이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2021년 4월 AAA주택재개발정비사업조합(이하 “이 건 조합”이라 한다)으로부터 부산광역시 서구 OOO 주택(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)을 OOO원에 양수받기로 하는 포괄양수도계약을 체결하였고, 2022.5.18. 쟁점임대주택을 임대목적물로 등록한 후, 같은 날 쟁점임대주택을 취득하고 매매대금 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 청구법인은 2024.1.8. 쟁점임대주택이 「지방세특례제한법」(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정된 것, 이하 같다) 제31조 제2항에 따른 임대주택 감면대상에 해당한다는 이유로 기 납부한 취득세 등의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.3.5. 이를 거부하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.3.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인의 쟁점임대주택 취득은 「지방세특례제한법」 제31조 제2항에서 규정하는 임대사업자가 임대주택을 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 해당한다.

대법원은 재건축임대주택과 같이 관계법령에 따라 임대용도의 주택을 공법인에게 일괄적으로 공급하는 것도 ‘분양’의 한 형태로 충분히 포섭할 수 있다(대법원 2012.5.9. 선고 2012두751 판결)고 판단한 바 있고, 조세심판원도 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 포괄승계한 것을 분양에 해당한다고 판단한 바 있다(조심 2022지776, 2022.9.12.).

이 건 조합은 지분제 조합계약상 입찰을 통해 더 높은 매각수익을 얻더라도 잉여수익이 시공사에 귀속되기 때문에 입찰이 아닌 수의계약 방식으로 청구법인과 쟁점임대주택 포괄양수도 계약을 체결하였고, 청구법인은 쟁점임대주택을 이 건 조합으로부터 포괄승계하였는바, 이는 위 판례 등에서 판단한 바에 따르면 분양에 해당하는 것이다.

(2) 이 건 조합은 2020.7.12. 쟁점임대주택을 임대주택으로 하여 임대사업자 등록을 하였으나, 2020.7.12.는 일요일이므로 이 건 조합이 2020.7.10. 이전에 임대사업자 등록 신청을 하였을 것임은 명확하고, 기획재정부는 2020.7.10. 이전에 임대등록을 신청한 경우 감면대상에 해당한다고 판단하고 있다.

청구법인은 이 건 조합으로부터 쟁점임대주택을 포괄양수하여 현재도 장기민간임대주택으로 운용하고 있고, 현재까지 등록된 대로 임대주택으로 운용하고 있을 뿐 신규등록이나 변경등록이 없으므로 감면대상에 해당한다.

그리고 쟁점임대주택의 임대료는 청구법인이 포괄승계로 취득하기 이전부터 이 건 조합과 청구법인의 포괄양수도계약에 따라 청구법인에게 귀속되었다. 이 건 조합은 관련 법령상 정비계획에 임대주택의 건설 및 공급을 포함해야 하므로 임대주택을 신축한 것일 뿐, 임대사업을 영위할 목적이 없었으므로 처음부터 쟁점임대주택을 매각을 하려 하였던 것이나, 쟁점임대주택의 소유권 이전 절차에 약 1년의 시간이 소요되어 그 기간 동안 임대사업자 등록을 선행한 것일 뿐이다.

따라서 청구법인의 쟁점임대주택 취득은 「지방세특례제한법」 제31조 제2항에 따른 감면대상에 해당하는바 이 건 처분은 위법하다.

나. 처분청 의견

청구법인은 이 건 조합으로부터 임대사업자의 지위를 포괄적으로 승계받았으므로 쟁점임대주택은 취득세 감면대상에 해당된다고 주장한다.

조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하다고 할 것(대법원 2011.12.13. 선고 2011두20116 판결 등, 같은 뜻임)이다.

「지방세특례제한법」 제31조에 따른 임대주택 감면제도는 임대사업의 신규창출을 촉진하여 국민의 주거안정에 기여하고자 임대사업자가 취득하는 임대주택에 대해 취득세 감면혜택을 부여하는 것이며 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제2항의 포괄양수도 계약은 임대주택 공급을 통한 서민의 주거생활 안정과 임차인 보호를 위하여 임대사업자의 지위를 포괄승계하도록 규정한 것으로 그 입법취지와 내용 등이 다르므로 쟁점임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제2항에 따른 포괄양수도 계약으로 취득하였다 하더라도 이 건 조합의 임대사업자등록 신청일까지 청구법인이 한 신청일로 보아 취득세 감면여부를 판단할 수는 없는 것이고 쟁점임대주택의 감면여부는 납세의무자인 청구법인이 쟁점임대주택을 실제 등록(변경)한 날을 기준으로 판단하여야 함이 타당하다 할 것이다.

청구법인의 임대사업자등록증을 보면 청구법인은 2022.1.11. 최초로 임대사업자 등록을 한 후, 2022.5.18. 쟁점임대주택을 임대목적물로 등록(변경)하였고 그 유형을 아파트를 임대하는 단기민간임대주택으로 등록하였음이 확인되는 이상, 쟁점임대주택은 2020.7.11. 이후 임대사업자등록 신청한 단기민간임대주택에 해당되어 취득세 감면대상이 되는 임대목적물의 범위에 포함되지 아니한 것이 명확하므로 쟁점임대주택이 임대주택에 대한 취득세 감면대상이 아니라고 보아 처분청이 한 이 건 취득세 등 경정청구 거부처분은 적법하다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점임대주택이 「지방세특례제한법」 제31조 제2항에 따른 임대주택에 대한 취득세 감면대상에 해당하는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 쟁점임대주택의 임대주택 등록 및 포괄양수도계약 등과 관련한 진행경과는 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 쟁점임대주택 관련 진행경과

일자

진행경과

비고

2020.7.12.

이 건 조합, 쟁점임대주택을 임대주택으로 등록

임대유형 : 단기민간임대주택

2021년 4월

이 건 조합과 청구법인, 쟁점임대주택의 포괄양수도계약 체결

2022.1.10.

이 건 조합, 쟁점임대주택의 소유권보존등기 경료

2022.1.11.

청구법인, 임대사업자 등록

2022.5.6.

청구법인, 쟁점임대주택 취득

2022.5.18.

청구법인, 쟁점임대주택을 임대목적물로 등록

(나) 이 건 조합과 청구법인이 체결한 쟁점임대주택 포괄양수도계약서의 주요 내용은 아래와 같다.

○○○

(다) 청구법인의 임대사업자등록증상 쟁점임대주택의 등록사항은 아래 ＜표2＞와 같고, 청구법인은 2022.1.11. 쟁점임대주택이 아닌 다른 주택들을 임대주택으로 등록한 상태에서 2022.5.18. 쟁점임대주택을 임대주택에 추가하였다.

＜표2＞ 청구법인의 임대사업자 등록증 내용 일부

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 「지방세특례제한법」 제31조 제1항에서 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택”이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다고 규정하고 있다.

그리고 같은 조 제2항에서 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 「지방세법」 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다고 규정하고 있다.

(나) 청구법인은 이 건 조합으로부터 쟁점임대주택을 포괄양수하여 현재도 장기민간임대주택으로 운용하고 있고, 현재까지 등록된 대로 임대주택으로 운용하고 있을 뿐 신규등록이나 변경등록이 없으므로 감면대상에 해당한다고 주장한다.

그러나, 청구법인은 2020.7.11. 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택인 쟁점임대주택을 임대주택에 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 내역이 확인되어 「지방세특례제한법」 제31조에서 규정하는 임대사업자의 범위에서 제외되는 것으로 보이는 점,

이 건 조합이 쟁점임대주택의 임대사업자 등록 신청을 2020.7.11. 이전에 하였고, 청구법인이 이 건 조합으로부터 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대사업자의 지위를 포괄적으로 승계하였다고 하더라도, 「지방세특례제한법」상 임대주택을 포괄승계로 취득한 경우 종전 소유자의 임대사업자 등록일까지 승계하는 것으로 본다는 별도의 규정이 없는 점 등에 비추어,

쟁점임대주택의 취득은 「지방세특례제한법」 제31조 제2항에 따른 취득세 등의 감면대상으로 보기 어려우므로, 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18656호로 일부개정된 것)

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택”이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.(각 호 생략)

② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 「지방세법」 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우

(2) 민간임대주택에 관한 특별법(2021.9.14. 법률 제18452호로 일부개정된 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

1. 삭제 ＜2018. 1. 16.＞

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택

③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.

제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

가. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 “주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

나. 「주택법」 제2조 제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조 제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」 제2조 제6호에 따른 종전부동산(이하 “종전부동산”이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택

다. 제21조 제2호에 따라 용적률을 완화 받거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택

라. 제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택

마. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.