이유
1. 처분개요

가. 처분청은 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 서울특별시 강남구 OOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 종합합산과세대상으로 구분하여 2023.9.25. 청구법인에게 재산세 OOO원, 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과.고지하였다.

나. 청구법인은 이에 불복하여 2023.12.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

쟁점토지는 「지방세법 시행령」 제103조에서 규정하는 건축 중인 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상에 해당하는바, 이 건 처분은 위법하다.

대법원은 건축 중인 건축물이라 함은 과세기준일 현재 건축공사에 착수하여 건축을 하고 있는 건축물을 말하는 것이며, 착공에 필요한 단순한 준비 작업을 하고 있는데 지나지 않은 경우는 건축 중이라고 할 수 없지만, 터파기나 구조물 공사와 같이 건물을 신축하기 위한 공사에 착수한 경우는 물론 그보다 앞서 건물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하는 경우에도 건물의 신축공사를 실질적으로 실행한 것으로 볼 수 있다면 그 시점에 이미 공사에 착수한 것으로 보아야 한다고 판단한 바 있다(대법원 2017.3.15. 선고 2016두58406 판결).

청구법인은 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건물 신축에 필수적으로 전제되는 굴토심의 및 구조심의 과정을 진행중이었으므로, 실질적으로 공사에 착수한 것으로 보아야 한다.

「건축법」 제4조 등 관계 법령에 따르면, 법에서 정하는 일정한 건축물의 건축을 진행하기 위하여는 구조심의, 굴토심의 등 지자체 건축전문위원회의 심의를 거쳐야만 한다. 심의는 굴토심의 운영기준에 따라 건축 인·허가 후 착공 전 실시되어야 하며, 쟁점토지에 대하여 2022.9.14. 진행된 2022년 제16차 강남구 건축위원회 의결조서에서도 마찬가지로 착공 전 굴토심의 대상과 구조심의 대상을 안내하고 있다.

굴토공사는 건축물 등의 구조물 신설을 목적으로 흙막이 가시설 설치 및 지하 굴착행위를 의미하는 것으로, 단순 부지조성이나 울타리 가설, 진입로 개설 등 건물 신축의 준비행위와는 구분되는 신축 공사이다. 굴토심의는 굴토공사와 밀접하게 관련된 절차로 굴토심의 없이는 굴토공사 또한 진행될 수 없다. 즉 건축심의 등의 건축 준비를 위한 단순 행정절차 또는 선택사항이 아닌 건물 신축을 위하여 반드시 거쳐야만 하는 절차이다. 청구법인은 과세기준일 이전인 2023.4.6. 구조심의와 굴토심의를 신청하고, 2023.4.21. 심의 결과 조건부 의결이 됨에 따라 결과조치를 시행함으로써 건축물 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 진행하였다.

만약, 굴토심의 등이 건축물 신축에 필수적으로 전제되는 작업이 아니라 하더라도, 「지방세법 시행령」 제103조에서 6개월 이상 공사가 중단된 정당한 사유가 있는 경우를 감안하여 건축 중인 건축물 여부를 판단하고 있는 점 등을 고려하면, 굴토심의 및 구조심의 대상에 해당하여 착공신고까지의 소요기간이 연장된 이 건에 대하여 정당한 사유 여부를 판단하여야 할 것이다.

또한, 2023년도 재산세 과세기준일 이전에 이미 쟁점토지의 신축 공사에 대하여 단순 준비행위로 볼 수 없을 정도의 상당한 규모의 자금이 투입되었다. 즉, 청구법인이 쟁점토지 위에 건축물 신축 공사를 진행한 작업과 투입된 예산의 규모를 고려하면 과세기준일 현재 실질적으로 공사에 착수한 것과 다름이 없음을 알 수 있다.

나. 처분청 의견

청구법인은 굴토심의, 구조심의 등이 건물 신축에 필수적으로 전제되는 작업임을 전제로 쟁점토지는 실질적으로 공사에 착수하였다고 주장하고 있으나, 쟁점토지의 경우 2022.7.14. 건축물 해체완료에 따른 건축물대장 말소처리가 완료되었고, 과세기준일인 2023.6.1.을 도과한 2023.9.11.에야 착공신고가 완료된 토지로서 처분청은 2023.5.23. 및 2023.6.29. 두 차례에 걸친 현장확인시에도 쟁점토지가 건축물이 철거된 나대지 상태임을 확인하였다.

「지방세법」에서 규정하고 있는 ‘건축 중인 건축물’이라 함은 건축허가를 받아 착공신고서를 제출한 후, 터파기 공사 등 실제로 건축공사를 진행하고 있는 것을 의미하며, 단지 그 사업에 직접 사용하기 위한 준비를 하고 있는 것까지 포함된다고 볼 수 없다 할 것이다(조심2014지868, 2015.3.2., 조심2017지612, 2018.4.16. 등, 같은 뜻임).

그러나 쟁점토지는 과세기준일(6.1.) 현재 실질적인 착공 여부는 차치하더라도 「건축법」에 따른 착공신고서조차 제출하지 않은 상태의 나대지 상태였다.

그리고, 청구법인이 제시한 대법원 판례(대법원 2017.3.15. 선고 2016두58406 판결) 조차도 과세기준일 2개월 전에 착공신고를 하고 과세기준일 전에 흙막이 공사를 위한 규준틀을 설치한 경우로서, 해당 판례의 쟁점은 착공신고서를 제출한 후 어느 단계의 공사가 건축물의 신축공사를 실질적으로 실행한 것으로 볼 것이냐에 대하여 판단한 사례로, 터파기나 구조물 공사 뿐만 아니라 흙막이 공사를 위한 규준틀 설치도 실질적인 신축공사에 착수한 것으로 볼 수 있다고 판단한 것이다.

한편, 「지방세법 시행령」 제103조 제1항 제3호의 ‘과세기준일 현재 정당한 사유없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우’는 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물에 해당하는 경우로, 쟁점토지의 경우처럼 과세기준일 현재 건축물을 철거 멸실한 후 6개월이 경과할 때까지 공사에 착수하지 않은 경우에는 적용할 여지가 없다 할 것이다. 따라서 처분청의 이 건 재산세 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지를 건축 중인 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 2021.11.15. 쟁점토지 및 쟁점토지 소재 건축물을 OOO원에 취득하는 내용의 계약을 체결한 후, 2022.2.15. 소유권 이전등기를 경료하였다.

(나) 청구법인은 2022.3.8. AAA 주식회사와 건축물 해체공사 계약을 체결하였고, 2022.4.5. 쟁점토지에 공사를 위한 펜스를 설치하였으며, 2022.6.10. 해체착공신고를 한 후, 2022.7.14. 쟁점토지상의 건축물 해제공사를 완료하여 확인증을 교부받았다.

(다) 청구법인은 2022.11.1. 처분청에 건축허가신청을 하여, 2022.12.1. 건축허가필증을 교부받았다.

(라) 청구법인은 2023.4.6. 건축전문위원회 구조심의 및 굴토심의 신청을 하였고, 2023.6.7.에 구조심의에 대하여, 2023.6.17.에 굴토심의에 대하여 각 전문위원회 결과조치 확인서를 교부받았다.

(마) 청구법인은 2023.9.11. 처분청으로부터 착공신고필증을 교부받았다.

(바) 청구법인이 제출한 쟁점토지상의 건축물 철거 및 신축 관련 진행 경과는 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 건축물 철거 및 신축 진행 경과

○○○

(사) 청구법인은 2023년도 재산세 과세기준일 이전에 이미 상당한 규모의 자금이 투입되었다는 청구주장과 관련하여 아래 ＜표2＞와 같이 자금집행 내역을 제출하였다(관련 이체내역 등 증빙은 제출되지 아니하였음).

＜표2＞ 청구법인이 제출한 자금집행 내역(2023.5.31. 기준)

(단위 : OOO원)

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 가목에서 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 별도합산과세대상으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제101조 제1항에서 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다고 규정하고 있으며, 제103조 제1항 제3호에서 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물을 포함한다고 규정하고 있다.

(나) 청구법인은 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건물 신축에 필수적으로 전제되는 굴토심의 및 구조심의 과정을 진행중이었으므로, 실질적으로 공사에 착수한 것으로 보아야 하는바, 이 건 처분은 위법하다고 주장한다.

그러나, 「지방세법 시행령」 제103조 제1항 제3호에 따른 건축물은 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물을 의미하고, 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인은 쟁점토지상에 건축물 신축을 위하여 건축허가는 받았으나(2022.12.1.), 착공신고는 이루어지지 않았으며, 공사에 착수하였다는 사실을 입증할만한 증빙도 제출되지 아니한 점, 굴토심의, 구조심의 등의 절차는 건축물을 신축하기 위한 준비과정에 불과한 것으로 판단되므로 이를 근거로 쟁점토지상에 실제 공사에 착수한 건축 중인 건축물이 존재한다고 보기는 어려운 점, 청구법인은 정당한 사유 여부도 판단하여야 한다고 하나, 「지방세법 시행령」 제103조 제1항 제3호의 본문에서는 정당한 사유 여부를 예외 사유로 규정하고 있지 않은 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 청구법인에 재산세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

(2) 지방세법 시행령

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지

나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

1. 삭제 ＜2015. 12. 31.＞

2. 건축허가를 받았으나 「건축법」 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물

3. 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.

4. 가스배관시설 등 행정안전부령으로 정하는 지상정착물

제103조의2(철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 법 제106조 제1항 제2호 다목에서 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다. 이 경우 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 허가 등을 받지 않은 건축물 또는 주택이거나 사용승인을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않은 경우는 제외한다.

(3) 건축법

제4조(건축위원회) ① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 다음 각 호의 사항을 조사ㆍ심의ㆍ조정 또는 재정(이하 이 조에서 “심의등”이라 한다)하기 위하여 각각 건축위원회를 두어야 한다.

1. 이 법과 조례의 제정ㆍ개정 및 시행에 관한 중요 사항

2. 건축물의 건축등과 관련된 분쟁의 조정 또는 재정에 관한 사항. 다만, 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 두는 건축위원회는 제외한다.

3. 건축물의 건축등과 관련된 민원에 관한 사항. 다만, 국토교통부장관이 두는 건축위원회는 제외한다.

4. 건축물의 건축 또는 대수선에 관한 사항

5. 다른 법령에서 건축위원회의 심의를 받도록 규정한 사항

② 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축위원회의 심의등을 효율적으로 수행하기 위하여 필요하면 자신이 설치하는 건축위원회에 다음 각 호의 전문위원회를 두어 운영할 수 있다.

1. 건축분쟁전문위원회(국토교통부에 설치하는 건축위원회에 한정한다)

2. 건축민원전문위원회(시ㆍ도 및 시ㆍ군ㆍ구에 설치하는 건축위원회에 한정한다)

3. 건축계획ㆍ건축구조ㆍ건축설비 등 분야별 전문위원회

③ 제2항에 따른 전문위원회는 건축위원회가 정하는 사항에 대하여 심의등을 한다.

④ 제3항에 따라 전문위원회의 심의등을 거친 사항은 건축위원회의 심의등을 거친 것으로 본다.

⑤ 제1항에 따른 각 건축위원회의 조직ㆍ운영, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부령이나 해당 지방자치단체의 조례(자치구의 경우에는 특별시나 광역시의 조례를 말한다. 이하 같다)로 정한다.