이유
1. 처분개요

가. 처분청은 청구법인 소유의 경상북도 포항시 OOO 토지(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대해 재산세 과세기준일(2023.6.1.) 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 토지(종합합산과세대상)로 보고 2023년 9월 정기분 재산세 OOO원, 재산세(도시지역분) OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2023.9.11. 부과고지(이하 “이 건 처분”이라 한다)하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2024.6.10. 심판청구를 제기하였다.

2.청구법인 주장 및 처분청 의견

가.청구법인 주장

(1) 청구법인은 쟁점부동산에 대하여 2020.4.29. 건축허가를 받고, 2020.5.20. 착공신고를 하였다. 청구법인은 인근 필지와의 대지 경계에 대한 보강토 옹벽을 시공 완료하는 등 실제로 건축공사를 진행하였으며 또한 용도변경을 위한 설계조서 작성 등을 각 이행하였다.

건축 중인 건축물이라 함은 과세기준일 현재 건축공사에 착수하여 건축을 하고 있는 건축물을 말하며, 착공에 필요한 단순한 준비작업을 하고 있는데 지나지 않은 경우는 건축 중이라고 할 수 없지만, 터파기나 구조물과 같이 건물을 신축하기 위한 공사에 착수한 경우는 물론 그보다 앞서 건물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하는 경우에도 건물의 신축공사를 실질적으로 실행한 것으로 볼 수 있다면 그 시점에 이미 공사에 착수한 것으로 보아야 한다(대법원 2017.3.15. 선고 2016두58406 판결, 대법원 1995.9.26. 선고 1995누7857 판결, 같은 뜻).

청구법인은 착공에 필요한 준비작업을 포함하여 쟁점부동산 경계 토지에 흙막이 작업의 필수적 전제가 되는 규준틀을 설치하고, 이를 기초로 통상적인 일정에 따라 흙막이 작업, 터파기, 구조물(옹벽) 공사 등을 진행하였다. 규준틀 작업에 따라 설치된 철제 가이드빔은 그 재료의 크기와 상태에 비추어 쉽게 이동이나 분리를 할 수 없어 단순한 가설물과는 다르고, 위 작업 이후 약 2개월 내에 정상적으로 흙막이 및 옹벽 작업이 이루어졌으므로 쟁점부동산에 대한 착공이 되었다.

이후 시공사의 폐업, 시공사의 유치권행사라는 불가항력적 상황으로 공사진행을 하지 못하였는데 상기 사정은 공사가 중단된 정당한 사유에 해당하므로 쟁점부동산은 건축 중인 토지로 보아 별도합산과세대상으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산의 이용현황사진 및 출장보고서를 보면 현장 내 터파기 작업을 시작하고 안전 난간대 설치 및 옹벽을 시공한 흔적은 보이나 2023년 6월 출장당시와 2024년 2월 이의신청일까지도 잡초가 무성하고 공사흔적이 없는 등 과세기준일(2023년 6월) 현재 6개월 이상 공사가 중단되어 있는 것이 확인되며, 청구법인이 제출한 이의신청서에도 2021년 8월 이후 공사가 진행되지 않았음을 확인할 수 있다.

처분청은 2020년 공사가 개시된 점은 인정하고 있으며, 이에 따라 2020년부터 2022년까지는 쟁점부동산이 별도합산되어 재산세가 과세되었다. 하지만 청구법인도 심판청구서에서 예정된 후속공사가 지연되었다고 기재하였고, 이의신청서에서도 2021년 8월 이후 공사가 진행되지 않았다고 서술하고 있다.

「지방세법 시행령」 제106조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제101조 제1항의 규정에 따르면 종합합산과세대상은 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지로 되어 있고, 별도합산과세대상은 건축물의 부속토지로서 일정 요건을 갖춘 토지로 되어있다. 또한, 같은 법 시행령 제103조 제1항 제3호의 규정에 따르면 별도합산과세대상의 판단기준이 되는 ‘건축물’의 범위에서 과세기준일 현재 ‘건축 중인 건축물’은 포함하되, 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물 등은 제외하도록 하고 있다.

따라서 쟁점부동산이 별도합산과세대상이 되기 위해서는 이 건 건축공사가 정당한 사유로 중단되었어야 하는데 ‘정당한 사유’라 함은 천재·지변이나 법령에 의한 금지·제한 또는 행정관청의 사용금지·제한 등 당해사업주체로서는 어쩔 수 없는 불가피한 사유를 말하는 것이지 시공사와의 불화, 유치권행사 등의 내부적인 사정은 불가피한 사유에 해당된다고 볼 수 없다(감심 제2010-20호, 2010.3.25., 같은 뜻).

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 토지로 보아 재산세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 2014.10.20. 매매를 원인으로 쟁점부동산의 소유권을 취득하였음이 등기사항전부증명서를 통해 확인된다.

(나) 청구법인은 2020.4.1. A주식회사(이하 “시공사”라 한다)와 쟁점부동산에 대한 근린생활시설 신축공사 도급계약(착공년월일: 2020.6.1., 준공예정연월일: 2021.5.31.)을 체결하였다.

(다) 청구법인은 2020.4.29. 건축허가(2020-신축허가-39)를 받았음이 건축허가 통보서를 통해 확인되고, 2020.5.20. 착공신고를 완료하였음이 착공신고필증을 통해 확인된다.

(라) 처분청은 2023년 정기분 재산세 과세 전 쟁점부동산에 대한 현장 출장을 하였고, 처분청 전산망 물건정보란에 ‘2023.6.출장: 현황 나대지, 착공흔적 전혀없음’이라고 기재되었으며, 재산세 과세기준일(2023.6.1.) 현재 6개월 이상 공사가 중단된 토지로 보아 기존 별도 합산과세대상에서 종합합산과세대상으로 정기분 재산세 OOO원을 부과·고지하였다.

(마) 처분청의 2024.2.14. 출장보고서의 기재 내용과 사진을 통해 쟁점부동산에 터파기 작업, 안전 난간대 설치, 옹벽을 시공하였음이 확인되고, 처분청도 이 건 답변서를 통해서 공사가 개시된 점은 인정하였다.

(바) 청구법인이 이 건 이의신청 단계에서 제출한 불복사유서에는 2021.8.7. 청구법인이 시공사에게 공사도급계약 해제와 현장 철수를 통보하였고, 이후 시공사가 비용 정산을 요구하며 쟁점부동산에 유치권을 행사하고 있다는 내용이 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우’라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 납세의무자가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 건축공사에 착공하여 공사 진행을 위한 정상적인 노력을 다하였으나 시간적인 여유가 없어 장기간 공사를 중단한 내부적인 사유도 포함되며, 정당한 사유의 유무는 건축 중인 건축물의 공사기간의 장단, 건축공사를 중단할 수밖에 없는 법령상, 사실상의 장애 사유 및 정도, 납세의무자가 건축공사를 진행하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것인데(대법원 2014.2.13. 선고 2013두18582 판결, 같은 뜻),

청구법인은 착공 이후 시공사의 폐업 및 유치권행사라는 불가항력적 상황으로 공사 진행을 하지 못한 것은 공사가 중단된 정당한 사유에 해당한다고 주장하나, 쟁점부동산에 건축물을 착공한 이후인 2021년 8월부터 건축물 시공이 중단되었음을 청구법인도 인정하고 있는 점, 시공사와의 법적분쟁 및 이로 인한 유치권 행사는 청구법인의 내부적인 사정에 불과하여 공사가 중단된 정당한 사유가 될 수 없는 점 등에 비추어 처분청이 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 지방세법

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

가. 삭제 ＜2019. 12. 3.＞

나. 삭제 ＜2019. 12. 3.＞

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

(2) 지방세법시행령

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조제1항제2호가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

1. 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지

가. 읍ㆍ면지역

나. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 지정된 산업단지

다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

가. 법 제106조제1항제3호다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지

나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

1. 삭제

2. 건축허가를 받았으나 「건축법」 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물

3. 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조제1항제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.

4. 가스배관시설 등 행정안전부령으로 정하는 지상정착물

② 제101조 및 제102조에 따른 공장용 건축물의 범위에 관한 사항은 행정안전부령으로 정한다.