이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 1994.4.7. 경기도 OOO에 서 철구조물 제작 및 부동산 임대업 등을 주업으로 하여 설립된 법인으로 2021사업연도 법인세 OOO원을 체납하였다.

나. 이에 따라 처분청은 「국세징수법」제24조(강제징수) 및 제66조(공매), 같은 법 시행령 제52조(개별공매 및 일괄공매) 등에 따라 청구법인이 납세담보로 제공한 경상남도 OOO(1개동 집합건물이고 오피스텔 OOO개 호실이며 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 한국자산관리공사(이하 “캠코”라 한다)에 위탁하여 청구인의 개별공매요청에도 불구하고 ‘책임소재 및 관리문제 등으로 각 호실 상호간의 연관성이 상당한 점, 공매일정변경에 따른 이해관계인에게 불이익 발생 등으로 일괄매각이 적정하다고 보이는 점’ 등을 이유로 2025.6.10. 일괄로 공매를 진행하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.8.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구주장에 앞서 쟁점부동산의 현황을 살펴보면 쟁점부동산은 1개동 OOO개 호실이며 OOO개의 근린생활시설과 OOO개의 오피스텔(주거용)로 구성되어 있고, 쟁점부동산은 경상남도 OOO 소재 ‘OOO’에 위치하고 있어 접근성이 양호하다.

(2) 쟁점부동산을 개별매각할 수 있음에도 일괄매각하는 것은 위법·부당하다.

(가) 법원은 일괄경매의 요건으로 수 개의 부동산의 상호간 이용관계에서 견련성이 있을 것을 요구하고 있으므로 이용상의 견련성 여부를 중심으로 일괄공매가 적정한지 여부를 판단하여야 한다.

(나) 쟁점부동산의 경우 청구법인의 소유이기는 하나 모든 전유부분마다 별도의 임차인이 각각 개별적으로 사용하고 있어 견련성이 인정될 여지가 없다.

(다) 처분청은 ‘책임소재 및 관리문제 등으로 각 호실 상호간의 연관성이 상당하다’는 취지로 청구법인에게 회신하였으나, 집합건물의 각 전유부분 소유자들 상호간의 분쟁을 예방하기 위해서 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이 제정되어 시행되고 있고, 이에 따라 ‘관리단’을 구성하여 각 전유부분 소유자들의 이해관계를 원활하게 조정하고 있으므로 처분청의 일괄공매 판단 이유는 타당하지 않다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산은 구분등기된 건물이지만 상시 지하에 물이 침수하고 있어 호실별로 소유자가 따로 있을 경우 책임소재가 불분명하고 관리문제로 이해관계가 발생할 소지가 상당하다.

(2) 공매물건의 지하층은 전기시설이 존재하는 공용면적으로 일반 아파트와 같이 관리사무소 자체가 존재하지 않아 다수의 소유자 보다는 소유자 1인이 관리주체가 되어 관리하는 것이 용이하다.

(3) 입찰진행 중인 공매에 대해 공매방식의 변경에 따른 공매일정변경은 기한 내 배분요구(채권신고)를 한 채권자 및 공매참여자 등 이해관계인의 권리를 침해할 수 있다.

(4) 개별공매로 일부만 소유권 이전이 되어 일부 낙찰자가 침수에 대응하지 않을 시 오피스텔 가격이 하락하여 불특정인이 낮은 가격으로 전체를 매수할 가능성이 존재하며 일부 낙찰자와 청구법인간 관리주체에 대한 책임이 모호해질 수 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

체납에 따라 압류한 집합건물 형태의 부동산을 일괄공매방식으로 매각하는 것은 위법·부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 국세징수법

제24조(강제징수) 관할 세무서장(체납기간 및 체납금액을 고려하여 대통령령으로 정하는 체납자의 경우에는 지방국세청장을 포함한다. 이하 이 장에서 같다)은 납세자가 제10조에 따른 독촉 또는 제9조 제2항에 따른 납부기한 전 징수의 고지를 받고 지정된 기한까지 국세 또는 체납액을 완납하지 아니한 경우 재산의 압류(교부청구ㆍ참가압류를 포함한다), 압류재산의 매각ㆍ추심 및 청산의 절차에 따라 강제징수를 한다.

제66조(공매) ① 관할 세무서장은 압류한 부동산등, 동산, 유가증권, 그 밖의 재산권과 제52조 제2항에 따라 체납자를 대위하여 받은 물건(금전은 제외한다)을 대통령령으로 정하는 바에 따라 공매한다.

② 제1항에도 불구하고 관할 세무서장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 압류재산의 경우에는 각 호의 구분에 따라 직접 매각할 수 있다.

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조의2 제4항 제1호에 따른 증권시장(이하 “증권시장”이라 한다)에 상장된 증권: 증권시장에서의 매각

2. 가상자산사업자를 통해 거래되는 가상자산: 가상자산사업자를 통한 매각

③ 관할 세무서장은 제2항 각 호의 구분에 따라 압류재산을 직접 매각하려는 경우에는 매각 전에 그 사실을 체납자 등 대통령령으로 정하는 자에게 통지하여야 한다.

④ 제1항 및 제2항에도 불구하고 제31조 제2항에 따라 압류한 재산은 그 압류와 관계되는 국세의 납세 의무가 확정되기 전에는 공매할 수 없다.

⑤ 제1항 및 제2항에도 불구하고 심판청구등이 계속 중인 국세의 체납으로 압류한 재산은 그 신청 또는 청구에 대한 결정이나 소(訴)에 대한 판결이 확정되기 전에는 공매할 수 없다. 다만, 그 재산이 제67조 제2호에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 국세징수법 시행령

제52조(개별공매 및 일괄공매) ① 관할 세무서장은 법 제66조 제1항에 따라 여러 개의 재산을 공매에 부치는 경우 그 재산을 각각 공매해야 한다. 다만, 관할 세무서장이 해당 재산의 위치ㆍ형태ㆍ이용관계 등을 고려하여 그 재산을 일괄하여 공매하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄하여 공매할 수 있다.

② 관할 세무서장은 제1항 단서에 따라 여러 개의 재산을 일괄하여 공매할 때 각 재산의 매각대금을 특정할 필요가 있는 경우 각 재산에 대한 공매예정가격의 비율을 정해야 하며, 각 재산의 매각대금은 총 매각대금을 각 재산의 공매예정가격 비율에 따라 나눈 금액으로 한다.

③ 관할 세무서장은 제1항 단서에 따라 여러 개의 재산을 일괄하여 공매하는 경우 그 재산 중 일부 재산의 매각대금만으로도 체납액을 변제하기에 충분하면 다른 재산은 공매하지 않아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 예외로 한다.

1. 토지와 그 위의 건물을 일괄하여 공매하는 경우

2. 재산을 분리하여 공매하면 그 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우

3. 체납자의 동의를 받은 경우

④ 제3항 본문에 따라 관할 세무서장이 여러 개의 재산 중 일부 재산을 공매하려는 경우 해당 체납자는 공매 대상 재산을 지정할 수 있다.

※ 국세징수법 기본통칙

65-0…1(개별매각과 일괄매각)

동일의 체납자에 대하여 수 개의 압류재산이 있는 경우에는 개별매각을 원칙으로 한다. 다만, 공매재산의 성질·용도 등에 의하여 개별매각하는 경우에는 가격의 저하, 제3자의 권리침해 등이 되어 일괄 매각하는 것이 적당하다고 인정되는 때는 일괄매각을 할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 「국세징수법」에 따라 쟁점부동산이 공매에 이른 경위는 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 쟁점부동산 체납처분 경과

○○○

(나) 처분청은 쟁점부동산의 공매를 위하여 감정평가(A)를 진행하였고, 쟁점부동산(OOO개 호실)의 감정평가액은 OOO원으로 평가되었다.

(다) 쟁점부동산은 2022년경에 준공되었고, 처분청의 쟁점부동산 현황조사 결과 2024년에 전입신고 된 호실은 OOO개인 것으로 나타난다.

＜표2＞ 쟁점부동산 사진(가운데 높은 건물)

○○○

(라) 공매통지서를 보면, 공매재산은 쟁점부동산이고 일괄공고년월일은 OOO이며, 1회차 입찰기간은 OOO(유찰 시 입찰기간 종료 후 7일 뒤 2회차부터 10회차까지 입찰 진행)로 나타나고, 이 건 심판청구일 현재 5회차까지 유찰되었고, 심판청구에 따라 공매가 중단된 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 체납자는 「국세징수법」 제66조에 의하여 직접이든 간접이든 압류재산을 매수하지 못함에도 불구하고, 「국세징수법」이 압류재산을 공매할 때에 공고와 별도로 체납자 등에게 공매통지를 하도록 한 이유는, 체납자 등으로 하여금 공매절차가 유효한 조세부과처분 및 압류처분에 근거하여 적법하게 이루어지는지 여부를 확인하고 이를 다툴 수 있는 기회를 주는 한편, 「국세징수법」이 정한 바에 따라 체납세액을 납부하고 공매절차를 중지 또는 취소시켜 소유권 또는 기타의 권리를 보존할 수 있는 기회를 갖도록 함으로써, 체납자 등이 감수하여야 하는 강제적인 재산권 상실에 대응한 절차적인 적법성을 확보하기 위한 것으로 봄이 상당하다(대법원 2002.10.25. 선고 2002다42322 판결 참조).

(나) 「국세징수법 시행령」제52조 제1항은 여러 개의 재산을 공매에 부치는 경우 그 재산을 각각 공매하도록 규정하면서 관할 세무서장이 해당 재산의 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 그 재산을 일괄하여 공매하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄하여 공매할 수 있다고 규정하고 있다.

(다) 위와 같이 공매처분을 함에 있어서 예외적인 경우에 한하여 일괄공매를 허용하고 있으나 처분청이 제시한 오피스텔 관리의 어려움은 쟁점부동산뿐만 아니라 모든 오피스텔에 동일하게 적용되는 사항으로 일괄공매를 하여야 할 예외적인 사유로 보기 어려운 점, 공매대상인 쟁점부동산은 오피스텔 등 OOO개 호실로 이루어진 집합건물로서 현재 모두 청구법인의 소유이나 각 호실별로 소유권을 달리 할 수 있고, 처분청도 당초 쟁점부동산을 각 호실별로 개별공매를 진행한 사실이 있는 점, 쟁점부동산의 매각을 일괄공매방식으로 변경한 후 5차례 유찰되는 등 매각의 어려움이 있는 것으로 보이고 개별공매방식으로 매각하는 경우 입찰금액이 낮아지고 매각이 용이해져 체납액을 회수할 가능성이 높아 보이는 점 등에 비추어 이 건 공매처분은 위법한 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.