이유
1. 처분개요
가. 서울특별시 중구 OOO 신축공사의 시공사인 청구법인은 2023.6.23. 사업시행자인 A 주식회사 외 2인(A, B, 이하 “이 건 시행사”라 한다)와 공사대금의 대가로 미분양 오피스텔 OOO 외 8세대(전용면적 60㎡이하, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 대물변제받기로 하는 계약을 체결하고, OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.
나. 청구법인은 2023.6.30. 쟁점오피스텔을 임대주택으로 하여 임대사업자등록을 하고, 쟁점오피스텔이「지방세특례제한법」제31조 제2항의 ‘임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받은 경우’에 해당한다고 주장하며 2023.7.11. 경정청구를 하였으나, 처분청은 쟁점오피스텔이 분양계약이 아닌 대물변제 계약에 의한 취득에 해당하고, 「지방세특례제한법」제31조 제2항의 본문에 해당하지 않는다고 보아 2023.9.6. 경정청구 거부처분하였다.
다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.11.23. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
청구법인의 대물변제에 의한 취득은 「민법」 제466조의 대물변제의 요건인 ‘채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있다’에 부합하고, 대물변제를 회계학적으로 살펴보아도 대물변제의 경제적 실질이 매출채권을 회수하여 그 자금으로 다시 오피스텔을 최초로 분양받아 취득한 것이나 다름없는 것으로 볼 수 있다.
그러므로 쟁점오피스텔의 그 계약 원인이 어떠하였던 지에도 불구하고 최초로 쟁점오피스텔을 매입한다면 그 경제적 실질이 당연히 최초로 분양 받은 경우에 해당되며, 청구법인이 대물변제로 취득한 오피스텔은 경제적 실질이 「지방세특례제한법」제31조 제2항의 ‘최초로 분양받은 경우’에 해당하여 감면 요건을 충족한 것으로 볼 수 있다.
나. 처분청 의견
쟁점오피스텔은 분양계약이 아닌 대물변제 계약에 의한 취득에 해당하여 「지방세특례제한법」제31조 제2항 본문에서 규정한 ‘최초로 분양받아 취득하는 경우’에 해당하지 않는다.
가사 청구법인의 주장을 받아들인다고 하더라도 「지방세특례제한법」 제177조의2 제1항에 따라 100분의 85에 해당하는 감면율을 적용한다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
미분양된 오피스텔을 건축주로부터 대물변제 받은 경우 최초로 분양 받아 취득한 것으로 볼 수 있는지 여부
나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 청구법인은 2023.6.23. 이 건 시행사와 쟁점오피스텔을 OOO원(부가세 포함)에 대물변제 받기로 하는 대물변제계약을 체결하였다.
ㅇㅇㅇ
(나) 이후 청구법인은 대물변제로 받은 쟁점오피스텔을 임대주택으로 하여 2023.6.30. 청구법인의 사업소재지 관할 부산광역시 사하구청에서 임대사업자등록을 하고, 2023.7.5. 민간임대사업등록 등기를 완료하였다.
ㅇㅇㅇ
(다) 쟁점오피스텔의 집합건축물대장에 따르면, 2020.4.1. 건축허가를 받아 2020.9.22. 착공하여 2022.10.18. 사용승인을 받은 것으로 확인되고, 쟁점오피스텔이 미분양된 오피스텔이라는 사실에는 다툼이 없다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점오피스텔은 분양계약이 아닌 대물변제 계약에 의한 취득에 해당하여 「지방세특례제한법」제31조 제2항 본문에서 규정한 ‘최초로 분양받아 취득하는 경우’에 해당하지 않는다는 의견이나,
「건축물의 분양에 관한 법률」 제2조 제2호에서 “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것이라고 규정하고 있고, 같은 조 제4호에서는 분양받은 자란 같은 법 제6조 제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다고 규정하면서, 같은 법 제6조 제3항은 분양사업자는 분양 광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 하여야 하고, 같은 조 제5항 및 같은 법 시행령 제9조 제2항에서 분양사업자는 분양받을 자를 선정하고 남은 부분이 있거나 제4항에 따라 분양계약을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 그 남은 부분에 대하여 수의계약으로 분양할 수 있고 규정하고 있는바, 위 「지방세특례제한법」 규정에서 말하는 “분양받는 경우”라 함은 건축주가 분양광고에 따라 공개매각을 한 건축물을 공개추첨으로 취득하거나 분양하고 남은 건축물을 수의계약으로 취득하는 경우를 말하는 것으로 해석하는 것이 합리적인 점, 비록 청구법인이 대물변제의 방법으로 쟁점부동산을 취득하였다고 하더라도 청구법인은 사용승인 후 입주한 사실이 없는 미분양된 오피스텔을 사업시행자로부터 최초로 취득한 이상, 그 거래 명칭대금 지급 방법 등에 관계없이 최초 분양받아 취득한 것으로 보는 것이 타당하다고 할 것인 점 등에 비추어 쟁점오피스텔은 「지방세특례제한법」제31조 제2항 본문에 따른 감면대상이라 할 것이다.
다만, 쟁점오피스텔은 「지방세특례제한법」제177조의2의 적용대상이라 할 것인바, 그에 대한 감면율은 취득세 면제규정에도 불구하고 100분의 85로 제한된다 할 것이다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법률
（1） 지방세기본법
제17조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名義)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.
② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 지방세법
제6조(정의) 득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
1. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다.
(3) 지방세특례제한법
제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록 사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택”이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따라 10년 이상의 장기 임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속 토지를 포함한다. 이하 이 조에서“오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양 받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 「지방세법」 제10조의3에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 장기임대주택을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함 한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
제177조의2(지방세 감면 특례의 제한) ① 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 「지방세법」에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(「지방세법」 제13조 제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 「지방세법」에 따라 산출한 취득세의 세액(연부로 부동산을 취득하는 경우 매회 세액을 합산한 것을 말하며, 1년 이내에 동일한 소유자로부터 부동산을 취득하는 경우 또는 1년 이내에 연접한 부동산을 취득하는 경우에는 각각의 부동산에 대하여 산출한 취득세의 세액을 합산한 것을 말한다) 및 재산세의 세액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 취득세: 200만원 이하
나. 재산세: 50만원 이하(「지방세법」 제122조에 따른 세 부담의 상한을 적용하기 이전의 산출액을 말한다)
2. 제7조부터 제9조까지, 제13조 제3항, 제16조, 제17조, 제17조의2, 제20조 제1호, 제29조, 제30조 제3항, 제33조 제2항, 제35조의2, 제36조, 제41조 제1항부터 제6항까지, 제44조 제2항, 제50조, 제55조, 제57조의2 제2항(2020년 12월 31일까지로 한정한다), 제62조, 제63조 제2항ㆍ제4항, 제66조, 제73조, 제74조의2 제1항, 제76조 제2항, 제77조 제2항, 제82조, 제85조의2 제1항 제4호 및 제92조에 따른 감면
② 제4조에 따라 지방자치단체 감면조례로 취득세 또는 재산세를 면제하는 경우에도 제1항을 따른다. 다만, 「조세특례제한법」의 위임에 따른 감면은 그러하지 아니하다.
③ 제2항에도 불구하고 제1항의 적용 여부와 그 적용 시기는 해당 지방자치단체의 감면조례로 정할 수 있다.
(4) 건축물의 분양에 관한 법률
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “건축물”이란 「건축법」 제2조제1항제2호의 건축물을 말한다.
2. “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 「건축법」 제2조제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조제1항제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.
3. “분양사업자”란 「건축법」 제2조제1항제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다.
4. “분양받은 자”란 제6조제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다.
제6조(분양방법 등) ① 분양사업자는 제5조제3항에 따른 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물에 대해서는 인터넷을 활용하여 분양받을 자를 공개모집하여야 한다.
② 제1항에 따른 분양 광고에는 건축물의 위치ㆍ용도ㆍ규모 및 내진설계 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.
③ 분양사업자는 제1항에 따른 분양 광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 한다.
④ 분양사업자는 제3항에 따라 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약서에는 분양 건축물의 표시(공용부분의 위치ㆍ규모를 포함한다), 신탁계약ㆍ대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.
⑤ 제3항에 따라 분양받을 자를 선정하고 남은 부분이 있거나 제4항에 따라 분양계약을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 그 남은 부분에 대하여 분양받을 자를 선정할 때에는 대통령령으로 정하는 방법으로 한다. 이 경우 분양받을 자로 선정된 자와의 분양계약 체결에 관하여는 제4항을 적용한다.
⑥ 제1항에 따른 공개모집의 절차, 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(5) 건축물의 분양에 관한 법률 시행령
제9조(분양계약서) ② 법 제6조제5항 전단에 따라 분양사업자는 분양계약 등을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 수의계약(隨意契約)으로 분양할 수 있다.