이유
1. 처분개요

가. 처분청은 2025.4.2. 경상남도 남해군 OOO 1구좌(이하 “쟁점회원권”이라 한다)의 공매공고를 하였고, 이후 제4회차까지 입찰자가 존재하지 않아 유찰되던 중, 2025.6.26. 제5회차 공매에서 개찰하여 청구법인을 최고가 매수신청인으로 결정하였으나, 청구법인은 2025.7.2. 쟁점회원권이 과도하게 높은 가격으로 감정평가가 되어 있고, 대지권이 미등기 상태임에도 대지권의 가치가 감정평가 시 반영되어 있어 큰 손해를 입었다는 이유로 매각결정 불허가신청을 하였다.

나. 이에 처분청은 2025.7.7. 청구법인의 매각결정 불허가신청이 이유 없다고 보아 청구법인의 신청을 거부하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.8.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

쟁점회원권은 OOO(경상남도 소재)의 무기명 회원권으로, 현실과 동떨어지게 높은 가액으로 감정평가가 되었고 대지권이 없음에도 대지권이 있는 것으로 감정평가가 되어 청구법인이 큰 손해를 입었는바, 이 건 매각결정은 불허되어야 한다.

나. 처분청 의견

「국세징수법」제84조 제1항 각 호의 사유로 매각을 불허하는 경우는 위법 또는 절차적 오류가 있는 경우 등 엄격하게 제한하여 적용되어야 하는바, 청구법인의 감정평가금액에 대한 주관적 이견은 이에 해당하지 않으므로, 매각불허 사유에 해당하지 아니한다.

(1) 청구법인이 참여한 압류재산공매는 감정평가가격을 기준으로 최초 공매예정가격을 정하여 일반경쟁입찰 방식으로 진행하고, 입찰자가 없어 다음 회차를 진행할 경우 각 회차별 공매예정가격은 최초 금액에서 10%씩 차감하여 정하게 되는바, 이에 따라 낙찰가는 감정평가금액이 아닌 시장 수요와 경쟁에 따라 결정되고, 청구법인도 쟁점회원권의 가치를 자율적으로 판단하여 감정평가금액인 OOO원이 아닌 OOO원으로 응찰한 후 낙찰자로 선정되었다.

(2) 쟁점회원권은 재산세를 납부하는 공유제회원권으로서 등기사항전부증명서를 통해 대지권 미등기 상태임을 확인할 수 있으나, 관련 법률에 의거 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지므로, 추후 토지의 대지권이 적정하게 이전될 것을 고려하여 대지권 가치를 포함하여 평가하였고, 쟁점회원권에 대한 공매진행 시 이러한 내용을 감정평가서와 유의사항에 기재하여 공매절차를 진행하였으며, 매수희망자가 입찰가격 결정 시 참고할 수 있도록 하였고, 이에 청구법인은 압류재산인터넷공매입찰참가자준수규칙에 동의하여 입찰에 참가한 후 낙찰을 받았다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점회원권에 대한 매각결정이 불허되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 처분청은 쟁점회원권에 대한 공매처분과 관련하여 공매처분의 경위를 아래 ＜표1＞과 같이 제출하였다.

＜표1＞ 쟁점회원권과 관련한 공매처분 경위

○○○

(나) 청구법인은 쟁점회원권에 대한 공매절차에서 처분청에 의하여 최고가 매수신청인으로 결정되었으나, 처분청에 쟁점회원권에 관한 감정평가금액이 과도하게 높다는 이유로 매각불허가를 신청하는 내용의 신청서를 아래 ＜표2＞와 같이 제출하였다.

＜표2＞ 매각불허가 신청서

○○○

(다) 청구법인은 처분청에 매각불허가를 신청하는 내용의 신청서를 제출하였으나 처분청은 아래 ＜표3＞과 같이 거부하였다.

＜표3＞ 매각불허가 신청서에 대한 회신

○○○

(라) 처분청은 쟁점회원권에 대한 공매와 관련하여 OOO상 물건 상세내역을 아래 ＜표4＞와 같이 제출하였다.

＜표4＞ 쟁점회원권 공매 관련 OOO 물건 상세내역

○○○

(마) 처분청은 쟁점회원권에 대한 공매처분 시 대지권에 대한 사항 등을 미리 고지하였다며 감정평가서, 유의사항 등을 아래 ＜표5＞～＜표7＞과 같이 제출하였다.

＜표5＞ 쟁점회원권 관련 감정평가서(일부 발췌)

○○○

본 건은 대지권 미등기 상태이며 대지권 유무는 알 수 없음. 대지권 포함하여 감정평가하였으며, 향후 대지권 등기 및 추가 분담금 부담 등 제반사항은 매수자 책임이오니 확인 후 입찰 참여 바람

＜표6＞ 쟁점회원권 공매 관련 유의사항 등(일부 발췌)

＜표7＞ 압류재산인터넷공매입찰참가자준수규칙(일부 발췌)

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점회원권 관련 대지권이 미등기 상태이고 쟁점회원권을 매수하였을 때 어느 지역 콘도미니엄을 이용할 수 있는지 기재되어 있지 아니하며, 쟁점회원권이 시세보다 높은 가격으로 감정평가가 되어 큰 손해를 입었으므로 이 건 매각결정은 불허되어야 한다고 주장하나,

쟁점회원권 관련 공매공고문에는 “공매재산에 대한 실물 확인 및 상태 점검은 공매재산의 소재지 현장에서 매수신청인 책임하에 확인하여야 하고, 이하 생략”라고 기재되어 있어 쟁점회원권에 대한 실물 확인 및 상태 점검 등의 책임은 매수신청인인 청구법인에게 있다고 보이는 가운데, 쟁점회원권에 관한 감정평가서상 감정평가액 산출근거 및 결정의견에는 “본 건은 기준시점 현재 토지의 소유권 대지권이 미등기되어 있으나, 구분소유권은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조에 의거 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며, 또한 구분건물과 토지의 소유권 대지권을 일체로 하여 일반적으로 분양 및 거래가 이루어지는바, 본 평가에서는 추후 토지의 소유권 대지권이 적정하게 이전될 것을 전제로 구분건물과 토지의 소유권 대지권을 일체로 한 거래사례비교법으로 평가하였으니 공매 진행 시 참고 바람.”이라고 기재되어 있고, “본 건의 회원권 종류는 멤버십 형태의 반환 회원권이 아닌 재산세를 납부하는 공유제회원권(등기제)으로서, OOO 남해 분양팀에 문의한 결과 ‘법인 무기명회원권’인 것으로 확인되었으며, 기타 회원권의 이용 일수, 만기일자, 반환 금액 등 회원권에 관한 제반 사항은 OOO 분양팀에 문의하시기 바람.”이라고 기재되어 있어, 쟁점회원권에 대한 감정평가 시 쟁점회원권과 관련한 대지권과 이용 일수 등 제반사항에 관하여 충분히 사전에 고지한 것으로 보이는 점, 이 밖에 한국자산관리공사가 쟁점회원권 공매와 관련하여 매각결정을 불허하여야 할 중대한 사유가 있다거나 공매의 취소 및 정지 사유가 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 국세징수법

제84조(매각결정 및 대금납부기한 등) ① 관할 세무서장은 다음 각 호의 사유가 없으면 매각결정기일에 제82조에 따른 최고가 매수신청인을 매수인으로 정하여 매각결정을 하여야 한다.

1. 제79조에 따른 공유자·배우자의 우선매수 신청이 있는 경우

2. 최고가 매수신청인이 제80조에 따른 매수인의 제한 또는 제81조에 따른 공매참가의 제한을 받는 자에 해당하는 경우

3. 매각결정 전에 제88조에 따른 공매 취소·정지 사유가 있는 경우

4. 그 밖에 매각결정을 할 수 없는 중대한 사실이 있다고 관할 세무서장이 인정하는 경우

제85조(매수대금 납부의 촉구) 관할 세무서장은 매수인이 매수대금을 지정된 대금납부기한까지 납부하지 아니한 경우 다시 대금납부기한을 지정하여 납부를 촉구하여야 한다.

제86조(매각결정의 취소) 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 압류재산의 매각결정을 취소하고 그 사실을 매수인에게 통지하여야 한다.

2. 매수인이 제84조의2 제4항에 따라 배분기일에 차액납부를 하지 아니하거나 같은 조 제6항에 따라 이의가 제기된 금액을 납부하지 아니한 경우

3. 제85조에 따라 납부를 촉구하여도 매수인이 매수대금을 지정된 기한까지 납부하지 아니한 경우

제88조(공매의 취소 및 정지) ① 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 공매를 취소하여야 한다.

1. 해당 재산의 압류를 해제한 경우

2. 그 밖에 공매를 진행하기 곤란한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

② 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 공매를 정지하여야 한다.

1. 제105조에 따라 압류 또는 매각을 유예한 경우

2. 「국세기본법」 제57조 또는 「행정소송법」 제23조에 따라 강제징수에 대한 집행정지의 결정이 있는 경우

3. 그 밖에 공매를 정지하여야 할 필요가 있는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

제103조(공매등의 대행) ① 관할 세무서장은 다음 각 호의 업무(이하 이 조에서 “공매등”이라 한다)에 전문지식이 필요하거나 그 밖에 직접 공매등을 하기에 적당하지 아니하다고 인정되는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국자산관리공사에 공매등을 대행하게 할 수 있다. 이 경우 공매등은 관할 세무서장이 한 것으로 본다.

1. 공매

(2) 국세징수법 시행령

제62조(공매취소의 사유) 법 제88조 제1항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 관할 세무서장이 직권으로 또는 제71조 제1항에 따른 한국자산관리공사의 요구에 따라 해당 재산에 대한 공매대행 의뢰를 해제한 경우를 말한다.

(3) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.

④ 제2항 단서의 경우에는 제3조 제3항을 준용한다.