이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2021.5.25. 서울특별시 영등포구 OOO 소재 주택 (토지 94.7㎡, 건축물 117.68㎡, 이하 “이 건 주택”이라 한다)을 취득한 후 이 건 주택을 주택조합설립인가를 받으려는 자가 멸실하기 위해 취득하는 주택으로서, 법인의 취득에 대한 중과세 예외대상으로 보아 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고,「지방세법」(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제8호 나목의 표준세율을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 처분청은 청구법인이 정당한 사유 없이 이 건 주택을 그 취득일부터 3년(이하 “유예기간”이라 한다) 이내에 멸실시키지 아니하여 취득세 중과세율 적용 대상으로 보아 2024.8.21. 청구법인에게 이 건 주택의 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하고「지방세법」제13조의2 제1항 제1호의 중과세율(1천분의 120)을 적용하여 산출한 세액에서 청구법인이 납부한 세액을 차감한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(가산세 OOO원 포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과.고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.11.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 서울특별시 영등포구 OOO 일원에 공동주택을 신축하기 위해 설립을 추진 중인 지역주택조합으로, 2021.5.25. 공동주택 신축 사업 부지에 소재하는 이 건 주택을 취득한 후 표준세율을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고.납부하였다.

(2) 청구법인이 이 건 주택을 취득할 당시 이 건 주택에는 2인의 임차인이 거주하고 있었고, 청구법인은 이 건 주택의 종전 소유자로부터 그 임대차계약을 승계하였으므로 그 임차인들이 이 건 주택을 명도(전출)하기 전까지는 이 건 주택을 멸실할 수 없었다.

(3) 따라서, 청구법인이 이 건 주택을 유예기간 내에 멸실하지 못한 데에는「지방세법 시행령」(2021.4.27. 대통령령 31646호로 개정된 것, 이하 같다) 제28조의2 제8호에서 규정하고 있는 정당한 사유가 있다고 할 것임에도 처분청이 이러한 사정은 고려하지 아니하고 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 이 건 주택을 취득할 당시 그 유예기간 내에 멸실하여야 만 취득세 중과세가 배제된다는 사실을 알고 있었다고 할 것임에도 이 건 주택을 취득한 후 임차인들과 그 계약기간이 이 건 주택의 유예기간(2024.5.25.)을 경과하는 임대차계약을 체결하여 이 건 심판청구일 현재까지 임대를 하고 있는 이상 그 임차인들이 명도를 하지 않아 이 건 주택을 멸실하지 못한 것이므로 이와 같은 사유는 정당한 사유에 해당한다는 청구주장은 이유 없다.

(2) 또한, 청구법인과 이 건 주택의 임차인이 체결한 임대차계약서를 보면, 그 특약에 임차인은 거주하는 동안(임대차기간)이라도 해당 주택이 사업 진행에 따른 철거 등의 목적으로 3개월 전에 임대차계약 종료를 통보하면 통보기간 내 명도하여야 하며, 본 계약은 임대차보호법과 무관함을 인정한다고 기재되어 있는 것을 보면, 이 건 주택의 임차인들이 이 건 주택을 비워 줄 때까지 이 건 주택을 멸실할 수 없다는 청구법인의 주장은 타당하지 않다.

(3) 따라서, 청구법인은 이 건 주택을 취득한 후 정당한 사유 없이 유예기간이 경과할 때까지 이 건 주택을 멸실하지 않았다고 할 것이므로 처분청이 이 건 주택을「지방세법」제13조 제1항에서 규정하고 있는 취득세 중과 대상으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 주택을 그 유예기간(3년) 내에 멸실하지 못한 데에 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2021.5.25. 이 건 주택(서울특별시 영등포구 OOO)을 취득한 후, 이를「지방세법 시행령」제28조의2 제8호 나목 3)에서 규정하고 있는 주택조합설립인가를 받으려는 자가 멸실하기 위해 취득하는 주택으로 하여 표준세율로 산출한 취득세 등 OOO원을 신고.납부하였다.

(나) 이 건 주택의 전 소유자인 AAA은 이 건 주택을 아래 ＜표1＞과 같이 임대하였고, 청구법인은 2021.5.25. 이 건 주택을 취득하면서 그 임대인의 지위를 승계하였다.

＜표1＞ 이 건 주택의 임대차계약 현황

(단위 : 원)

○○○

(다) 청구법인은 2022.6.27. BBB과 이 건 주택의 1층(CCC이 임차하고 있는 방 제외, 이하 같다)에 대하여 계약기간을 2022.7.29.부터 2024.7.29.까지로 하는 임대차계약을 체결하였는데, 그 특약 제5호에는 해당 물건지는 지역주택조합개발예정지로 본 임대차계약기간은 보장되나 계약기간 이후 연장 거주시 사업진행 상황에 따라 임차인은 임대인의 퇴거 요청이 있을 시 퇴거한다고 기재되어 있다.

(라) 청구법인은 2023.6.9. CCC과 이 건 주택의 1층(방 한 칸)의임대차 계약기간을 2024.2.22.까지 연장하는 계약을 체결하였는데, 그 특약에는 임차인은 거주하는 기간동안(임대차기간)이라도 해당 주택이 사업진행에 따른 철거 등의 목적으로 3개월전에 임대차계약 종료를 통보하면 통보기간 내 명도하여야 하며, 본 계약은 임대차보호법과 무관하다는 내용이 기재되어 있다.

(마) 처분청은 2024.8.21. 청구법인이 이 건 주택의 유예기간 만료일(2024.5.25.)까지 정당한 사유 없이 이 건 주택을 멸실하지 않았다고 보아 이 건 취득세 등 OOO원 부과.고지하였다.

(2)「지방세법」제13조의2 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제28조의2 제8호 나목 3)에서「주택법」제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조 제2항에 따른 “주택조합설립인가를 받으려는 자”를 포함한다)이 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택에 대하여는 법인의 주택 취득에 따른 취득세 중과세 대상에서 제외하되, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않는 경우에는 취득세 중과세율(1천분의 120)을 적용한다고 규정하고 있다.

(3)「지방세법 시행령」제28조의2 제8호에서 규정하고 있는 “정당한 사유”란 법령에 의한 금지, 제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유 업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 사유도 포함한다고 할 것이다(대법원 2014.2.13. 선고 2013두18582 판결, 같은 뜻임).

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 이 건 주택을 취득하면서 표준세율로 산출한 취득세 등을 신고.납부한 것으로 보아 이 건 주택을 그 취득일부터 3년 이내에 멸실해야 취득세 중과 대상에서 제외된다는 사실을 알고 있었다고 보이는 점,

청구법인이 이 건 주택의 유예기간이 경과할 때까지 이 건 주택을 멸실하지 못한 데에 법령의 금지나 행정관청의 제한 등과 같은 외부적 사유는 없었다고 보이는 점,

청구법인은 이 건 주택의 임차인들에게 명도를 요구하지 않았고, 멸실을 위한 철거업체나 행정관청에 멸실 허가를 신청하는 등의 사전 작업을 하지 않은 것으로 보아 청구법인이 이 건 주택을 멸실하기 위해 정상적인 노력을 다하였으나 그 시간이 부족하여 유예기간을 경과한 것이라고 볼 수도 없는 점,

청구법인은 2022.6.27. 전 소유자가 임대하지 않은 이 건 주택의 1층을 BBB과 그 계약기간을 2022.7.29.부터 2024.7.29.까지로 하는 임대차계약을 새로 체결하였고 그 계약만료일은 이 건 주택의 유예기간 만료일(2024.5.15.) 이후임을 볼 때 청구법인은 이 건 주택을 멸실하기 보다는 임대를 통한 수익 창출을 기대한 것으로 보이는 점 등에 비추어

청구법인이 이 건 주택을 유예기간 내에 멸실하지 못한 데에「지방세법 시행령」제28조의2 제8호에서 규정하고 있는 정당한 사유가 있다고 보기는 어렵다고 할 것이므로 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항,「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 것)

제6조[정의] 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

19. “중과기준세율”이란 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조 제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다.

제11조[부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. (각목 생략)

제13조의2[법인의 주택 취득 등 중과] ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」제13조에 따른 법인으로 보는 단체,「부동산등기법」제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단·재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2021.4.27. 대통령령 31646호로 개정된 것)

제28조의2[주택 유상거래 취득 중과세의 예외] 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3 부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

3)「주택법」제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조 제2항에 따른 “주택조합설립인가를 받으려는 자”를 포함한다)