이유
1. 처분개요
가. 청구인은 2011.10.10. 주식회사 A로부터 경기도 이천시 OOO 외 1필지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였고, 2019.10.25. B 주식회사에 OOO원에 양도하면서 양도소득세를 신고하였다.
나. 이후 청구인은 2024.6.25. 쟁점토지의 양도로 인한 소득은 사업소득에 해당하고, 이에 대한 이자비용 OOO(이하 “쟁점이자비용”이라 한다)은 사업소득의 필요경비에 해당한다는 내용의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.8.20. 이를 거부하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2024.10.16. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인은 계속ㆍ반복적으로 부동산개발업을 영위한 사업자이므로 쟁점토지의 양도로 발생한 소득은 사업소득이고, 쟁점토지를 취득하면서 지급한 쟁점이자비용은 사업소득의 필요경비 대상이다.
(2) 청구인은 쟁점토지를 분필하여 토목·건축공사 등을 하여 순차적으로 매각하려고 ‘C’이라는 상호로 사업자등록을 하였다. 이후 쟁점토지를 경락받으면서 D 새마을금고에서 OOO원을 대출받았고, 개발하기 위하여 추가 대출이 필요하던 중 계양농협으로부터 청구인의 개인신용이 좋으니 사업자등록을 폐업하고 개인토지담보대출로 전환할 것을 제안받았는데, 청구인은 이를 받아들여 2012.9.25. 대출이 실행되었다.
(3) 청구인은 쟁점토지를 매각하기 위하여 개발행위를 하였고, 이를 매각하기 위해 수년간 노력을 하였으나, 행정규제 및 부동산 경기침체 등으로 매각을 못하였다. 2018년 창고시설 및 도로부지 조성공사 허가를 득한 후에나 쟁점토지가 매각이 되었고, 위와 같이 청구인이 개발사업을 하는 과정에서 발생된 쟁점이자비용은 사업소득에 대한 필요경비에 해당한다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점토지의 매매로 인한 소득은 사업소득이 아닌 양도소득에 해당한다. 「소득세법」상 사업소득인지 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다.
(2) 청구인은 ‘C’의 사업자등록을 폐업한 이후에도 계속ㆍ반복적으로 토목공사를 외부 업체에 의뢰하여 시행하는 등 사업성에 대한 동질성은 변함이 없었다고 주장하나, 청구인의 부동산 거래내역을 살펴보면, 2011년에 쟁점토지를 취득하였고, 2019년에 쟁점토지를 양도하였는바, 부동산 거래의 규모ㆍ횟수ㆍ태양 등에 비추어 수익을 목적으로 사업활동을 하였다고 볼 만한 정도의 계속성ㆍ반복성을 갖추어 부동산매매업을 영위하였다고 볼 수 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점토지의 매매로 인한 소득은 양도소득이 아닌 사업소득이고, 쟁점이자비용은 사업소득의 필요경비에 해당한다는 청구주장의 당부
나. 관련 법령
(1) 국세기본법
제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법
제19조(사업소득) ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 제21조 제1항 제8호의2에 따른 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.
12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업과 관련하여 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
21. 제1호부터 제20호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득
② 사업소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 하며, 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과하는 금액을 “결손금”이라 한다.
제27조(사업소득의 필요경비의 계산) ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.
② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.
③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
(3) 소득세법 시행령
제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 청구인은 쟁점토지를 양도한 후, 2019.12.31. 취득가액 및 양도가액을 실지거래가액으로 하여 2019년 귀속 양도소득세를 신고하였다가 2024.6.25. 쟁점토지의 양도로 인한 소득은 사업소득에 해당하고, 이에 대한 쟁점이자비용은 사업소득의 필요경비에 해당한다는 내용의 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.8.20. 이를 거부하였다.
(나) 국세청 전상망에는 ＜표1＞과 같이 청구인의 사업내역이 확인되고, 이 중 2012.6.7. ‘C’이라는 상호의 사업자를 등록(부동산 임대·건설업·개발업)하였는데, 2012.9.18. 폐업한 것으로 나타난다.
＜표2＞ 청구인의 사업내역
OOO
(다) 청구인은 쟁점토지 취득 이후 쟁점토지 외 부동산 매매이력 및 사업소득신고내역은 확인되지 아니한다.
(라) 청구인이 제출한 쟁점이자비용은 ＜표3＞과 같다.
＜표3＞ 쟁점이자비용
OOO
(2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.
양도인의 부동산 양도 행위가 사업소득인지, 양도소득인지는 부동산 취득 및 보유현황, 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어, 수익을 목적으로 하고 있는지, 계속성과 반복성을 고려해야 하고, 당해 양도부동산 뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 모든 사정을 참작하여 판단하여야 하는 것(대법원 2010.7.22. 선고 2008두21768 판결)이다.
청구인은 쟁점토지의 양도로 인한 소득은 부동산개발업에 대한 사업소득이고, 부동산개발업과 관련한 쟁점이자비용은 사업소득의 필요경비에 해당한다고 주장하나, 청구인은 2011.11.10. 쟁점토지를 취득한 후, 2012.6.7. 부동산개발업으로 사업자등록을 신청하였으나, 약 3개월만인 2012.9.18. 폐업된 것으로 나타나고, 2019.10.25. 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득세를 신고하였던 점, 쟁점토지 보유기간 동안 부동산개발업과 관련한 사업소득을 신고한 내역이 확인되지 아니하고, 쟁점토지 외에 부동산 매매이력이 없는 점, 이외에 달리 사업소득으로 볼 만한 객관적·구체적 증빙이 제시되지 아니하여 부동산개발업을 계속·반복적으로 하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점이자비용을 사업소득의 필요경비에 해당하지 아니한다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.