이유
1. 처분개요

가. 청구인은 인천광역시 중구 OOO 외 5필지의 토지(총 4,312㎡, 이하 “종전토지”라 한다)를 보유하다가 인천광역시 중구 OOO 대 35,104㎡(공용주택용지, 이하 “쟁점토지”라 한다)로 환지되었고, 쟁점토지가 ‘A도시 개발사업’의 공동주택 건설부지로 편입됨에 따라 쟁점토지 지상에 공동주택을 신축.분양하는 사업을 추진하기 위하여 2009.12.4. 설립된 A도시 B조합(이하 “쟁점조합”이라 한다)의 조합원이다.

나. 쟁점조합은 2015.5.6. 총회를 개최하여 “조합이 정하는 부동산신탁회사를 수탁자로 하는 ‘관리형 토지신탁 또는 차입형 토지신탁 계약’을 「신탁법」에 의거하여 부동산신탁회사와 체결함에 조합원 전원이 동의한다”는 내용의 ‘사업결의 및 신탁결의’를 하였다.

다. 청구인은 2016.3.25. 도시개발사업에 따른 환지로 인해 쟁점토지의 지분(924.3㎡)을 취득하여 이를 쟁점조합에 신탁등기하였고, 쟁점조합은 다시 한국자산신탁에게 재신탁하는 것으로 등기하였으며, 쟁점조합은 공동주택 신축사업을 진행하여 C- A도시 577세대를 신축하여 2016년 6월 분양 완료하였으며, 2018년 8월에 공동주택을 준공하였다.

라. 처분청은 2024.4.9.부터 2024.4.28.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점조합에게 쟁점토지 지분을 현물출자하고도 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니한 사실을 확인하여, 쟁점토지 지분의 양도시기를 신탁등기일인 2016.3.25.로 보아 2024.5.7. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지(이하 “이 건 처분”이라 한다)하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2024.7.15. 이의신청을 거쳐, 2024.12.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지 지분의 양도시기는 신탁등기일(2016.3.25.)이 아니라 현물출자를 한 날(2015.5.6.)이므로, 청구인의 양도소득세 무신고에 따른 양도소득세 부과제척기간은 2023.5.31.인바 처분청이 2024.5.7.에 과세한 이 건 처분은 부과제척기간을 경과한 처분으로 위법.부당하다.

(1) 거주자가 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의하여 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되어야 한다.

동업계약서가 작성되지 아니하였거나 그 작성일이 객관적으로 확인되지 아니하는 경우 ‘현물출자한 날’이 구체적으로 언제인지 여부는 당사자 간에 묵시적인 합의가 성립한 날 또는 사실상 공동사업이 개시된 날 등을 밝혀 관할세무서장이 사실 판단할 사항(서일 46011-11709, 2003.11.26.)이라고 국세청에서 회신한바 있다.

따라서 현물출자한 날은 조합원들이 각자의 토지지분을 출자하여 건설사업자로 등록된 자와 공동으로 주택을 건설하여 일반에게 분양한 후 조합원에게 출자 비율에 따라 수익을 배분하기로 묵시적 합의가 성립된 날 또는 사실상 공동사업이 개시된 날 등 제반 사정을 고려하여 정하여야 할 것이다.

(2) 청구인은 2014.1.27.「도시개발법」제42조에 근거하여 A도시개발사업 환지처분에 따라 인천광역시 중구 OOO 토지의 공유자가 되었고, 2015.5.6. 2차 총회 당시 D블록 공동주택개발사업 결의 및 신탁결의서를 제출하여 현물출자를 완료하고 조합원의 지위를 획득한 사실이 있다.

따라서 청구인 소유의 토지에 있어「소득세법」상 양도시기는 공유지분을 현물출자하고, 조합원의 지위를 획득한 날인 2015.5.6.로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 양도시기라고 주장하는 총회 결의(2015.5.6.) 당시 쟁점토지의 지분은 취득등기를 하기 전이어서 현물출자가 불가능하였을 뿐만 아니라 해당 총회의 결의내용이 쟁점토지 지분의 현물출자에 대한 것으로도 보기 어려운바, 청구인이 쟁점토지의 지분에 대한 취득등기를 한 후 쟁점조합에 신탁등기를 한 2016.3.25.을 양도시기로 봄이 타당하므로 이 건 처분은 부과제척기간(청구인의 무신고에 따른 부과체적기간 종료일 2024.5.31.)내의 처분에 해당한다.

(1) 환지처분에 따라 청구인이 보유한 종전토지에 관한 소유권 및 기타 권리는 새로운 토지로 이전하게 되는데, 이는 「민법」 제187조에 따른 물권변동에 해당하여 등기를 요하지는 아니하나, 같은 조 단서에서 법률의 규정에 의하여 취득한 부동산 물권도 등기하지 아니하면 처분하지 못한다고 규정하고 있는데, 청구인이 도시개발사업에 따른 환지처분을 원인으로 쟁점토지의 지분에 대한 취득등기를 한 날은 2016.3.25.이므로 청구인은 그 이전에는 현물출자를 비롯한 일체의 처분행위를 할 수 없었다.

(2) 청구인은 쟁점조합 제2차 총회에서 ‘사업결의 및 신탁결의’한 날(2015.5.6.)을 쟁점토지 지분의 양도일로 보아야 주장하나, 해당일은 조합원들이 쟁점조합에 대한 현물출자 의무를 이행하기로 약정한 날에 불과하다.

(가) 일반적으로 부동산 매매의 경우 매매계약체결 이후 중도금, 잔금지급을 완료한 후 소유권이전등기 절차가 이루어지는데, 매매계약체결은 당사자 간 계약체결에 따른 의무를 부담하기로 하는 채권행위로서 ‘의무부담행위’이고, 잔금 지급과 소유권이전등기는 계약에 따른 ‘처분행위’라 할 수 있다.

「소득세법」에서는 양도시기를 잔금청산일이나 소유권이전등기 접수일 등으로 규정하고 있는바, 소득세법령상 양도시기는 의무부담행위가 아닌 처분행위를 기준으로 판단됨을 알 수 있다.

(나) 청구인은 쟁점조합의 2015.5.6.자 임시총회에서 주택개발사업 사업결의를 하였고, 그에 따라 쟁점조합에 신탁결의서를 제출함으로써 현물출자를 하였다고 주장하나, 2015.5.6.자 임시총회에서 청구인이 한 사업결의 및 신탁결의서의 제출은 ‘의무부담행위’로 볼 수는 있을지는 몰라도 ‘처분행위’로 볼 수는 없다.

따라서 청구인의 쟁점토지 지분 현물출자에 따른 양도일은 처분행위가 실제 이루어진 신탁등기일(2016.3.25.)이다.

(3) 청구인은 2015.5.6.자 제2차 총회 결의를 통해 현물출자가 이루어졌다고 주장하나, 해당 총회에서 현물출자계약서도 작성되지 않는 등 현물출자가 이루어진 것으로 볼만한 사실관계가 나타나지 않는다.

(가) 해당 총회의 결의내용은 쟁점조합이 부동산 신탁회사와 차입형 또는 관리형 토지신탁계약을 체결하여 사업을 진행하기로 하겠다는 사업진행의 방식을 정한 것으로, 쟁점조합은 이를 위해 정관을 변경하고 신탁결의를 하였던 것인바, 이는 공동주택 신축사업을 원활히 실시하기 위한 절차의 일환에 불과하다.

(나) 쟁점조합은 사업시행의 주체이므로 하나자산신탁 등과 사업협약서 체결, 인천경제자유구역청에 토지사용승낙서 제출 등의 업무를 하는 것이 당연한바, 쟁점조합의 명의로 사업을 진행하였다고 하여 쟁점조합이 조합원들로부터 쟁점토지를 현물출자받은 사실이 확정되었다고 볼 수는 없다.

(다) 청구인이 제출한 ‘사업결의 및 신탁결의서’에는, “부동산신탁회사가 관리신탁 또는 처분신탁 또는 담보신탁계약 체결 등을 쟁점조합에 요청할 경우 쟁점조합과 조합원 전원은 이에 동의하고 아울러 사업승인의 진행과 결과에 대하여 부동산 신탁회사에 이의를 제기하지 아니한다”라고 기재되어 있을 뿐 신탁방식도 확정되지 아니하였는데, 이는 쟁점조합은 2016.1.21. 총회에서 신탁회사를 변경하면서 사업방식도 ‘차입형 개발신탁’에서 ‘담보신탁, 차입형 개발신탁’으로 변경한 사실에 비춰 보아도 알 수 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 보유한 쟁점토지 지분의 양도시기는 신탁결의일(2015.5.6.)이므로 이 건 처분의 부과제척기간이 도과하였다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하여 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구인은 쟁점토지 지상에 공동주택을 신축.분양하는 사업을 추진하기 위하여 2009.12.4. 설립된 쟁점조합의 조합원으로서, 2016.3.25. 쟁점토지(35,104㎡) 중 자기 지분(924.3㎡)을 도시개발사업에 따른 환지처분으로 인하여 소유권이전등기하고, 같은 날 쟁점조합에 신탁하면서 E에 재신탁하였다.

(나) 조사결과, 청구인이 쟁점토지의 지분을 쟁점조합에 현물출자하였으나 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니한 사실을 확인하였는바, 처분청은 쟁점토지 지분의 양도시기를 신탁등기일인 2016.3.25.로 보아 무신고에 따른 7년의 국세부과제척기간을 적용하여 청구인에게 이 건 처분을 하였다.

(다) 청구인이 보유하였던 종전토지가 ‘A도시 개발사업’의 공동주택 건설부지로 편입된 후 환지처분된 쟁점토지 지상에 공동주택을 건설하기까지의 진행경과를 정리하면 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 쟁점토지상 공동주택 건설 관련 진행경과

OOO

(라) 쟁점조합의 제2차 총회(2015.5.6.) 당시의 ‘사업결의 및 신탁결의’ 내용은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 사업결의 및 신탁결의 내용

OOO

(마) 청구인이 쟁점토지 지분을 쟁점조합에 현물출자 하였으나, 청구인과 쟁점조합 간 현물출자계약서를 작성한 사실이 없다는 점에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(바) 한편, 쟁점조합의 조합원 95명은 토지의 현물출자일이 2015.5.6.이므로 국세부과제척기간이 경과된 위법한 처분이라고 주장하면서 2024.5.31. 우리 원에 심판청구(조심 2024인3428 외 94건)를 제기하였으나, 2024.8.27. 기각 결정되었다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

조합에 출자한 자산은 출자자의 개인자산과는 별개의 조합재산을 이루어 조합원의 합유가 되고 출자자는 그 출자의 대가로 조합원의 지위를 취득하는 것이므로 법인이 아닌 조합에 대한 자산의 현물출자도 관련 법조에 규정된 자산의 유상 이전으로서 양도소득세의 과세원인인 양도에 해당하고, 그 양도시기는 조합에 대한 현물출자를 이행한 때로 보아야 할 것(대법원 1987.4.28. 선고 86누771 판결 참조)이다.

이 건의 경우 청구인은 쟁점조합 총회에서 사업 및 신탁결의를 한 날인 2015.5.6.이 현물출자를 이행한 날이므로 해당일을 청구인들의 쟁점토지 지분 양도시기로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점조합 설립 이후 2015.5.6.까지 청구인이 쟁점조합과 현물출자의 목적인 재산의 종류, 수량, 가격과 이에 대하여 부여할 주식의 종류와 수에 대해 합의한 사실을 확인할 수 있는 구체적인 서류가 제시된 바 없고, 청구인이 쟁점조합에게 현물출자를 이행하기 위한 절차를 진행한 사실도 나타나지 않는바, 청구인이 주장하는 신탁결의일에 현물출자가 이루어진 것으로 보기 어려운 점, 청구인은 ‘A도시 개발사업’의 공동주택용지 D블록의 토지소유자로서 쟁점조합을 설립에 참여하여 사업을 진행한 것으로 보이고, 「민법」제187조 단서에서 등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득도 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다고 규정하고 있는데, 청구인은 2016.3.25. 쟁점토지 지분의 소유권 취득등기를 하여 같은 날 해당 지분을 쟁점조합에게 신탁등기한 점 등에 비추어, 청구인이 쟁점조합에게 현물출자를 이행한 때를 2016.3.25.로 봄이 타당하다고 할 것이다[조심 2024인3428 외 94건(병합), 2024.8.27., 같은 뜻임].

따라서 처분청이 청구인의 쟁점토지 지분 양도시기를 2016.3.25.로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관계 법령

(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 일부개정되기 전의 것)

제88조(양도의 정의) ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다.

1. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

(2) 소득세법 시행령(2016.2.17. 대통령령 제26982호로 일부개정되기 전의 것)

제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

(3) 도시개발법

제40조(환지처분) ① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.

제42조(환지처분의 효과) ① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

(4) 민법

제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

제275조(물건의 총유) ① 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다.

② 총유에 관하여는 사단의 정관 기타 계약에 의하는 외에 다음 2조의 규정에 의한다.

제277조(총유물에 관한 권리의무의 득상) 총유물에 관한 사원의 권리의무는 사원의 지위를 취득상실함으로써 취득상실된다.