이유
1. 처분개요
가. 청구법인은 2018.1.31. OOO주택재개발정비사업조합(이하 “이 건 조합”이라 한다)과 부산광역시 북구 OOO 일원 소재 공동주택 중 임대주택 44호(단기민간임대주택, 전용면적 39.795㎥, 이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 OOO원에 양수받기로 하는 분양계약을 체결하고 2018.9.12. 쟁점임대주택을 임대목적물로 등록한 후, 2022.10.12. 쟁점임대주택 분양계약에 따라 잔금을 지급하고 이를 취득하였으며 2022.11.11. 분양가액 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고하고 2022.11.16. 이를 납부하였다.
나. 청구법인은 쟁점임대주택을 임대목적물로 등록할 당시(2018년) 에 시행중이던 「지방세특례제한법법」(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정되기 전의 것, 이하 “종전 「지방세특례제한법」”이라 한다) 제31조 제2항을 적용하면 쟁점임대주택은 취득세 감면대상에 해당되므로 취득세가 면제되어야 한다는 취지로 2023.3.9. 경정청구(이하 “이 건 경정청구”라 한다)를 제기하였으나 처분청은 쟁점임대주택 취득 당시 법령에 의하면 단기민간임대주택은 취득세 면제대상이 아니라고 보아 2023.4.24. 이 건 경정청구에 대하여 거부처분(이하 “이 건 거부처분”이라 한다)하였다.
다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.12.22. 심판청구를 제기하였다.
2.청구법인 주장 및 처분청 의견
가.청구법인 주장
청구법인은 쟁점임대주택을 이 건 조합으로부터 2018.1.31. 최초로 분양받았으며 2018.9.12. 처분청에 쟁점임대주택을 임대목적물로 하여 임대사업자 등록을 하였고, 「지방세특례제한법」(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정된 것, 이하 “개정 「지방세특례제한법」”이라 한다) 제31조 제1항(이하 “쟁점규정”이라 한다)의 규정, 즉 2020.7.11. 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다) 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다는 것은 분양계약 체결 당시에는 존재하지 아니하였으며 2021.12.28. 법 개정 시 추가된 조항이므로 청구법인의 쟁점임대주택 취득에 대하여는 종전「지방세특례제한법」 제31조 제2항을 적용해야 한다.
또한, 관할관청에서 쟁점임대주택의 의무기간이 종료되지도 않았음에도 쟁점임대주택을 자동말소하는 오류를 범하였는데 쟁점임대주택의 임대주택 자동말소 기산일은 쟁점임대주택이 완공되어 실제로 임대한 날이므로 준공인가일인 2021.6.21.이 되고 자동말소일은 2026.6.20.이다. 따라서 쟁점임대주택의 임대사업자등록 자동말소기간이 종료되지 아니하였으므로 이 건 취득세 등에 대한 경정청구 거부처분은 취소되어야 한다.
나. 처분청 의견
청구법인은 개정 「지방세특례제한법」이 시행되기 전인 2018.9.12.에 쟁점임대주택을 임대주택으로 등록하였고 등록 당시 시행중이던 종전 「지방세특례제한법」 규정을 적용하면 쟁점임대주택은 취득세 면제대상이므로 이 건 거부처분은 취소되어야 한다고 주장하나,
조세의 부과는 납세의무가 성립되는 과세요건 완성 당시에 유효한 법령의 규정에 의하여야 하며 세법의 개정이 있을 경우 특별한 사정이 없는 한 개정 전후의 법령 중에서 납세의무가 성립할 당시의 법령을 적용할 것(대법원 1997.10.14. 선고 97누9253 판결)인 바, 쟁점임대주택의 취득세 납세의무 성립일은 취득일인 2022.10.12.이므로 취득 당시 시행중이던 개정 「지방세특례제한법」의 쟁점규정을 적용하여 취득세 감면여부를 판단하여야 할 것이고 청구인이 주장하는 바와 같이 임대사업자등록 당시 시행중이던 종전 「지방세특례제한법」을 적용할 수는 없다 할 것인데,
개정 「지방세특례제한법」 제31조 제1항에서 2020.7.11. 이후「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함해 임대사업자등록을 신청한 단기민간임대주택의 경우 감면대상 임대목적물의 범위에서 제외하고 있는바, 청구법인의 임대사업자등록증상 쟁점임대주택은 2018.9.12. 최초 등록된 후 2022.9.15. 관할관청에서 의무기간 종료를 사유로 자동말소처리하였고 2022.10.14. 청구법인이 관할관청에 임대사업자 등록사항 변경신고서를 제출하여 쟁점임대주택을 추가등록하였으므로 쟁점임대주택은 2020.7.11. 이후 임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경신고를 한 단기민간임대주택에 해당된다 할 것인 바, 이는 취득세 감면대상에 해당되지 아니한다 할 것이고,
또한, 쟁점임대주택의 자동말소가 관할관청의 오류라고 한다면 쟁점임대주택 변경신고 당시 이러한 사실에 대해 이의를 제기하는 등의 조치를 취하였어야 함에도 그러하지 아니한 채, 관할관청에 임대사업자 등록사항 변경신고서만 제출하여 쟁점임대주택을 추가로 등록하였으며 더욱이 심판청구일 현재 청구법인의 임대사업자등록증에도 쟁점임대주택은 2022.9.15. 자동말소된 후 2022.10.14. 추가로 변경등록되었다고 기재되어 있으므로 자동말소가 오류라는 청구법인의 주장을 받아들이기는 어렵다 할 것인 바, 청구법인에게 쟁점임대주택을 임대주택 감면대상이 아니라고 보아 처분청이 한 이 건 취득세 등 경정청구 거부처분은 적법하다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점임대주택 취득에 대하여 개정된 「지방세특례제한법」제31조 제1항의 규정을 적용하여 경정청구 거부한 처분의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 청구법인은 2014.1.9. 부동산 매매, 임대업 등을 영위할 목적으로 설립된 법인이다.
(나) 청구법인은 2018.1.31. 이 건 조합과 임대주택 총 44세대(각 세대 전용면적 39.795㎡)를 분양금액 OOO원으로 임대사업의 포괄적 승계 등을 내용으로 하는 분양계약을 체결하였음이 ‘임대아파트 분양계약서’에 의해 확인된다.
(다) 청구법인의 임대사업자 등록증에 따르면, 청구법인은 쟁점임대주택에 대하여 아래 ＜표1＞과 같이 임대목적물 등록, 말소, 변경등록하였음이 확인된다.
＜표1＞ 임대사업자 등록증 등록사항 변경
ㅇㅇㅇ
(라) 2022.10.6. 청구법인이 관할관청(부산 남구청)에 제출한 ‘임대사업자 등록사항 변경신고서’에 따르면, 청구법인은 임대주택 양수를 사유로 쟁점임대주택에 대한 등록사항 변경신고서를 제출한 사실이 확인된다.
(마) 청구법인은 2022.10.12. 쟁점임대주택에 대한 잔금을 지급하고, 2022.11.11. 분양가액 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 신고하고 2022.11.16. 납부하였다.
(바) 쟁점임대주택의 부동산등기사항전부증명서에 따르면 청구법인에게 쟁점임대주택의 소유권이전등기가 완료된 것은 2022년 12월경으로 확인된다.
(사) 임대사업자의 감면에 대한 쟁점규정의 개정내용은 아래 ＜표2＞와 같다.
＜표2＞ 임대사업자 감면 관련 쟁점규정 개정내용
법
감면조항
주요 내용
시행일
종전
제31조제1항
(임대사업자) 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내 해당 부동산을 임대목적물로 등록하는 경우 감면 대상
개정
제31조제1항
(임대사업자) ① 2020.7.11. 이후 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항 변경 신고를 한 경우 포함)을 한 장기일반 민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 이거나 단기민간임대주택 제외
② 단기민간임대주택을 2020.7.11.이후 공공지원 또는 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 경우 제외
2022.1.1.
[법률 제18656호, 2021.12.28. 일부개정]
(아) 개정 「지방세특례제한법」 부칙 제4조(임대주택 등에 대한 감면에 관한 적용례 등) 제1항에서 제31조 제1항의 개정규정은 “이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다”라고 기재되어 있다.
(2) 「부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률」 제39조 제1항은 “누구든지(국내에 거주하는 외국인을 포함한다) 위원회 또는 시민고충처리위원회(이하 이 장에서 “권익위원회”라 한다)에 고충민원을 신청할 수 있다.”고 규정하고 있고, 동법 제46조 제1항은 “권익위원회는 고충민원에 대한 조사결과 처분 등이 위법ㆍ부당하다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 경우에는 관계 행정기관등의 장에게 적절한 시정을 권고할 수 있다”고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 개정 「지방세특례제한법」 제31조 제2항에서 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다고 규정하면서, 같은 조 제1항에서 임대사업자란 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다고 하고, 2020.7.11. 이후「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020.7.11. 이후 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택은 제외한다라고 규정하고 있으며, 개정 「지방세특례제한법」 부칙 제4조 제1항에서 제31조 제1항 및 제4항의 개정규정은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다고 규정하고 있는바,
청구법인은 종전 「지방세특례제한법」 규정을 적용하면 쟁점임대주택은 취득세 면제대상이므로 이 건 거부처분은 취소되어야 한다고 주장하나, 부동산 취득세의 납세의무는 부동산을 취득한 때에 성립하고 유상승계취득의 경우 취득의 시기는 사실상의 잔금지급일과 소유권이전등기일 중 빠른 날인데, 청구법인의 쟁점부동산에 대한 취득세 납세의무는 사실상의 잔금지급일인 2022.10.12.이고 이는 개정 「지방세특례제한법」이 시행되는 2022.1.1. 이후이므로 개정 「지방세특례제한법」의 부칙 제4조에 따르면 쟁점임대주택의 취득에 대하여는 개정 「지방세특례제한법」 이 적용되는 점, 청구법인은 임대사업자등록증의 쟁점임대주택이 2022.9.15. 자동말소되자 2022.10.14. 쟁점임대주택을 다시 추가하기 위하여 단기민간임대주택으로 변경신고하였고 이는 2020.7.11. 이후로서 개정 「지방세특례제한법」에 따르면 취득세 면제대상에서 제외되는 점, 청구법인은 임대사업기간의 계산은 실제 임대사업이 시작된 때부터 기산되어야 한다고 주장하나 임대사업자등록이 자동말소된 뒤 이에 대하여 국민권익위원회에 고충을 청구하는 등 다투지 않아 쟁점임대주택의 말소가 위법·부당함이 확인되지 않은 채 임대사업자등록증에는 쟁점임대주택이 추가된 것으로 확인되는 점 등에 비추어 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세법
제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」, 「수산업법」 또는 「양식산업발전법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다
제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일(신고인이 제출한 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일을 말하고, 계약상 잔금 지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다.
⑭ 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.
(2) 지방세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정된 것)[2022.1.1.시행]
제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택”이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. (중략)
② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 「지방세법」 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
(이하 생략)
부칙 제4조(임대주택 등에 대한 감면에 관한 적용례 등) ① 제31조제1항 및 제4항의 개정규정은 이 법 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다.
(이하 생략)
(3) 지방세특례제한법(2021.12.28. 법률 제18656호로 개정되기 전의 것)
제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다. 로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2021년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 「지방세법」 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
(이하 생략)
(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것)
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. "임대사업자"란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.
제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택
(5) 부패방지 및 국민권익위원회의 설치와 운영에 관한 법률
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “고충민원”이란 행정기관등의 위법ㆍ부당하거나 소극적인 처분(사실행위 및 부작위를 포함한다) 및 불합리한 행정제도로 인하여 국민의 권리를 침해하거나 국민에게 불편 또는 부담을 주는 사항에 관한 민원(현역장병 및 군 관련 의무복무자의 고충민원을 포함한다)을 말한다.
제39조(고충민원의 신청 및 접수) ① 누구든지(국내에 거주하는 외국인을 포함한다) 위원회 또는 시민고충처리위원회(이하 이 장에서 “권익위원회”라 한다)에 고충민원을 신청할 수 있다. 이 경우 하나의 권익위원회에 대하여 고충민원을 제기한 신청인은 다른 권익위원회에 대하여도 고충민원을 신청할 수 있다.
제46조(시정의 권고 및 의견의 표명) ① 권익위원회는 고충민원에 대한 조사결과 처분 등이 위법ㆍ부당하다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 경우에는 관계 행정기관등의 장에게 적절한 시정을 권고할 수 있다.
② 권익위원회는 고충민원에 대한 조사결과 신청인의 주장이 상당한 이유가 있다고 인정되는 사안에 대하여는 관계 행정기관등의 장에게 의견을 표명할 수 있다.