이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 1978.7.29. 부동산임대업, 주택건설업, 분양대행업 등을 영위할 목적으로 설립된 법인으로 ㈜AAA, ㈜BBB(청구법인과 특수관계법인이고, 두 법인을 합하여 이하 “공동사업자들”이라 한다)과 함께 도시형생활주택 등을 개발하는 사업을 하고자 금융기관으로부터 OOO원을 차입(이하 “쟁점차입금”이라 한다)한 후 이중 일부를 공동사업자들에게 대여하였다.

나. 이후 청구법인은 2021.3.18. 서울특별시 서초구 OOO 외 11필지 토지 및 지상건물(이하 “전체부동산”이라 한다)을 공동사업자들과 함께 매매로 취득(＜별지＞ 참조)하고, 전체 매매대금 중 청구법인이 취득한 부분(6필지이고, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 해당하는 금액 OOO원에 감정평가수수료 등 취득부대비용 OOO원을 합한 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 등 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

다. 처분청은 취득세 과세표준에 대출취급수수료, 금융자문수수료 등 간접비용 OOO원(이하 “쟁점간접비용”이라 한다)이 누락되었다고 보아 2023.11.2. 취득세 등 OOO원을 청구법인에게 부과ㆍ고지하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2024.1.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인이 2021.3.16. 금융기관으로부터 차입한 쟁점차입금의 사용 용도는 쟁점부동산 취득에만 국한된 것이 아니라 개발사업과 관련한 초기사업비, 취득세 납부, 금융비용 등 도시형생활주택 개발사업 전반을 위해 차입한 것으로, 쟁점차입금 중 쟁점부동산 취득과 관련 없이 사용된 부분에 해당하는 간접비용 OOO원은 쟁점부동산 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

(가) 「지방세법」 제10조 제5항에 따르면 취득세의 과세표준은 사실상의 취득가격으로 한다고 되어 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항에서 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정되어 있는바, 쟁점부동산의 취득과 관련 없이 지급된 간접비용은 취득세 과세표준에 포함하지 않는 것이 타당하다.

(나) 청구법인은 금융기관으로부터 쟁점차입금(OOO원)을 차입하기 위해 아래 ＜표1＞과 같이 쟁점간접비용을 지급하고, ＜표2＞ 및 ＜표3＞과 같이 쟁점차입금을 사용하였다.

＜표1＞ 쟁점간접비용 지급 내역

(단위: 원)

○○○

＜표2＞ 쟁점차입금 사용내역

(단위: 원)

○○○

＜표3＞ 쟁점간접비용과 쟁점차입금 사용내역 요약

(단위: 원)

○○○

(다) 따라서 쟁점부동산 취득과 관계없이 지급된 간접비용은 취득세 과세표준에서 제외되어야 하므로 아래 용도로 사용된 쟁점차입금 관련 쟁점간접비용은 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

1) ＜표2＞ ‘① 관계회사 대여금 OOO원’은 쟁점부동산 취득과 관련이 없으므로 관련 간접비용 OOO원은 과세표준에서 제외되어야 한다.

2) 대출금 중 ＜표2＞ ‘③ 쟁점부동산 취득 후 지급되었거나 미사용된 금액’ OOO원은 쟁점부동산 취득 후 취득세 등을 납부하는데 사용되었거나 미사용되었으므로 관련 간접비용 OOO원은 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

(가) 쟁점차입금을 대여한 OOO 등은 청구법인에게 OOO원을 대출하면서 청구법인과 공동사업자들이 취득한 12개 필지 전체부동산을 담보로 잡았는데, 이 중 청구법인이 취득한 쟁점부동산의 가액은 OOO원에 불과하므로 쟁점차입금이 쟁점토지가 아닌 전체토지를 매입하는데 사용되었음은 명백하다.

＜금융기관 대출금 담보제공 내역＞

○○○

(나) 청구법인은 금융기관으로부터 쟁점차입금을 차입한 후 공동사업자들인 ㈜AAA, ㈜BBB에 대여하였고, 공동사업자들은 이를 사용하여 각자 부동산을 취득하였으므로, 쟁점간접비용 중 공동사업자들이 사용한 부분은 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 「지방세법」 제10조 제5항 제3호에 따르면 법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 되어 있고, 같은 법 시행령 제18조에서는 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용, 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료, 이에 준하는 비용 등 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있다.

위 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득 절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다(대법원 1999.12.10. 선고 98두6364 판결 참조)할 것이다.

(2) 대법원은 대출취급수수료는 토지의 취득을 위하여 그 매입비용을 대출받으면서 수수료로서 지급된 것이라면 토지의 취득가격에 포함시키는 것이 타당하다(대법원 2011.1.13. 선고 2009두23075 판결, 참조)고 판시하였고, 조세심판원에서는 대출취급수수료를 ‘토지의 취득과 관련된 자금조달 과정에서 발생하게 된 용역(자문, 주선, 인지세 등 대행, 감정평가 등)의 대가(즉, 취득자금을 차입하는 과정에서 발생한 간접비용)’로서 「지방세법 시행령」 제18조 제1항에서 규정하는 “취득시기 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직·간접적인 비용에 해당하므로 토지가격에서 제외할 수 없다(조심 2021지945, 2022.8.30., 참조)고 결정하였다.

(3) 청구법인은 쟁점간접비용 OOO원 중 쟁점부동산 취득과 관련 없이 지급된 OOO원은 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하나,

청구법인은 이 건 개발사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 CCC과 금융자문계약을 체결하면서 쟁점차입금의 0.6%를 금융자문수수료로 지급하기로 하였고, 쟁점차입금의 일정 비율만큼을 대주에게 대출취급수수료로 지급하기로 하였으며, 이를 실제 지출한 사실이 금융자문계약서 및 대출약정서에서 확인되고 있다.

따라서 쟁점간접비용은 전액 쟁점부동산의 매입과 관련한 대출의 수수료에 해당하므로 쟁점부동산 취득을 위해 지급한 간접비용인 점, 쟁점간접비용은 쟁점부동산 취득일 전 그 지급 원인이 확정된 점, 매입 자금 등을 조달하기 위한 쟁점차입금과 별도로 이후 사업비 조달을 위한 대출을 실행한 것으로 확인되는 점 등에 비추어 보면, 쟁점간접비용은 청구법인이 쟁점부동산 취득을 위하여 자금을 조달하는 과정에서 발생한 비용으로 전액 쟁점부동산 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점차입금 중 청구법인이 관계회사에 대여한 OOO원은 쟁점부동산을 취득하는데 사용되지 않았으므로, 쟁점간접비용 중 해당 비율만큼은 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부

② 쟁점차입금 중 쟁점부동산 취득 후 지급되었거나 미사용된 OOO원은 쟁점부동산 취득과 무관하므로, 쟁점간접비용 중 해당 비율만큼은 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 지방세법

제10조(과세표준) ⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

가. 농지: 1천분의 30

나. 농지 외의 것: 1천분의 40

(2) 지방세법 시행령

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

8. 제1호부터 제7호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2021.2.3. CCC㈜와 아래와 같이 서울특별시 서초구 OOO번지 일대 부동산 등을 매입하여 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설을 개발하는 사업에 대한 금융 자문 계약을 체결하면서, 위 필지의 매입대금 잔금 등을 조달하는 브릿지대출에 대한 금융자문수수료(조달금액의 0.6%), 위 사업의 총 사업비 등을 조달하는 본 PF대출에 대한 금융자문수수료(조달금액의 최소 1.0%)를 지급하기로 약정하였다.

＜금융자문계약서 발췌＞

○○○

(나) 청구법인은 2021.3.16. 매도인 DDD㈜와 아래와 같이 쟁점부동산을 포함한 서울특별시 서초구 OOO 외 11필지 토지 및 건물을 공동사업자들과 공동으로 매수하는 내용의 매매계약을 체결하였다.

＜부동산 매매계약서 발췌＞

○○○

(다) 청구법인은 2021.3.16. 대출목적을 이 건 사업으로, 대출금액을 OOO원으로 한 쟁점차입금 대출 약정을 체결하였다.

＜대출약정서 발췌＞

○○○

(라) 청구법인은 2021.3.17. CCC㈜ 등에 아래와 같은 내용으로 쟁점차입금의 자금 집행을 요청하였다.

＜자금집행요청서 발췌＞

○○○

(마) 청구법인은 2021.3.18. 쟁점부동산 매매대금 OOO원에 감정평가수수료 등 취득부대비용 OOO원을 포함한 OOO원을 과세표준으로 하여 「지방세법」 제11조 제1항 제7호에 따른 세율을 적용한 취득세 등 OOO원을 처분청에 신고ㆍ납부하였다.

(바) 처분청은 2023.7.25. 청구법인의 계정별원장에서 이자비용으로 기장된 대출취급수수료, 금융자문수수료 등 쟁점간접비용 OOO원이 기재되어 있는 것을 확인하고, 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 누락되었다고 보아, 2023.11.10. 취득세 등 합계 OOO원을 부과ㆍ고지하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」 제10조 제5항 본문 및 제3호에서 법인장부에 따라 취득가격이 증명되는 경우 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항 제4호에서 사실상의 취득가격이란 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용(취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료)의 합계액으로 한다고 규정하고 있다.

(나) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점간접비용은 쟁점부동산의 매입과 관련한 대출수수료에 해당하므로 전액 취득세 과세표준에 포함하여야 한다는 의견이나,

청구법인은 쟁점차입금 OOO원 중 OOO원을 공동사업자들을 포함한 관계회사에 대여하였고, 공동사업자들은 이를 사용하여 각자 토지를 취득한 것이 청구법인이 제출한 법인장부에 의해 증명되므로 OOO원 만큼은 쟁점부동산을 취득하는데 사용되었다고 볼 수 없는 점, 쟁점차입금 중 청구법인이 공동사업자들에게 대여한 금액을 제외한 비율을 쟁점간접비용의 안분기준으로 삼는 것이 실질과세 측면에서 합리적으로 보이는 점, 따라서 청구법인은 쟁점차입금을 차입하기 위해 쟁점간접비용 OOO원을 지급하였으므로 쟁점차입금 중 쟁점부동산을 취득하는데 사용되지 않은 OOO원에 해당하는 비율만큼의 간접비용은 쟁점부동산의 매입과 관련한 비용으로 볼 수 없는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점간접비용 전부를 과세표준에 포함하여 취득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

(다) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점간접비용 중 OOO원은 쟁점부동산 취득 후 지급되었거나 미사용된 금액과 관련한 대출수수료이므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 의견이나,

부동산 취득에 따른 대금을 지급하기 위하여 금융기관 등으로부터 자금을 차입하면서 해당 차입금과 관련하여 지급한 간접비용은 부동산을 취득하기 위한 자금조달 목적으로 지급한 비용으로 취득세 과세표준에 포함되어야 하는 점, 사실상의 취득가격에는 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급한 간접비용도 포함되는 것으로, 청구법인은 쟁점차입금을 차입하기 위해 취득시기 이전에 쟁점간접비용을 지급하였고, 청구법인이 제출한 자료만으로는 쟁점①을 제외한 나머지 쟁점간접비용이 쟁점부동산을 취득하는데 사용되지 않았다는 사실이 입증되지 않는 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항, 「국세기본법」 제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.