이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2019.6.19. 서울특별시 송파구 OOO 건축물 및 토지 (이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 취득하고, 같은 날 대도시에서 설립 후 5년 이내 법인이 「지방세법 시행령」 제26조 제1항 제31호의 중과 제외 업종인 임대주택사업에 직접 사용하기 위해 취득하는 부동산으로 하여 과세표준 OOO원에 표준세율을 적용해 산출한 취득세 등 OOO원을 신고·납부 하였다.

나. 서울특별시장이 실시한 지도점검 결과, 청구법인이 2021.6.15. 쟁점부동산의 건물을 철거하고 건설 폐기물을 반출한 사실이 확인되어, 처분청은 쟁점부동산이 중과 제외 업종 외 다른 용도로 사용된 것으로 보아 「지방세법」 제13조 제2항 본문의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감한 취득세 등 OOO원(가산세 포함)을 2024.6.10. 부과·고지(이하 “이 건 처분”이라 한다)하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.7.8. 심판청구를 제기하였다.

2.청구법인 주장 및 처분청 의견

가.청구법인 주장

(1) 조세법규의 해석에 있어 납세자의 법적 안정성과 예측가능성 보장을 위한 가장 기본적이고 중요한 원칙은 엄격해석의 원칙이다. 이는 조세법률주의의 근간이 되는 원칙으로 법령을 해석하는 데 있어 행정편의적인 유추·확장해석을 허용해서는 아니 되며 법령이 기술하는 문언 그대로 해석하여야 함을 의미한다.

처분청이 과세처분의 근거로 주장하는 「지방세법」 제13조 제3항 제2호 나목에 해당되기 위해서는 부동산 취득일부터 2년 이상 해당 업종 또는 용도에 직접 사용하지 않는 조건에 더하여 다른 업종이나 다른 용도에 사용·겸용한 조건을 모두 충족하는 경우이어야 한다. 그러나 쟁점부동산의 경우 취득일부터 2년이 되기 4일 전 철거되어 2년 이상 해당 업종 또는 용도에 직접 사용하지 아니한 조건에는 부합된다고 볼 수 있으나, 다른 용도에 사용·겸용한 조건에는 부합된다고 볼 수 없다. 그러므로 2년 이상 사용하지 않았다는 사실만으로 과세처분이 타당하다고 주장하는 것은 법령의 엄격해석원칙에 어긋나는 주장이다.

또한, 처분청은 다른 업종이나 용도에 사용·겸용한다는 것은 중과 제외 업종 외 모든 행위를 일컫는 것이라는 의견이나 이는 전형적인 법문의 유추·확장해석에 해당한다. ‘사용’이라는 단어의 사전적 의미는 일정한 목적이나 기능에 맞게 쓴다는 것이고, ‘겸용’이라는 의미는 한 가지를 여러 가지 목적으로 쓴다는 것이다. 쟁점부동산을 다른 업종이나 용도에 사용 또는 겸용하였다는 것은 임대주택사업 이외의 목적으로 쓰였다거나 어떠한 다른 기능을 발휘하였다는 의미인 것인데 쟁점부동산은 철거 이전까지 임대주택사업 이외의 목적으로 쓰여진 바 없고 이외의 다른 기능을 나타낸 바도 없다.

(2) 최근의 조세심판원 심판례(조심 2023지1616, 2024.5.31)를 살펴보면, 취득세 감면 대상인 종교용 부동산을 취득하고 해당 용도로 직접 사용해야 하는 유예기간 2년 내 노후된 건물을 멸실한 것만으로 이를 다른 용도로 사용한 것으로 보기는 어렵고 노후된 건물을 멸실한 이유가 교회 건물을 신축하여 종교용으로 사용하고자 한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구법인이 쟁점부동산을 취득하고 유예기간에 다른 용도로 사용한 것으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판시하고 있다.

청구법인이 쟁점부동산을 철거할 당시 쟁점부동산은 준공 후 30년 이상 지난 노후된 건물로서 당시 건물 내·외부의 심각한 훼손 및 임차인의 무책임한 관리로 인한 위생 악화, 코로나19의 창궐 등으로 새로운 임차인 유치가 매우 어려운 상황이었고 안전상의 문제도 불거질 가능성이 높아 당시의 상태로 임대주택사업을 계속 영위하기 어려워 불가피하게 철거할 수밖에 없었으며, 건물 신축을 통해 이러한 문제점들을 개선한 후 계속하여 임대주택사업을 영위하고자 하였다. 신축 건물은 다세대주택 용도로 설계가 되었으며, 준공 이후 임차인을 유치하기 위한 노력을 지속하였음을 공인중개사의 사실확인서를 통해 알 수 있다. 이처럼 청구인의 쟁점부동산과 관련된 일련의 전·후 사정은 위의 심판례와 동일한 사례로 볼 수 있으며, 이 건 처분은 처분청이 행정편의를 위해 임의적으로 법문을 유추·확장 해석함에 따라 납세자의 법적 안정성과 예측 가능성을 침해한 부당한 처분이다.

(3) 「지방세법」 제13조 제3항 제2호의 입법 취지는 특정 행위에 대하여 중과 제외를 배제하는 규제를 가함으로써 취득세에 대한 조세회피행위 및 부동산 투기 등을 통한 단기 시세차익을 얻기 위한 행위 등을 방지하여 중과 제외의 조세 혜택을 본래의 목적과 다르게 악용하는 사례가 발생하지 않도록 하는 것이다. 본 청구인은 쟁점부동산을 통해 시세차익을 실현한 바가 전혀 없으며 임대주택 사업 이외 다른 용도로 사용할 의도를 가지고 취득세 중과를 회피하기 위한 목적으로 쟁점부동산을 취득한 후 실제 다른 용도로 사용한 바도 없다. 따라서 본 청구인은 「지방세법」의 감면조항을 악용하여 결과적으로 감면의 취지와 다른 목적을 달성하였다고 볼 수 없다.

(4) 과세전적부심 의견진술 당시 신축 건물에 청구법인의 대표자가 임시 거처로 사용하고 있다고 진술하였으나 이는 장기 공실에 따른 미사용으로 인한 해당 공간 및 시설물의 자연감모와 오작동 등을 방지하고 임차인 유치에 도움이 될 만한 생활공간 전시 목적 수준의 용도로 활용했을 뿐 청구법인의 대표가 신축 건물에 주소를 두고 항시 거주하고 있는 상황은 아니므로 대표자 거주용으로 신축 건물을 사용했다고 볼 수는 없다.

나. 처분청 의견

(1) 「지방세법」제13조 제2항 및 같은 항 제1호에서 대도시에서 법인을 설립하는 경우 및 법인의 본점을 대도시로 전입함에 따라 대도시의 부동산을 취득(그 설립·설치·전입 이후의 부동산 취득을 포함한다)하는 경우의 취득세는 제11조 제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율을 적용하되, 대도시에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령으로 정하는 업종에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하는 경우의 취득세는 제11조에 따른 해당 세율(표준세율)을 적용한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제26조 제1항 제31호에서 법 제13조 제2항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 업종”으로 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 임대사업자가 경영하는 주택임대사업을 규정하고 있고, 같은 법 제13조 제3항 제2호 나목에서 제2항 각 호 외의 부분 단서에 따라 취득한 부동산이 부동산 취득일부터 2년 이상 해당 업종 또는 용도에 직접 사용하지 아니하고 다른 업종이나 다른 용도에 사용·겸용하는 경우에는 제2항 각 호 외의 부분 단서에도 불구하고 그 해당 부분에 대하여는 제2항 본문을 적용한다고 규정하고 있다.

(2) 청구법인은 해당 부동산의 취득일부터 2년 이내 해당 부동산을 매각하거나 다른 업종이나 다른 용도에 사용·겸용 한 바 없으므로 쟁점 처분은 적법하지 않다고 주장하고 있으나, 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 특히 조세를 경감하는 특혜 규정은 더욱 엄격하게 해석하는 것이 조세형평의 원칙에 부합하며, 위 중과세의 적용이 배제된 경우에 대한 사후관리 요건으로 「지방세법」제13조 제3항에서 “부동산 취득일부터 2년 이상 해당 업종 또는 용도에 직접 사용하지 아니하고 다른 업종이나 다른 용도에 사용·겸용하는 경우”를 규정하고 있는데 동 규정상 2년 이상이라는 기간의 제한은 소유기간과 해당 업종에의 사용기간 모두에 적용되는 것이라고 해석하는 것이 타당하다 할 것(조심 2020지1765, 2021.10.22., 같은 뜻)이다.

또한, 청구법인이 제시한 심판례(조심 2023지1616, 2024.5.31.)는 종교용 부동산을 취득하고 종교 목적으로 사용하기 위하여 멸실한 것이나, 청구법인은 쟁점 부동산을 멸실하고 2021.8.18. 신축 건축물 착공 신고 당시 용도를 주거용이 아닌 근린생활시설용으로 신고하고, 근린생활시설 및 단독주택(겸용)으로 사용승인 된 점, 건축 허가 후 준공일까지 신축 주택에 대하여 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대주택으로 등록 신청 또는 변경 신청이 없었던 점, 2024.5.13. 과세전적부심사 의견진술 당시 신축 주택은 대표자 거주 중이라고 진술한 점 등으로 비추어 볼 때 해당 사례와는 다르다.

청구법인이 2019.6.19. 쟁점부동산을 취득하고 2021.6.9.부터 2021.6.14.까지 기간에 쟁점부동산의 건물을 멸실 완료하여 2년 이상 해당 사업에 직접 사용하지 아니하였고, 취득일부터 2년 미만의 기간 내에 직접 사용하지 아니하고 다른 용도에 사용한 쟁점 부동산의 취득은 취득세 중과대상에 해당한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

대도시 법인 중과세의 예외 업종에 직접 사용할 목적으로 취득한 쟁점부동산을 취득 후 2년 이상 해당 업종에 직접 사용하지 아니하고 철거한 것에 대하여 쟁점부동산을 다른 용도로 사용한 것으로 보아 「지방세법」 제13조 제3항을 적용해 추징한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 2014.12.16. 스포츠 유학 매니지먼트 컨설팅업 및 부동산 관리 및 임대업 등을 목적사업으로 서울특별시 용산구 OOO을 본점 소재지로 하여 설립하였고, 2019.7.9. 주택임대업 등을 사업목적으로 추가하였음이 법인등기사항전부증명서를 통해 확인된다.

(나) 청구법인은 2019.6.19. 쟁점부동산을 목적물로 하여 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 하였으나, 2023.6.26. 쟁점부동산의 임대사업자등록이 자동말소되었다.

(다) 처분청은 2021.6.4. 쟁점부동산에 대한 ‘건축물 해체 신고서’를 수리하였고, 청구법인은 2021.6.15. 쟁점부동산을 철거하였다.

(라) 이후, 청구법인은 쟁점부동산이 있던 토지 지상에 새로운 건물(이하 “신축건물”이라 한다)을 신축하였고, 신축건물은 근린생활시설 및 단독주택(지하1층, 지상1층, 지상2층, 지상3층 : 근린생활시설/지상 4층, 5층 : 복층형 단독주택)의 용도로 확인된다.

(마) 쟁점부동산의 건축물대장상 용도는 아래 ＜표1＞와 같고, 신축건물의 건축물대장상 용도는 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표1＞ 쟁점부동산 건축물대장

층별

용도

면적(㎡)

지1

단독주택

64.62

지1

대피소

17.82

1

단독주택

82.44

2

단독주택

82.44

＜표2＞ 신축건물 건축물대장

층별

용도

면적(㎡)

지1층

제1종근린생활시설(체육도장)

93.43

1층

제2종근린생활시설(사무소)

49.43

2층

제1종근린생활시설(체육도장)

82.62

3층

제2종근린생활시설(사무소)

82.62

4층

단독주택(복층-하층)

53.71

5층

단독주택(복층-상층)

43.23

(바) 청구인이 제출한 공인중개사사무소의 확인서에는 청구법인이 2023.1.2.부터 신축건물 4, 5층(전용면적92㎡, 복층구조)을 전세보증금 OOO원으로 하여 임차인을 구하고자 했으나 임차인을 구하지 못했다는 내용이 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「지방세법」제13조 제2항 및 같은 항 제1호에서 대도시에서 법인을 설립하는 경우 및 법인의 본점을 대도시로 전입함에 따라 대도시의 부동산을 취득(그 설립·설치·전입 이후의 부동산 취득을 포함한다)하는 경우의 취득세는 중과하도록 규정하면서, 같은 법 시행령 제26조 제1항 제31호에서 법 제13조 제2항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 업종”으로 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 임대사업자가 경영하는 주택임대사업을 규정하고 있고, 같은 법 제13조 제3항 제2호 나목에서 제2항 각 호 외의 부분 단서에 따라 취득한 부동산이 부동산 취득일부터 2년 이상 해당 업종 또는 용도에 직접 사용하지 아니하고 다른 업종이나 다른 용도에 사용·겸용하는 경우에는 제2항 각 호 외의 부분 단서에도 불구하고 그 해당 부분에 대하여는 제2항 본문을 적용한다고 규정하고 있는바,

청구법인은 쟁점부동산 취득일인 2019.6.19.부터 2년 이내인 2021.6.15. 쟁점부동산을 철거하여 2년 이상 주택임대사업에 직접 사용하지 못한 점, 쟁점부동산 철거 후 새롭게 건축한 신축건물은 건물의 연면적 405.04㎡ 중 308.1㎡(지하 1층∼지상 3층)은 체육도장 또는 사무소 용도의 근린생활시설로 확인되는바, 청구법인이 쟁점부동산을 철거한 이유가 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 주택임대사업을 계속 경영하기 위한 목적이 아닌 다른 용도에 사용·겸용할 목적으로 볼 수 있고, 신축건물은 청구법인의 주택임대사업자 등록목적물로 등록되지 않은 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산을 다른 용도에 사용한 것으로 보아 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 지방세법

제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산(「신탁법」에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산을 포함한다)을 취득하는 경우의 취득세는 제11조제1항의 표준세율의 100분의 300에서 중과기준세율의 100분의 200을 뺀 세율(제11조제1항제8호에 해당하는 주택을 취득하는 경우에는 제13조의2제1항제1호에 해당하는 세율)을 적용한다. 다만, 「수도권정비계획법」 제6조에 따른 과밀억제권역(「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」을 적용받는 산업단지는 제외한다. 이하 이 조 및 제28조에서 “대도시”라 한다)에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령으로 정하는 업종(이하 이 조에서 “대도시 중과 제외 업종”이라 한다)에 직접 사용할 목적으로 부동산을 취득하는 경우의 취득세는 제11조에 따른 해당 세율을 적용한다.

1. 대도시에서 법인을 설립[대통령령으로 정하는 휴면(休眠)법인(이하 “휴면법인”이라 한다)을 인수하는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다]하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입(「수도권정비계획법」 제2조에 따른 수도권의 경우에는 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시로의 전입도 대도시로의 전입으로 본다. 이하 이 항 및 제28조제2항에서 같다)함에 따라 대도시의 부동산을 취득(그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득을 포함한다)하는 경우

③ 제2항 각 호 외의 부분 단서에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대하여는 제2항 본문을 적용한다.

1. 제2항 각 호 외의 부분 단서에 따라 취득한 부동산이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 다만, 대도시 중과 제외 업종 중 대통령령으로 정하는 업종에 대하여는 직접 사용하여야 하는 기한 또는 다른 업종이나 다른 용도에 사용ㆍ겸용이 금지되는 기간을 3년 이내의 범위에서 대통령령으로 달리 정할 수 있다.

가. 정당한 사유 없이 부동산 취득일부터 1년이 경과할 때까지 대도시 중과 제외 업종에 직접 사용하지 아니하는 경우

나. 부동산 취득일부터 1년 이내에 다른 업종이나 다른 용도에 사용ㆍ겸용하는 경우

2. 제2항 각 호 외의 부분 단서에 따라 취득한 부동산이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 부동산 취득일부터 2년 이상 해당 업종 또는 용도에 직접 사용하지 아니하고 매각하는 경우

나. 부동산 취득일부터 2년 이상 해당 업종 또는 용도에 직접 사용하지 아니하고 다른 업종이나 다른 용도에 사용ㆍ겸용하는 경우

(2)지방세법 시행령

제26조(대도시 법인 중과세의 예외) ① 법 제13조제2항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 업종”이란 다음 각 호에 해당하는 업종을 말한다.

31. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 임대사업자 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따라 지정된 공공주택사업자가 경영하는 주택임대사업

제27조(대도시 부동산 취득의 중과세 범위와 적용기준) ③ 법 제13조제2항제1호에 따른 대도시에서의 법인 설립, 지점ㆍ분사무소 설치 및 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점ㆍ분사무소의 대도시 전입에 따른 부동산 취득은 해당 법인 또는 행정안전부령으로 정하는 사무소 또는 사업장(이하 이 조에서 “사무소등”이라 한다)이 그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이전에 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소의 용도로 직접 사용하기 위한 부동산 취득(채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산 취득은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)으로 하고, 같은 호에 따른 그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산 취득은 법인 또는 사무소등이 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후 5년 이내에 하는 업무용ㆍ비업무용 또는 사업용ㆍ비사업용의 모든 부동산 취득으로 한다. 이 경우 부동산 취득에는 공장의 신설ㆍ증설, 공장의 승계취득, 해당 대도시에서의 공장 이전 및 공장의 업종변경에 따르는 부동산 취득을 포함한다.