이유
1. 처분개요

가. 처분청은 2023년도분 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 경기도 고양시 OOO 소재 토지(3,135.1㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다) 등에 대한 재산세 등 OOO원을 2023.9.25. 부과·고지하였다.

나. 이후, 청구법인은 쟁점토지는 종교용 건축물의 신축이 예정된 토지이므로 별도합산과세대상일 뿐만 아니라 종교용에 직접 사용하는 부동산으로「지방세특례제한법」제50조 제2항에 따른 재산세 면제 대상에도 해당한다는 취지로 2023.12.12. 이의신청을 제기하였으나, 처분청은 2024.2.12. 이를 기각하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.5.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 교회를 신축하기 위하여 2022.9.20. 건축허가를 받았고, 2022.11.10. 상·하수도 시설을 설치하였으며, 2023.3.22. 쟁점토지의 소유권 이전 등기를 완료하였다. 그러나 건축 설계상 오류가 발견되어 2023.5.30. 건축허가를 변경한 후, 2023.8.8. 착공신고를 하였다.

또한 교회를 신축하기 위하여 2022.11.10. 쟁점토지에 상하수도 시설을 설치하였고, 인근 초등학교와 접한 부분을 굴토하여 그 경계를 명확히 하는 등 이 건 재산세 과세기준일 전에 사실상의 건축행위를 시작하였다.

따라서 쟁점토지는 건축 중인 건축물의 부속토지로서「지방세특례제한법 시행령」제25조에 따라 해당 용도로 직접 사용하는 것으로 간주되므로,「지방세특례제한법」제50조 제2항에 따라 그 재산세가 면제되어야 한다.

한편, 재산세는 현황과세의 원칙을 채택하고 있는데, 쟁점토지와 연접한 경기도 고양시 OOO에는 예배당이 있고, 쟁점토지와는 혼연일체가 되어 하나의 종교시설로 계획되고 사용되어 왔다. 즉, 일체화된 부동산이면 그 지번과 관계없이 하나의 용도로 사용되었다고 보아 재산세를 부과하는 것이 현황과세의 원칙에 부합한다.

따라서 쟁점토지는 연접한 토지 상의 예배당용 건축물의 부속토지로도 볼 수 있다.

나. 처분청 의견

법원은 “건축중인 건축물”이란 과세기준일 현재 건축허가·신고를 한 후 착공신고서를 제출하여 터파기 공사 등 실제로 건축공사를 진행하고 있는 것을 의미하며, 건물의 신축 공사에 착수하였다고 보려면 특별한 사정이 없는 한 신축하려는 건물에 관한 굴착이나 축조 등의 공사를 개시하여야 하므로, 기존 건물이나 시설 등의 철거, 벌목이나 수목 식재, 신축 건물의 부지 조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등 건물 신축의 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로는 공사 착수가 있었다고 할 수 없다(대법원 2015.2.12. 선고 2013두10533 판결)고 판결하였는바,

청구법인이 쟁점토지에 상하수도 공사를 하였다거나 경계를 명확히 하기 위한 굴토 작업을 하였다 하더라도 이러한 것은 건축공사를 위한 준비행위에 불과한 것으로 보인다.

따라서 쟁점토지를 건축 중인 교회의 부속토지로 인정하기는 어려우므로 해당 토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지를 건축 중인 교회의 부속토지로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 동성지반기술은 2022년 4월경 청구법인의 의뢰로 쟁점토지에 건축공사를 위한 지질조사를 실시하고 그 보고서를 청구법인에 제출한 것으로 나타난다.

(나) 청구법인은 쟁점토지에 종교시설을 건축하기 위하여 2022.9.20. 건축허가를 받았고, 이후 2023.5.30. 변경 허가를 거쳐 2023.8.8. 착공신고를 한 것으로 나타난다.

＜건축허가 내역＞

구분

당초

변경

건축면적

1,442.226

887.85

연면적

4,192.119

4,276.9

(단위 : ㎡)

(다) 청구법인은 2022.11.10. 처분청에 쟁점토지와 관련한 급수공사(상수도 공사)를 신청한 것으로 나타난다.

(라) 청구법인은 2022.4.13. 쟁점토지에 종교시설을 신축하기 위하여, 합연종합건축사사무소와 설계 용역계약을 체결하였고, 2022년 11월경 ㈜A과 건설 도급계약을 체결한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지가 건축 중인 건축물의 부속토지에 해당한다는 것을 전제로 하여「지방세특례제한법」제50조 제2항에 따른 재산세 면제 대상 또는「지방세법」제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상에 해당한다고 주장한다.

그러나 ‘건축 중인 건축물’이라 함은 건축허가를 받아 착공신고서를 제출한 후 터파기 공사 등 실제로 건축공사를 진행하고 있는 것을 의미하는바(대법원 2017.3.15. 선고 2016두58406, 같은 뜻임), 청구법인은 2023.5.30. 쟁점토지에 대한 건축허가(변경)를 받고, 2023.8.8. 해당 허가에 따른 착공신고를 한 것으로 확인되므로, 이 건 재산세의 과세기준일(2023.6.1.) 전에 실제로 건축공사를 시작하였다고 보기 어렵다.

또한, 청구법인은 급수공사나 토지 경계부의 굴착 행위 등을 건축공사의 일부로 보아야 한다는 주장도 하였으나, 급수공사는 쟁점토지의 개발행위에 앞서 국토계획법령에 따라 갖추어야 할 허가 조건이라서 이를 본격적인 건축공사의 일부로 보기 어렵고, 굴착 행위도 쟁점토지와 인근 학교의 경계부를 명확히 하기 위한 작업으로 직접적인 건축행위로 보기는 어렵다.

한편, 청구법인은 쟁점토지를 예배당의 부속토지로 보아야 한다는 주장도 하였나, 쟁점토지가 해당 예배당과 물리적으로 접해있다는 것 외에 쟁점토지가 해당 예배당과 경제적 일체를 이루고 있다고 볼만한 사정은 확인되지 않는 반면 쟁점토지에 건축허가를 받아 새로운 건축물을 신축하기 위한 준비행위가 이루어지고 있는 이상, 이를 해당 예배당의 부속토지로 인정할 수는 없다.

따라서 쟁점토지를 건축 중인 건축물의 부속토지 내지 예배당의 부속토지로 보기 어려우므로, 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제6항, 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세특례제한법

제50조(종교단체 또는 향교에 대한 면제) ② 제1항의 종교단체 또는 향교가 과세기준일 현재 해당 사업에 직접 사용(종교단체 또는 향교가 제3자의 부동산을 무상으로 해당 사업에 사용하는 경우를 포함한다)하는 부동산(대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 포함한다)에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다) 및 「지방세법」 제146조 제3항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다. 다만, 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대해서는 면제하지 아니한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령

제25조(종교 및 제사를 목적으로 하는 단체에 대한 면제대상 사업의 범위 등) ① 법 제50조 제2항 본문에서 “대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 해당 사업에 직접 사용할 건축물을 건축 중인 경우와 건축허가 후 행정기관의 건축규제조치로 건축에 착공하지 못한 경우의 건축 예정 건축물의 부속토지를 말한다.

(3) 지방세법 시행령

제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

1. 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지

가. 읍ㆍ면지역

나. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 지정된 산업단지

다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지

나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

1. 삭제

2. 건축허가를 받았으나 「건축법」 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물

3. 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.

4. 가스배관시설 등 행정안전부령으로 정하는 지상정착물

(4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

제56조(개발행위의 허가) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위(이하 “개발행위”라 한다)를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가(이하 “개발행위허가”라 한다)를 받아야 한다. 다만, 도시ㆍ군계획사업(다른 법률에 따라 도시ㆍ군계획사업을 의제한 사업을 포함한다)에 의한 행위는 그러하지 아니하다.

1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치

2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외한다)

3. 토석의 채취

4. 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외한다)

5. 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

제58조(개발행위허가의 기준) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 개발행위허가의 신청 내용이 다음 각 호의 기준에 맞는 경우에만 개발행위허가 또는 변경허가를 하여야 한다.

1. 용도지역별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 개발행위의 규모에 적합할 것. 다만, 개발행위가 「농어촌정비법」 제2조 제4호에 따른 농어촌정비사업으로 이루어지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 개발행위 규모의 제한을 받지 아니한다.

2. 도시ㆍ군관리계획 및 성장관리계획의 내용에 어긋나지 아니할 것

3. 도시ㆍ군계획사업의 시행에 지장이 없을 것

4. 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수, 하천ㆍ호소ㆍ습지의 배수 등 주변환경이나 경관과 조화를 이룰 것

5. 해당 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보계획이 적절할 것

(5) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령

별표 1의2 개발행위허가기준(제56조 관련)

2. 개발행위별 검토사항

검토분야

허가기준

가. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치

(1) 「건축법」의 적용을 받는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치에 해당하는 경우 그 건축 또는 설치의 기준에 관하여는「건축법」의 규정과 법 및 이 영이 정하는 바에 의하고, 그 건축 또는 설치의 절차에 관하여는 「건축법」의 규정에 의할 것. 이 경우 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 목적으로 하는 토지의 형질변경, 토지분할 또는 토석의 채취에 관한 개발행위허가는 「건축법」에 의한 건축 또는 설치의 절차와 동시에 할 수 있다.

(2) 도로·수도 및 하수도가 설치되지 아니한 지역에 대하여는 건축물의 건축(건축을 목적으로 하는 토지의 형질변경을 포함한다)을 허가하지 아니할 것. 다만, 무질서한 개발을 초래하지 아니하는 범위안에서 도시·군계획조례가 정하는 경우에는 그러하지 아니하다

(3) 특정 건축물 또는 공작물에 대한 이격거리, 높이, 배치 등에 대한 구체적인 사항은 도시ㆍ군계획조례로 정할 수 있다. 다만, 특정 건축물 또는 공작물에 대한 이격거리, 높이, 배치 등에 대하여 다른 법령에서 달리 정하는 경우에는 그 법령에서 정하는 바에 따른다.

(6) 고양시 수도급수 조례

제6조(급수공사의 승인) ① 수돗물을 공급받고자 하는 자는 미리 시장에게 신청하여 그 승인을 받아야 한다. 다만, 이 경우 제51조에 따라 처분 받은 자가 추징금 및 과태료 등을 완납하지 아니 한 경우 또는 이 조례로 규정한 징수금을 납부하지 아니하여 폐전된 경우에는 이를 완납할 때까지 같은 장소에 체납 당사자 및 주민등록표 상의 동일 세대원에게는 급수공사를 승인하지 아니한다.

② 제1항에 따른 급수공사 승인을 받은 신청인은 설계수수료를 납부하여야 한다. 다만, 급수설비를 수선 또는 철거하고자 할 때에는 설계수수료를 납부하지 아니한다.

제9조(공사의 시행) ① 급수공사의 설계 및 시공은 시장이 한다. 다만, 시장이 직접 시공할 수 없을 때에는 시장이 지정하는 급수공사대행업자(이하 “대행업자”라 한다)에게 그 공사의 전부 또는 일부를 위탁 시공하게 할 수 있다.

제12조(공사비 부담 및 급수설비 관리) ① 급수를 목적으로 하는 배수관 또는 다른 급수관으로부터 전용계량기 또는 통합계량기까지의 급수설비는 해당 신청인의 부담으로 한다. 다만, 노후 계량기 또는 동파 계량기의 교체나 급수설비의 수선 또는 철거공사와 급수관의 노후로 인한 개조공사 시의 공사비용은 시에서 부담한다.