의 경우 명도소송으로 강제퇴거 완료 후 건축물의 용도변경(위락시설→2종 근린생활시설)한 후 임대 목적으로 사용하겠습니다.

→ 상기 부동산을 사용계획과 다르게 사용하는 경우 지방세법 제13조 중과세 규정에 의하여 추징될 수 있음을 알고 있습니다.(신고 및 납부불성실가산세 포함)

2) 주식회사 A은 2023.4.13. 서울중앙지방법원에 쟁점유흥주점에 대한 인도명령(OOO)을 신청하였고, 서울중앙지방법원은 2023.6.1. 부동산인도명령을 결정하였다.

3) 청구인들은 쟁점유흥주점을 운동시설(체력단련장)로 용도변경을 하기 위하여 업무대행사 주식회사 B을 통해 2023.4.26. 건축물 설계용역계약, 2023.4.28. 인테리어(철거) 공사 등을 체결한 것으로 나타난다.

4) 쟁점유흥주점의 점유자들은 2023.6.8.과 2023.6.9. 부동산 인도명령에 대한 즉시 항고장을 제출하고, 2023.6.12.과 2023.6.20. 강제집행정지신청을 하였으나, 2023.7.3. 기각되었으며, 서울중앙지방법원 부동산인도집행조서에 의해 2023.8.28. 쟁점유흥주점의 점유자들의 점유가 해제되어 청구인들에게 인도되었다.

5) 주식회사 A은 2023.8.31. 위 ＜표2＞와 같이 취득부동산 사용계획 이행완료 보고서를 제출하였으며, 이에 따르면 2023.8.31. 쟁점유흥주점의 직권 폐업을 신청한 것으로 나타난다.

6) 청구인들은 쟁점유흥주점 영업장에 대하여 용도변경을 신청하여 2024.1.24. 아래 ＜표5＞와 같이 용도변경 신고서 처리 통보를 받은 것으로 나타난다(건축과-OOO).

＜표5＞ 처분청의 용도변경 신고서 처리 통보 내역

○○○

7) 주식회사 A은 2023.4.21. 쟁점유흥주점으로 사용하던 지하층 전체를 아래 ＜표6＞과 같은 조건으로 주식회사 C에게 임대한 것으로 나타난다.

＜표6＞ 부동산임대차계약서(발췌)

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」제106조 제1항 제3호 다목 및 같은 법 제111조 제1항 제1호 다목에서는 제13조 제5항에 따른 고급오락장용 토지에 대하여는 이를 분리과세대상토지로 보아 과세표준의 1천분의 40의 세율을 적용하도록 규정하고 있고, 같은 법 제114조에서는 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다고 규정하고 있다.

(나) 살피건대, 위 (가)의 규정에 의하여 재산세가 중과세되는 고급오락장으로서의 유흥주점 영업장에 해당하는지 여부는 현황을 객관적으로 판단하여 유흥주점 영업장으로서의 실체를 갖추고 있는지 등에 달려있다(대법원 2008.2.15. 선고 2007두10303 판결 등, 같은 뜻임) 할 것인바,

쟁점유흥주점이 「지방세법」제13조 제5항 및 같은 법 시행령 제28조 제5항에 따른 고급오락장의 요건을 충족하고 있다는 사실에 대하여는 처분청과 청구인들 사이에 다툼이 없어 보이는 점, 재산세는 과세기준일(6.1.) 현재의 이용 현황에 따라 부과하는 보유세라 할 것인 점, 처분청의 현지출장조사 및 현장사진 등에 의하면, 쟁점유흥주점은 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 유흥주점 영업을 계속하고 있었던 것으로 나타나는 점, 청구인들이 쟁점유흥주점 영업장을 운동시설(체력단련장)로 그 용도를 변경하고자 하였으나, 대항력이 없는 임차인들의 인도거부 등으로 인하여 용도변경공사에 바로 착공하지 못하였다는 사정이 있었다 하더라도 재산세에 있어서는 정당한 사유를 인정한다는 근거 규정을 두고 있지 아니한 점 등에 비추어,

처분청이 쟁점유흥주점 영업장의 부속토지인 쟁점토지에 대하여 「지방세법」제106조 제1항 제3호 다목 및 같은 법 제111조 제1항 제1호 다목에 분리과세(중과세) 대상으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(고급주택 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 고급주택ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

4. 고급오락장: 도박장, 유흥주점영업장, 특수목욕장, 그 밖에 이와 유사한 용도에 사용되는 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물과 그 부속토지. 다만, 고급오락장용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 고급오락장이 아닌 용도로 사용하거나 고급오락장이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

다. 제13조 제5항에 따른 골프장(같은 항 각 호 외의 부분 후단은 적용하지 아니한다)용 토지와 같은 항에 따른 고급오락장용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.

제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지

다. 분리과세대상

2) 제106조 제1항 제3호 다목에 해당하는 골프장용 토지 및 고급오락장용 토지: 과세표준의 1천분의 40

제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

(2) 지방세법 시행령

제28조(별장 등의 범위와 적용기준) ⑤ 법 제13조 제5항 제4호 본문에서 “대통령령으로 정하는 건축물과 그 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도에 사용되는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이 경우 고급오락장이 건축물의 일부에 시설되었을 때에는 해당 건축물에 부속된 토지 중 그 건축물의 연면적에 대한 고급오락장용 건축물의 연면적 비율에 해당하는 토지를 고급오락장의 부속토지로 본다.

4. 「식품위생법」 제37조에 따른 허가 대상인 유흥주점영업으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 영업장소(공용면적을 포함한 영업장의 면적이 100제곱미터를 초과하는 것만 해당한다)

가. 손님이 춤을 출 수 있도록 객석과 구분된 무도장을 설치한 영업장소(카바레ㆍ나이트클럽ㆍ디스코클럽 등을 말한다)

나. 유흥접객원(남녀를 불문하며, 임시로 고용된 사람을 포함한다)을 두는 경우로, 별도로 반영구적으로 구획된 객실의 면적이 영업장 전용면적의 100분의 50 이상이거나 객실 수가 5개 이상인 영업장소(룸살롱, 요정 등을 말한다)

제102조(분리과세대상 토지의 범위) ③ 법 제106조 제1항 제3호 다목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 법 제13조 제5항 제4호에 따른 고급오락장의 부속토지를 말한다.