이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2015.11.25. 개업하여 부동산 임대업 등을 영위하는 법인으로 울산광역시 울주군 OOO소재 단독주택 8개동(3동～10동이며, 이를 합하여 이하 “쟁점건물”이라 한다)과 근린생활시설 4개동(1동, 2동, 11동, 12동이며, 이를 합하여 이하 “쟁점외건물”이라 한다)을 소유하고 있다.

나. 처분청은 쟁점건물이 「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항 제3호 가목의 합산배제 기간이 경과되었다고 보아, 2023.12.7. 청구법인에게 2021·2022년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 OOO원(2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원, 2022년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원)을 결정·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.3.18. 이의신청을 거쳐 2024.8.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점건물의 사실상 용도는 주택이 아닌 펜션 등 영업용이므로, 쟁점건물을 주택으로 보아 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과한 이 건 처분은 취소되어야 한다.

(가) 쟁점건물은 공부상 용도가 단독주택으로 되어 있으나, 아래 ＜사진1＞을 통해서 알 수 있듯이 단독주택에서 볼 수 있는 집과 집 사이의 경계나 담장, 진입로가 설치되어 있지 않으며, 내부도 한 세대가 장기간 머물면서 거주할 수 있는 형태로 볼 수 없으며, 오히려 흔히 볼 수 있는 펜션의 외관과 실내를 구비하고 있다.

(사진 삽입을 위한 여백)

＜사진1＞ 쟁점건물 사진 등

OOO

(나) 「주택법」 제2조 제1호는 주택이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다고 규정하고 있는데, 쟁점건물이 소재한 곳은 주변이 모두 공장지역 및 식당, 산림지역으로 마을까지는 2.6㎞로 차량으로 5분 이상 소요되며, 쟁점건물 주변에서는 생활할 수 있는 환경이 전혀 준비되어있지 않고, 10평 정도의 쟁점건물의 내부는 ‘일시적인 쉼터의 구조로 된 건축물’이지 ‘세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는’ 주택에 해당하지 아니한다.

(다) 영업을 위한 블로그 및 간판(OOO)을 보더라도 충분히 펜션임을 알 수 있다.

(라) 현재는 AAA에 쟁점건물 전부를 임대하고 있으며, 식당에서 방갈로 등의 용도로 사용하고 있으며, 그 동안 임대차관계를 보더라도 주택으로 한 번도 사용한 적이 없으며 건축 당시 공부상 용도가 주택으로 건축되었을 뿐 사실상의 용도는 펜션 등 영업용 건축물로, 쟁점건물을 주택으로 보아 종합부동산세를 과세하는 것은 부당하다.

(2) 「지방세법」상 주택분 재산세가 부과되었으므로, 주택분 종합부동산세 과세처분은 정당하다는 처분청의 주장은 부당하다.

(가) 처분청은 종합부동산세가 지방세인 재산세의 후행세목이므로 선행세목인 재산세가 부과된 이후 별도의 추가경정내역이 없는 이상, 이에 근거하여 부과된 종합부동산세에는 아무런 문제가 없다는 의견이나, 종합부동산세는 과세기술의 측면에서 재산세에 그 기반을 두고 있을 뿐, 지방세인 재산세의 부가세(sur-tax)가 아니라 별개의 독립한 국세의 하나에 해당하고, 부과주체ㆍ요건ㆍ절차 등도 서로 다르므로, 만약 과세처분에 어떠한 잘못이 있다면 관련 재산세의 경정 여부와 무관하게 종합부동산세 부과처분의 적법 여부에 대한 판단은 당연히 가능하다 할 것이다.

(나) 「국세기본법」 제14조(실질과세) 제2항에 따라 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용하여야 한다.

(다) 처분청은 조심 2022부6825, 2022.11.10. 결정을 처분의 근거로 삼고 있으나, 이는 잘못된 원용이다. 이 결정의 사안은 농어촌민박사업의 경우로서, 해당 사업은 농어촌지역의 주민이 소유 및 거주하고 있는 주택을 이용하여 농어촌 소득을 늘릴 목적으로 투숙객에게 숙박 등을 제공하는 사업으로, 해당 건물은 엄연한 주택으로서의 기능과 구조를 갖추고 있는 단독주택에 해당하기에 기각결정을 한 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점건물은 주택에 해당한다.

(가) 「종합부동산세법」제2조 제3호는 주택이라 함은 「지방세법」 제104조 제3호에 의한 주택을 말한다고 규정하고 있고, 「지방세법」 제104조 제3호는 주택이란 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다고 규정하고 있으며, 「주택법」 제2조 제1호는 주택이란 “세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.”고 규정하고 있다.

(나) 법원은 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 구 소득세법(2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제89조 제3호, 같은 법 시행령(2001.12.31. 대통령령 제17456호로 개정되기 전의 것) 제154조 제1항에 정한 '주택'에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결)고 판시하였다.

(다) 청구법인이 제시한 2016.8.9.자 OOO 블로그 펜션 홍보자료와 2017년 3월경 aaa와의 쟁점건물 임대차계약서 상의 사용용도를 ‘펜션’으로 작성한 점 등으로 미루어 볼 때 쟁점건물은 사업자등록 상 숙박업에 대한 이력이 확인되지 아니함에도 불구하고 2016.1.1. 신축 이후 aaa에게 임대한 2018년 2월까지는 펜션으로 사용된 것으로 추측되나, bbb에게 임대한 2018년 3월 이후부터는 사업자등록 상 업종에 음식점/한식만 있을 뿐 숙박업에 관한 이력이 없고 숙박업과 관련된 매출도 확인되지 아니하며, 펜션으로 홍보한 자료 또한 존재하지 않아 펜션으로 사용되었다고 보기 어렵다.

(라) 청구법인은 2018년 3월 이후 임차인이 쟁점건물을 식당영업을 위한 방갈로 등으로 사용하였다고 주장하나, 현장확인(2023.11.13.) 당시 쟁점건물 중 내부 확인이 가능한 일부 동은 먼지와 곰팡이들로 덮여 장기간 공실상태로 방치된 것으로 보였고, 식당에서 방갈로까지 18ｍ～50ｍ까지 이격되어 있어 음식을 나르는 것이 현실적으로 매우 어려워 보였으며, 실제 식당에서 방갈로로 사용하였는지의 여부는 불분명하였다. 또한 쟁점건물의 전입이력을 보면 대표자 bbb을 포함한 AAA 식당 직원 등 다수의 인원이 실제 전입하여 주거한 사실이 전산 확인되며, 쟁점건물 중 2개동은 임차인의 직원 숙소로 사용되고 있음이 확인된다.

(마) 청구법인은 쟁점건물의 주변생활환경이 열악하고 일시적인 쉼터의 구조로 된 건축물이라고 주장하나, 「주택법」에 규정한 주택의 요건만 갖추었다면 주택으로 보아야 할 것이며, 건물 내 취사설비, 화장실, 침실 등 독립된 주거환경이 갖추어져 있음이 현장확인 및 블로그 사진 등에서도 확인된다.

(2) 종합부동산세는 지방세인 재산세를 기초로 과세되는 후행 세목으로 쟁점건물에 대하여 주택분 재산세가 부과된 점을 고려해야 한다.

청구법인으로부터 쟁점건물을 임차한 청구법인 대표이사 등의 임차인들이 쟁점건물을 활용하여 펜션 등으로 사용하였다고 하더라도 그 구조나 외형이 주거에 적합하지 않도록 변경되었거나 사실상 주거기능이 상실된 상태에 해당하는 것으로 볼만한 특별한 사정이 없는 것으로 보이는 점, 「종합부동산세법」 제7조에 따르면 종합부동산세는 지방세인 재산세를 기초로 과세되는 후행 세목으로 재산세와 동일하게 과세대상 주택을 분류하고 있는데, 쟁점건물 소재지 관할 지방자치단체장은 쟁점건물을 주택으로 보아 2020년·2021년도 주택분 재산세를 부과하였고, 지방자치단체에서 재산세 부과를 달리 변경하지 않는 이상 쟁점건물을 종합부동산세 과세대상에서 제외하기는 어려우며(조심 2022부6825, 2022.11.10. 심사-종부-2019-0014, 2019.9.4. 등 참조) 쟁점건물을 종합부동산세 과세대상에서 제외하기 위해서는 재산세 경정이 선행되어야 할 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물은 공부상 주택일 뿐 사실상 상업용 건물로 사용되었으므로 종합부동산세 과세대상이 아니라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 쟁점건물의 공부상 내역은 아래 ＜표1＞과 같으며, 건축물대장에 따르면 공부상 용도는 단독주택으로 확인된다.

＜표1＞ 쟁점건물의 공부상 내역

OOO

(나) 쟁점건물의 등기사항전부증명서에 따르면, 2016.2.12. 청구법인으로 소유권보존등기가 된 후 같은 날 수탁자를 BBB회사로 하여 신탁되었으며, 2017.8.16. 다시 수탁자를 주식회사 CCC으로 하여 신탁되었고, 이후 2020.8.13. 신탁등기가 말소된 것으로 확인된다.

(다) 이 건 처분 전 쟁점건물에 대한 종합부동산세 및 재산세 부과 내역은 다음과 같다.

1) 쟁점건물은 2017년까지 공시가격 합산 OOO원 이하로 종합부동산세가 부과되지 않았으며, 2018·2019년 귀속 종합부동산세는 당시 수탁자인 주식회사 CCC에 과세되었다가, 주식회사 CCC은 쟁점건물에 대해 2019.12.16. 「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항 제3호 가목에 따른 주택으로 합산배제 신고를 하여 2020년까지 종합부동산세 과세대상에서 제외되었다.

2) 쟁점건물은 청구법인이 2016.1.22. 취득한 이후 2023년 과세기준일까지 다가구주택으로 재산세가 부과되었다.

(라) 쟁점건물 소재지의 항공사진은 아래 ＜사진2＞와 같다.

＜사진2＞ 항공사진

OOO

(마) 국세통합전산망에 따르면 2016년 이후 쟁점건물이 위치한 소재지(울산광역시 울주군 OOO)에서의 사업자등록 현황은 아래 ＜표2＞와 같으며, 사업자등록 내역에서 숙박업은 확인되지 않는다.

＜표2＞ 사업자등록 현황

OOO

(바) 국세통합전산망에서 확인되는 2019년～2022년 전자세금계산서(임대료) 발급내역은 아래 ＜표3＞과 같고, 청구법인은 2021년 제1기부터 2022년 제2기까지의 부가가치세 과세기간 동안 위 ＜표2＞의 임대 내역대로 세금계산서를 발행하여 부가가치세를 신고한 것으로 확인된다.

＜표3＞ 2019년～2022년 청구법인 전자세금계산서 발급내역

OOO

(사) 2021～2022년 쟁점건물 소재지의 거리뷰는 아래 ＜사진3＞과 같다.

(사진 삽입을 위한 여백)

＜사진3＞ 카카오맵 거리뷰

OOO

(아) 쟁점건물 소재지의 전입신고 이력은 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞ 전입신고 이력

OOO

(자) 처분청은 2023.11.23. 쟁점건물 현장확인을 통하여 다음과 같은 내용을 확인하였다.

1) 처분청이 쟁점건물 현장확인 당시 촬영한 사진은 다음과 같다. 처분청에 따르면 현장확인 당시 대부분이 공실상태였고, 내부확인이 가능한 3동의 경우 AAA 메뉴판이 벽에 붙어있고, 식탁과 의자가 놓여 있었으나 내부는 곰팡이와 먼지 등으로 방치된 상태였으며, 7동과 9동은 bbb이 운영하는 음식점 종업원이 거주 중이었다고 한다.

(사진 삽입을 위한 여백)

＜사진4＞ 처분청의 쟁점건물 현장확인 사진

OOO

2) 처분청의 현장확인 당시 청구법인의 대표이사 bbb은 2018년부터 쟁점외건물 2동·12동 및 쟁점건물을 임차하여 ‘AAA’이라는 상호의 음식점을 운영하다가, 2022년 10월 청구법인의 대표이사로 취임하였으며, 2018년 음식점 운영을 위한 임대차 계약 체결 시 주차공간 등이 협소하여 쟁점건물까지 함께 임차하게 되었다고 설명하였다. 또한 쟁점건물은 펜션으로 운영하고자 하였으나, 음식점 운영과 병행이 어려워 실질적으로 운영하지 못하였으며, 동선 등의 문제로 음식점 방갈로 등으로도 사용이 어려워 현재는 상당수가 공실상태로 있고, 일부 동(2개동)은 직원 숙소 등으로 사용하고 있다고 진술하였다.

(2) 청구인이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.

(가) 청구법인은 쟁점건물을 쟁점외건물과 함께 상업용건물(식당, 펜션) 용도로 임대하였다고 주장하면서, 2015년부터 임대한 임대차계약서를 아래 ＜표5＞ 및 ＜사진5＞와 같이 제출하였다.

＜표5＞ 쟁점건물 소재지 상 임대차이력

OOO

(사진 삽입을 위한 여백)

＜사진5＞ 임대차계약서

OOO

(나) 청구법인은 준공 이후 쟁점건물을 펜션으로 운영하였으며, 2017년 3월부터는 임차인이었던 aaa가 운영하여 2018년 1월까지 영업을 하였다는 주장과 함께 2016.8.9.자로 작성된 블로그(OOO) 게시글을 제출하였다.

(사진 삽입을 위한 여백)

＜사진6＞ OOO펜션 블로그 글 발췌

OOO

(다) 청구법인은 유사사례로 공부상 주택이나, 식당 및 펜션업을 하고 있는 OOO(울산광역시 울주군 OOO소재)의 건축물대장 내역을 제출하였다. 처분청은 OOO에 대하여, 제출된 건축물대장에 따르면 총 5개동 중 1개동을 제외한 4개동이 공부상 주택으로 등재되어 있으며, OOO 건축물의 재산세 부과내역을 확인한바, 2006년 과세기준일부터 현재까지 ‘일반건축물’(숙박시설, 기타주택)로 재산세가 부과되어 있어, 주택분으로서 종합부동산세가 과세된 적은 없다고 확인하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점건물을 펜션 등으로 사용하였다고 주장하나, 2021∼2022년 기간 동안 쟁점건물이 위치한 소재지에서의 사업자등록 내역에 숙박업이 확인되지 아니하는 점, 건축물대장에 따르면 쟁점건물의 공부상 용도는 단독주택인 점, 건물 내 취사설비, 화장실, 침실 등 독립된 주거환경이 갖추어져 있음이 블로그 사진 등에서 확인되는 점, 처분청이 제시한 쟁점건물 현장확인 당시 촬영된 사진을 보면 쟁점건물이 「주택법」 제2조 제1호의 주택에 해당하는 것으로 보이는 점, 쟁점건물 중 일부에 대하여 청구법인의 대표이사나 식당 종업원이 전입신고한 이력이 확인되는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점건물은 공부상 주택일 뿐 사실상 상업용 건물로 사용되었으므로 종합부동산세 과세대상이 아니라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1)　종합부동산세법(2022.12.31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.

3. "주택"이라 함은 「지방세법」 제104조 제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조 제5항 제1호에 따른 별장은 제외한다.

5. "주택분 재산세"라 함은 「지방세」 제105조 및 제107조에 따라 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다.

제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

제8조(과세표준) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

제17조(결정과 경정) ①관할세무서장 또는 납세지 관할 지방국세청장(이하 “관할지방국세청장”이라 한다)은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 종합부동산세를 새로 부과할 필요가 있거나 이미 부과한 세액을 경정할 경우에는 다시 부과ㆍ징수할 수 있다.

(2) 종합부동산세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31447호로 개정되기 전의 것)

제4조(합산배제 사원용주택등) ① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다)을 말한다.

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택

가. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자

(3) 종합부동산세법 시행규칙(2021.3.16. 기획재정부령 제836호로 개정되기 전의 것)

제4조(합산배제 미분양 주택의 범위) 영 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령이 정하는 미분양 주택"이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.

1. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택

(4) 지방세법(2023.3.14. 법률 제19230호로 개정되기 전의 것)

제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “토지”란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.

2. “건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.

3. “주택”이란 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.

제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.(단서 생략)

(5) 주택법(2024.1.16. 법률 제20048호로 개정되기 전의 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

4. "준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.