이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2022.10.13. 경기도 하남시 OOO토지에 건축물 14,799.75㎡(제2종근린생활시설 등 이하 “이 건 건축물”이라 한다)를 신축한 후 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고.납부하였다.

나. 청구법인은 2024.4.5. 이 건 건축물의 취득세 과세표준에는 취득가격에서 제외되는 PM용역비 등 OOO원이 포함되어 있으므로 이에 대한 취득세 등을 환급하여야 한다는 취지로 이 건 취득세 등의 경정청구를 하였다.

다. 처분청은 2024.6.10. 청구법인의 경정청구를 일부 받아들여 이 건 취득세 등의 과세표준에서 건설자금이자 등 OOO원을 제외하고, 나머지 OOO원(PM용역비 등, 이하 “쟁점금액”이라 한다)에 대해서는 그 청구를 거부하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2024.6.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 쟁점금액 중 청구법인이 주식회사 A에게 지급한 PM용역비 OOO원은 청구법인이 이 건 건축물의 신축 및 분양에 대한 전반적인 사항을 위탁하고 지급한 운영비로서 그 실질은 이 건 건축물의 분양 관련 비용(임직원의 급여, 분양촉진비 등)이 대부분인바, 해당 비용은 이 건 건축물의 취득을 위한 직.간접비용에 해당되지 않는다 할 것이다.

(2) 회계감사수수료 OOO원은 청구법인이 OOO회계법인으로부터 외부 감사를 받고 지급한 수수료로서 이 건 건축물의 신축과 관련 없이 매년 발생하는 것으로 일종의 판매비용에 해당하므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다.

(3) 법률자문수수료 OOO원은 청구법인이 법무법인 OOO으로부터 부동산투자회사법 등에 대한 자문, 거래구조 확정에 대한 자문 및 청구법인의 영업 인가를 위한 자문 등을 받고 지급한 비용으로 이 건 건축물의 취득과는 관련이 없는 비용이다.

(4) 자산보관수수료 OOO원은 청구법인 소유의 증권과 현금 등을 B 주식회사에 보관하고 지급한 수수료로서 이 건 건축물의 신축과는 관련이 없는 비용이다.

(5) 청구법인은 주식회사 C에게 청구법인이 소유하거나 소유하게 될 예정인 부동산(이 건 건축물) 등에 대한 운용을 맡기고 그에 대한 대가로 지급한 자산관리수수료 OOO원 중 일부는 이 건 건축물의 취득가격에 해당한다고 하나 나머지는 이 건 건축물의 신축과는 직접적인 관련이 없으므로 해당 금액 중 이 건 건축물의 취득과 관련이 없는 OOO원은 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.

(6) 일반사무위탁수수료 OOO원은 청구법인이 주식회사 D에게 청구법인의 일반 사무와 그 부수사무(주식의 발행, 해산 및 청산 관련 업무 등)를 위탁하고 그 대가로 지급한 비용으로 이 건 건축물의 취득과 관련이 없는 비용이므로 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.

(7) 청구법인은 PF 대출을 받기 위해 주식회사 감정평가법인 OOO으로부터 이 건 건축물 신축 관련 컨설팅을 받고, 그 대가로 OOO원을 지급하였는데, 해당 금액은 이 건 건축물을 신축하여 분양할 때 까지 모든 과정에 대해 컨설팅을 받고 지급한 것이므로 그 금액 중 46.46%(5번 참조)에 해당하는 OOO원은 이 건 건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.

(8) 세무.재무용역수수료 OOO원은 청구법인의 세무 및 재무관리 업무(세무조정, 부가가치세 신고, 재무구조분석 등)를 OOO회계법인에게 위탁하고 지급한 비용으로 해당 업무는 일반적인 세무 신고 관련 업무이거나 청구법인의 현금 흐름 등에 대한 분석을 맡기고 지급한 비용이므로 이 건 건축물의 취득가격에세 제외하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) PM용역비는 청구법인이 주식회사 A에게 이 건 건축물의 시공사 선정 및 인.허가 업무, 설계 관련 업무 및 분양 관련 업무(업무지원ㆍ분양대금 관리) 등을 위탁하고 지급한 비용으로 해당 업무는 이 건 건축물의 신축공사에 필수적인 업무수행에 해당하므로 그 비용은 이 건 건축물의 취득가격에 해당한다.

(2) 청구법인은 부동산투자회사로서 직원을 고용하거나 상근임원을 두지 않고 있으므로 이 건 건축물을 신축하기 위한 각종 업무는 제3자에게 위탁할 수 밖에 없으므로 청구법인이 이 건 건축물의 신축과 관련하여 회계감사, 자산보관·자산관리, 일반사무, 세무업무 및 재무분석에 관한 업무를 위탁하고, 지급한 회계감사수수료, 자산보관수수료, 자산관리수수료, 일반사무위탁수수료, 세무·재무용역수수료는 이 건 건축물을 신축하기 위한 간접비용이라 할 것이므로 이 건 건축물의 취득가격에 포함하여야 한다.

(3) 법률 자문수수료는 이 건 건축물의 신축과 관련한 인허가 및 영업인가에 대한 법률 자문을 받고 지급한 비용으로 이는 이 건 건축물의 신축과 관련한 준비행위에 대한 비용으로 볼 수 있으므로 해당 비용은 이 건 건축물의 취득가격에 포함하는 것이 타당하다.

(4) 감정평가수수료는 청구법인이 이 건 건축물의 신축 사업계획에 대한 적정성 등을 검토 받고 지급한 비용으로「부동산투자회사법」제9조 제6항에 부동산투자회사가 영업인가를 받으려는 경우에는 감정평가법인이 사업대상 부동산에 대하여 실시한 감정평가 결과를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다고 규정하고 있음을 볼 때 감정평가 수수료는 이 건 건축물의 취득가격에 해당한다고 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점금액을 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2019.9.5. 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분 등을 목적사업으로 하여 설립한 부동산투자회사로서 부동산을 투자 운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당함을 목적으로 하며, 그 자산의 투자 운영과 관련된 업무 기타 부동산투자회사법 또는 다른 법령에 의하여 허용된 업무 이외의 다른 업무를 이행할 수 없는 것으로 나타난다.

(나) 청구법인은 2022.10.13. 경기도 하남시 OOO토지에 이 건 건축물을 신축한 후 그 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원 신고.납부하였다.

(다) 청구법인은 2024.4.5. 이 건 취득세 등의 과세표준에 이 건 건축물의 취득가격에 해당되지 않는 건설자금이자 등 OOO원이 포함되어 있다는 취지로 이 건 취득세 등의 경정청구를 하였고, 처분청은 2024.6.10. 청구법인의 경정청구를 일부 받아들여 건설자금이자 등 OOO원을 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하고, PM 용역비 등 OOO원(쟁점금액)에 대해서는 경정청구를 거부하였다.

(라) 쟁점금액의 지급 내역 등은 아래 ＜표＞와 같다.

＜표＞ 쟁점금액의 지급 내역 등

OOO

(2)「지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정된 것, 이하 같다) 제10조 제5항 제3호에서 법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 사실상의 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하면서 그 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료를 간접비용의 하나로 규정하고 있으며, 같은 조 제2항 제1호에서 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용은 취득가격에 포함하지 아니한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은「부동산투자회사법」제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사로서 그 설립목적이 이 건 건축물만을 신축하여 분양하는 데 있으므로 청구법인의 설립부터 청산까지 모든 업무는 이 건 건축물의 신축 등과 관련이 있다고 보는 것이 합리적인 점,

직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없는 청구법인의 특성 상 이 건 건축물의 신축과 관련한 모든 업무는 모두 자산관리회사 등에게 위탁하여야 하므로 그에 따른 보수 등은 이 건 건축물의 신축(취득)에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비 또는 수수료에 해당한다고 보아야 하는 점,

한편, PM용역의 경우 그 지급 원인은 대부분 이 건 건축물의 신축과 관련된 것일 뿐만 아니라 분양과 관련한 업무가 있기는 하지만 이는 이 건 건축물의 분양을 위한 판촉이나 광고 활동에 대한 것이 아니라 분양계획 수립이나 분양대금의 관리 등 주로 사업 계획에 관한 것으로 PM용역비에 이에 대한 대가가 포함되어 있다고 하더라도 그 비용을 광고선전비 등과 같은 판매비용으로 보기는 어려운 점 등에 비추어 쟁점금액은 이 건 건축물의 신축을 위한 직접 또는 간접비용에 해당한다고 할 것이므로 처분청이 쟁점금액을 이 건 건축물의 취득가격으로 보아 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「지방세기본법」제96조 제7항,「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 개정된 것)

제10조[과세표준] ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및「소득세법」제101조 제1항 또는「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

(2) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정된 것)

제18조[취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. (이하 생략)

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

(3) 부동산투자회사법

제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “부동산투자회사”란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제45조 및 제49조의2 제1항에 적합하게 설립된 회사로서 다음 각 목의 회사를 말한다.

가. 자기관리 부동산투자회사 : 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

나. 위탁관리 부동산투자회사 : 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

제9조[영업인가] ① 부동산투자회사가 제21조제1항제1호부터 제5호까지에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 업무를 하려면 제2조 제1호에 따른 부동산투자회사의 종류별로 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관의 인가를 받아야 한다.

⑥ 부동산투자회사가 제1항에 따라 영업인가를 받으려는 경우에는 감정평가법인등(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가사 또는 감정평가법인을 말한다. 이하 “감정평가법인등”이라 한다)이 사업대상 부동산에 대하여 실시한 감정평가 결과를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.

제11조의2[위탁관리 부동산투자회사의 지점설치 금지 등] 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다.