이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 주택건설사업자로서 2021.1.29. 부산광역시 부산진구 OOO 주거용건축물 60.2㎡ 및 그 부속토지 175㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 매매로 취득하고, 같은 날 처분청에 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고, 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호 나목 4)에 따른 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택에 대한 중과세율의 적용 예외 및 「지방세법」 제11조 제1항 제8호 다목의 표준세율(3%)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2024.4.23. 쟁점주택에 대한 현지조사를 통해 쟁점주택의 구조 및 외형이 그대로 유지중인 상태를 확인하고, 청구법인이 쟁점주택을 정당한 사유없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 멸실시키지 아니하여 쟁점주택의 취득이 법인의 주택 취득에 따른 중과대상에 해당하게 된 것으로 보아, 2024.8.16. 청구법인에게 쟁점주택의 취득가액을 과세표준으로 하고, 「지방세법」 제13조의2 제1항의 중과세율(12%)을 적용하여 산출한 취득세에서 기납부한 취득세를 차감한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.9.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

부산광역시 부산진구 OOO 일원의 AAA 재개발사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)이 2007.5.23. 재정비촉진지구로 고시된 후, 청구법인은 조합방식으로 이 건 정비사업을 추진하고 있었다. 그러나 조합방식은 추진위원회 승인, 조합설립 인가 등에 따른 절차가 까다롭고 단독진행 또한 어려워 사업진행에 많은 시간이 소요되는 문제가 있었다.

청구법인은 조합방식에 비해 사업기간을 2~3년 정도 단축할 수 있는 토지 등 소유자방식으로 변경하기 위하여 2020.11.3. 개발위원회 설립 동의를 위한 주민회의를 개최하였고, 토지 등 소유자로부터 권리·의무 승계 동의를 받아 2021.1.7. 개발위원회를 창립하였으며, 2021.1.27. 개발위원회와 약정을 체결하여 공동사업자가 된 후, 2021.1.29. 쟁점주택을 취득하였다.

도시환경정비사업은 10년 이상이 소요되는 장기사업이다. 청구법인은 사업기간을 단축하기 위하여 최선을 다하였지만 일부 토지 등 소유자들의 재개발동의서 징구가 지연되면서 후속절차인 사업계획 승인 및 관리처분계획인가 또한 지연되게 되었다. 한편, 「도시 및 주거환경정비법」 제81조 제2항은 사업시행자가 관리처분계획 인가후에 기존의 건축물을 철거하도록 규정하고 있어, 이 건 정비사업의 단계가 관리처분계획인가까지 이르지 못하게 되면서 쟁점주택을 유예기간내 멸실할 수 없었다.

「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호 나목은 「주택법」에 따른 주택건설사업자 등이 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로취득하는 주택을 중과세 대상으로 보지 않는다고 규정하면서, 그 단서에서 정당한 사유없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다고 규정하고 있는 반면, 「도시 및 주거환경정비법」 제81조 제2항은 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거해야 한다고 규정하여, 위 두 조항의 불일치로 인하여 발생한 일이다.

만일 청구법인이 취득세 유예기간을 준수하기 위하여 관리처분계획인가 전에 쟁점주택을 멸실할 경우, 주택의 평가, 조합원의 자격 및 입주권 유무에 심각한 영향을 주고 분쟁을 야기할 수도 있다.

한편 쟁점주택은 진입도로와 대문 출입구가 1미터 정도로 협소하여, 옆집 소유의 담 등을 철거하지 않으면 철거장비가 진입하지 못할 뿐만 아니라, 심각한 안전사고 또한 발생할 수 있다. 그러나 쟁점주택의 옆집에서 담 등의 철거를 허락하지 않아 쟁점주택을 단독으로 철거하는 것 또한 불가능하였다.

법의 제정취지는 법규의 목적, 의미, 기능 등을 목적론적으로 고찰함과 동시에 구체적인 사안 자체의 특수성에 관하여서도 합리적으로 고찰함을 요하는데(대법원 2012.2.16. 선고, 2010두10907 전원합의체 판결, 같은 뜻임), 「지방세법 시행령」 제28조의2가 제정되던 2020.12.31.당시에는 부동산투기가 극심하여, 부동산 투기를 방지하기 위한 목적에서 위 조항이 신설된 것이다. 그러나, 2024년 현재는 부산광역시 등의 지방에 미분양이 많이 생겨 시공사 및 금융기관 등의 재정건전성이 훼손되는 등 주택건설 사업의 침체가 사회적 문제로 대두되고 있다.

따라서 「지방세법 시행령」 제28조의2 단서에서 정당한 사유없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않는 경우에 중과세를 적용하는 것은 현재의 도시 및 정비사업 현장의 어려움을 전혀 반영하지 못한 것이며, 같은 조 제1항에서 시가표준액이 1억원 이하의 주택만을 중과세 대상으로 보지 않는 것은 현실성이 전혀 없는 것이라 하겠다.

청구법인은 이 건 정비사업의 조속한 추진을 위하여 정상적인 노력을 다하였지만, 「도시 및 주거환경정비법」 제81조 제2항에서 관리처분계획 인가 이후에 기존의 건축물을 철거하도록 규정하여 쟁점주택을 유예기간내 멸실하지 못하였다. 그럼에도 불구하고 「지방세법 시행령」 제28조의2 단서에서 멸실에 대한 유예기간을 3년으로 규정한 것은 지방의 도시 및 정비사업 현장의 어려움을 전혀 반영하지 못한 것이다.

따라서, 청구법인이 쟁점주택을 취득일부터 3년이 경과할 때까지 멸실시키지 못한 정당한 사유가 있으므로 이 건 취득세 등의 부과처분은 위법·부당하다.

나.처분청 의견

청구법인은 쟁점주택을 취득한 날부터 3년이내에 멸실하지 못한 정당한 사유가 있다고 주장한다.

그러나, 청구법인이 쟁점주택을 취득할 당시 이미 유예기간 내에 철거할 수 없는 법령상, 사실상의 장애사유가 있음을 알고 있었고, 취득 후에 쟁점주택을 멸실하지 못한 것도 동일한 사유 때문이라면 취득 전에 존재한 외부적 사유가 충분히 해소 가능한 것이고 실제 그 해소를 위하여 노력하고 이를 해소하였는데도 예측치 못한 전혀 다른 사유로 쟁점주택을 멸실하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 외부적 사유는 쟁점주택을 멸실하지 못한 정당한 사유가 될 수 없다 할 것이다(대법원 2002.4.26. 선고 2000두10038 판결, 대법원 2004.7.22. 선고 2002두11950 판결 등, 같은 뜻임).

한편 청구법인이 쟁점주택을 멸실하기 위해서는 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 사업구역내 토지 소유주들의 동의서를 받아 사업시행인가 및 관리처분계획인가를 받아야 하는데, 청구법인이 쟁점주택을 취득할 당시 이 건 정비사업이 정비계획 수립 및 정비구역 지정만 되어 있는 상태였고, 정비사업은 그 특성상 상당한 시간이 소요되므로 쟁점주택을 유예기간내 멸실하지 못할 수 있다는 점을 충분히 인지한 상태에서 쟁점주택을 취득한 것이라고 판단된다.

행정안전부는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축 사업이 진행되고 있는 경우 ‘주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날’을 기준으로 주택 여부를 판단하여야 하며, 건축물대장상 주택으로 등재되어 있고 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우 주택으로 본다고 유권해석한 바 있는데(지방세운영과-1, 2018.1.2.),

처분청이 쟁점주택을 현장조사한 결과에 의하면, 쟁점주택은 유예기간이 지난 현재에도 멸실되지 아니하고 주택의 구조 및 외형을 그대로 유지하고 있는 사실이 확인되고, 건축물대장에도 아직 주택으로 등재되어 있다.

또한 청구법인이 그 외에 예측하지 못한 전혀 다른 사유로 그 사업에 사용하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 나타나지 않는 점 등에 비추어 볼 때 청구법인이 쟁점주택의 취득일부터 3년 이내에 멸실하지 못한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없고(조심 2014지359, 2014.5.28. 참고), 따라서 이 건 취득세 등의 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점주택을 취득일부터 3년이 경과할 때까지 멸실하지 못한 정당한 사유가 있다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

(가) 법인등기사항전부증명서에 따르면, 청구법인은 2005.11.19. 서울특별시 서대문구 OOO을 본점으로 하고, 실내건축공사업, 주택건설업 등을 목적사업으로 하여 설립된 사실이 나타나고, 대한주택건설협회장이 발급한 문서에 의하면, 청구법인은 2012.7.12. 주택건설사업자로 등록된 사실이 나타난다.

(나) 이 건 정비사업은 2007.5.23. 재정비촉진지구로 지정, 2008.4.23. 재정비촉진계획 결정, 2020.4.15.까지 4차례에 걸쳐 재정비촉진지구 변경지정 및 재정비촉진계획 변경결정이 있었고, 사업개요는 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 이 건 정비사업 개요

○○○

(다) 청구법인이 제출한 서류에 의하면, 청구법인은 2014.1.4. 이 건 정비사업 추진위원회와 조합방식, 2021.1.27. 개발위원회와 토지 등 소유자 방식으로 2차례에 걸쳐 이 건 정비사업의 공동사업 약정을 체결한 사실이 나타난다.

(라) 이 건 정비사업조합이 발간한 책자에 의하면 이 건 정비사업조합이 토지 등 소유자들에게 사업시행인가 동의율을 토지 등 소유자의 3/4 이상 및 토지 면적의 1/2 이상으로 안내하면서 ‘건축심의 및 사업시행인가 접수는 토지등소유자 동의율에 의하여 일정변경이 될 수가 있다. 토지 등 소유자께서 개발에 협조 및 함께 힘을 써주시면 사업이 빨리 진행될 것이라 판단됩니다’라고 기재한 사실이 나타나고, 2024.5.30. 작성된 이 건 정비사업의 사업계획서에 의하면, 2024년 5월 현재 56.64%의 동의서가 확보된 사실이 나타난다.

(마) 청구법인이 이 건 심판청구와 관련하여 이 건 정비사업 추진경과로 제출한 자료는 아래 ＜표2＞와 같고, 쟁점주택 취득일부터 심판청구일 현재까지의 진행내용은 동의서 징구 활동으로 나타난다.

＜표2＞ 이 건 정비사업 추진경과

○○○

(바) 건축물대장에 의하면, 쟁점주택은 1968.9.3. 사용승인되어, 이 건 심판청구일 현재까지 건축물대장이 말소되지 않았고, 2023.4.23. 및 2024.9.23. 처분청이 쟁점주택 현지조사 당시 촬영한 사진에는 쟁점주택이 구조 및 외형을 주택으로 종전과 같이 유지하고 있는 것으로 보인다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」 제13조의2 제1항에서 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다고 규정하면서 그 제1호에서 법인이 주택을 취득하는 경우에 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조의2에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 중과세 대상으로 보지 않는다고 규정하면서, 그 제8호에서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다를, 그 나목에서 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택을 규정하고 있다.

(나) 위 조항에서 규정한 정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서, 그 유예기간내 멸실할 수 없는 법령상ㆍ사실상의 장애사유 및 장애정도, 해당 법인이 쟁점주택을 유예기간내 멸실시키기 위하여 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이고, 부동산을 취득할 당시 유예기간 내에 쟁점주택을 멸실시킬 수 없는 장애 사유가 있음을 알고 있었고, 설사 몰랐다고 하더라도 그러한 장애사유의 존재를 쉽게 알수 있었던 상황하에서 쟁점주택을 취득한 후, 유예기간 쟁점주택을 유예기간내 멸실시키지 못한 것이 동일한 사유 때문이라면 그 장애사유는 쟁점주택을 유예기간내 멸실시키지 못한 정당한 사유가 될 수 없다고 할 것이다(대법원 1995.6.30. 선고 94누6901 판결 등, 같은 뜻임)

(다) 청구법인은 이 건 정비사업의 동의서 징구가 지연되어 사업지구내 기존의 건축물을 철거할 수 있는 관리처분계획 인가 단계까지 이르지 못하였고, 옆집에서 쟁점주택의 철거를 위한 동의를 하지 않았으므로 쟁점주택을 취득한 날부터 3년 이내에 멸실시키지 못한 정당한 사유가 있다고 주장한다.

그러나, 쟁점주택의 취득일(2021.1.29.)부터 3년이 경과한 이후인 2024.4.23. 처분청이 쟁점주택을 현지조사할 당시에도 쟁점주택은 그 구조 및 외형을 주택으로 유지하고 있고, 건축물대장에도 심판청구일 현재까지 주택으로 등재되어 있는 점,

이 건 정비사업조합이 발간한 책자에는 ‘건축심의 및 사업시행인가 접수는 토지 등 소유자의 동의율에 의하여 일정변경이 될 수가 있습니다. 토지 등 소유자께서 개발에 협조 및 함께 힘을 써주시면 사업이 빨리 진행될 것이라 판단됩니다’라고 기재하고 있고, 정비사업에는 상당한 기간이 소요된다는 사실을 이 건 심판청구 청구이유서에서 청구법인 스스로 인정하고 있으므로, 청구법인이 토지 등 소유자의 동의서 징구가 원활하지 않을 경우 사업부지내 기존의 건축물을 철거가 가능한 단계인 관리처분계획인가까지 진행하는 것이 지연될 수 있다는 것을 알고 있는 상태에서 정비계획 및 정비구역 지정단계까지 진행된 이 건 정비사업 부지내 쟁점주택을 취득한 것으로 보이는 점,

쟁점주택은 진입도로와 대문 출입구가 폭 1미터 정도로 협소하여, 옆집의 동의를 얻지 못할 경우 철거장비가 진입할 수 없다는 사실은 청구법인이 쟁점주택 취득당시에 현장확인을 통해 쉽게 알 수 있었을 것으로 보이는 점,

청구법인이 제출한 이 건 정비사업 추진경과에 의하면 쟁점주택 취득일부터 유예기간 종료시까지 동의서 징구활동 외에 특별한 진행경과가 보이지 않아 청구법인이 정상적인 노력을 하였음에도 불구하고 시간적인 여유가 없는 것으로 보이지 않고, 행정관청의 귀책 사유 등도 달리 확인되지 않는 점 등에 비추어,

청구법인은 2021.1.29. 쟁점주택을 취득한 후, 처분청이 2024.4.23. 현지조사할 당시까지 이를 공부 및 현황상 주택으로 유지한 사실이 확인되고, 청구법인이 쟁점주택을 취득일부터 3년 이내에 멸실하기 어려운 장애사유를 알고 있는 상태에서 쟁점주택을 취득하여 유예기간내 멸실시키지 못한 정당한 사유가 있는 것으로 보기 어려우므로, 처분청이 쟁점주택의 취득을 중과세율 적용대상으로 보아 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2020.12.22. 법률 제17651호로 개정된 것)

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

제20조(신고 및 납부) ① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 같은 법 제11조에 따른 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일을 말한다)부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 각각 9개월)] 이내에 그 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.

③ 이 법 또는 다른 법령에 따라 취득세를 비과세, 과세면제 또는 경감받은 후에 해당 과세물건이 취득세 부과대상 또는 추징 대상이 되었을 때에는 제1항에도 불구하고 그 사유 발생일부터 60일 이내에 해당 과세표준에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액[경감받은 경우에는 이미 납부한 세액(가산세는 제외한다)을 공제한 세액을 말한다]을 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.

제21조(부족세액의 추징 및 가산세) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제10조부터 제15조까지의 규정에 따라 산출한 세액(이하 이 장에서 "산출세액"이라 한다) 또는 그 부족세액에 「지방세기본법」 제53조부터 제55조까지의 규정에 따라 산출한 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 징수한다.

1. 취득세 납세의무자가 제20조에 따른 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 경우

2. 제10조 제5항부터 제7항까지의 규정에 따른 과세표준이 확인된 경우

3. 제13조의2 제1항 제2호에 따라 일시적 2주택으로 신고하였으나 그 취득일로부터 대통령령으로 정하는 기간 내에 대통령령으로 정하는 종전 주택을 처분하지 못하여 1주택으로 되지 아니한 경우

(2) 지방세법 시행령(2020.8.12. 대통령령 제30939호로 개정된 것)

제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제8호에 따른 사업시행자, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자, 「주택법」 제2조 제11호에 따른 주택조합 또는 같은 법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택

(3) 도시 및 주거환경정비법(2019.8.20. 법률 제16493호로 개정된 것)

제50조(사업시행계획인가) ① 사업시행자(제25조 제1항 및 제2항에 따른 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수등인 경우는 제외한다)는 정비사업을 시행하려는 경우에는 제52조에 따른 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 하고, 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.

② 시장ㆍ군수등은 제1항 단서에 따른 신고를 받은 날부터 20일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.

③ 시장ㆍ군수등이 제2항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다.

④ 시장ㆍ군수등은 특별한 사유가 없으면 제1항에 따라 사업시행계획서의 제출이 있은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다.

⑤ 사업시행자(시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등은 제외한다)는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 미리 총회의 의결을 거쳐야 하며, 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서에 따른 경미한 사항의 변경은 총회의 의결을 필요로 하지 아니한다.

⑥ 토지등소유자가 제25조 제1항 제2호에 따라 재개발사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대하여 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 다만, 인가받은 사항을 변경하려는 경우에는 규약으로 정하는 바에 따라 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아야 하며, 제1항 단서에 따른 경미한 사항의 변경인 경우에는 토지등소유자의 동의를 필요로 하지 아니한다.

⑦ 지정개발자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 토지등소유자의 과반수의 동의 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 다만, 제1항 단서에 따른 경미한 사항의 변경인 경우에는 토지등소유자의 동의를 필요로 하지 아니한다.

⑧ 제26조 제1항 제1호 및 제27조 제1항 제1호에 따른 사업시행자는 제7항에도 불구하고 토지등소유자의 동의를 필요로 하지 아니한다.

⑨ 시장ㆍ군수등은 제1항에 따른 사업시행계획인가(시장ㆍ군수등이 사업시행계획서를 작성한 경우를 포함한다)를 하거나 정비사업을 변경ㆍ중지 또는 폐지하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. 다만, 제1항 단서에 따른 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 그러하지 아니하다.

제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.

1. 분양설계

2. 분양대상자의 주소 및 성명

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조 제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.

가. 일반 분양분

나. 공공지원민간임대주택

다. 임대주택

라. 그 밖에 부대시설ㆍ복리시설 등

5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조 제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기

7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항

② 시장ㆍ군수등은 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 신고를 받은 날부터 20일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.

③ 시장ㆍ군수등이 제2항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다.

④ 정비사업에서 제1항 제3호ㆍ제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 따른다.

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다.

가. 주거환경개선사업 또는 재개발사업: 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 2인 이상의 감정평가법인등

나. 재건축사업: 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가법인등과 조합총회의 의결로 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가법인등

2. 시장ㆍ군수등은 제1호에 따라 감정평가법인등을 선정ㆍ계약하는 경우 감정평가법인등의 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 법규 준수 여부, 평가계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하여야 한다. 이 경우 감정평가법인등의 선정ㆍ절차 및 방법 등에 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다.

3. 사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하려는 경우 시장ㆍ군수등에게 감정평가법인등의 선정ㆍ계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장ㆍ군수등은 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지급한 후 나머지 비용을 사업시행자와 정산하여야 한다.

⑤ 조합은 제45조 제1항 제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제1항 제3호부터 제6호까지의 규정에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다.

⑥ 제1항에 따른 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 제1항 각 호의 관리처분계획의 내용과 제4항부터 제6항까지의 규정은 시장ㆍ군수등이 직접 수립하는 관리처분계획에 준용한다.

제81조(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등) ② 사업시행자는 제74조 제1항에 따른 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다.

(4) 주택법(2012.1.26. 법률 제11243호로 개정된 것)

제9조(주택건설사업 등의 등록) ① 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토해양부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 국가ㆍ지방자치단체

2. 한국토지주택공사

3. 지방공사

4. 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」 제4조에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인(이하 “공익법인”이라 한다)

5. 제32조에 따라 설립된 주택조합(제10조 제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당한다)

6. 근로자를 고용하는 자(제10조 제3항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 고용자만 해당하며, 이하 “고용자”라 한다)

(5) 주택법(2021.1.5. 법률 제17874호로 개정된 것)

제4조(주택건설사업 등의 등록) ① 연간 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 국가ㆍ지방자치단체

2. 한국토지주택공사

3. 지방공사

4. 「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」 제4조에 따라 주택건설사업을 목적으로 설립된 공익법인

5. 제11조에 따라 설립된 주택조합(제5조 제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합만 해당한다)

6. 근로자를 고용하는 자(제5조 제3항에 따라 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 고용자만 해당하며, 이하 “고용자”라 한다)