이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2018.10.31. 서울특별시 용산구 OOO 소재 다가구주택(이하 “종전주택”이라 한다)을 매매로 취득하여 보유하던 중 2021.3.31. 세종특별자치시 OOO 아파트(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 OOO원에 매매로 취득하였고, 쟁점주택의 취득이 1세대 2주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우에 해당하는 것으로 보아 「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호에 따라 취득세 중과세율(8%)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 청구인은 종전주택이 재개발사업 추진에 따라 관리처분계획이 고시(2023.6.23.)된 후 이주 및 철거작업이 진행되고 있고, 2023년 12월부터 단수.단전 등의 조치가 완료되는 등, 사실상 멸실상태에 있어 쟁점주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 처분하는 경우에 해당한다는 이유로 2024.3.4. 처분청에 쟁점주택의 취득에 대하여 일시적 2주택 취득으로 보아 「지방세법」 제11조 제1항 제8호의 세율을 적용하여 취득세 등을 환급할 것을 요구하는 경정청구를 하였고, 처분청은 2024.5.7. 위 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.8.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

「지방세법 시행령」 제28조의5는 2022.6.30., 2023.2.28. 일부 개정되면서 일시적 2주택의 범위를 확대하고 있고, 위의 취지를 고려할 때 종전주택 ‘처분’의 개념을 유연하게 해석할 필요가 있다.

「지방세법 시행령 」 제28조의5 제3항에서는 종전 주택 등이 관리처분계획의 인가를 받은 주택으로서 관리처분계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우 종전 주택 등을 처분한 것으로 본다고 규정하는 등 처분의 개념을 확장하고 있고, 청구인의 경우 종전주택 소재지의 재개발 사업이 진행 중에 있으며, 관리처분계획에 따른 이주 및 철거가 진행중이어서 종전주택이 단전, 단수되는 등 주택으로서의 효용이 없는 상황이다.

위와 같은 상황에도 불구하고 종전주택을 주택 수에 포함하여 취득세를 중과하는 것은 위 규정들의 입법취지에 반하는 것으로 보이고, 종합부동산세와 관련하여 서울행정법원에서 철거 예정 주택의 경우 주택 기능이 상실되었음을 이유로 종합부동산세 과세 대상이 아니라고 판단한 바 있음을 고려하면 종전주택을 주택 수에 포함하여야 함을 이유로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 위법하다.

나. 처분청 의견

일시적 1세대 2주택 세율을 적용할 때 종전주택을 처분하는 경우란, 종전주택의 처분일 현재 세대원이 아닌 자에게 매매 등으로 소유권을 이전하거나 멸실시키는 것을 말하고, 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발·재건축 사업이 진행되고 있는 경우 ‘주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날을 기준으로 주택 여부를 판단한다(행정안전부 지방세운영과-1, 2018.1.2.).

재개발·재건축 구역 내 멸실 예정 주택을 어느 시점까지 `주택`으로 볼 것인지에 따라 취득세와 재산세 간에 세부담 차이가 나는가 하면 지방자치단체별로 상이한 운영에 따른 혼선으로 과세 형평성 문제 및 납세민원 등 명확한 기준을 마련하는 것이 필요하여,

행정안전부는 2018년경 “「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발·재건축 사업이 진행되고 있는 경우 주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날을 기준으로 주택의 여부를 판단하고 그 적용시기는 2018.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다.” 라고 유권해석하여 공통된 기준을 전국 지방자치단체에 통보하였고,

이후, 정부의 부동산 대책에 따라 주택 중과세 제도가 수차례 개정이 이루어지는 동안에도 재개발 사업 구역 내 주택을 판단하는 시점에 관한 해당 유권해석은 현재까지 일관되게 적용되어오고 있으며, 조세심판원에서도 여러차례 해당 유권해석을 근거로 주택여부를 판단한 바 있다.

따라서 청구인이 소유한 종전주택은 현재 공가상태일 뿐, 주택 현황이 공부상 주택으로 존재하기에 일시적 2주택으로 판단할 수 없고, 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세 요건 또는 조세감면 요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합할 것(대법원 2003.1.24. 선고 2002두 9537판결)인바,

청구인 소유의 종전주택은 사실상 주택의 기능을 상실한 상태라고 하여 이를 처분한 것으로 볼 수 없고, 주택 현황이 공부상 주택으로 존재하기에 일시적 1가구 2주택으로 판단할 수 없으므로 이 건 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 보유하던 종전주택이 철거예정 주택으로서 주택의 기능을 상실하였으므로 쟁점주택의 취득에 대하여 일시적 2주택 취득으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 2018.10.31. 종전주택을 매매로 취득하여 보유하던 중 2021.3.31. 쟁점주택을 OOO원에 매매로 취득하였다.

(나) 청구인은 2022.2.4. 쟁점주택으로 전입하여 사건조사서 작성일 현재(2025.2.3.)까지 거주하고 있는 것으로 확인된다.

(다) 서울특별시 용산구청장은 2023.6.23. 종전주택이 소재한 OOO재정비촉진구역 주택재개발정비사업의 관리처분계획인가 고시를 하였다(서울특별시 OOO).

(라) 재개발구역 내 멸실 예정 주택의 주택 여부 판단과 관련한 행정안전부 유권해석(지방세운영과-1, 2018.1.2.)의 내용은 아래와 같다.

＜행정안전부 유권해석(지방세운영과-1, 2018.1.2.)＞

답변요지

재개발·재건축 구역 내 멸실 예정 주택의 주택 여부 판단 관련 적용기준을 붙임과 같이 통보하오니, 지자체에서는 취득세 및 재산세 부과시 본 기준에 따라 처리하시기 바랍니다.(행정안전부 적용기준)

본문

□ 추진배경

○ 재개발·재건축 사업이 진행되는 구역에서, 멸실이 임박한 주택의 경우 어느 시점까지 ‘주택’으로 볼 것인지 혼선

- ‘주택’ 여부에 따라 취득세·재산세 세부담 차이로 납세민원 발생

※ (취득세) 주택 여부에 따라 주택유상거래 취득세율(1～3%) 적용

※ (재산세) 과세기준일(6.1.) 현재 주택으로 볼 경우 주택분 재산세로 과세하고, 그렇지 않으면 토지분 재산세 과세

○ 감사원 감사에서 지자체별 상이한 운영에 따른 문제점 지적 및 일관된 기준 마련 필요성 제기(’17.12.14.)

□ 기존 적용사례

○ (취득세) 관리처분계획인가 후 단전, 단수, 이주완료, 이주비 지급 완료 등을 종합적으로 판단하여 이미 주택의 기능을 상실하였다고 인정될 경우 주택유상거래 세율 적용 제외(’16.10.17. 지방세운영과-2641 등)

○ (재산세) 철거예정주택은 세대원이 퇴거·이주하여 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우 주택에 해당되지 않음(’08.6.20. 지방세운영과－138)

□ 적용기준 보완

○ (취지) 기존 유권해석으로는 다양한 사례 적용 곤란, 개별 사실관계 확인 과정에 많은 행정력 소모, 지자체간 상이한 운영에 따른 과세 불형평 문제 초래 → 명확한 기준 마련 필요

※ 전국 취득세 담당자 실무회의(’17.9.27～9.28), 재산세 담당자 워크숍(’17.11.1.～11.3.) 결과 및 감사원 의견반영

○ (과세체계 일관성 확보) ‘주택’에 대한 판단 기준을 재개발·재건축 구역 이외에 소재하는 일반 주택과 동일하게 적용하고,

- 부동산의 취득과 보유는 상호 연계되어 있으므로, 취득세와 재산세 판단기준을 동일하게 적용하는 것이 바람직

○ (적용기준) 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발.재건축 사업이 진행되고 있는 경우

- "주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날"을 기준으로 주택 여부를 판단하는 것이 타당

* 다만, 통상적인 사업진행 일정에서 벗어나 조세회피 목적으로 의도적으로 철거를 지연하는 경우 등 특별한 사정이 있는 경우에는 달리 적용 가능

○ (적용 시기) 본 적용기준 시행일(’18.1.1.) 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용하는 것을 원칙으로 함

※ 지방세기본법 통칙 20-2 (새로운 세법해석의 적용시점) 이 법 또는 「지방세관계법」의 새로운 해석이 종전의 해석과 상이한 경우에는 새로운 해석이 있는 날 이후에 납세의무가 성립하는 분부터 새로운 해석을 적용함

(마) 건축물대장 등에 따르면 종전주택은 심판청구일 현재(2024.8.5.) 멸실되지 아니한 상태이다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」 제13조의2 제1항에서 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다고 규정하면서, 제2호에서 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율을 적용하도록 규정하고 있다.

한편, 「지방세법 시행령」 제28조의5 제1항에서 법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택을 추가로 취득한 후 3년 이내에 종전 주택등을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다고 규정하고 있고,

같은 조 제3항에서 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조 제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다고 규정하고 있다.

(나) 청구인은 종전주택이 단전, 단수 등으로 주택으로서의 효용이 없으므로 사실상 종전주택을 처분한 것으로 보아야 하는바, 이 건 처분은 위법하다고 주장한다.

그러나, 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발·재건축 사업이 진행되고 있는 경우에는 주거용 건축물인 주택이 사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날을 기준으로 주택 여부를 판단하여야 할 것인바(조심 2020지1304, 2021.7.22., 같은 뜻임),

건축물대장 등에 따르면 청구인이 쟁점주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택이 멸실되지 아니한 것으로 확인되어 「지방세법 시행령」 제28조의5 제1항에 따른 일시적 2주택에 해당하는 것으로 보기 어렵고, 청구인은 종전주택이 소재한 한남3재정비촉진구역 주택재개발정비사업의 관리처분계획인가일 현재 해당 사업구역에 거주하지 아니하였으므로 「지방세법 시행령」 제28조의5 제3항 및 제1항에 따른 일시적 2주택에 해당하는 것으로도 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점주택이 「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제28조의5에서 규정하는 일시적 2주택에 해당하지 않는 것으로 보이므로 처분청이 청구인의 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

가. 농지 : 1천분의 30

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서 “취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택 : 1천분의 10

나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택 : 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.

다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택 : 1천분의 30

제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율

⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2020.12.31. 대통령령 제31343호로 일부개정된 것)

제28조의5(일시적 2주택) ① 법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.

③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조 제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.

(3) 지방세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33308호로 일부개정된 것)

제28조의5(일시적 2주택) ① 법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 “대통령령으로 정하는 일시적 2주택”이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 “종전 주택등”이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 “신규 주택”이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(이하 이 조에서 “일시적 2주택 기간”이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.

② 제1항을 적용할 때 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산한다.

③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제1항에 따른 관리처분계획의 인가 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조 제1항에 따른 사업시행계획인가를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.

＜부칙＞

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(조정대상지역의 일시적 2주택에 대한 취득세 중과 배제 요건에 관한 적용례) 제28조의5 제1항 및 제36조의3 제1항의 개정규정은 2023년 1월 12일 이후 제28조의5 및 제36조의3에 따른 종전 주택등을 처분하여 같은 개정규정에 따른 요건에 해당하게 된 경우에도 적용한다.