이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 한다)에 따라 광주광역시 동구 OOO 일원 토지 44,015㎡(이하 “이 건 사업부지”라 한다)에서 OOO구역 주택재개발정비사업(이하 “이 건 사업”이라 한다)을 시행할 목적으로 설립된 후, 이 건 사업을 진행하여 2022.7.26. 준공인가를, 2022.12.21. 소유권 이전고시를 하였다.

나. 처분청은 청구법인에 대한 세무조사 결과, 당초 조합원들이 소유하고 있었던 24,615.048㎡ 중 일반분양분 토지에 해당하는 14,301.14㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구법인이 소유권이전 고시일의 다음 날에 조합원들로부터 무상으로 취득한 것으로 보아, 2023.7.25. 청구법인에게 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함, 이하 “이 건 취득세”라 한다)을 부과ㆍ고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.8.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 재개발조합이므로 재건축조합 관련 규정인 「지방세법」제7조 제8항 및 같은 법 시행령 제11조의2(이하 “쟁점규정”이라 한다)을 적용하여 이 건 취득세를 부과한 처분은 부당하다.

「지방세법」제7조 제8항에서는 「주택법」제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」제35조 제3항에 따른 재건축조합이 해당 조합용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 보되, 조합원에게 귀속되지 아니하는 비조합원용 부동산은 조합원이 취득한 것에서 제외하도록 규정하고 있으며, 이러한 비조합원용 부동산의 토지 취득면적 산출방법에 대하여 같은 법 시행령 제11조의2에서는 재건축조합이 조합원으로부터 신탁받은 토지 면적에 전체 사업면적 중에서 일반분양분 비율을 적용하여 산출하도록 규정하고 있다.

위 쟁점규정은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축조합에 대하여 규정한 것일 뿐 청구법인과 같은 재개발조합에 관한 규정은 아님에도 처분청이 쟁점규정을 적용하여 청구법인이 쟁점토지를 취득하였다고 보아 이 건 취득세를 부과한 처분은 부당하다.

(2) 청구법인이 소유권이전고시의 다음 날 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하였으나, 그 면적은 일반분양분 토지에서 제3자토지 취득분 등 토지를 차감한 6,165.83㎡를 한도로 하여야 한다.

처분청의 세무조사결과 통지내역에 따르면, 이 건 정비사업의 사업부지는 44,030.7㎡으로 당초 조합원 소유는 24,615.048㎡, 조합 소유의 토지는 수용·현금정산 등 토지 10,295.622㎡, 국공유지 무상양여 7,122㎡, 국공유지 유상취득 1,998.03㎡ 합계 19,415.652㎡이었으며, 이 건 정비사업 시행 후 청구법인이 소유하게 된 일반분양분 토지는 25,581.48㎡이므로 청구법인이 취득한 조합원에게 귀속되지 아니한 토지는 6,165.828㎡임에도 처분청은 쟁점규정을 적용하여 그 면적을 14,031.14㎡로 확정한바, 이 건 취득세 부과처분 중 6,165.828㎡를 초과하는 것에 대한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

「지방세기본법」 제34조 제1항 제1호는 과세물건을 취득하는 때에 취득세 납세의무가 성립한다고 규정하고, 「지방세법」 제6조 제1호 및 제7조 제1항에서는 취득이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말하며 부동산 등을 취득한 자에게 취득세를 부과한다 규정하고 있고, 「도시 및 주거환경정비법」제79조 제4항 및 제87조 제3항에서는 조합은 관리처분계획에 따라 조합원에게 분양하지 아니하는 잔여분을 조합원 이외의 자에게 분양할 수 있고 이를 「도시개발법」제34조에 따른 체비지 또는 보류지로 본다고 규정하고 있으며, 같은 법 제86조 및 「지방세법 시행령」제20조 제7항에 따라 소유권이전 고시일의 다음날 체비지 또는 보류지의 소유권을 취득한 것으로 한다고 규정하고 있다.

위와 같은 규정을 종합하여 보면, 주택재개발사업의 대상이 되는 일반분양분 등 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지는 재개발조합을 거쳐 제3자에게 이전되는 것이므로 당초 조합원이 소유한 토지 면적 중 일반분양분 토지 비율에 해당하는 면적은 재개발조합이 조합원으로부터 승계취득한 것으로 보아 취득세 납세의무가 성립하게 된다.

주택재개발사업자가 이전고시로 취득하는 부동산에 대한 취득가액에 관하여는 이 건 이전고시일의 다음 날인 2022.12.22. 당시 시행 중이던 「지방세법」제7조 제8항 및 쟁점규정을 적용하여 이 건 취득세를 부과·고지하였다.

「지방세법」제7조 제8항은 재건축사업의 원활한 사업수행을 위하여 조합원들이 그 소유 부동산에 관해 재건축조합에 신탁 등을 통한 소유권이전등기절차를 이행하는 사업의 특성상 재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 재건축사업용 부동산을 취득하는 경우 그 조합원이 취득한 것으로 간주하여야 하는 취지를 명시하기 위한 규정으로서 비조합원용 토지 취득에 대해 재건축조합만을 납세의무자로 열거할 목적으로 신설된 것이 아니므로 모든 주택조합이 취득하는 부동산에 대해 취득세 납세의무가 성립함을 전제한 후 재건축조합 등이 조합원용으로 취득하는 경우에 한하여 취득세 과세대상에서 제외된다는 의미로 해석하는 것이 타당한바, 재개발사업인 청구법인이 취득한 비조합원용 부동산에 대하여 쟁점규정을 적용하여 이 건 취득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

재개발사업조합인 이 건 조합이 이 건 정비사업의 시행으로 취득한 비조합원용 부동산이 「지방세법 시행령」제11조의2 적용대상에 해당하는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 자료에 따르면 아래와 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 「도시 및 주거환경정비법」과 조합의 정관이 정하는 바에 따라 광주광역시 동구 OOO 일원 토지 44,015㎡을 「OOO구역 주택재개발정비사업」의 사업시행구역으로 하여, 사업시행구역 안의 건축물을 철거하고 그 대지 위에 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적 향상에 이바지할 목적으로 2015.9.4. 설립된 것으로 확인된다.

(나) 광주광역시장은 2012.3.1. OOO주택재개발사업 정비구역 지정 및 지형도면고시(광주광역시고시 제OOO호, 2012.3.1.)를 하였고, 2017.1.12. 처분청은 OOO구역 주택재개발정비사업시행인가(광주광역시 동구 고시 제OOO호, 2017.1.12.)를, 2018.3.26. 관리처분계획인가를 한 것으로 확인된다.

(다) 청구법인은 2019.7.19. 착공신고를 하고 이 건 정비사업의 건축공사에 착공하여 공동주택 772세대, 상가 및 부대복리시설을 신축하여 2022.5.31. 준공인가 전 사용허가를, 2022.7.26. 준공인가를 받았으며, 2022.12.21. 이 건 정비사업의 소유권이전고시를 한 것으로 확인된다.

(라) 처분청의 세무조사결과 통지내역에 의하면, 아래와 같은 사실이 확인된다.

1) 처분청이 세무조사결과 확정한 이 건 정비사업의 사업시행 전ㆍ후 토지귀속은 아래 ＜표1＞과 같으며, 당초 소유토지에 대한 취득세 추징내역은 없는 것으로 확인된다.

＜표1＞ 이 건 정비사업의 사업시행 전ㆍ후 토지 귀속

(단위 : ㎡)

당초 소유토지

이전고시 후 토지

조합원

24,615.048

⇒

조합원

7,792.42

조합

수용, 현금청산

10,295.622

조합(사업시행자)

25,581.48

무상양여

7,122

기반시설

10,656.8

유상취득

1,998.03

계

44,030.7

계

44,030.7

2) 청구법인이 이 건 정비사업의 시행과정에서 수용으로 10,295.622㎡, 국가 등으로부터 무상양여 7,122㎡, 그 외 유상취득 1,998㎡ 합계 19,415.622㎡를 취득한 것으로 확인된다.

3) 이 건 정비사업의 이전고시에 따라, 이 건 사업부지는 조합원분 7,792.42㎡, 조합분(일반분양) 25,581.48㎡, 기반시설 10,656.8㎡ 합계 44,030.7㎡로 귀속된 것으로 확인된다.

(바) 청구법인이 2022.12.21. 이 건 정비사업에 대한 소유권이전고시 이후 일반분양분 토지에 대하여 추가로 취득세를 신고ㆍ납부한 사실은 없는 것으로 확인된다.

(사) 처분청은 청구법인에 대한 세무조사 결과, 청구법인이 「지방세법 시행령」제11조의2를 적용하여 일반분양분 토지 14,301.14㎡에 대한 취득세 신고를 누락한 것으로 보아 2023.7.25. 청구법인에게 이 건 취득세를 부과ㆍ고지한 것으로 확인된다.

＜표2＞ 처분청의 일반분양분 토지 산출내역

과세면적

(14,301.14㎡)

＝

일반분양분

토지의 면적

(25,581.48㎡)

×

조합원으로부터 신탁받은 토지의 면적(24,615.048㎡)

전체 토지의 면적(44,030.67㎡)

(아) 이 건 심판청구시, 쟁점토지의 취득이 「지방세특례제한법」제74조에 따른 감면대상에 해당하는지 여부에 대해서는 다투지 아니한다.

(자) 행정안전부는 2021.12.31. 「지방세법 시행령」제11조의2를 신설하여 재건축조합 등이 사업의 시행으로 취득하는 비조합원용 부동산(일반분양분 토지)에 대한 산정기준을 규정하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

처분청은 개발사업의 종류와 관계없이 개발사업의 결과로 조합이 조합원으로부터 취득하는 비조합원용 부동산의 취득에 대하여 「지방세법 시행령」제11조의2 규정을 적용할 수 있다는 의견이다.

그러나, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다 할 것(대법원 2004.5.28. 선고 2003두7392 판결)으로, 「지방세법」제7조 제8항에서는 「주택법」 제11조에 따른 주택조합, 「도시 및 주거환경정비법」제35조 제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 “주택조합등”)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 보되, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 “비조합원용 부동산”)은 제외한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제11조의2에서는 법 제7조 제8항 단서에 따른 비조합원용 부동산의 취득 면적은 다음 계산식에 따라 산출한 면적으로 한다고 규정하고 있는바, 위 규정에서 정하는 “주택조합등”에 해당하지 아니하는 재개발사업조합인 청구법인이 행한 이 건 정비사업에 따라 청구법인이 조합원으로부터 취득한 비조합원용 부동산의 취득에 대하여 위 규정을 적용할 수는 없다고 판단된다.

다만, 이 건 정비사업은 조합원 소유 토지, 제3자 등 매입토지, 무상양여 토지 등이 전체적으로 하나의 사업부지로 사용되었고, 사업의 결과 그 중 어느 부분이 조합원, 조합원 외의 자, 기부채납 부지 등에 실지귀속되었는지 여부를 구분할 수 없는 사실이 인정되고, 청구법인 스스로 이 건 정비사업 시행으로 청구법인이 조합원으로부터 취득한 비조합원용 부동산에 대한 취득세 신고를 이행한 사실이 없음을 인정하고 있는바, 지방세 관계법령에서 재개발사업조합이 조합원으로부터 취득하는 토지에 대한 계산방식을 따로 규정하고 있지 아니한 이상, 조합원 소유의 토지는 우선적으로 조합원에게 귀속하고, 사업시행자가 제3자 매입 등으로 취득한 토지는 비조합원에게 귀속한다고 보는 것이 경제적 관점에서 합리적이라는 청구법인의 주장이 보다 합리적이라고 판단된다.

따라서, 당초 조합원들이 소유하고 있던 토지(24,615.048㎡) 중 일반분양분에 해당하는 토지는 이 건 정비사업의 소유권이전 고시 이후 조합 소유의 토지(25,581.48㎡)에서 조합이 유·무상으로 취득한 토지(19,415.652㎡) 면적을 차감한 6,615.828㎡로 보는 것이 타당하므로, 처분청이 청구법인에게 한 이 건 취득세 부과처분 중 6,615.828㎡를 초과한 부분에 관한 것은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제7항, 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다.

제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 “주택조합등”이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다.

(2) 지방세법 시행령

제11조의2(비조합원용 부동산의 취득) 법 제7조 제8항 단서에 따른 비조합원용 부동산의 취득 면적은 다음 계산식에 따라 산출한 면적으로 한다.

일반분양분 토지의 면적 × 법 제7조 제8항에 따른 주택조합등이 사업 추진 중에 조합원으로부터 신탁받은 토지의 면적 전체 토지의 면적

제20조(취득의 시기 등) ⑦ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 보고, 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하거나 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조 제2항에 따른 소규모재건축조합이 소규모재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제86조 제2항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제40조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다.

(3) 도시 및 주거환경정비법

제79조(관리처분계획에 따른 처분 등) ④ 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획으로 정하는 목적을 위하여 그 잔여분을 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제86조(이전고시 등) ① 사업시행자는 제83조 제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다.

② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.

제87조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) ③ 제79조 제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다.

(4) 도시개발법

제34조(체비지 등) ① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.

② 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장은 「주택법」에 따른 공동주택의 건설을 촉진하기 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에 따른 체비지 중 일부를 같은 지역에 집단으로 정하게 할 수 있다.

제42조(환지처분의 효과) ① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

⑤ 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조 제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.