이유
1. 처분개요
가. 청구법인은 인천광역시 동구 OOO 일원에서 시행하는 “OOO 주거환경개선사업”의 사업시행자로서 2021.6.28. 위 사업지구 1블록(이하 “이 건 사업지구”라 한다) 내의 토지 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)에 건축물(공동주택 OOO 및 상가 OOO, 이하 “쟁점건축물”이라 한다)을 신축하여 사용승인을 받은 후,
2021.8.17. 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고, 「지방세법」제11조 제1항 제3호에 따른 원시취득 세율(1천분의 28)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 아래 ＜표1＞과 같이 신고.납부하였고,
쟁점토지의 지목변경에 대해서는 아래 ＜표2＞와 같이 산출한 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 등 OOO원을 2021.6.28. 신고.납부하였다.
＜표1＞ 쟁점건축물 취득에 대한 취득세 등 신고.납부 내역
(단위 : 원)
○○○
＜표2＞ 쟁점토지의 지목변경 취득세 과세표준 산출 내역
(단위 : ㎡, 원)
○○○
나. 그 후, 처분청은 2023.11.17.부터 2023.12.6.까지 청구법인에 대한 세무조사를 통해, 청구법인이 쟁점건축물의 신축과 관련된 대지조성공사비 등 합계 OOO원[대지조성비 OOO원(세부내역은 아래 ＜표3＞에 기재, 이하 “쟁점대지조성공사비”라 한다), 상수도원인자부담금 등 OOO원]을 과소 신고한 것으로 보아 2024.2.7. 취득세 등 OOO원을 아래 ＜표4＞와 같이 부과.고지하였다.
＜표3＞ 쟁점대지조성공사비 등 과세표준액 산출(안분) 내역
(단위 : ㎡, 원)
○○○
＜표4＞ 쟁점대지조성공사비에 대한 취득세 등 부과.고지 내역
(단위 : 원)
○○○
다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.4.11. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
처분청은 청구법인에 대한 세무조사를 통해 위 ＜표3＞과 같이 OOO 주거환경개선사업지구 전체의 대지조성공사비 총액 중 “대지차감율(0.14)” 상당액에 대해서는 지목변경 과세표준으로 하고, 나머지 “0.86”(1-대지차감율) 상당액인 쟁점대지조성공사비(OOO원)에 대해서는 이를 쟁점건축물의 신축비용의 일부로 보아 이 건 취득세 등을 부과하였는바, 이는 아래와 같은 이유로 위법한 처분이다.
(1) 청구법인은 「지방세법시행령」 제18조 제1항에 따라 법인장부를 통하여 확인된 직접비용(전기누적공사비, 당기직접비)에 간접비용(부대비, 건설자금이자) 등의 합계액(원가)을 쟁점건축물의 공사에 수반된 사실상의 취득가액으로 하여 취득세 등을 신고.납부하였으며,
이때, 쟁점건축물의 신축과 관련된 제세공과금, 설계비, 도급공사비, 건설용자재, 건설자금이자 및 기타 공사부대비 등을 취득가액에 당연히 포함하였으나,
처분청이 지목변경 간주 취득세에 대하여 대지차감율(“0.14”)을 적용하여 재산정 후, 대지차감율을 제외한 비율(“0.86”)에 상당하는 쟁점대지조성공사비에 대해서는 이를 쟁점건축물의 신축비용의 일부로 보아 취득세 등을 부과하는 것은 「지방세법」에 아무런 근거나 기준이 없는 위법한 처분이고,
대지차감율(“0.14”)은 간주취득세 산출시 지목변경을 통하여 가치가 증가되는 부분에 적용되는 것으로서 종전 지목이 대(垈) 이외의 전, 답 등에서 블록 준공 당시 지목이 대(垈)로 변경되는 토지에 적용되는 것이다.
(2) 청구법인은 지목변경 간주취득세의 경우, ① 사업준공 전 매각용지인 경우에는 토지사용승낙일, ② 대지준공 전 블록 준공이 완료된 경우에는 건물 사용승인서 교부일, ③ 기타 미매각 용지인 경우는 대지사업준공일에 각각 해당 과세표준에 대지차감율과 세율을 곱하여 납부세액을 산정하고 있으며,
신축 건축물에 대한 원시 취득세의 경우, 위 (1)에서 언급한 바와 같이 건축공사에 수반된 직접비용(전기누적공사비, 당기직접비)에 간접비용(부대비, 건설자금이자)을 더하여 과세표준 및 세액을 산정하고 있다.
이러한 신축 건축물에 대한 원시 취득세 산정 시에는 대지차감율 적용하거나 일부 대지조성공사비(대지차감율 반영)를 제외한 나머지 대지조성공사비 상당액을 원시취득세 과세표준 포함하는 것은 아무런 관련이 없다.
나. 처분청 의견
(1) 「지방세법 시행령」 제18조에서 사실상의 취득가격이란 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있고, 취득가격에 포함하지 아니하는 비용으로서 취득물건과 관련없는 비용 또는 국가로부터 환급되는 부가가치세 등을 들고 있는바,
직접비용인 해당 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 해당 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차 비용도 간접비용으로서 이에 포함된다(대법원 2018.3.29. 선고 2016두61907 판결, 대법원 2009.9.10. 선고 2009두5343 판결 등, 같은 뜻임).
(2) 기존 건축물을 철거하고 대지조성 공사 등을 거쳐 건축공사를 진행하는 경우, 대지조성 공사비용 등은 건축물을 취득하기 위하여 필요·불가결한 준비행위 또는 그 수반행위에 소요된 것으로 신축건물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하고,
다만, 대지조성 공사 등을 진행하면서 지목변경이 함께 수반되는 경우에는 해당 공사의 발생원인 등 사실관계를 따져 지목변경 관련 비용은 지목변경 취득세 과세표준에 배분하고, 그 외 나머지 대지조성 공사비용은 건축물의 신축과 관련된 비용으로서 신축건물의 취득세 과세표준에 배분되어야 할 것이다.
따라서, 처분청이 청구법인에 대한 세무조사를 통해 쟁점토지의 대지조성 공사비용 중 14%는 지목변경 취득세 과세표준으로 배분하고, 나머지 비용(86%, “1-대지차감율”)을 쟁점건축물의 신축과 관련된 대지조성 공사비용으로 하여 쟁점건축물의 신축에 따른 과세표준에 배분하였으므로 이는 정당한 과세표준 산정 및 배분에 해당한다.
(3) 따라서, 대지조성 공사 등을 거쳐 건축공사를 진행하는 경우 대지조성 공사비용 등은 건축물을 취득하기 위하여 필수적인 준비행위에 해당되는바, 대지조성 공사비용 중 대지차감율(지목변경공사비용)을 제외한 나머지 공사비 상당의 금액을 쟁점건축물 과세표준에 포함하여 취득세를 산정한 처분은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점대지조성공사비를 쟁점건축물의 신축 비용의 일부로 보아 취득세를 부과한 처분의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 청구법인은 2009.10.1. 「한국토지주택공사법」에 따라 한국토지공사와 대한주택공사의 통합으로 설립된 법인으로, 토지의 취득.개발.비축.공급, 도시의 개발.정비, 주택의 건설.공급.관리 업무를 수행하며, 국민주거생활의 향상과 국토의 효율적인 이용을 도모하고, 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 설립되어, 주택건설용지.산업시설용지 및 공공시설용지의 개발사업을 하고 있는 공기업이다.
(나) OOO 주거환경개선사업은 OOO 인천광역시동구 고시 제OOO호를 통해 아래 ＜표5＞와 같이 사업시행(변경)인가 고시되었다.
＜표5＞ OOO 주거환경개선사업 변경인가(발췌)
○○○
(다) OOO 주거환경개선사업은 인천광역시 동구 OOO 일원에 공동주택 등을 건설하는 사업으로서 이 건 사업지구(대지면적 OOO)는 1블록에 소재하고 있다.
(라) 이 건 사업지구는 2018.2.5. 공동주택 등의 착공을 거쳐 쟁점건축물을 신축하여 2021.6.28. 아래 ＜표6＞과 같이 사용검사를 받았다.
＜표5＞ 쟁점건축물 사용검사 확인증(발췌)
○○○
(마) 청구법인은 2021.6.28. 쟁점건축물을 신축한 후, 2021.8.17. 위 ＜표1＞과 같이 산출한 취득세 등 OOO원을 신고.납부하였고, 쟁점토지의 지목변경에 대하여 위 ＜표2＞와 같은 기준으로 산출한 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 등 OOO원을 2021.6.28. 신고.납부하였다.
(바) 청구법인은 쟁점토지에 대한 지목변경 취득세 과세표준을 산정함에 있어, 기존의 대지가 아닌 지목(임야, 도로 등)에서 대지로 변경된 면적의 비율을 14%(대지차감율)로 설정한 후, 그 비율(14%)에 해당하는 가액에 대하여는 위 ＜표2＞와 같이 산출한 지목변경 취득세 등을 신고.납부하였으나, 나머지 86% 상당하는 부분에 대하여는 별도의 취득세 등을 신고.납부하지 아니하였다.
(사) 처분청은 청구법인에 대한 세무조사를 통해, 청구법인이 쟁점대지조성공사비(OOO원)와 상수도원인자부담금 등(OOO원) 아래 ＜표6＞의 비용(OOO원)을 쟁점건축물의 과세표준에서 누락한 것으로 보아 2024.2.7. 취득세 등 OOO원을 부과.고지하였다.
＜표6＞ 쟁점대지조성공사비 등 산출내역
(단위 : ㎡, 원)
○○○
(아) 처분청은 청구법인이 지목변경 취득세로 신고.납부하지 아니한 쟁점대지조성공사비(대지차감율 14%를 제외한 86% 상당액 해당 금액)에 대해서는 이 건 사업지구 내의 기존 건축물의 철거비용 등에 해당하는 것으로 보아 이를 쟁점건축물의 신축비용에 포함하여 이 건 취득세 등을 부과.고지하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 「지방세법 시행령」제18조 제1항은 취득가격의 범위에 대하여 ‘취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액’이라고 규정하고 있으므로, 건축물의 신축을 위하여 기존의 건축물을 철거하고, 토지분할측량, 지반보강공사 및 흙막이 공사 등을 거쳐 그 지상에 건축물을 신축하는 경우, 그 대지조성공사는 건축물 신축을 위한 필수적인 과정에 해당하므로 이러한 비용들은 직·간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함된다(대법원 2012.1.16. 선고 2011두29472 판결, 조심 2023지3789, 2023.11.24. 등, 같은 뜻임)할 것인 점,
이 건 사업지구의 대지조성공사비용 중 지목변경을 수반한 공사비(14%, 대지차감율)에 대해서는 이를 지목변경 비용으로 하고, 나머지(86%)인 대지조성공사비용은 신축 건축물인 쟁점건축물의 신축비용으로 배분하는 것이 타당하다 할 것인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점대지조성공사비(OOO원)를 쟁점건축물의 신축비용의 일부로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세법
제7조(납세의무자 등) ④ 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다.
⑭ 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조에 따른 대(垈) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 택지공사가 준공된 토지에 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 경우에는 그 정원 또는 부속시설물 등은 토지에 포함되는 것으로서 토지의 지목을 사실상 변경하는 것으로 보아 토지의 소유자가 취득한 것으로 본다. 다만, 건축물을 건축하면서 그 건축물에 부수되는 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 경우에는 그 정원 또는 부속시설물 등은 건축물에 포함되는 것으로 보아 건축물을 취득하는 자가 취득한 것으로 본다.
제10조(과세표준) ③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
3. 원시취득: 1천분의 28
(2) 지방세법 시행령
제17조(토지의 지목변경에 대한 과세표준) 법 제10조 제3항 전단에 따른 과세표준 중 토지의 지목변경에 대한 과세표준은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 제1호의 가액에서 제2호의 가액을 뺀 가액으로 한다. 다만, 제18조 제3항에 따른 판결문 또는 법인장부로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 한다.
1. 지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액(해당 토지에 대한 개별공시지가의 공시기준일이 지목변경으로 인한 취득일 전인 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 산정한 가액을 말한다)
2. 지목변경 전의 시가표준액(지목변경 공사착공일 현재 공시된 법 제4조 제1항에 따른 시가표준액을 말한다)
제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)
2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.
(3) 지방세특례제한법
제74조(도시개발사업 등에 대한 감면) ③ 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업과 주거환경개선사업의 시행에 따라 취득하는 제1호부터 제3호까지의 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 75를 2019년 12월 31일까지 경감하고, 제4호 및 제5호의 부동산에 대해서는 취득세를 2018년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 그 취득일부터 5년 이내에 「지방세법」 제13조 제5항에 따른 과세대상이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
3. 「도시 및 주거환경정비법」 제24조에 따른 주거환경개선사업의 시행자가 같은 법 제2조 제2호 가목에 따른 주거환경개선사업의 시행을 위하여 취득하는 주택