이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2021.10.8. 서울특별시 영등포구 OOO외 2필지 소재 주택(토지 214㎡, 건물 126.91㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 취득하고, ‘주택신축판매업을 영위할 목적으로「부가가치세법」제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택’으로 보아「지방세법 시행령」제28조의2 나목에 따라 주택 유상거래 취득 중과세의 예외를 적용하여 취득세 등 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 이후, 처분청은 청구법인이 정당한 사유 없이 쟁점주택의 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 아니하였다고 보아 2024.1.18. 쟁점주택의 취득에 대하여「지방세법」제13조의2 제1항에 따른 세율(11%)을 적용하여 산출한 세액에서 기 납부한 세액을 차감하여 산출한 취득세 등 OOO원을 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.4.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구법인은 쟁점주택을 투기 목적으로 취득한 것이 아닐 뿐만 아니라 처분청 등의 조치에 따라 쟁점주택의 진출입로가 변경되어 주택을 신축하지 못한 것이라서 그 정당한 사유가 인정되어야 한다.

구체적으로 보면, 청구인은 쟁점주택을 신축주택 분양을 목적으로 취득하였다. 매매계약서를 보더라도 매도인이 건물을 철거한 후에 청구법인이 이를 취득하는 것으로 되어 있으나, 청구법인이 매도인의 편의를 고려하여 매매계약 완료 후에 철거를 진행한 것이다. 또한, 쟁점주택은 노후화 된 주택이라서 청구법인의 입장에서 건물 자체는 아무런 가치도 없어서 당연히 철거를 전제하고 취득한 것이지 투기 목적에서 이를 취득한 것이 아니다.

한편, 청구법인은 쟁점주택을 취득하기 전에 건축사로부터 가설계를 받았는데, 당시의 설계에서는 왕복 4차선 도로에 진출입로가 접하는 것으로 되어있었으나, 처분청의 조치에 따라 이 부분이 소도로로 변경되었다. 이러한 상황이라면, 분양사업의 실패가 자명하였고, 건축자재비, 인건비 및 금리 등이 급격히 상승하는 국면에서 청구법인은 쟁점토지를 매각할 수밖에 없었다.

청구법인은 쟁점주택을 매각하기 위해 취득한 것이 아니라 주택을 신축하여 이를 분양하려고 취득하였으나, 불가피한 정당한 사유로 인하여 매각할 수밖에 없었고, 결과적으로 청구법인과 동일한 업종을 영위하는 법인에게 매각함으로써 주택공급이 이루어지도록 하였으므로, 이를 중과세 하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구법인이 쟁점주택의 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 아니한 데에 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.

구체적으로 보면, 청구법인이 쟁점주택을 취득할 당시부터 연접한 4차선 도로에 횡단보도가 설치되어 있어서 이 부분을 주출입구로 하여 건축허가를 받을 수 없다는 사실을 충분히 예견할 수 있었다.

또한, 청구법인이 이와 관련한 사실을 처분청에 문의한 사실이 없다는 점을 고려하면, 청구법인은 단지 건축사와 부동산 중계인만을 신뢰하여 4차선 도로를 진입로로 삼을 수 있다고 판단한 채 쟁점주택을 매입한 것으로 보인다.

아울러, 분양사업을 강행할 경우에 청구법인이 파산할 수도 있다는 사정은 청구법인 내부의 경영사정에 관한 것으로 이 또한 정당한 사유로 볼 여지가 없다.

따라서 청구법인이 제시한 사정은 막연한 신뢰 내지 경영사정 등에 따른 것이라서 정당한 사유로 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 취득하고 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 아니한 데에 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 청구법인은 2020.6.18. 부동산 관련 사업 등을 영위할 목적으로 설립되었고, 2020.6.24.「부가가치세법」제8조 제1항에 따라 사업자등록(업태 : 건설업, 종목 : 주택신축판매)을 하였으며,「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자는 아닌 것으로 나타난다.

(나) 청구법인은 쟁점주택을 철거하고 다세대주택과 오피스텔을 신축하기 위해서 2021.11.10. 설계계약을 체결하고, 2022.1.5. 건물철거 계약을 체결하였으며, 2022.2.14. 쟁점주택의 건물 부분을 철거한 것으로 나타난다.

(다) 청구법인은 2022.3.3. 쟁점주택(토지 부분)에 다세대주택(8세대) 및 근린생활시설 등을 신축하는 내용의 건축허가를 받았으나, 해당 건축물의 진입로가 4차선 도로가 아닌 소로와 연결된 사실을 확인하고, 처분청에 건축허가 취소를 요청하였으며, 처분청은 2022.6.29. 건축허가를 취소한 것으로 나타난다.

(라) 청구법인은 2022.7.25. 쟁점주택(토지 부분)을 매각한 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점주택의 진출입로가 변경되어 해당 부지에 주택을 신축하지 못한 것이므로, 그 정당한 사유가 인정되어야 한다고 주장한다.

정당한 사유는 법령에 의한 금지, 제한 등 납세의무자가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 해당 용도로 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였으나 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함한다. 그리고 정당한 사유의 유무를 판단할 때에는 납세의무자에 의하여 수행되는 사업의 공익성을 감안하여 취득세를 부과하지 않는 입법 취지를 충분히 고려하면서, 부동산의 취득목적에 비추어 그 목적사업에 직접 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 목적사업에 사용할 수 없는 법령상, 사실상의 장애사유 및 장애정도, 납세의무자가 목적사업에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 한다.

청구법인은 담당 건축사 등의 의견을 신뢰하여 4차선 도로에서 쟁점주택으로 연결되는 진입로를 설치할 수 있을 것이라고 판단하였는데, 그 과정에서 처분청의 공적인 견해 표명 등과 같이 처분청의 귀책으로 볼만한 사정은 확인되지 않는다.

또한, 진입로 문제를 주택 신축·판매업에 있어 사실상의 장애사유로 볼 수는 있으나, 청구법인이 이를 해결하기 위한 진지한 노력을 다하였다고 볼만한 사정은 확인되지 않는다.

아울러, 청구법인이 주장하는 자재비, 인건비 및 금리 등의 상승은 결국 청구법인의 사업성 판단 또는 자금문제 등과 관련된 것으로 보이고, 이는 청구법인의 내부 사정에 따른 것이라서 정당한 사유로 인정하기는 어렵다.

따라서 청구법인이 주장하는 내용과 관련 사실관계를 종합해 보면, 청구법인이 쟁점주택의 부지에 주택을 신축하지 아니하고 이를 매각한 데에 정당한 사유가 있다고 보기 어려우므로, 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제6항, 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것)

제11조[부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다.(이하 생략)

나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.

제13조의2[법인의 주택 취득 등 중과] ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」제13조에 따른 법인으로 보는 단체,「부동산등기법」제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

(2) 지방세법 시행령(2021.4.27. 대통령령 제31646호로 개정된 것)

제28조의2[주택 유상거래 취득 중과세의 예외] 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

가.「공공기관의 운영에 관한 법률」제4조에 따른 공공기관 또는 「지방공기업법」제3조에 따른 지방공기업이「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조에 따른 공익사업을 위하여 취득하는 주택

나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.

1)「도시 및 주거환경정비법」제2조 제8호에 따른 사업시행자

2)「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자

3)「주택법」제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법 제11조 제2항에 따른 “주택조합설립인가를 받으려는 자”를 포함한다)

4)「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자

5)「민간임대주택에 관한 특별법」제23조에 따른 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자

6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로「부가가치세법」제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자

(3) 지방세법 시행규칙

제7조의2[주택 유상거래 취득 중과세의 예외] 영 제28조의2 제8호 나목 본문에 따른 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우 다음 각 호의 구분에 따라 산정한 부분에 대해서는 중과세 대상으로 보지 않는다.

1.「도시 및 주거환경정비법」제2조 제2호에 따른 정비사업 중 주거환경을 개선하기 위한 사업,「주택법」제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 시행하는 사업 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택의 100분의 100에 해당하는 부분

2.「도시 및 주거환경정비법」제2조 제2호 나목에 따른 재개발사 업 중 도시환경을 개선하기 위한 사업 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택 중 다음의 비율에 해당하는 부분

3. 그 밖의 주택건설사업 : 다음 각 목의 구분에 따라 산정한 부분

가. 신축하는 주택의 연면적이 신축하는 주택 및 주택이 아닌 건축물 전체 연면적의 100분의 50 이상인 경우 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택의 100분의 100에 해당하는 부분

나. 신축하는 주택의 연면적이 신축하는 주택 및 주택이 아닌 건축물 전체 연면적의 100분의 50 미만인 경우 : 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택 중 제2호의 비율에 해당하는 부분