이유
1. 처분개요

가. 처분청은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 서울특별시 용산구 OOO 외 8필지 토지 44,935㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 별도합산과세대상 토지 26,965.9㎡(60.01%, 이하 “쟁점토지”라 한다)와 분리과세대상 토지 17,969.5㎡(39.99%)로 구분하여 2024.9.13. 청구법인에게 재산세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과.고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2024.12.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 2017.12.12. 주택건설 및 분양판매업을 목적사업으로 하여 설립된 법인으로「주택법」제4조에 따른 주택건설사업자이다.

(2) 청구법인은 구 OOO 부지인 이 건 토지를 복합개발하기 위해 2021.12.17. 이 건 토지를 취득한 후, 2023.2.9. 처분청에 공동주택과 오피스텔 등의 건축물 480,462,64㎡(이하 “이 건 건축물”이라 한다)를 신축하는 착공 신고를 한 후 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지에서 이 건 건축물의 신축공사를 진행하고 있다.

(3) 처분청은 주택을 건설하기 위해 사업계획 승인을 받은 토지로서 주택과 주택 외 건설사업에 동시에 제공되고 있는 경우 주택건설사업에 제공되고 있는 토지만「지방세법 시행령」제102조 제7항 제7호에서 규정하고 있는 분리과세대상에 해당하고 주택 외 부분은 같은 영 제103조 제1항 제3호에 따라 별도합산과세대상이라고 보아 이 건 건축물 중 판매시설 등의 부속토지에 대하여는 별도합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과하였다.

(4) 그러나「지방세법 시행령」제102조 제7항 제7호에서 규정하고 있는 “주택건설사업에 제공되는 토지”란 주택건설사업의 부지로 제공되기 위하여 주택건설사업 외의 다른 용도로 사용되지 않고 있는 토지를 말하는 것이지 장래에 주택의 용도로 사용될 토지를 말하는 것은 아니라고 할 것이고, 조세심판원도 이와 동일한 취지에서 결정을 하였다(조심 2014지277, 2014.3.27., 조심 2015지1833,2015.12.1.등).

(5) 또한, 대법원은 2015.4.16. 선고 2011두5551 판결에서「지방세법 시행령」제102조 제7항 제7호의 입법취지를 주택건설사업에 제공되는 토지는 주택건설사업자가 국민 다수의 주거생활에 필요한 주택의 건설과 공급을 위하여 투기적 목적 없이 일시적으로 보유하는 토지로서 공익성이 클 뿐만 아니라 용도지역에 따라 일정한 규모 이상에 이른 경우에 주택법상 사업계획승인대상으로 삼아 엄격한 규율을 받도록 한 정책적 결단을 반영하여 그와 같은 규모 이상의 사업이 진행되는 토지에 대하여만 분리과세의 혜택을 부여하고자 한 것이라고 하였을 뿐 주택건설사업에 공여되는 토지가 처분청의 주장과 같이 주택의 부속토지에 한정되어야 한다고 판시하지는 않았다.

(6) 실제로「지방세법 시행령」제102조 제7항 제4호에서 도시개발사업의 시행자가 도시개발사업에 제공하는 토지 중 주택건설용 토지에 대해 분리과세대상으로 구분한다고 규정하고 있는데,「지방세법 시행령」제102조 제7항 제7호는 ‘주택건설사업에 제공되는 토지’로만 규정하고 있음을 볼 때 쟁점토지는 주택건설사업에 제공되는 토지로 보는 것이 조세법규의 엄격해석원칙에 부합한다.

(7) 처분청의 주장과 같이 이 건 토지를 주택건설용 토지와 그 외 토지로 하여 재산세 과세대상을 구분하는 것이 타당하다고 하더라도 이 건 토지는 현재 이 건 건축물을 신축 중인 토지로서 그 용도가 완전히 확정되지 않은 미정 상태임을 보더라도 이 건 토지 전부는 주택건설사업에 제공되는 토지로 보는 것이 타당하므로 이 건 재산세 등은 쟁점토지를 분리과세대상으로 구분하여 산출한 세액으로 경정되어야 한다.

(8) 끝으로, 이 건 건축물(480,462,64㎡) 중 41,800.25㎡(8.87%)는 주택건설사업계획서상 판매시설(쇼핑센터 등)의 신축으로 기재되었으나, 실제로는「주택법」제2조 제12호 및 제14호에서 규정하고 있는 주택단지 내 복리시설(근린생활시설)에 해당하므로 이를 주택의 신축으로 보아 그 부속토지에 해당하는 부분은 분리과세대상으로 구분하여야 한다.

나.처분청 의견

(1)「지방세법 시행령」제102조 제7항 제7호에서 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지를 분리과세대상으로 규정하고 있다.

(2) 쟁점토지의 과세대상 구분과 관련한 청구법의 질의에 대해 행정안전부는 공동주택과 그 주택 외의 시설(판매시설 등)이 혼재되어 있는 경우「지방세법 시행령」제102조 제7항 제7호에서 규정하는 분리과세대상으로서 주택 건설사업에 제공되고 있는 토지에는 공동주택(부대시설 및 복리시설 포함, 이하 같다)을 건설하고 있는 토지를 말하고 그 외 시설을 건설하고 있는 토지는 포함하지 않는다고 회신하였다.

(3) 따라서, 처분청이 이 건 토지 중 공동주택의 부속토지에 대해서만 분리과세대상으로 구분하고, 쟁점토지(판매시설 등의 부속토지)에 대해서는 건축 중인 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지를 주택건설사업에 제공되는 토지로 보아 분리과세대상으로 구분해야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2017.12.12. 경기도 용인시 OOO을 본점소재지로하고, 주택건설 및 분양판매업 등을 목적사업으로 하여 설립한 후 2018.6.18. 주택건설사업자로 등록하였다.

(나) 청구법인은 2021.12.17. 구 OOO 부지인 이 건 토지를 한국토지주택공사로부터 취득한 후, 2022년 1월 경 처분청으로부터 공동주택, 오피스텔 및 판매시설 등을 신축하는 주택건설사업계획 승인을 받은 것으로 나타난다.

(다) 청구법인이 제출한 이 건 건축물의 주택건설사업계획승인서와 그 용도별 면적표 등을 보면, 청구법인은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지에 건축물(공동주택, 오피스텔, 숙박시설, 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설) 480,462,63㎡를 신축하는 공사를 진행하고 있는데, 그 중 공동주택이 192,137㎡(39.99%)이고, 오피스텔 등이 288,325.63㎡(60.01%)인 것으로 나타난다.

(라) 처분청은 위의 주택건설사업계획서상의 용도별 면적을 기준으로, 공동주택의 부속토지는 분리과세대상으로, 오피스텔 등의 부속토지는 별도합산과세대상으로 구분하여 아래 ＜표＞와 같이 산출한 이 건 재산세 등 OOO원을 2024.9.13. 청구법인에게 부과.고지하였다.

＜표＞ 이 건 토지의 재산세 과세대상 구분 및 재산세 부과 현황

(단위 : ㎡, %, 원)

○○○

(2)「지방세법」제106조 제1항 제2호 가목 및 같은 법 시행령 제101조 제1항 제2호에서 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지를 별도합산과세대상으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제103조 제1항 제3호에서 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물은 위의 건축물의 범위에 포함한다고 규정하고 있다.

「지방세법」제106조 제1항 제3호 사목 및 같은 법 시행령 제102조 제7항 제7호에서 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지를 분리과세대상으로 규정하고 있다.

또한,「주택법」제2조 제12호에서 “주택단지”란 주택건설사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단의 토지를 말한다고 규정하고 있고, 제14호에서 “복리시설”이란 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 다음 공동시설로서 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당을 말한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「지방세법 시행령」제102조 제7항 제7호의 입법 취지는 주택건설사업자가 국민 다수의 주거생활에 필요한 주택의 건설과 공급을 위하여 투기적 목적 없이 일시적으로 보유하는 토지로서 공익성이 클 뿐만 아니라 용도지역에 따라 일정한 규모 이상에 이른 경우에 주택법상 사업계획승인 대상으로 삼아 엄격한 규율을 받도록 한 정책적 결단을 반영하여 그와 같은 규모 이상의 사업이 시행되는 토지에 대하여만 분리과세의 혜택을 부여하고자 한 것인 점(대법원 2015.4.16. 선고 2011두5551 판결, 같은 뜻임),

만약 주택의 건설과 직접적인 관련성이 없고, 주택 건설의 필수 시설로도 볼 수 없는 업무시설(오피스텔), 판매시설, 숙박시설 등을 분리과세대상으로 보는 것은「지방세법 시행령」제102조 제7항 제7호의 입법 취지에 반함은 물론 주택의 건설과 관련없이 단독으로 업무시설, 판매시설, 숙박시설 등을 건설하는 납세자와도 불형평이 발생하는 점,

건축물과 경제적 일체를 이루는 토지인 부속토지의 경우 그 건축물의 이용은 당연히 그 부속토지의 이용을 수반하므로 건축물의 사용현황을 살펴 판단하는 것이 합리적(조심 2022지133, 2022.11.29. 같은 뜻임)인 점,

아울러,「주택법」제2조 제12호에서 “주택단지”란 주택건설사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하는 데 사용되는 일단의 토지를 말한다고 규정하고 있는데, 이 건 건축물의 경우 공동주택의 면적 비율이 전체 면적의 약 40%에 불과한 것으로 보아 이 건 토지를 주택단지로 보기는 어렵다고 판단되는 점 등에 비추어, 쟁점토지는 2024년도 재산세 과세기준일 현재 업무시설, 판매시설 등을 건축 중인 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 것으로 보기 어려우므로 처분청이 쟁점토지를 별도합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항,「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제106조[과세대상의 구분 등] ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

(2) 지방세법시행령

제101조[별도합산과세대상 토지의 범위] ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다.(단서 생략)

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

제102조[분리과세대상 토지의 범위] ⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 “대통령령으로 정하는 토지”란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 않은 토지는 제외한다.

7.「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와「도시 및 주거환경정비법」제24조부터 제28조까지 또는「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(괄호 생략)

제103조[건축물의 범위 등] ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

3.「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물(이하 생략)

(3) 주택법

제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

12. “주택단지”란 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다. 다만, 다음 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다.

14. “복리시설”이란 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 다음 각 목의 공동시설을 말한다.

가. 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당