이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2005년 5월 등에 아래 ＜표1＞의 부동산(이하 ①?⑨ 부동산을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 보유하던 중, 2019?2020년경 쟁점부동산의 소유권이 근저당권자인 OOO 등의 담보권 실행에 따라 임의경매 절차에 의하여 제3자에게 이전되었다.

＜표1＞ 쟁점부동산 취득.양도 현황

OOO

나. 청구인은 위 ＜표1＞의 ⑤부동산 이외 나머지 부동산의 양도에 대하여 양도소득세 신고를 하지 않았고, 이에 처분청은 임의경매로 인한 쟁점부동산의 소유권 이전을 양도소득세 과세대상인 자산의 양도로 보아 2024.6.7. 청구인에게 아래 ＜표2＞와 같이 양도소득세 2019년 귀속분 OOO원 및 2020년 귀속분 OOO원을 결정.고지하였다가, 2024.6.28. 위 ⑥부동산이 「조세특례제한법」 제69조에 따른 자경농지에 대한 양도소득세 감면 대상이라는 이유로 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 직권 감액.경정하였다.

＜표2＞ 양도소득세 부과처분 내역

OOO

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.8.26. 이의신청을 거쳐, 2024.12.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 양도소득세 과세대상 소득의 범위는 국민이 부동산 양도로 인해 실질적인 소득이 양도인에게 귀속되어서 그 소득으로 양도인이 다른 경제 생활상의 이익을 얻을 구체적 가능성이 있는 경우라고 할 것인데, 처분청이 양도소득의 범주를 양도인에게 실질적인 경제이익의 발생 유무를 묻지 않고 형식상 유상으로 명의 이전이 이루어진 모든 경우 양도인에게 소득이 발생한 것으로 간주한 것은 법률 정책상 타당하지 않다.

(가) 실질적으로 획득.보유하지 못하는 소득(임의경매에 따른 낙찰금액)에 대해 납세를 부담하게 하는 것은 「소득세법」 제정 당시의 근본정신에 부합하지 아니한다.

(나) 경매는 그 성질상 민간에서 시행하는 사경매와 법원의 공권력으로 하는 강제경매가 있는데, 사경매는 물건의 매도인이 경제적 이익을 추구하기 위해 진행하는 것으로서 자신의 재산권을 보존할 방도가 열려있다. 반면에 법원의 강제경매는 물건소유자의 의사가 전혀 반영되지 않으며 채권자들에 의하여 매각되는 절차여서 부동산 소유자는 자신의 재산권을 박탈당한다. 이 건에서 청구인은 어떤 의사도 발휘하지 못한 결과 양도소득의 귀속이 발생하지 않았다.

(다) 경매로 채무가 소멸하면, 일응 재고의 여지도 없이 채무자에게 이득이 된다고 할 수만은 없는 경우가 많으며, 채무자가 대출을 받는 목적도 다양하여 그 용도도 동일할 수가 없다.

청구인의 경우 그 채무액의 80%가량이 경상북도와 국가 등으로부터 선정.지원받은 장기 분할 상환의 정책자금이었는데, 이러한 정책자금 대상으로 선정되려면 그 자격이 매우 엄격하고 농업인으로서의 능력이 인정되어야 한다. 처분청이 청구인 채무의 성질을 세밀히 판단하지 않고, 채무의 상환이 청구인에게 실질적 소득이 되는 결과라고 판단한 것은 수긍할 수 없다.

(라) 경매에 의하여 소유권이 이전된 경우, 그 매각대금이 금융부채의 상환에 해당한다고 하나, 소득이 발생한 것으로 볼 수는 없다.

1) 양도소득세는 양도 행위로 소득이 발생할 경우 그 소득을 과세대상으로 한다. 납부의무자가 실질적으로 납부할 여력이 되지 않거나 국가의 강제력에 의한 추심을 한다고 할지라도 납세의무자가 보유한 금전적 가치 있는 재산이 잔존하지 않을 경우 국가의 조세징수권은 아무런 실효를 거둘 수 없다.

2) 금융기관에 대한 부채상환이 위에서 본 바와 같이 무조건 소득의 발생이라고 단정하게 되면, 그 부동산의 명의이전으로 인한 사업 기반의 상실로 그 토지를 사업에 공하기 위해 애초에 많은 금융비용을 들여 취득한 목적과는 논리적으로 괘를 달리하는 결과가 되어 향후 얻게 될 만큼의 소득을 얻을 기회를 상실하고 그때까지 소요된 금융비용 등 경비조차도 회수하지 못하는 결과가 발생하게 되는데 이러한 경우에도 청구인이 경제적 소득을 얻었다고 간주하는 것은 합리성이 없다.

(2) 청구인이 부동산 취득 후, 멀게는 19년, 가깝게는 10년이 지난 상황에서 관련 증빙을 찾기 힘들어 통장내역과 행정기관 허가서, 지적공사 측량비, 공사완성 사진 등을 제출하였음에도 처분청이 성토비용, 덤프비용, 포클레인비용, 가감차선공사, 지하수착공 및 건축허가 등에 지출한 비용(약 OOO원, 이하 “쟁점비용”이라 한다)을 필요경비로 인정하지 않는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 경매로 인하여 타인에게 부동산소유권이 이전된 경우 양도소득세 과세대상이다. 「소득세법」상 양도소득세가 과세되는 ‘자산의 양도’라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하는 것이므로, 임의경매에 의하여 부동산 소유권이 이전된 경우 양도소득에 해당되는 것은 경락대금이고, 이는 물건소유자에게 귀속되었으므로 경락대금을 받았는지 여부는 양도소득세 과세에 영향을 주지 않는다.

(2) 필요경비에 대한 입증책임은 청구인에게 있으나, 청구인은 쟁점비용에 대하여 확인할 수 있는 증빙자료를 제출하고 있지 않다. 영수증, 도급계약서, 관련 공사설계 관계인의 확인서 등에 의하여 필요경비가 지출되었는지 객관적 증빙서류에 의해 확인되는 경우 양도자산의 필요경비로 공제한다. 그러나 청구인이 필요경비로 인정하여 달라고 주장하는 쟁점비용은 청구인 명의의 통장 출금내역(2005년～2016년) 뿐으로, 이 통장 출금내역은 거래일시와 출금금액 및 거래기록사항의 성명 정도의 정보만이 기재된 것으로써 처분청이 쟁점부동산의 필요경비로 지출된 것인지 확인하는 것이 불가능하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 임의경매로 인한 쟁점부동산의 소유권 이전이 양도소득세 과세대상에 해당하는지 여부

② 쟁점비용을 양도소득세 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제4조(소득의 구분) ① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.

1. 종합소득

　이 법에 따라 과세되는 모든 소득에서 제2호 및 제3호에 따른 소득을 제외한 소득으로서 다음 각 목의 소득을 합산한 것

2. 퇴직소득

3. 양도소득

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

제92조(양도소득과세표준과 세액의 계산) ① 거주자의 양도소득에 대한 과세표준(이하 “양도소득과세표준”이라 한다)은 종합소득 및 퇴직소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산한다.

② 양도소득과세표준은 다음 각 호의 순서에 따라 계산한다.

1. 양도차익 : 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하여 계산

2. 양도소득금액 : 제1호의 양도차익(이하 “양도차익”이라 한다)에서 제95조에 따른 장기보유 특별공제액을 공제하여 계산

3. 양도소득과세표준 : 제2호의 양도소득금액에서 제103조에 따른 양도소득 기본공제액을 공제하여 계산

제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제160조의2(경비 등의 지출증명 수취 및 보관) ① 거주자 또는 제121조 제2항 및 제5항에 따른 비거주자가 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 제27조 또는 제37조에 따라 필요경비를 계산하려는 경우에는 그 비용의 지출에 대한 증명서류를 받아 이를 확정신고기간 종료일부터 5년간 보관하여야 한다. 다만, 각 과세기간의 개시일 5년 전에 발생한 결손금을 공제받은 자는 해당 결손금이 발생한 과세기간의 증명서류를 공제받은 과세기간의 다음다음 연도 5월 31일까지 보관하여야 한다.

② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 제163조 및 「법인세법」 제121조에 따른 계산서

2. 「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서

3. 「여신전문금융업법」에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)

4. 제162조의3 제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시ㆍ금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 “현금영수증”이라 한다)

(2) 소득세법 시행령

제89조(자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료에 따르면, 아래와 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인의 사업자등록 이력은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 청구인의 사업이력

OOO

(나) 청구인은 2005.5.20. 아버지로부터 ①.②.⑥.⑦.⑧부동산을 증여받았고, 2006?2007년 ③.④.⑨부동산에 대한 소유권 보존등기를 하였다.

(다) 쟁점부동산의 부동산등기사항 전부증명서상 나타나는 근저당권 설정내역은 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞ 쟁점부동산 근저당권 설정내역

OOO

(라) 청구인이 2015.11.30. 매매로 취득한 ⑤부동산은 2019.7.19. 임의경매를 통해 타인에게 소유권이 이전되었는데, 청구인은 2019.9.30. 아래 ＜표5＞와 같이 2019년 귀속 양도소득세 예정신고를 하였고, 그 외 나머지 부동산에 대해서는 양도소득세 신고를 하지 않았다.

＜표5＞ ⑤부동산에 대한 양도소득세 신고내용

OOO

(2) 청구인이 이의신청 및 이 건 심판청구 시 제출한 심리자료는 아래와 같다.

(가) 청구인은 쟁점부동산 중 경상북도 영천시 소재 토지는 당초 벼농사를 짓던 논이었으나, 성토하여 창고용지와 창고건물을 만드는 과정에서 성토비용, 덤프비용, 포클레인비용, 가감차선공사, 지하수착공, 건축허가 등에 지출한 비용이 있음을 주장하며, 아래 ＜표6＞.＜표7＞과 같이 사진과 본인의 계좌내역을 제출하였다.

＜표6＞ 현장사진 등

OOO

＜표7＞ 청구인 계좌 거래내역 등

OOO

(3) 한편, 쟁점부동산의 토지 및 건축물대장 등을 보면, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 이후 형질변경, 건물신축 등의 사실이 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 채무담보로 제공된 쟁점부동산이 임의경매로 매각되어 실현된 이익이 없으므로 이 건 양도소득세 부과처분은 위법.부당하다고 주장하나, 「소득세법」은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득이 실현된 것으로 보고 과세소득을 계산하는 권리의무확정주의를 채택하고 있고, 「소득세법」 제88조 제1항은 양도소득세 과세대상인 양도를 자산에 대한 등기에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산의 소유권이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 규정하고 있는바, 저당권의 실행을 위한 부동산 임의경매 또는 채권의 집행을 위한 부동산 강제경매는 채권의 내용을 실현하여 현금화하기 위한 행위로서 「소득세법」에서 정한 양도소득세 과세대상인 ‘자산의 양도’에 해당하는 것이고, 경매개시일 현재의 쟁점부동산 소유자인 청구인을 해당 양도소득세의 납세의무자로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점비용이 쟁점부동산의 필요경비(자본적 지출액 등)로 지출된 것인지 확인이 불가능하여 이를 필요경비로 인정할 수 없다는 의견이나, 쟁점부동산의 토지 및 건축물대장 등을 보면, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 이후 토지의 형질변경과 건축물 신축(보존등기) 사실이 나타나는 점, 「소득세법 시행령」 제163조 제3항에서 자본적 지출액으로 인정되는 필요경비는 증명서류를 수취.보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다고 규정하고 있는데, 청구인이 제출한 (OOO)계좌의 인출 내용을 보면, 지적공사 및 OOO에 상당액의 금원을 지급한 사실이 나타나므로 형질변경 또는 건축공사와 관련하여 성토비용, 덤프비용, 포클레인비용, 가감차선공사, 지하수착공, 건축허가 등에 약 OOO원의 비용을 지출하였다는 청구주장에 일부 신빙성이 있어 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 청구인에게 한 이 건 양도소득세 부과처분은 자본적 지출액 등에 관한 사항을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.