이유
1. 처분개요

가. 청구인은 부친 a(이하 “이 사건 피상속인”이라 한다)가 2022.11.22. 사망함에 따라 서울특별시 노원구 OOO(이하 “쟁점상속주택”이라 한다) 등을 상속받은 후, 쟁점상속주택의 시가를 2022.5.9. 매매계약된 쟁점상속주택과 같은 단지(이하 “이 사건 단지”라 한다) OOO(이하 “신고비교주택”이라 한다)의 거래가액 OOO원(이하 “신고매매사례가액”이라 한다)으로 하여 2023.5.17. 상속세 OOO원을 신고하였다.

나. 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2024.2.14.∼2024.5.13. 기간 동안 이 사건 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 쟁점상속주택과 신고비교주택의 공동주택가격의 차이가 5%를 초과한 사실을 확인하고, 「상속세 및 증여세법 시행령」(2023.2.28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제1항 단서에서 규정한 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내 및 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간(이하 “확장평가기간”이라 한다)에 속하는 2021.7.7. 계약된 이 사건 단지 OOO(이하 “결정비교주택”이라 한다)의 거래가액 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)이 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서와 제4항에 따른 유사매매사례가액으로서 쟁점상속주택의 시가에 해당한다고 보아 서울지방국세청 평가심의위원회 심의를 거쳐 동 가액으로 쟁점상속주택을 평가하고 사전증여재산가액 OOO원을 상속세 과세가액에 포함하는 등의 과세자료를 처분청에 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2024.7.4. 청구인에게 2022.11.22. 상속분 상속세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.9.26. 심판청구를 제기하였다.

1. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점매매사례가액을 쟁점상속주택의 상속재산가액으로 하여 과세한 이 사건 처분은 부당하다.

(가) 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 자체에서 ‘시간의 경과’를 ‘가격변동의 특별한 사정’의 고려 요소 중 하나로 정하고 있으므로 시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동 역시 ‘가격변동의 특별한 사정’에 해당하는 것으로 해석함이 타당하고, 평가심의위원회의 심의는 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 시가를 인정하기 위한 하나의 요건일 뿐, 그러한 심의가 있다 하여 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점에 관한 증명이 이루어졌다고 볼 수 없다(서울고등법원 2023.6.16. 선고 2023누35380 판결 참조).

(나) 결정비교주택의 매매계약일인 2021.7.7.부터 상속개시일인 2022.11.22.까지 기간 중 쟁점상속주택이 소재한 서울특별시 노원구의 아파트 매매가격지수(한국부동산원 제공)가 대폭 하락한 점, 공동주택가격도 2022년 OOO원에서 2023년 OOO원으로 18.2%(OOO원)나 하락한 점, 평가기준일부터 불과 3개월 후에 거래된 이 사건 단지 OOO 소재 주택은 OOO원에 거래되어 실거래가가 쟁점매매사례가액 대비 무려 27.1%나 하락한 점 등을 보면 평가심의위원회의 ‘가격변동의 특별한 사정이 없다’는 심의결과가 명확히 잘못되었다는 사실이 입증되므로 이 사건 처분은 취소되어야 한다.

1) 매매가격지수를 살펴보면, 서울특별시, 서울특별시 강북지역 및 노원구 아파트 가격은 2021년 12월 최고 정점을 찍은 후 강북지역 및 노원구는 2023년 1월부터, 서울은 2022년 2월부터 가격 하락이 시작되었고, 이러한 가격하락은 2023년 6월에서야 멈춰섰다.

특히, 노원구는 2022년 9월부터 매월 1%가 넘는 가격 폭락이 발생하였고, 2022년 12월에는 무려 4.98%라는 대폭락이 있었다.

＜표1＞ 이 사건 단지 전용면적 131.25㎡ 아파트 시세 및 노원구 매매가격지수 변동내역

한편, 이 시기의 국내 주요 언론사의 부동산 관련 주요 보도내용을 보면, 조선일보는 2022.10.13. ‘매주 하락폭 신기록…서울 아파트값 10년 1개월새 최대’, 한국경제신문은 2022.10.17. ‘8억 넘던 노원구 아파트 1년 반만에 2억 넘게 빠졌다’, 2022.12.15. ‘노원 아파트, 3년 전 가격으로 돌아갔다…집값 역대급 하락’ 등을 제목으로 하여 부동산 시세의 폭락에 대한 보도를 하였던 점을 종합하면, 이 사건 피상속인이 사망한 2022.11.22.을 전후로 하여 쟁점상속주택의 시가는 대폭락하고 있었음이 확인된다.

2) 쟁점상속주택의 공동주택가격도 2022.1.1. 기준 OOO원에서 2023.1.1. 기준 OOO원으로 18.2% 급락하였다.

3) 이 사건 단지 내 쟁점상속주택과 동일 면적 아파트의 실거래가액 추이를 보면, 처분청이 유사매매사례가액으로 선택한 쟁점매매사례가액(OOO원)은 최고 거래가액으로 이 거래 이후 거래가액은 지속적으로 하락하였고, 평기기준일로부터 불과 3개월 후에 거래된 가격은 OOO원(2024.3.6.)으로 최고가 대비 무려 27.1%나 하락하였다.

＜그림＞ 이 사건 단지 실거래가 및 시세 추이OOO

위 그래프를 보면, 결정비교주택의 거래시기인 2021.7.7.과 평가기준일(2022.11.22.) 사이에 어마어마한 가격변동이 있었다는 사실을 알 수 있는바, 쟁점매매사례가액이 과연 평가기준일까지 변동 없이 유지되었다는 처분청의 의견을 뒷받침할 수 있는 근거가 있는지 의문스럽다.

(다) 한편, 처분청은 KB부동산 시세 자료를 근거로 결정비교주택의 매매계약일부터 상속개시일까지 시세 상승기에 있었다 하여 쟁점매매사례가액을 쟁점상속재산의 시가로 보아 과세한 처분이 정당하다는 의견이나,

대표적인 시세 자료인 KB부동산 및 부동산뱅크의 각 시세 자료와 실거래가액의 추이를 비교해보면, 두 시세 자료의 수치가 실거래가액의 흐름을 전혀 반영하지 못하고 있음을 알 수 있는 반면, 한국부동산원의 노원구 매매가격지수와 실거래가액의 추이를 비교해 보면, 거의 유사한 추세를 보이고 있는 것으로 확인되는바, KB부동산 시세 자료를 근거로 가격변동의 특별한 사정이 없다는 처분청 의견은 타당하지 않다.

(2) 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호는 매매사례가액을 적용할 수 있는 유사 재산의 요건 중 하나로 평가대상 주택과 유사 재산의 공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것을 들고 있다.

그러나 부동산 시장에서 물건을 거래하는 경우 공동주택가격을 전혀 고려하지 않다 보니 공동주택가격이 낮은 물건이 높은 물건보다 더 높은 매매가액으로 거래되는 상황도 발생한다.

＜표2＞ 2024년 이 사건 단지 거래 현황(국토교통부 제공)

(단위 : ㎡, 원)

2024년 3월에 거래된 OOO 소재 두 건을 비교해 보면, 11층 아파트는 공동주택가격이 OOO원인데 OOO원에 거래되었고, 7층 아파트는 공동주택가격이 OOO원인데 OOO원에 거래되었는바, 공동주택가격이 비례하여 실거래가를 반영하고 있다고 볼 수 없으므로, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호는 훈시적 규정에 불과하고, 평가대상 물건과 유사 재산의 공동주택가격의 차이가 5% 이상 차이가 발생한다 하여 해당 매매사례가액을 시가에서 제외하는 것은 불합리하며, 5% 이상 차이가 있다 하더라도 해당 매매사례가액이 평가기준일 당시의 시가를 적정하게 반영하고 있다면, 이를 시가로 보아 평가대상 주택의 매매사례가액으로 적용하여도 아무런 문제점이 없다.

신고매매사례가액은 이 사건 단지 아파트의 시세 하락이 이어지던 2022.5.9. 거래된 가액으로 평가기준일과 가장 가까운 날의 거래가액이고, 신고비교주택과 쟁점상속주택의 공동주택가격의 차이는 5.48%에 불과한바, 신고매매사례가액을 쟁점상속주택의 평가기준일 당시 시가로 보는 것이 합리적이라 할 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점매매사례가액의 매매계약일부터 상속개시일까지는 시세 상승기에 있었으므로 확장평가기간 내에 있고 쟁점매매사례가액을 상속개시일 당시 쟁점상속주택의 시가로 보아 사속세를 부과한 이 사건 처분은 정당하다.

이 사건 단지 내 같은 면적 아파트의 KB부동산 시세는 결정비교주택의 매매계약 체결 당시인 2021년 7월 OOO원에서 상속개시 당시인 2022년 11월 OOO원으로 상승 중에 있었는바, 시세 상승기에 평가기준일 이전에 계약된 쟁점매매사례가액은 평가기준일 당시 시가보다는 낮았을 것이며, 결정비교주택은 쟁점상속주택과 같은 단지, 같은 동, 같은 면적으로 매우 유사하므로 쟁점매매사례가액을 쟁점상속주택의 평가기준일 당시 시가로 본 것은 정당하다.

따라서, 상속개시일 이후 시세가 하락되였다 하여 쟁점매매사례가액을 상속개시 당시 쟁점상속주택의 시가로 볼 수 없다는 청구주장은 이유 없다.

(2) 신고매매사례가액은 상증세법상 요건을 충족하지 못하므로 시가로 볼 수 없다.

상증세법 시행령 제49조 및 상증세법 시행규칙 제15조는 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내이어야만 ‘해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 해당한다고 규정하고 있는바,

평가기준일 당시 신고매매사례가액 아파트는 쟁점상속주택의 공동주택가격과 차이가 100분의 5를 초과하므로 상증세법상 유사 재산에 해당되지 않는다.

따라서 신고매매사례가액을 쟁점상속주택의 상속개시 당시 시가로 보아야 한다는 청구주장은 이유 없다.

1. 심리 및 판단

가. 쟁점

처분청이 쟁점상속주택의 시가로 본 쟁점매매사례가액은 가격변동의 특별한 사정이 인정되어 적용될 수 없다는 청구주장의 당부

가. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재

나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구인은 2022.11.22. 쟁점상속주택을 상속받은 후, 2023.5.17. 신고매매사례가액(OOO원)을 쟁점상속주택의 상속재산가액으로 하고 상속세 과세가액을 OOO원, 과세표준을 OOO원으로 하여 2022.11.22. 상속분 상속세 OOO원을 신고하였으나,

처분청은 쟁점상속주택의 상속재산가액을 쟁점매매사례가액으로 하고 사전증여재산가액 OOO원을 상속세 과세가액에 가산하여 2024.7.4. 청구인에게 2022.11.22. 상속분 상속세 OOO원을 결정ㆍ고지하였는바, 쟁점상속주택, 신고비교주택 및 결정비교주택을 비교하면 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 쟁점상속주택, 신고비교주택 및 결정비교주택의 비교

(단위 : ㎡, 원)

(나) 상속개시일을 전후하여 쟁점상속주택의 공동주택가격 변동내역은 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞ 쟁점상속주택의 공동주택가격 변동내역

(단위: 원)

(다) 국토교통부 실거래가공개시스템에서 확인되는 상속개시일(2022.11.22.) 전 2년 이내의 기간 중 이 사건 단지 전용면적 131.25㎡ 아파트의 실거래가 내역은 아래 ＜표5＞와 같다.

＜표5＞ 이 사건 단지 전용면적 131.25㎡ 아파트의 실거래가 내역

(단위 : 원)

(라) 한국부동산원이 제공하는 서울특별시 노원구 지역 공동주택 실거래가지수의 변동내역은 아래 ＜표6＞과 같다.

＜표6＞ 노원구 공동주택 실거래가지수

(마) 청구인은 청구주장에 대한 근거로 언론기사를 제출하였는바, 그 주요내용은 아래 ＜표7＞과 같다.

＜표7＞ 청구인 제출 언론기사 주요내용

(1) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 가격변동의 특별한 사정이 있어 쟁점매매사례가액을 쟁점상속주택의 상속재산가액으로 볼 수 없고, 신고매매사례가액을 쟁점상속주택의 상속개시일 당시 시가로 보는 것이 타당하다고 주장하나,

상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 나목에서는 매매사례가액으로 채택할 수 있는 유사 재산의 요건으로 평가대상 주택과 비교대상 주택의 각 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내일 것을 규정하고 있는바, 쟁점상속재산과 신고비교주택의 2022.1.1. 기준 각 공동주택가격은 OOO원 및 OOO원으로 그 차이(OOO원)가 쟁점상속주택 공동주택가격의 5.48%에 달하여 신고비교주택은 쟁점상속재산의 유사 재산 요건을 충족하지 못하는 점, 이 사건 단지 전용면적 131.25㎡ 아파트의 매매사례가 드물고 상속개시일 전 3건의 매매사례만으로는 실거래가의 추이를 확인하기 어려운 점, 결정비교주택의 매매계약일(2021.7.7.)과 상속개시일(2022.11.22.)은 약 1년 4개월 차이로 이 기간 동안 KB부동산 및 부동산뱅크가 제공한 이 사건 단지 전용면적 131.25㎡ 아파트의 시세(중위값)가 각각 11.4%, 13.5% 상승하였고, 한국부동산원이 제공하는 매매가격지수는 4.4% 하락한 것에 불과하여 부동산 가격 관련 통계자료만으로는 청구인에게 불리한 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 단정하기 어려운 것으로 보이며, 그 외 주변개발 등 가격변동에 큰 영향을 줄 수 있는 사건 등이 발생한 사실도 확인되지 않는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

1. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(3) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (단서 및 각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전의 것)

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1.해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 및 각 목 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(1) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1.「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가.평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나.평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다.평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2.제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산