이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 경기도 안양시 OOO 일원의 재건축정비사업(이하 “이 건 정비사업”이라 한다)의 시행자로서 2021.11.5. 이 건 정비에 대한 부분 준공인가를 받아 아래 ＜표1＞과 같이 공동주택 등(이하 “이 건 신축건축물”이라 한다)을 취득(신축)한 후,

2021.12.21. 이 건 신축건축물 중 일반분양분 111,093.24㎡(구성비 57.3915%, 이하 “쟁점일반분양주택”이라 한다)의 취득가액(OOO원)을 과세표준으로 하고, 「지방세법」(2020.12.29. 법률 제17769호로 일부개정된 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제3호의 세율(1천분의 28)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 아래 ＜표2ㆍ3＞과 같이 신고ㆍ납부하였다.

＜표1＞ 이 건 정비사업 준공에 따른 이 건 신축건축물 귀속현황

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＜표2＞ 이 건 신축건축물 과세표준액 산출 내역

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＜표3＞ 쟁점일반분양주택의 취득세 등 신고ㆍ납부 내역

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나. 그 후, 청구법인은 2022.11.11. 쟁점일반분양주택의 과세표준(OOO원)에 포함된 기반시설공사비 등 OOO원을 과세표준에서 제외하여 기 신고.납부한 취득세 등 OOO원 중 OOO원을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 하였고,

이에 대해 처분청은 2023.4.14. 외부 기반시설공사비, 토지매입 및 현금청산자 사업비 지급이자, 지장물 이설공사비, 준공 후 지출예상비용, 민원처리비 등 OOO원을 과세표준에서 제외한 후, 기 신고.납부한 취득세 등 OOO원은 환급을 하였으나,

청구주장 중 기존 부동산 관련 비용 및 토지측량비, 조합운영비, 조합원 이주비지급이자, 종전·종후자산 감정평가수수료, PF대출수수료, 준공 이후 지출예상비용 등 OOO원에 대한 취득세 등 OOO원에 대하여는 이를 거부하였다.

＜표4＞ 청구법인의 경정청구 및 처분청의 결정 내역

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다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.4.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

이 건 신축건축물의 취득과 관련하여 청구법인이 과세표준에 포함한 아래 ＜표5＞의 비용 OOO원(이하 “쟁점비용”이라 한다)은 기존 부동산 취득비용, 토지측량비, 조합운영비, 조합원 이주비이자, 토지구입 사업비 대출이자, 전기 및 통신 설비 이설공사비, 준공후 지출 정비사업관리용역비, 종전·종후자산 감정평가수수료, PF대출수수료 등으로서 이 건 신축건축물의 취득비용과는 무관한 비용이므로 다음과 같은 사유로 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다.

＜표5＞ 이 건 신축건축물의 과세표준에서 제외할 쟁점비용 내역

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(1) 「지방세법 시행령」 제18조 제1항에서는 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 하도록 규정하고 있는바,

정비사업을 추진하면서 현금청산자로부터 취득하는 토지매입비용이나 세입자 명도소송비 등은 신축하는 건축물의 취득과 관련된 것이 아니므로 신축 건축물의 취득세의 과세표준에 포함되지 아니한다(대법원 2011.2.24. 선고 2010두24586 판결, 같은 뜻임).

즉, 기존의 부동산을 취득하기 위하여 지출한 명도관련 용역비, 명도소송비 등은 기존의 부동산 취득을 위한 비용이며, 설사 그 비용을 기존의 부동산 취득 이후에 지출하였더라도 기존의 부동산 취득비용으로 보아야 한다(조심 2009지154, 2009.8.28., 같은 뜻임) 할 것이므로 쟁점비용 중 OOO원(이하 “쟁점①비용”이라 한다)은 이 건 신축건축물의 과세표준에서 제외되어야 한다.

(2) 토지의 측량은 사업구역내의 토지를 측량하여 대지, 공공시설용지 등을 정확하게 확정하는 것으로서 토지의 조성비용에 해당하는 것이고, 이 건 신축건축물의 취득과 관련된 것이 아니므로 취득세의 과세표준에서 제외되어야 한다.

(3) 「지방세법 시행령」제18조 제2항 제1호에서 “취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용”은 취득가격에서 제외하도록 규정하고 있는바,

조합운영비는 급여, 판공비, 업무추진비, 활동비, 통신료, 광고선전비, 복리후생비, 소모품비 등인 사실을 인정할 수 있고, 이는 조합을 운영하기 위한 지출로서 기업회계기준에서 말하는 ‘관리비’에 해당하는 비용이므로 이 건 신축건축물의 취득과 관련이 없다(대법원 2022.9.29.선고 2022두45944판결, 대법원 2012.1.16.선고 2011두29472판결 등, 같은 뜻임)

따라서, 조합운영과 관련하여 지출한 비용 총 OOO원 중, 당초 공제한 일반분양비 OOO원, 광고홍보비 OOO원, 신탁등기비용(영업외비용) OOO원 등 합계 OOO원을 제외한 나머지 차액 OOO원(=OOO원 - OOO원 - OOO원 - OOO원)은 이 건 신축건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

(4) 재건축조합이 기존의 조합원들에게 지급한 조합원 이주비이자는 조합원들이 다른 곳으로 일정기간 거주지를 옮기고 기존의 건축물을 철거한 후에 새로운 건축물을 신축하는 것과 관련해서 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관하여 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것(서울고등법원 2006.12.13.선고 2006누9131판결, 같은 뜻임)이므로 이주비 대출이자를 건축물 취득세 과세표준에 포함시킬 수 없다(대법원 2021.12.30. 선고 2021두51690판결, 같은 뜻임).

가사, 조합원의 이주비에 대한 지급이자를 취득비용으로 본다 하더라도 이는 처분청에서 주장하는 바와 같이 조합원이 아파트를 신축하는데 소요된 비용일 뿐, 조합이 일반분양을 위해 지급한 비용이라 할 수 없다.

법인세와 관련하여 조세심판원(조심 2022부5068, 2023.3.21.)에서도 조합원이주비 지급이자는 온전히 조합원의 이익을 위하여 지출한 비용에 해당하고, 조합이 조합원이 납부하여야 할 이주대출금 이자를 대신 납부하지 아니하더라도 정비사업을 수행함에 있어 장애가 되지 아니하며, 이는 조합원분양 대상인 조합원을 위하여 지출한 것이고 일반분양분(수익사업)과 무관한 것이라고 결정하였다.

따라서, 조합원 이주비 지급이자로 과세표준에 포함한 OOO원은 이 건 신축건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

또한, 「지방세법 시행령」제18조 제2항 제3호는 “이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용”으로 규정하고 있는데, 법문을 보면 중간에 쉼표(,)로 구성되어서 ① 이주비와 ② 지장물 보상금 등 취득물건과 별개 권리보상으로 지급되는 비용으로 나누어져 있고,

대법원(2021.12.30. 선고 2021두51690 판결)에서는 이주비를 신축 건축물의 취득원가에 포함하지 않는 것으로 판단하고 있으므로 청구법인이 조합원들의 이주와 관련하여 범죄예방을 위해 지출한 용역비인 이주용역비 OOO원 또한 이 건 신축건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

(5) 조세심판원(조심 2015지762, 2016.10.6., 조심 2018지1590, 2019.12.3. 외 다수)에서는 PF대출과 관련하여 지급한 이자라 하더라도 분양수입금이 발생하는 경우에는 그 분양수입금을 건설자금에 투입하였다면 이를 우선적으로 대체하는 것으로 건설자금이자를 계산하도록 판단하고 있는바,

청구조합은 이 건 정비사업을 수행하기 위하여 2019.2.20. 입주자 모집공고 승인(안양시 주택과-6009, 2019.2.19.) 등에 따라 2019∼2021년도에 아래 ＜표6＞과 같이 분양수입금 및 공사원가가 각각 발생하였으며, 분양수입금과 건축물 건축과 관련된 공사원가를 비교하면 2019년부터는 분양수입이 공사원가보다 많으므로 건축물 취득원가에 포함되는 건설자금이자는 원천적으로 발생하지 아니하였다.

＜표6＞ 분양수입금 및 공사원가 연도별 집계표

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따라서, 당초 과세표준에 포함한 건설자금이자 OOO원 중 처분청이 OOO원만 제외하고, 나머지 OOO원에 대하여는 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.

(6) 청구법인이 주식회사 A에게 지급한 OOO원은 기존의 상하수도, 전기, 가스설비 등의 이설, 철거 및 폐쇄공사와 관련하여 2017.10.27. 지급한 비용으로서 지장물 이설공사비에 해당하므로 이 또한 이 건 신축건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

(7) 취득비용은 취득물건의 취득시기 이전에 지급하였거나 지급할 비용만 과세표준에 포함되는 것이고, 취득 이후에 지급할 비용은 취득세 과세표준에 포함될 수 없는 것인바,

재건축 정비사업의 관리용역비는 건축물 준공 후에도 재건축조합이 해산 및 청산종결 될 때까지 수년간 정비사업 관리용역비가 지출되는 것이므로 준공 후에 지출하기 위하여 예비비로 계상한 정비사업관리용역비 OOO원, 정비기반시설 감리비로 계상한 OOO원은 이 건 신축건축물의 취득가격에 포함될 수 없다.

(8) 대법원(2021.12.30.선고 2021두51690 판결 등)에서는 감정평가수수료는 현물출자된 토지의 적정한 가격산정을 위한 것으로서 신축하는 아파트 건축물의 자체의 가격으로 지급된 것도 아니고, 그에 준하는 취득절차비용으로 소요된 것도 아니므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 판결하였는바,

종전자산 및 종후자산 평가수수료 OOO원은 조합원들의 출자와 분담금 산정을 위해 실시하는 평가수수료로서 이 건 신축건축물 취득가격에 포함할 수 없다.

(9) 「지방세법 시행령」제18조 제1항 제1호에서 “건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용”은 취득가격에 포함하도록 하고 있는바,

취득가격에 포함될 간접비용에 해당되기 위해서는 ① 건설자금에 충당한 차입금의 이자나 차입금 이자와 유사한 금융비용이어야 하고, ② 해당 물건을 취득하기 위해 지급하였거나 지급할 비용으로서 실질적으로 투자된 것이 확인되어야 할 것인바(대법원 2019.4.25.선고 2019두30294 판결, 같은 뜻임),

건축물을 건축하면서 발생하는 차입금 지급이자는 이에 포함되지만, 대출을 받기 위해 사전에 용역을 의뢰하고 지급하는 대출수수료 및 금융자문수수료 등은 차입금 이자와 유사한 비용에 해당하지 아니한다.

따라서, 청구법인이 2017.11.10. 대출금 OOO원의 대출 및 사업약정서를 체결하고, PF대출과 관련하여 지출한 PF대출수수료 OOO원은 과세표준에서 제외되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인의 건설용지 계정과목에 계상된 금액 중 토지 취득비용(취득세 기 신고 및 현물출자) 및 신탁등기비용과 취득세 및 재산세 등은 당초 신고ㆍ납부 당시 이를 제외한 점,

조합원 이주와 관련하여 지급된 용역비는 청구법인이 재건축사업의 원활한 시행을 목적으로 조합원, 세입자 등의 성향 분석을 비롯한 이주관리, 반대세력에 대한 대책수립 및 방어업무, 범죄예방활동 등의 업무를 해당법인 외 1인에게 위임하고 그 수수료를 지급한 것이므로 이는 신축 건축물 취득을 위하여 필수불가결하게 지급된 간접비용으로서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비, 수수료에 해당하는 점,

조합원들의 종전 토지지분에 대한 정확한 조사를 위하여 지출한 지분조사비와 조합원 비참여자에 대한 종전부동산 매도청구소송비는 청구법인이 재건축사업을 시행하기 위하여 지출한 비용으로 확인되는 점 등에 비추어

이는 이 건 신축건축물 건설공사에 필수불가결하게 수반되는 비용에 해당하므로 취득가액에 포함되어야 한다(조심 2021지2074, 2022.11.21., 같은 뜻임).

(2) 청구법인이 제출한 주식회사 B과의 계약서에 토지 취득을 위한 내용을 확인할 수 없고, 준공 전 재건축 토지를 매입할 당시에도 과세표준에 포함해 신고ㆍ납부한 사실이 없을 뿐만 아니라, 설령 청구법인이 이 건 신축건축물 취득 당시 신고한 바와 같이 신축과 관련된 대지조성을 위한 측량비용이라면 이는 과세표준에 포함되는 것은 타당하다.

(3) 조합운영비, 세무회계비 등의 경우 청구법인이 오로지 재건축 정비사업을 위한 특수한 법인이라는 점에서 청구법인의 운영과 관련한 비용 및 세무회계비 등은 모두 재건축정비사업의 추진과 관련하여 발생한 비용에 해당된다(조심 2021지750, 2021.9.9., 같은 뜻임) 할 것인 점,

청구법인은 주택재건축 사업만을 추진·운영하기 위해 설립된 법인으로 그 존립 목적이 재건축사업의 추진에 있고, 그 사업의 완료로 해산 및 청산되는 것이므로 조합운영비 등은 재건축사업의 추진과정에 수반되는 청구법인의 업무수행을 위해 지출한 비용으로 보는 것이 타당하다(조심 2021지2074, 2021.11.21., 같은 뜻임)할 것인 점 등에 비추어 이 건 신축건축물의 과세표준에 포함되는 것은 타당하다.

(4) 주택재건축조합이 지출한 이주비 금융비용의 경우, 조합원들이 자신들의 주택을 재건축하기 위하여 퇴거 및 이사하는 과정에서 그 조합이 이를 지원하는 성격으로 빌려준 대여금에 대한 이자비용으로서 이는 「지방세법 시행령」 제18조 제2항에서 규정한 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용과는 다르다고 보아야 할 것이므로 청구법인이 이 건 정비사업을 추진하기 위하여 발생한 조합운영비 및 이주비 금융비용은 이 건 신축건축물의 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당하다(조심 2019지2525, 2020.8.21., 같은 뜻임) 할 것인 점,

이주비대출이자는 조합원들이 자신들의 주택을 재건축하기 위하여 퇴거 및 이사하는 과정에서 지출하게 된 비용을 재건축조합이 조합원을 대신하여 지출한 것으로 건축물을 취득하기 위하여 지출된 간접비용의 일종으로서 「지방세법 시행령」제18조 제1항에 따른 취득가격에 포함된다(조심 2021지738, 2021.12.29., 같은 뜻임)할 것인 점,

범죄예방용역비는 조합원 이주를 위한 비용이고, 사업시행자는 사업시행계획서 작성시 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 비용을 부담해야하는 점 등에 비추어 해당 비용들은 과세표준에 포함되는 것은 타당하다.

(5) 처분청은 청구법인이 주장한 사업비 금융이자 중 C 주식회사에 지급된 금융이자 OOO원은 토지매입비, 현금청산자의 청산비용과 관련된 것이라는 사실이 계약서에 의하여 확인이 되어 경정청구를 통해 이를 과세표준에서 제외하였으나,

IBK캐피탈, 중국농업은행 등에게 지급된 나머지 금액 등은 청구법인이 제출한 자료만으로는 토지의 매입등과 관련된 이자비용이라는 사실을 확인할 수 없을 뿐만 아니라, 2021.11.5. 기준 합계잔액시산표의 부채 총액은 OOO원이고, 토지 취득의 과세표준은 OOO원이므로 전체 이자금액을 과세표준에서 제외할 수는 없다 할 것이므로 「지방세법 시행령」제18조 제1항에 따라 과세표준에 포함하는 것이 타당하다.

(6) 기타용역비 계정의 주식회사 A에게 지급된 OOO원은 청구법인이 이 건 신축건축물 취득원가에 포함한 바와 같이 건축물 신축을 위해 기존에 있던 시설을 철거하는 비용으로 보이므로 과세표준에 포함하는 것이 정당하다.

(7) 정비사업 용역비 OOO원은 이주비나 지장물 보상금 등 취득물건 외의 권리에 관한 보상성격으로 지급한 비용으로 볼 수 없고, 오히려 이 건 신축건축물 취득을 위하여 필수불가결하게 지급된 간접비용으로서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비에 해당한다(조심 2021지2074, 2022.11.21., 같은 뜻임) 할 것이므로 과세표준에 포함하는 것이 타당하다.

(8) 종전·종후 자산평가 등은 정비사업시행자가 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따라 종전토지 또는 건축물의 가격, 분양대상 대지 및 건축물의 추산액, 정비사업비 추산액 등을 포함한 관리처분계획에 대하여 시장 등으로부터 인가를 받기 위해 필수적으로 수행되는 점, 관리처분계획인가 등을 위한 감정평가 등과 관련한 수수료이고, 이러한 수수료는 재건축정비사업을 추진하기 위한 비용으로서 이 건 신축건축물의 취득과 관련하여 간접적으로 지출된 비용에 해당된다(조심2021지0750, 2021.9.9. 참조) 할 것인 점 등에 비추어 과세표준에 포함되는 것이 타당하다.

(9) PF대출수수료는 이 건 신축건축물을 취득하기 위하여 제3자에 지급한 금융비용의 일종으로 간접비용에 해당한다(조심 2018지807, 2018.9.4.) 할 것인 점,

PF대출 등의 취급 시 대출금에 대하여 일정금액 또는 일정률로 지급하는 여신업무 관련 수수료인 대출취급수수료 및 대주단의 구성 등 타인자본 모집 및 제공에 대한 대가로 지급하는 주선수수료의 경우 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용에 해당하는 간접비용에 해당한다(서울세제-9901, 2018.7.27.) 할 것인 점 등에 비추어 청구법인이 지급한 PF대출수수료는 과세표준에 포함되는 것은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점비용(OOO원)은 이 건 신축건축물의 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 이 건 정비사업을 위하여 2009.10.12. 아래 ＜표7＞과 같이 설립되었다가 2022.12.21. 조합해산총회결의로 해산되었다.

＜표7＞ 청구법인 현황

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(나) 이 건 정비사업은 2008.11.24. 주택재건축사업 정비구역이 지정된 후, 2014.10.31. 사업시행인가, 2021.11.5. 준공인가 등을 거쳐 2022.7.5. 이전고시된 것으로 나타난다.

＜표8＞ 이 건 정비사업 주요 추진 경과

구분

일자

고시내용

주택재건축정비구역 지정고시

2008.11.24.

안양시 고시 제2008-102호

사업시행인가 고시

2014.10.31.

안양시 고시 제2014-148호

정비사업 부분(정비기반시설)준공인가 및 공사완료 고시

2021.11.5.

안양시 고시 제2021-261호

대지 및 건축시설의 소유권이전고시

2022.7.5.

안양시 고시 제2022-26호

(다) 청구법인은 2021.11.5. 이 건 정비사업에 대한 부분 준공인가에 따라 위 ＜표1∼3＞과 같이 구분한 후, 2021.12.21. 쟁점일반분양주택에 대하여 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

(라) 처분청은 청구법인이 쟁점일반분양주택의 과세표준(OOO원)에 포함된 기반시설공사비 등 OOO원을 과세표준에서 제외하여 달라는 취지로 2022.11.11. 경정청구를 한데 대하여, 2023.4.14. 아래 ＜표9＞와 같이 일부 비용을 과세표준에서 제외한 후, 취득세 등 OOO원을 환급하였으나, 나머지 부분에 대하여는 청구법인의 경정청구를 거부하였다.

＜표9＞ 경정청구 내역 및 결정 통지 내역(처분청 정리)

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(마) 청구법인은 기존 부동산 관련 비용 및 토지측량비, 조합운영비, 조합원 이주비, 금융비용, 지장물 이설 공사비, 건축물 준공 이후 지출예상비용, 자산 감정평가수수료 및 PF수수료 등 쟁점비용(OOO원)이 이 건 신축건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하며 아래와 같이 증빙자료 등을 제출하였다.

1) 청구법인은 2010∼2021년까지 이 건 정비사업과 관하여 현금청산, 조합원 현물출자 등을 통해 아래 ＜표10＞과 같이 건설용지 OOO원을 취득하였다.

＜표10＞ 이 건 정비사업 관련 건설용지 취득내역(2010∼2021년)

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청구법인은 위 ＜표10＞의 건설용지(OOO원) 중 신축하는 건축물 취득원가에 포함될 석면조사, 폐기물처리비 등 OOO원을 제외한 나머지는 토지의 취득비용으로서 이 건 신축건축물의 과세표준에서 제외하여야 함에도 불구하고 OOO원을 과세표준에 포함하여 신고하였는바, 청구법인이 기 신고한 OOO원 중에서 석면제거, 폐기물처리비 등 OOO원을 제외한 나머지 OOO원(= OOO원-OOO원)은 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.

＜ 청구법인의 당초 과세표준 신고내용(발췌) ＞

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＜표11＞ 건설용지계정 중 철거비 등 계정원장 내역

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2) 토지측량과 관련하여 주식회사 B에 용역을 의뢰하고 조사측량비 계정에 OOO원(유적표본조사비 OOO원 제외), 기타용역비 계정에 OOO원, 준공후 지출예상비용에 OOO원, 합계 OOO원을 계상하여 건축공사 사업비에 포함하였다.

3) 청구법인은 조합운영과 관련된 법무용역비 OOO원, 조합총회 관련 비용으로 OOO원, 조합설립등의 용역비 OOO원, 손익계산서상의 판매비와 일반관리비 OOO원 및 영업외비용 OOO원 등 OOO원 중 일반분양비용 OOO원, 광고홍보비 OOO원, 영업외비용 중 신탁등기비용 OOO원 등 OOO원에 대해서만 과세표준에서 차감하여 취득세 등을 신고ㆍ납부하였으므로 그 나머지 차액 OOO원(=OOO원 - OOO원)에 대하여는 추가로 이 건 신축건축물의 과세표준에서 제외되어야 한다.

4) 청구법인은 조합원 이주비 지원과 관련하여 조합원 이주비 대출이자 OOO원(2017년)과 OOO원(2018년)을 각각 지급한 후에 이를 금융비용으로 대체하여 취득원가에 포함하였고, 이와는 별도로 조합원 이주비 이자(사업비) OOO원은 아래와 같이 총원가(총사업비)에 포함하였을 뿐만 아니라, 주식회사 D에게 조합원 이주 관련 범죄예방대책수립 용역을 의뢰하고 지급한 OOO원을 기타용역비 계정에 계상하여 사업비에 포함하였으므로 이들 금액을 합한 OOO원은 신축 건축물의 과세표준액에서 제외되어야 한다.

＜표12＞ 조합원 이주비관련 비용 정리

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5) 청구법인은 사업비 대출이자와 관련한 비용(금융비용계정)으로 2017년 OOO원, 2018년부터 2021년 10월말까지 OOO원 등 합계 OOO원을 이 건 신축건축물 취득원가에 포함하여 신고하였으나, 처분청은 경정청구 당시 사업비 금융이자 중 C 주식회사에 지급된 비용만 토지매입비 및 현금청산자 청산비용으로 보아 OOO원에 대하여만 이를 인정하였으므로 나머지 OOO원 대하여도 이를 인정하여야 한다.

＜표13＞ 사업비 및 이주비이자 등 금융이자 내역

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또한, 사업비 이자비용은 국공유지 매입, 현금청산 등 토지의 매입과 관련되어 2010년부터 2019년까지 지출된 비용이며, 2019.2.20. 입주자모집공고를 하여 위 ＜표13＞에서 보는 바와 같이 분양수입금과 건축물 건축과 관련된 공사원가를 비교하면 2019년부터 분양수입이 공사원가보다 많으므로 건축물 취득원가에 포함되는 건설자금이자는 원천적으로 발생하지 아니하였다.

6) 청구법인은 2016.1.21. 주식회사 A와 지장물 이설, 철거 및 폐쇄공사 등의 계약을 체결하여 2017.10.27. 공사비로 지출한 기타용역비 OOO원은 지장물 이설공사비로서 이 건 신축건축물의 취득가격으로 볼 수 없다.

7) 재건축정비사업관리용역비는 건축물 준공 후에도 재건축조합이 해산 및 청산종결 될 때까지 수년간 정비사업관리용역비가 지출되는 것이므로 준공 후에 지출하기 위하여 예비비로 계상한 정비사업관리용역비 OOO원, 정비기반시설 감리비 OOO원 등 합계 OOO원은 건축물 취득가격에 포함될 수 없다.

8) 청구법인은 종전 자산 및 종후자산 평가와 관련하여 2011년부터 OOO감정평가사무소, 주식회사 E 등에 지급한 감정평가수수료 OOO원은 종전 부동산 및 종후 부동산의 평가와 관련된 비용은 이 건 신축건축물의 취득가액에는 포함되지 아니한다.

9) 청구법인은 이 건 정비사업의 PF대출과 관련하여 F회계법인, G 주식회사, 법무법인 H, I 주식회사 등에게 지급한 PF대출수수료 OOO원은 이자에 해당하지 아니하므로 이 건 신축건축물의 취득가액에 포함되지 아니한다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 이 건 신축건축물의 취득과 관련하여 과세표준에 포함한 쟁점비용(OOO원)이 이 건 신축건축물의 취득비용과는 무관한 비용인 기존 부동산 취득비, 토지측량비, 조합운영비 및 조합원 이주비이자 등에 해당한다고 주장하나, 아래와 같은 사유로 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 보기는 어렵다고 판단된다.

(가) 먼저, 쟁점①비용에 대하여 살피건대, 「지방세법 시행령」제18조 제1항에서는 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있는바,

쟁점①비용은 청구법인이 이 건 정비사업을 시행하는 과정에서 사업부지내 토지 등을 취득한 이후, 조합원 이주 등을 위하여 지출한 용역비, 매도 청구비, 명도소송비 및 각종 수수료 등에 해당하는 것으로 보이는 점, 사업부지 내 토지 등의 취득과 관련한 비용은 청구법인이 이 건 신축건축물에 대한 취득세 등을 신고.납부하는 과정에서 이미 제외하였던 것으로 보이는 점, 청구법인은 쟁점①비용이 이 건 신축건축물의 건축이 아닌 기존 부동산의 취득 관련 비용이라고 주장하면서도 청구 주장을 뒷받침할 수 있는 구체적인 증빙자료 등을 제출하고 있지 아니한 점 등에 비추어 쟁점①비용은 이 건 신축건축물의 과세표준에 포함하는 것이 타당하다 하겠다.

(나) 다음으로 청구법인이 토지 측량비 등에 해당한다고 주장하는 쟁점②비용에 대하여 살피건대, 쟁점②비용은 주식회사 B과의 용역계약에 따라 이 건 정비사업의 사업시행인가일(2014.10.31.)을 전ㆍ후한 모든 기간에 걸쳐 지급된 것으로 나타나는 점, 토지의 취득비용이라는 청구주장을 신뢰할 만한 증빙이 부족해 보일 뿐만 아니라, 오히려 이 건 신축건축물의 건축을 위한 대지의 조성 등을 위한 측량비 등에 해당한다고 보는 것이 타당해 보이므로 쟁점②비용은 이 건 신축건축물의 취득비용(대지의 경계 측량 등)의 일부로 보는 것이 타당하다 하겠다.

(다) 조합운영비 성격의 쟁점③비용의 경우, 청구법인의 존립목적이 이 건 신축건축물의 신축과 관련한 재건축정비사업에 있을 뿐만 아니라, 청구법인은 이 건 정비사업의 완료로 인해 해산 및 청산되는 것이므로 재건축정비사업조합인 청구법인이 지출한 급여, 판공비 등 조합의 운영비용은 이 건 신축건축물 신축 내지는 이와 관련된 업무를 수행하는 데에 필수적으로 소요되는 비용이라 할 것이어서 이 건 신축건축물의 취득세 과세표준에서 제외된다고 보기는 어렵다(조심 2023지1658, 2024.5.28. 외 다수, 같은 뜻임) 할 것이다.

(라) 또한, 청구법인이 조합원 이주비 성격이라고 주장하는 쟁점④비용의 경우, 재건축정비사업조합인 청구법인이 부담하는 이 건 신축건축물 신축비용의 일부를 구성하고 있을 뿐 아니라, 청구법인이 이 건 신축건축물을 취득하지 않았다면 부담하지 않을 비용에 해당한다(대법원 2022.9.29. 선고 2022두45944 판결 등, 같은 뜻임) 할 것이므로 쟁점④비용은 이 건 신축건축물의 취득비용으로 보는 것이 타당하다 하겠다.

(마) 그리고, 쟁점⑤비용의 경우, 청구법인이 토지 취득과 관련한 금융비용이라고 주장하면서도 이와 관련한 구체적인 증빙을 제출하고 있지 아니할 뿐만 아니라, 처분청은 토지 취득 관련 비용으로 입증된 금액에 대하여는 청구법인의 경정청구를 인용하여 이미 환급을 한 것으로 나타나므로 처분청이 쟁점⑤비용을 이 건 신축건축물의 취득가액의 일부로 판단한 처분은 적법하다고 하겠다.

(바) 마지막으로, 쟁점⑥～⑨비용에 대하여 살피건대, 지장물 이설공사비(쟁점⑥비용)는 이 건 신축건축물을 신축하는 과정에서 발생한 지장물 이설, 철거 및 폐쇄공사 등의 비용에 해당할 뿐만 아니라, 그 계약(2016.1.21.) 및 대금 지급(2017.10.27.) 또한 이 건 정비사업의 사업시행인가일(2014.10.31.) 이후에 이루어진 것으로 나타나는 점, 준공후 지출예상비용(쟁점⑦비용)은 이 건 정비사업의 용역비, 기반시설감리비 등으로서 이 건 신축건축물의 신축과정에서 지급원인이 발생한 비용의 일부에 해당하는 것으로 보이는 점, 자산의 감정평가수수료(쟁점⑧비용)는 이 건 신축건축물의 (부분)준공인가를 위해 반드시 거쳐야 하는 관리처분계획 등의 수립에 소요되는 필수적 절차비용에 해당한다(조심 2023지1658, 2024.5.28. 외 다수, 같은 뜻임) 할 것인 점, 청구법인이 이 건 신축건축물을 신축하는 과정에서 금융기관 등에 지급한 PF대출수수료(쟁점⑨비용)의 경우 건축물 신축비용의 일부에 해당한다(조심 2022지0893, 2023.4.27. 외 다수, 같은 뜻임) 할 것인 점 등에 비추어 쟁점⑥～⑨비용 또한 이 건 신축건축물의 취득비용에 해당한다 할 것이다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

(2021.12.29. 법률 제17769호로 일부개정되기 전의 것)

제7조(납세의무자 등) ⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」제35조 제3항 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제23조에 따른 재건축조합 및 소규모재건축조합(이하 이 장에서 “주택조합등”이라 한다)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서 “비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다.

제10조(과세표준) ⑤다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」제101조 제1항 또는「법인세법」제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 도는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

(2) 지방세법 시행령

(2021.12.31. 대통령령 제32747호로 일부개정되기 전의 것)

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액,「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다)

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용

9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)

2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.

④ 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 법 제10조 제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산을 취득하는 경우로서 해당 부동산 취득을 위하여 지출하였거나 지출할 금액의 합(이하 이 항에서 “실제 지출금액”이라 한다)이 분양ㆍ공급가격(분양자 또는 공급자와 최초로 분양계약 또는 공급계약을 체결한 자 간 약정한 분양가격 또는 공급가격을 말한다)보다 낮은 경우에는 부동산 취득자의 실제 지출금액을 기준으로 제1항 및 제2항에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제2조 제12호에 따른 특수관계인과의 거래로 인한 취득인 경우에는 그러하지 아니하다.

⑤ 법 제10조 제6항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격”이란 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 말한다.

1. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명된 금액

2. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명되지 아니하는 금액 중「소득세법」 제163조에 따른 계산서 또는 「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서로 증명된 금액

3. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 금융회사등 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.