이유
1. 처분개요

가. 청구인들은 2019.7.1. 경기도 용인시 OOO 소재 토지 662㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득한 후, OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법」제11조 제1항 제7호 나목에 따른 세율(4%)을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였으며, 2022.12.19. 쟁점토지 상에 건축물 660.39㎡(이하 “쟁점건축물”이라 하고 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 건축한 후, OOO원을 과세표준으로 하고 「지방세법」제11조 제1항 제3호에 따른 세율(2.8%)를 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 이후, 처분청은 청구인들이 쟁점건축물의 지하1층 중 255.23㎡(이하 “쟁점부분”이라 한다)를 제2종근린생활시설(사무소)로 건축물대장 상의 용도를 변경하였으나, 그 구조에 비추어 쟁점부분은 여전히 주택으로 보이고, 쟁점부분을 포함한 쟁점부동산의 취득 당시의 가액이 9억원을 초과하고 그 연면적도 331㎡를 초과하므로 쟁점부동산은「지방세법」제13조 제5항 제3호에 따른 고급주택에 해당한다고 보아 2023.12.12. 취득세 등 OOO원을 부과·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2024.2.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 청구인들은 쟁점건축물의 지하1층을 60일 이내 근린생활시설로 용도변경 공사를 착공하여 건축허가를 받았고, 개별주택가격도 9억 원 이하이다.

청구인들은 2022.12.19. 쟁점건축물 전체를 주택으로 하여 사용 승인을 받았으나, 39일 후인 2023.1.27. 쟁점부분을 근린생활시설로 변경하여 처분청으로부터 용도변경허가서를 교부받고, 2023.2.13. 건축물대장도 변경되었다.

또한, 개별주택가격도 쟁점부동산 중 쟁점부분이 제외된 가격으로 고시되었고, 재산세 과세내역에도 쟁점부분을 주택이 아닌 일반건축물로 구분되어 있다.

청구인들은 처음부터 쟁점부분을 근린생활시설과 다중주택의 용도로 사용하려고 신축하였으나 단지 경관위원회 심의절차로 인하여 허가기간이 지연되는 점을 감안하여 전체 면적을 우선 주택으로 취득한 후 60일 이내인 39일 후에 쟁점부분을 근린생활시설로 변경한 것이며, 이 또한 처분청으로부터 허가를 득하였으므로 고급주택에 해당하지 않는다.

(2) 쟁점건축물로 진입하는 출입문은 출입이 자유로운 총 3개의 문이며, 내부계단은 건축법규정에 따라 피난통로를 설치한 것뿐이지 주거용에 사용하기 위한 목적이 아니다.

외부에서 쟁점건축물을 바라보았을 때 외부출입문과 주차장 문이 있고, 외부 출입문은 번호키이며 주차장 문은 외부에서 리모콘으로 작동가능하여 외부에서 출입이 자유롭고, 외부 출입문에서 진입하여 바로 지하1층 쟁점부분으로 진입하는 출입문이 있으며, 왼쪽 계단으로 올라가면 주택으로 들어가는 출입문이 있다. 즉, 쟁점건축물로 진입하는 출입문은 지하 근린생활시설로 진입하는 출입문과 주택으로 진입하는 출입문을 포함하여 총 3개의 문있고, 출입을 자유롭게 할 수 있음에도 처분청에서 주차장 문을 안에서 열어줘야 들어갈 수 있고 주출입문이 하나라고 하였는데, 이는 사실관계를 잘못 인지한 것이다.

2023.8.3. 처분청에서 현지 출장 후 작성한 출장복명서에 따르면, ‘주택 단지 후문으로 들어가기 위해서 안에서 철로 된 문을 열어줘야 들어갈수 있다’고 되어 있으나, 해당 철문은 쟁점건축물의 후문이 아니고 그 주변인 OOO 일대를 진입하기 위한 후문으로 실제 OOO에 위치한 OOO와 연접한 문이고, OOO에서 고객 주차 등 통제하기 위하여 문을 잠근 것으로 쟁점건축물과 전혀 관련이 없는 문임에도 처분청에서 이러한 사실관계를 정확히 확인하지도 않고 이를 쟁점건축물로 진입하는 출입문인 것처럼 자의적으로 판단하였다.

처분청은 쟁점건축물의 내부계단이 지하에서 지상층까지 연결되어 있어 쟁점부분과 나머지 주거용 부분을 자유롭게 이동할 수 있다는 점을 근거로 쟁점부동산 전체를 주택으로 볼 수 있다는 의견이나, 「건축법 시행령」제34조 제1항에는 ‘건축물의 피난층 외의 층에서는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 거실의 각 부분으로부터 계단에 이르는 보행 거리가 30미터 이하가 되도록 설치해야 한다’고 되어있고, 제2항에는 ‘피난층 외의 층이 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 용도 및 규모의 건축물에는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 2개소 이상 설치하여야 한다’고 규정하고 있어서 이러한 규정에 따라 피난통로를 설치한 것이지, 층간의 일체를 이루어 전체를 주택으로 사용하고자 설치한 것이 결코 아니다.

지상층과 연결된 출입문에 시건장치도 추가로 설치하여 지하1층과 주택을 구분하였으므로, 내부계단으로 연결되어 있어 쟁점부동산을 하나의 주거공간으로 사용할 수 있다는 개연성만으로 쟁점부동산의 현황을 주택으로 단정할 수는 없다.

(3) 쟁점부분을 용도변경한 이후에 계량기 추가 설치가 가능하였고, 천장 누수로 인하여 설치가 지연되었다.

청구인들은 쟁점건축물을 신축할 당시 건물 전체를 주택으로 건축허가를 받았기 때문에 한전으로부터 계량기를 별도로 분리가 불가능하다는 설명을 들어 당초 하나의 계량기를 설치할 수밖에 없었다.

쟁점부분을 근린생활시설로 용도변경 완료한 이후에 계량기를 분리하여 추가 설치를 할 수 있었고, 계량기 분리를 하려면 기존 하나로 되어있던 전기 배선을 분리하여 별도의 배전판을 설치한 후 한전의 검침을 완료해야 한전에서 별도의 계량기를 부착하여주는 일련의 과정이 필요하다.

청구인들은 근린생활시설에 별도의 계량기를 설치하기 위해 2023.6.30. 설치업체와 계약하였으나, 계속되는 장마로 쟁점부분 중 무용실과 스크린골프 영상촬영실 천장에서 누수가 발생하여 전기 계량기 추가 공사 진행이 불가피하게 중단되었다.

이러한 상황에서 처분청에서 이 건 부동산에 출장하였던 것이고, 장마철이 지난 후 완전히 마른 상태에서야 지하 천장 누수로 인한 방수 공사를 진행하였고, 방수 공사가 된 후에야 계량기를 설치할 수 있었다.

현재 근린생활시설과 주택에 별도로 각각 계량기를 설치하였고 분리하여 사용하고 있으며, 쟁점부분은 누수로 인한 내부공사가 지연됨에 따라 공간임대사업의 준비가 제대로 되지 못하였기에 쟁점부분에 대한 사업자등록도 늦어졌고, 쟁점부분의 공사가 마무리 된 후 바로 사업자등록을 하고 사업을 시작하였다.

이러한 사실관계를 현지 출장 당시 공무원에게 설명하였으나 전혀 반영이 되지 않고, 단순히 현지출장시점에서 계량기가 별도로 설치되어 있지 아니한 점과 늦게 사업자등록을 했다는 점을 근거로 하여 일체의 주거생활로 본다는 것은 전후과정을 무시한 판단이다.

(4) 청구인들은 쟁점부분에 대한 사업자등록을 하고 주택과 근린생활시설을 구분하여 실제로 사용하고 있다.

청구인들은 쟁점부분을 신축한 시점부터 지하층을 근린생활용도로 사용하기 위하여 무용실, 음악실, 스크린골프 영상촬영실로 만들어 주거용공간과 완전히 분리하였다.

처분청은 ‘이 건 부동산 사용승인당시의 건축물 현황도에 취미실, 다용도실, 가족실로 되어 있고 공부상 용도가 변경된 후에도 사용승인 당시의 건축물현황도와 같이 취미실 등 주택의 부수시설로 제공될 수 있는 구조를 갖추고 있다’고 하였으나, 사용 승인 당시에는 건축허가 소요기간 단축을 위해 전체를 주택으로 건축허가를 받기 위하여 주택에 맞는 용어인 취미실, 가족실 등 용어를 선택하여 건축물 현황도를 제출한 것이고, 쟁점부분을 근린생활시설로 용도변경한 후에는 사무실로 기재하였으며 실제 무용실, 음악실, 스크린골프 영상촬영실로 사용하고 있다.

청구인들은 또한 관할 세무서인 기흥세무서에 상호 AAA, 서비스/렌탈스튜디오업(공간대여)으로 사업자등록을 하였고, 인터넷 네이버 스마트스토어에 공간대여사업을 홍보, 운영하기 시작하였으며 이번 2023년 제2기 과세기간에 대하여 부가가치세 신고를 하였다. 또한 2024년 본격적으로 공간임대사업관련 계약을 맺고 운영하고 있고, 쟁점부분의 무용실에서 무용레슨 임대를 주어 개인레슨용으로 사용하고 있다.

청구인들은 처음부터 쟁점부분을 임대수익 목적으로 근린생활시설과 주택으로 신축하였고, 신축 후 지금까지 쟁점부동산의 주택 3층 1개 호실만 청구인들 부부가 주택관리 차원에서 거주지인 수원에서 왕래하며 사용하고 있으며, 쟁점부분까지 주거용으로 사용할 하등의 이유가 전혀 없음에도 처분청에서 경제적 용법에 따라 하나의 주거생활용으로 제공될 수 있는 구조를 갖추고 있고 사업용으로 사용하였다고 볼만한 사정이 없다고 단정하였다. 이는 단순히 주택으로 사용할 개연성만으로 판단한 것이고, 쟁점부분은 일반적으로 주거공간과 맞지 않는 비율의 구조를 갖추었고 주거공간에서 사용할 수 없는 건축마감재와 바닥자재 및 주거용에서 사용할 수 없는 건축방법으로 건축을 하였다.

(5) 이와 같이, 청구인들은 쟁점부동산을 취득한 후 60일 이내에 쟁점부분을 근린생활시설로 용도변경한 점, 외부출입문이 주택과 쟁점부분을 분리하여 각각 갖추고 있는 점, 계량기가 주거용과 분리되어 사용하고 있는 점, 실제 쟁점부분을 주거용과 분리하여 주거용 외 목적으로 사용하고 있는 점, 개별주택가격이 OOO원으로 고급주택 요건에 해당하지 아니한 점 등에 비추어 쟁점부동산을 고급주택으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 위법하다.

나. 처분청 의견

청구인들은 쟁점부분이 음악실, 무용실, 스크린골프 연습실 등을 갖춘 공간임대(렌탈스튜디오)를 위한 공간으로 외부에서 출입이 가능하도록 개방되어 있고, 현재 인테리어 공사 및 사업자등록이 완료된 상태인바, 누수로 인한 하자 보수공사, 전기배선 공사로 사업자등록 및 임대가 늦어졌으나, 결코 주택으로 사용하고자 한 것은 아니며, 처분청은 지상층과 연결된 출입문에 시건장치 등이 되어 있지 않아 지상층과 일체를 이루어 주택으로 사용하고자 한 것으로 판단하였으나, 화재 시 원활한 대피 등을 위하여 개방한 것일 뿐이라며 이 건 취득세 부과고지가 부당하다고 주장하고 있다.

그러나 고급주택에 대한 취득세 중과취지에 비추어 보면 1구의 건물의 범위는 그 건물이 전체로서 경제적 용법에 따라 하나의 주거생활용으로 제공된 것이냐의 여부에 의하여 합목적적으로 결정되어야 하는 것(대법원 2015.12.10. 선고 2015두43827 판결 참조)으로, 주택의 효용과 편익을 위하여 하나의 주거생활단위로 제공될 수 있는 구조를 갖추고 있으면 족할 것이고, 건축물의 각 층이 독립적인 생활이 가능하도록 건축되어 있다고 하더라도 내부계단을 설치하는 등으로 각 층이 완전하게 분리된 공간이 아니라면 ‘1구의 건축물’로 보아야 할 것이다.

주택인지 여부를 판단하는 기준은 건물 내부를 구획별로 확인하는 것이 아니라 건물 전체의 경제적 용법에 따라 하나의 주거용으로 제공된 것이냐의 여부에 의해 합목적적으로 판단하여야 할 것(조심2015지0756, 2015.9.17. 참조)인바, 쟁점부분의 경우, 쟁점건축물의 지하에 위치하고 있어 쟁점건축물과 일체를 이루고 있으며, 쟁점건축물에 설치된 내부계단을 통하여 자유롭게 이동할 수 있는 점,

고급주택인지의 여부는 취득 당시의 현황에 따라 판단하여야 할 것인데, 쟁점부분을 포함한 이 건 건축물 전체가 당초 단독주택으로 사용승인 되었으며, 이후, 쟁점부분의 공부상 용도가 2023.2.13. 제2종근린생활시설(사무소)로 변경되었으나, 2023.8.3. 처분청에서 쟁점건축물을 조사하였을 당시에도 그 내부현황이 사용승인 당시의 건축물현황과 같이 취미실 등 주택의 부수시설로 제공될 수 있는 구조를 갖추고 있는 점,

계량기도 별도로 설치되어 있지 아니한 것으로 조사된 점 등에 비추어 쟁점건축물 취득 당시부터 적어도 60일이 되는 날까지 쟁점부분을 포함한 쟁점건축물은 전체로서 경제적 용법에 따라 하나의 주거생활용으로 제공될 수 있는 구조를 갖추고 있다고 보인다.

설령, 청구인들이 과세예고 통지 이후에서야 쟁점건축물을 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 하였으며, 쟁점부분을 사업용(임대 등)으로 사용하였다고 하더라도 이미 성립한 취득세 납세의무에 영향을 줄 수 없다.

따라서 처분청에서 쟁점부분의 면적을 포함하여 이 건 부동산이 「지방세법 시행령」 제28조 제4항의 요건(개별주택가격 9억원 초과, 건축물 연면적 331㎡ 초과, 엘리베이터 설치)을 갖춘 고급주택에 해당하는 것으로 보아 중과세율을 적용하여 산출한 취득세 등을 부과고지한 것은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 고급주택으로 보아 취득세 등을 중과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지1＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구인들은 2022.12.19. 쟁점건축물을 신축하고, 2023.1.27. 건축·대수선·용도변경 허가서를 받았고, 해당 공문에는 용도변경시 제출한 설계도서대로 공사를 완료하고 소방준공필증, 면허세 납부 영수증을 첨부하여 건축물대장 표시변경 신청하여야 건축물대장이 변경됨을 알려드린다고 되어 있다.

(나) 쟁점건축물의 건축물대장에는 2022.12.19. 단독주택(쟁점부분은 취미실, 다용도실, 창고로 되어 있음)으로 사용승인되었고, 2023.2.13. 쟁점부분의 용도가 제2종근린생활시설(사무실)로 변경된 것으로 나타나고, 그 구체적인 내용은 아래 ＜표＞와 같다.

＜표＞ 쟁점건축물의 건축물대장상 현황

(단위 : ㎡)

○○○

(다) 처분청은 2023.8.3. 쟁점건축물에 대한 현장조사를 실시하였고, 쟁점부분에서 내부 계단을 통해 주거공간으로 이동할 수 있다고 되어있으며, 구체적인 내용은 아래와 같다.

＜출장결과보고(발췌)＞

○○○

(라) 처분청이 쟁점건축물의 사용승인 당시를 기준으로 산정한 쟁점부동산의 개별주택가격은 OOO원이고, 쟁점부분을 제외할 경우 그 시가표준액은 9억원이 초과하지 않는 것으로 나타난다(2023년도분 재산세 과세내역서에는 쟁점면적을 제외한 주택부분의 가격이 OOO원으로 되어 있음).

(마) 처분청은 쟁점건축물 중 쟁점부분을 제외한 나머지 부분만 주택으로 구분하여 2023년도분 재산세를 부과하였고, 쟁점부분에 대해서는 건축물분 재산세를 부과한 것으로 나타난다.

(바) 청구인들 중 BBB은 2023.6.30. DDD와 ‘전기 계량기 추가공사’를 위한 계약을 체결하였는데, 해당 계약서에는 착공일이 2023.9.1.로, 준공예정일은 2023.9.30.로 되어 있으며, 계약금액은 OOO원으로 되어 있다.

(사) 한국전기안전공사는 2023.11.20. 쟁점부분의 ‘전기설비 사용전 점검 확인증’을 교부한 것으로 나타난다.

(아) 한국전력공사가 발급한 2023년 12월분 전기요금 청구내역에 따르면, 청구인들 중 CCC에게 주택용전력 요금으로 OOO원이 청구되었고, 일반용(갑)저압 요금으로 OOO원이 청구된 것으로 나타난다.

(자) 청구인들은 쟁점부분을 사업장으로 하고, 상호를 AAA로, 업태 및 종목을 서비스업, 부동산업 및 렌탈 스튜디오, 주거용 건물 임대업으로 하여 2023.9.11. 사업자등록을 한 것으로 나타난다.

(차) 청구인들이 제출한 부가가치세 신고서(신고기간 2023년)에는 매입세액이 OOO원으로, 매출세액은 OOO원으로 기재되어 있다.

(카) 청구인들은 2024.2.24. 쟁점부분 중 스크린골프 설비가 설치된 장소를 ㈜EEE에게 임대하기로 하는 ‘스크린 골프 촬영장 임대 계약’을 체결하였는데, 해당 계약서에는 임대차 기간이 2024.3.1.부터 2025.2.28.까지 월3회씩 회당 4시간으로 되어 있고, 임대료는 매월 OOO원으로 되어 있으며, 기흥세무서장이 2022.11.4. 발급한 ㈜EEE의 사업자등록증(종목 : 골프 및 필라테스교습업)이 첨부되어 있다.

(타) 청구인들은 쟁점부분을 골프영상 촬영실 외에도 무용실 및 음악실로 사용하고 있다면서 무용수강생 연습사진 및 사용후기를 제시하였는데, 사용후기에는 강사가 FFF(청구인들의 자녀)로 되어 있고, “딸이 예고입시 레슨을 받고 있습니다. 기초부터 차근차근하면서 부쩍 실력이 늘어 뿌듯 뿌듯합니다”라고 기재되어 있다.

(파) 쟁점부분의 사진을 보면, 골프영상 촬영실에는 스크린골프 시설이 설치되어 있으며, 무용실과 음악실의 벽면은 거울로 되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점부분이 주택 부분과 내부계단이나 엘리베이터로 연결되어 있어서 언제든지 하나의 주거공간으로 사용될 수 있다는 점 등을 이유로 쟁점부분을 포함한 쟁점부동산 전체를 고급주택으로 보아야 한다는 의견이다.

그러나 특정 부동산이 중과세 대상으로 규정하고 있는 고급주택에 해당하는지 여부는 원칙적으로 과세관청에게 그 입증책임이 있는 것이라서, 하나의 주거공간으로 사용할 수 있다는 개연성만으로 곧바로 주거용 건축물로 인정할 수는 없다(조심 2024지776, 2024.6.11., 같은 뜻임).

쟁점부분은 주택 부분과 내부계단 등으로 연결되어 있어 주택 부분과 하나의 주거공간으로 사용될 수 있는 개연성은 있지만, 그 물리적 현황이 스크린골프 시설이 설치되어 있는 공간을 비롯하여 벽면이 거울로 되어 있는 공간으로 되어 있어서 통상의 주거공간과는 달라 보인다.

오히려, 청구인들이 제출한 부가가치세 신고 내역, 사업자등록증, 임대계약서, 무용수강생의 사용 후기 등에 비추어 쟁점부분을 공간임대업에 사용하였다는 청구주장이 쟁점부분의 물리적 현황에 맞아 보인다.

설령, 쟁점부분의 현황이 다소 모호한 측면이 있다 하더라도, 청구인이 쟁점건축물을 취득하고 60일 이내에 건축물대장 상의 용도를 근린생활시설로 변경한 점을 고려하면, 그 공부상 현황에 따르는 것이 합리적이라 할 것이다.

따라서 추후에 쟁점부동산이「지방세법」제16조 제1항 제3호의 요건에 해당할 경우에 취득세를 추징할 수 있다는 점은 별론으로 하더라도 처분청이 쟁점부분의 취득 당시의 현황을 주거용으로 보아 쟁점부동산의 취득세 등을 중과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제6항, 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

(1) 지방세법

제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장·고급주택·고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

3. 고급주택: 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.

(2) 지방세법 시행령

제28조(별장 등의 범위와 적용기준) ④ 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우만 해당한다.

1. 1구(1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말한다. 이하 같다)의 건축물의 연면적(주차장면적은 제외한다)이 331제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지

2의2. 1구의 건축물에 엘리베이터(적재하중 200킬로그램 이하의 소형엘리베이터는 제외한다)가 설치된 주거용 건축물과 그 부속토지(공동주택과 그 부속토지는 제외한다)