이유
1. 처분개요

가. 청구인들은 부부사이로 2005.11.1. 서울특별시 서대문구 OOO(이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하여 보유하던 중, 2020.8.12. 서울특별시 용산구 OOO(이하 “신규주택”이라 한다)를 취득하였다. 이후 2021.3.3. 종전주택을 OOO원에 양도하고 일시적 2주택자의 고가주택 비과세 특례를 적용하여 2021.5.31. 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인들이 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 세대 전원이 신규주택으로 전입신고를 하여야 함에도 이를 충족하지 못하였으므로 청구인들의 종전주택 양도는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호(이하 “쟁점규정”이라 한다)에 따른 전입요건을 충족하지 못한 것으로 보아 2025.5.1. 청구인들에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원(합계 OOO원)을 각각 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2025.6.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 청구인들이 신규주택에 1년 이내에 전입을 하지 못한 부득이한 사유는 아래와 같다.

(가) 청구인들은 2005년 취득한 서울특별시 서대문구 OOO 소재 다가구 주택이 종전주택으로 재건축되어 입주 후 계속 거주하다가 2020년 6월경 양가의 연로하신 홀어머님 봉양 목적으로 좀 더 넓은 평형대의 주택을 알아보다가 맞벌이 공무원인 부부의 출퇴근 교통여건 등이 양호한 현 신규주택을 구입하기로 결정하고 급하게 매매 계약을 체결하게 되었으나, 부족한 취득 자금 등의 형편으로 양도자인 당시 소유자가 신규주택에 전세로 계속 거주하는 조건으로 계약을 체결하였다.

당시 거주하던 종전주택을 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 처분하여야만 양도소득세 등에 혜택이 있다는 것으로 알고 거주하던 주택을 즉시 매도하려고 하였으나, 주택거래가 잘 성사되지 않다가 2021년 초에 다행히 현 매수자와 거래가 이루어지게 되었고, 급하게 매도를 하다 보니 시세대로 받지 못하고, 매수자의 자금 형편도 좋지 않아 청구인들이 종전주택에 거주하는 조건으로 시세(OOO원)보다 낮은 OOO원에 매도하고, 청구인은 전세보증금 OOO원에 거주하는 조건으로 계약을 체결하였다. 당시 전세보증금의 시세는 OOO원 정도이나 이보다 OOO원이 높은 OOO원에 계약을 체결하면서 당초 종전주택 매도를 통해 여유자금으로 기존 대출을 상환하려던 계획에 차질이 생겼고 이로 인해 신용대출 OOO원에 대한 이자를 청구인이 계속 부담하기도 하였다.

(나) 종전주택을 매도하면서 당시 전세거주기간을 2021.12.1.까지 약 9개월로 정도로 하였으며, 신규주택의 임대차기간 종료일도 신규주택으로의 전입을 목적으로 동일하게 2021.12.1.로 체결하였다.

그러나 신규주택의 임차인(전소유자 a외 1인)이 임대차 기간 종료일(2021.12.1) 약 4개월 전부터 전출을 목적으로 보증금의 반환을 요구하에 청구인들은 당시 거주하고 있던 종전주택의 매수자에게 전세금 반환 또한 동시에 요구하게 되었으나, 당시 소유자가 외국에 거주하는 이유로 임차보증금의 반환 등에 바로 답을 주지 않아 부득이 당시 신규주택 전세입자의 보증금 반환을 위해 신규주택의 임차인을 급하게 구해 신규 임대차 계약을(보증금 OOO원, 월세 OOO원 기간 2021.10.22.∼2023.10.21.)을 체결하게 되었다.

종전주택의 임대차 종료일이 다가오면서 퇴거를 위해 임차보증금의 반환을 매수인에게 사전에 여러 차례 걸쳐 통지하였으나, 매수인은 당시 외국에 거주하여 임차보증금 반환 등에 대하여 바로 답을 주지 않았으며, 또한 종전주택 매매 당시 임차보증금을 OOO원으로 하여 시세보다 OOO원이나 높게 얻은 상황에서 2021년 1월부터 급격하게 전세시장이 위축되어 단지 내에 동일평형 전세 계약이 이루어지지 않은 상황이었고, 임대차기간 만료가 점점 다가왔으나 신규 전세임대차 계약이 어려운 상태에서 매수인은 임차보증금의 전액 반환이 어렵다 하여 임차보증금 일부 금액(OOO원)을 반환받고 전세보증금을 OOO원으로 변경하여 전세임대차 계약을 체결하고 어쩔 수 없이 종전주택에 22개월을 추가로 거주하게 되었다.

당시 임대차보증금 반환소송 등도 고려하였으나 이 또한 시간만 소요될 뿐 해결이 쉽지 않는 상황이고 종전주택의 임차보증금 반환 없이는 신규주택의 임대보증금을 반환하고 당해 주택으로 이사를 할 수 없는 청구인 입장에서는 어찌할 수 없는 부득이한 상황이었으며, 2021년 당시에 청구인들의 자녀 2명이 모두 종전주택 인근의 고등학교 재학중이어서 신규주택 소재지인 용산구로 전입을 하면 통학거리가 더욱 멀어질 거 같아 고등교육을 모두 마치고 2023년도 전입을 하는 것도 고려하였다.

(다) 결론적으로 청구인들은 2021.1.17. 종전주택을 양도한 이후에 임대보증금을 OOO원(임대차 기간 2021.3.3.∼2021.12.1.)으로 하여 종전주택에 세입자로 거주하고 있었는데, 임대차 기간 내에 본인의 전세보증금을 반환받지 못한 상태에서 신규 취득한 주택으로 이전하게 되면 「주택임대차보호법」에서 정하는 대항력이 상실되어 전세보증금 OOO원의 회수가 불투명해지는 상황이었다.

이에 따라 신규주택의 임차인이 2021.10.22.일에 다른 곳으로 전출하였음에도 종전주택의 보증금을 반환받지 못해 반환할 고액의 전세보증금을 구할 수 없는 상태에서 신규주택에 전입할 수 없어 새로운 임차인을 구해 기존 보증금을 반환할 수 밖에 없는 상태였으며 이에 청구인들이 신규주택으로 주민등록 전입신고를 하지 못한 것이다. 따라서 청구인들이 신규주택으로 기존 임차인의 임대차 기간 종료일까지 주민등록 전입신고를 하는 것은 현실적으로 어려우므로 처분청이 이러한 사실을 고려하지 않고 과세한 것은 부당하다.

(2) 세법 개정 연혁을 보아도 이 건 부과처분은 부당하다.

「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호의 규정은 2020.2.11. 신설되었다가 2022.5.31. 폐지되었는데 위 규정이 소유자와 임차인의 입장에서 차별된 규정이고 「국세기본법」 제18조와 모순되며, 「주택임대차보호법」과도 상충되는 측면이 있어 폐지되었다. 따라서 신규주택의 취득일로부터 최대 2년의 한도규정을 적용하는 것이 과세의 형평과 해당 조합의 합목적성에 비추어 합리적인 법적용에 해당된다.

신규주택의 취득과 관련해서 2020.8.12.일자 취득한 주택이지만 당해 법의 폐지 또한 2022.5.31일자에 폐지되는 등 법 폐지 목적의 합목적성에 맞게 적용되어 당해 부과처분은 취소하여야 할 것이다.

(3) 1세대 1주택의 양도소득세 비과세 입법취지에 비추어 보아도 종전주택의 양도는 일시적 2주택 비과세 특례 적용대상이다.

1세대 1주택의 양도에 대하여 국가가 비과세하겠다는 취지는 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것으로 1세대가 국내에서 소유하고 있는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 단기적인 투기목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 경우가 아닌 한 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민들의 주거생활과 거주이전의 자유를 보장해 주려는 데 그 취지가 있다는 것이다.

「주민등록법」 상 주민등록은 주민의 거주관계 등 인구의 동태를 명확하게 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 원활하 처리를 위하여 주민에게 자신의 주소를 신고하도록 의무를 지운 것인데, 청구인들이 세입자의 지위에서 전세보증금 OOO원을 상실할 위험을 감수하고 신규주택으로 이전할 수도 없을 뿐더러 신규주택의 OOO원의 고액의 전세보증금 현실적으로 기존 거주 주택의 보증금의 반환 외에는 기타의 신규 대출 등을 통해 마련할 수도 없는 이러한 부득이한 상황을 고려하여 전입신고 등의 요건을 적용해서 과세해야 하는 것이 1세대 1주택의 비과세 입법취지에도 부합한다 할 것이다.

이와 같이 납세자가 부득이한 사유로 전입을 못하게 되어 일시적 2주택의 이사·전입요건을 충족하지 못하였으나 이는 임대차관계에 따른 부득이한 상황이었으므로 현실을 반영하여 당초 양도소득세 고지처분을 취소하여야 하며, 이와 같은 사실에 대하여 납세자의 투기목적 없이 실제 “부득이한 사유에 의해 전입하지 못하는지”에 대한 실지조사 등을 통해 살펴볼 필요가 있다.

또한, 청구인들에게 부과된 고액의 양도소득세로 인해 투기 목적 없이 30여년간 공직생활을 통해 마련한 단 1채의 주택을 즉시 처분해야 하는 등 경제적으로 아주 곤란한 상황에 처하였음을 살펴야 한다.

나. 처분청 의견

(1)청구인들이 신규주택에 1년내 전입하지 못한 사유로 주장하는 ‘임대차보증금을 기한 내 반환받을 수 없는 상황’ 등은 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 가목에서 규정한 ‘기획재정부령에서 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유’에 해당되지 않는다.

(가) 청구인은 신규주택의 임대차계약기간(2020.8.12.∼2021.12.1.) 종료와 동시에 신규주택으로 전입하기 위해 종전주택에 계속 거주하는 조건으로 임대차기간 종료일을 동일하게 2021.12.1.로 하여 임대차계약을 체결하였으나, 이는 신규주택 취득일(2020.8.12.)로부터 1년이 지난 시점으로 종전주택 매매계약(2021.1.17.) 당시 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 전입이 불가하였다.

(나)또한, 거주주택의 임대차계약기간 종료일(2021.12.1.)이 다가오고 신규주택 임차인이 임대차계약기간(2020.8.12.∼2021.12.1.) 종료일 이전에 전출 목적으로 보증금 반환을 요구하여 종전주택의 매수인에게 전세금 반환을 여러 차례 통지하였으나 임대차 관계에 있어서 임대차 보증금을 기한 내 반환받지 못하고 종전주택 임대차 재계약(2021.12.1.∼2023.10.21.) 및 신규주택의 새로운 임차인과 임대차계약(2021.10.22.∼2023.10.21.) 체결로 신규주택에 전입하지 못하였다는 청구인들의 상황은 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 가목에서 규정한 ‘부득이한 사유’에 해당되지 않는다.

(다)아울러 2021년 당시 청구인들의 자녀가 재학중인 고등학교는 서울특별시 성북구 및 서대문구 소재로 「소득세법 시행규칙」 제71조 제3항의 규정인 세대의 구성원 중 일부 또는 세대전원이 다른 시·군으로 주거를 이전해야 하는 요건을 충족하지 못하였다.

(2) 청구인들은 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호의 개정이유와 1세대 1주택 비과세에 대한 취지를 종합적으로 판단해야 한다고 하지만 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하는 바(대법원 2008.10.23. 선고 2008두7830 판결 다수, 같은 뜻임), 쟁점규정에서 규정한 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 신규주택으로 세대 전원이 이사하고 전입신고를 하여야 하는 요건을 미충족하여 1세대 1주택 비과세 적용을 부인하고 과세한 당초 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

신규주택으로의 전입요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세특례 적용을 부인하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 처분청은 종전주택의 양도가 일시적 2주택 비과세 특례 규정을 적용받을 수 없다고 보아 아래 ＜표1＞과 같이 이 건 부과처분을 하였다.

＜표1＞ 부과처분 내역

(단위 : 천원)

○○○

(나) 신규주택의 등기사항전부증명서상 2020.6.24. 매매를 등기원인으로 2020.8.12. b(지분 2분의1), c(지분 2분의1, 청구인의 배우자)으로 소유권이전등기 되었고, 신규주택의 매매계약서(＜별지2＞ 참고) 특약사항에 “매도인이 전세로 사는 조건이며, 전세금은 OOO원이고, 전세기간은 2020.8.12.∼2021.12.1.까지임”이라고 기재되어 있으며, 종전주택의 매매계약서(＜별지3＞)에 의하면 청구인들은 2021.3.3. 종전주택을 OOO원에 매도하면서 특약사항에 양도인인 청구인들이 계속 거주하는 것으로 하여 임대차계약(2021.3.3.∼2021.12.1.)을 체결한 것으로 확인된다.

(다) 청구인은 종전주택 임대차 종료일에 맞춰 퇴거하여 신규주택에 전입하기 위해 종전주택 매수인에게 임차보증금을 반환받기 위한 노력을 하였다는 내용의 공인중개사(d)의 사실확인서를 증빙으로 제출하였다.(＜별지4＞)

(라) 국토교통부의 조정대상지역 지정 현황을 살펴보면 종전주택이 위치한 서울특별시 서대문구와 용산구는 2017.9.6.부터 조정대상지역으로 지정되었으며, 서울특별시 서대문구는 2023.1.5. 조정대상지역에서 해제되었으나, 서울특별시 용산구는 현재까지 조정대상지역에 포함되어 있는 것으로 확인된다.

(마) 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 개정 연혁은 아래 ＜표2＞와 같으며, 쟁점규정은 종전주택 양도(2021.3.3.) 이후인 2022.5.31. 신규(대체)주택으로의 전입요건을 삭제하는 것으로 개정되었다.

＜표2＞ 「소득세법 시행령」 제155조 제1항의 개정 연혁

적용시기

(이후)

2012.6.29.

2018.10.23.

2020.2.11.

2022.5.10.

2023.1.12.

대체취득기간 등

2년

조정대상지역 : 2년

기타지역 : 3년

조정대상지역 : 1년

(전입요건 신설)

기타지역 : 3년

조정대상지역 : 2년(전입요건삭제)

기타지역 : 3년

3년

(바) 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 규정한 「소득세법 시행령」제155조 제1항의 개정 내용을 살펴보면 2019.12.17. 이후 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역내 주택을 취득한 경우로서 2020.2.11. 이후 양도분부터는 신규주택 취득 후 1년 이내 전입하고 1년 이내 종전주택을 양도하여야 1세대2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있도록 개정되었는데, 이와 관련한 2020년 개정세법 해설내용은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 2020년 개정세법 해설

○ 조정대상지역 내 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건 강화

가.개정취지

- 실수요 중심 주택 구입 유도 및 투기 수요 억제

종전

개정

○ 일시적 2주택* 보유자가 종전 주택 양도 시 1세대1주택 양도소득세 비과세 요건

* 1주택 소유 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우

○ (일반) 신규 주택 취득 후 3년 이내에 종전주택 양도

○ (조정대상지역 내*) 2년 이내 종전 주택 양도

* 조정대상지역 내에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규 주택 취득 시

○ 조정대상지역 내 일시적 2주택 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간 단축

○ (좌 동)

○ 신규 주택 취득 후 1년 이내 전입* + 1년 이내 종전주택 양도

* 세대구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우에도 세대전원이 이사한 것으로 보는 취학 등 부득이한 사유를 시행규칙으로 정함

- 다만, 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료 시까지 전입 + 종전주택 양도(신규주택 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규주택 취득일 이후 갱신된 계약은 인정되지 않음)

나.개정내용

다.적용시기 및 적용례

- 2020.2.11. 이후 양도하는 분부터 적용

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 납세자가 부득이한 사유로 전입을 못하게 되어 일시적 2주택의 이사·전입요건을 충족하지 못하였으나 이는 임대차관계에 따른 부득이한 상황이었으므로 현실을 반영하여 당초 양도소득세 부과처분을 취소하여야 한다고 주장하나, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세 요건 또는 조세감면 요건을 막론하고 조세 법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는 것(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 등 다수, 같은 뜻임)인바,

청구인은 조정대상지역에 소재하는 종전주택을 양도하기 전 신규주택을 취득함에 따라 종전주택 양도일 현재 1세대 2주택자에 해당하고, 신규주택 취득일부터 1년 이내에 주민등록상 해당 주택으로 세대전원이 이사 및 전입신고를 하지 아니한 것으로 확인되는 점, 청구인은 신규주택 취득 당일 기존 임차인이 아닌 신규주택 매도인과 전세계약을 통해 임차인으로 계속 거주하게 하는 등 임대차기간이 2년을 초과하였으며 그 기간 중 임대차계약을 갱신한 사실이 확인되는 점, 청구인이 주장하는 임대차계약에 따른 특별한 사정 등은「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 가목의 ‘기획재정부령이 정하는 질병의 요양 등 그 밖의 부득이한 사유’에 해당하지 않는 것으로 보이는 점 등에 비추어 위 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지1＞ 관련 법령 등

(1) 소득세법

제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령

(가) 2020.2.11. 대통령령 제30395호로 일부개정된 것

제152조의3(1세대의 범위) 법 제88조 제6호 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우

2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

3. 법 제4조에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.

제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

⑧ 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유(이하 이 항에서 "부득이한 사유"라 한다)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위)① 법 제104조 제7항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

8. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 아니한 경우(3년이 지난 경우로서 제155조 제18항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 포함한다)에 한정한다]

부칙＜제30395호, 2020.2.11.＞

제15조(조정대상지역 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제155조 제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우

2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2019년 12월 16일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우

(나) 2022.5.31. 대통령령 제32654호로 일부개정된 것

제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

부칙＜제32654호, 2022.5.31.＞

제3조(조정대상지역의 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제155조 제1항 제2호의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.

② 2022년 5월 10일 전에 종전의 주택을 양도한 경우의 비과세 요건에 관하여는 제155조 제1항 제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

(3) 소득세법 시행규칙(2021.3.16. 기획재정부령 제848호로 일부개정된 것)

제71조(1세대1주택의 범위) ③ 영 제154조 제1항 제1호 및 제3호에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유"란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조 제1항 제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조제1항제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조 제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.

1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학

2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편

3. 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)

제72조(1세대1주택의 특례) ⑦ 영 제155조 제1항 제2호 가목, 제8항 및 제10항 제5호에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유"란 세대의 구성원 중 일부(영 제155조 제1항 제2호 가목 및 제10항 제5호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제155조 제8항의 경우를 말한다)이 제71조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.

(4) 민법

제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

제621조(임대차의 등기) ① 부동산임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.

② 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고) 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다.

＜별지2＞ 신규주택 매매·월세계약서

○○○

＜별지3＞ 종전주택 매매·전세계약서

○○○

＜별지4＞ 공인중개사 사실확인서

○○○