이유
1. 처분개요

가. 청구인들은 2023.9.5. 사망한 A(이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인(자녀)이다.

피상속인은 2023년 3월～2023년 10월 중 아래 ＜표1＞과 같이 인천광역시 남동구 OOO 외 다수 필지의 토지를 제3자에게 양도하였는바, 인천광역시 남동구 OOO 및 OOO(두 필지를 이하 “쟁점토지”라 한다)와 관련하여 주식회사 A(이하 “쟁점법인”이라 한다)로부터 위탁매매수수료 명목으로 합계 OOO원(부가가치세가 포함된 금액으로, 이하 “쟁점금액”이라 한다)의 세금계산서(이하 “쟁점세금계산서”라 한다)를 수취한 후 쟁점금액을 필요경비로 하여 양도소득세를 신고하였다.

＜표1＞ 피상속인의 2023년 귀속분 양도소득세 신고내용

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나. 처분청은 2024.10.28.~2024.11.16. 기간 동안 피상속인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 피상속인이 쟁점법인으로부터 용역을 제공받은 사실이 입증되지 않고, 쟁점금액의 지급사실도 확인되지 아니한다는 등의 이유로 쟁점금액을 필요경비에서 차감하여 양도소득세를 경정한 후 「국세기본법」제24조 및 제26조의 상속으로 인한 납세의무의 승계, 연대납세의무 규정에 따라 2025.1.15. 대표상속인인 청구인 B에게 2023년 귀속 양도소득세 합계 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2025.4.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 청구인들은 쟁점법인으로부터 실제로 위탁매매용역을 공급받았으므로, 양도차익 산정 시 쟁점금액 전액을 필요경비로 인정하는 것이 타당한바, 그와 다른 전제에서 한 이 건 처분은 위법하다.

(가) 피상속인은 실제로 쟁점법인과 위탁매매계약을 체결하여 용역을 공급받고 세금계산서를 수취하였으므로, 쟁점금액은 ‘소개비’로서 필요경비로 인정하는 것이 타당하다.

피상속인(1929년생)은 2023년 3월경 94세의 고령으로 연로하였고, 자녀들 모두 캐나다 또는 미국에서 거주하여 토지를 관리하기 어려운 상황이어서, 자녀들과 상의한 후 빨리 양도하기 위하여 2003.3.9. 피상속인 며느리의 오빠인 C(1954년생)에게 토지 등의 양도에 관한 사항을 위임하였다.

이에 C는 피상속인과 함께 2023.3.15., 2023.5.10. 및 2023.6.15.에 부동산 판매대행 전문업체인 주식회사 B(이하 “B”라 한다)와 쟁점법인에게 토지를 위탁매매하기로 하는 계약을 체결한 후 2023년 중 토지를 모두 양도하였다.

피상속인은 C(수임자)를 통해서 B 및 쟁점법인과 토지 위탁매매계약을 체결하면서 토지 개별공시지가의 20% 상당액을 양도차익으로 하여 매도자에게 지급하고, 실제 매매대금 중 양도차익 초과금액을 위탁매매수수료로 하되, 양도소득세 신고 및 각종 계약서 작성비용, 위탁매매에 따른 일체의 비용(제세공과금 포함), 계약자 민원해결, 매도대금 수령, 잔금미납금 등기설정 등의 부담을 위탁판매회사가 지도록 하였다.

피상속인은 2023.5.10.경 서울특별시 용산구 OOO 카페에서 OOO의 양도 후 OOO원을, 같은 동 OOO 양도 후 OOO원을 각각 지급받기로 하는 위탁매매계약을 체결하였고, 위탁매매수수료에 대한 세금계산서는 정상적으로 발급되었으나, 피상속인이 갑자기 별세한 후에 매수자 측(전체 토지의 매수자는 D 외 6명이다)의 매매잔금 처리 지연으로 인하여 용역수수료는 정산하지 못한 상태인데, 매수자 D 등은 토지를 매각하여서라도 매매잔금을 지급할 계획이다.

피상속인은 쟁점법인의 대표자 E과 사업상 알고 지내던 사이로, 실제로 위탁매매계약을 체결한 것은 사실이며, 위탁매매용역 제공 관련 업무수행 작업일지는 별도로 작성할 필요가 없어 계약서로 대체하였다.

(나) 양도가액 대비 위탁매매수수료 비율이 B의 경우 89% 수준이고, 쟁점법인의 경우 88% 수준으로, 경험칙상 다소 과다한 측면이 있으나, 피상속인이 94세로 연로하고 노환이 지속되고 있을 뿐만 아니라 자녀들 모두 외국에 거주하고 있는 상황에서 토지들을 조속히 매각할 수밖에 없었던 특별한 사정을 감안하면, 수수료 비율이 과다하다고 보기도 어렵다.

(다) 쟁점법인은 피상속인의 특수관계인에 해당하지 않으므로, 설령 위탁매매수수료가 과다하다 하더라도 부당행위계산부인 규정의 적용대상도 아니다.

(라) 처분청은 쟁점법인에 대한 위탁매매수수료를 부인하면서도 B에 대한 것은 필요경비로 인정하였는데, 이는 같은 내용의 비용에 대하여 특별한 이유 없이 달리 취급하는 것이어서 모순적인 행태이다.

B와 쟁점법인을 관할하는 삼성세무서장은 그 두 업체가 이 건 토지와 관련하여 발급한 위탁매매수수료 세금계산서 전체를 사실과 다른 세금계산서로 보지 아니하였고, 처분청의 세무조사 당시 두 업체의 대표 모두 피상속인과의 실제 거래가 있었다고 처분청에 회신하였다.

두 업체의 토지의 양도가액 대비 위탁매매수수료 비율을 비교하더라도 쟁점법인의 수수료 비율이 B보다 오히려 낮다.

따라서 쟁점법인이 발행한 위탁매매수수료에 대한 필요경비만을 부인하여 과세한 것은 모순적인 과세이다.

(마) 처분청은 쟁점금액이 매매대금의 약 88%로 지나치게 과다하여 통상적인 소개비에 해당하지 않는다는 이유로 쟁점금액을 필요경비에서 제외하였다.

그러나, 비용의 통상성 요건은 사업소득의 필요경비에 관한 「소득세법」제27조 제1항과 법인의 손비에 관한 「법인세법」제19조 제2항에서 규정하고 있을 뿐, 양도자산의 필요경비에 관한 「소득세법」제97조, 같은 법 시행령 제163조 및 같은 법 시행규칙 제79조에서는 통상성을 요건으로 규정하고 있지 않다.

오히려 양도소득세 집행기준 97-163-43에서 중개수수료가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비해 많다고 하더라도 실지 지급된 금액은 필요경비에 산입된다라고 해석하고 있고, 판례에서는 소개비가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비하여 다소 많다고 하더라도 필요경비의 공제는 특단의 사정이 없는 한 실지 지급된 금액에 따라야 하므로 필요경비에서 제외함은 부당하다고 해석하고 있는바, 소개비는 그 금액의 다과에 불구하고 필요경비로 인정되어야 한다.

청구인들과 쟁점법인 등에 따르면, 아래와 같이 당초 취득가액의 10배를 초과한 부분을 위탁판매수수료로 정한 것 같다고 해명하고 있고, 이러한 사정은 매매가액의 88% 상당액을 위탁판매수수료로 정한 경위로 보인다.

＜표2＞ 위탁매매수수료와 양도차익 등의 비율

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(바) 처분청 의견에 대한 항변내용은 아래와 같다.

1) 처분청은 쟁점법인이 현재 사실상 폐업상태이고, 쟁점금액과 관련한 부가가치세를 무신고한 후, 관련 세금을 체납하고 있으며, 수수료를 전혀 받지 않았다는 점을 지적한다.

쟁점법인과 위탁매매계약을 체결한 2023.5.10. 및 2023.6.15.에 피상속인과 C(수임인)가 알아본 바로는 쟁점법인이 정상적으로 영업 중인 부동산 판매대행업체였고, 그 당시 본점 사무실은 서울특별시 강남구 OOO에 있었으나, 서울특별시 동작구 OOO 및 OOO에도 사무실이 있었다고 하였다.

B와 쟁점법인은 모두 각 지역의 파트너 부동산 딜러들과 협업을 통해 매매 물건 확보 및 매수자 물색 및 매각 협상을 추진하고, 위탁매매수수료의 일정금액을 그 딜러들에게 분배하는 방식으로 사업을 추진하였으며, 이 건 토지의 경우에도 쟁점법인의 파트너 부동산 딜러인 F을 통해서 매수자 D에게 토지정보를 제공하고 매각협상을 거쳐 결국 OOO원에 매각하였던 것이다.

다만, 피상속인은 매매대금을 전혀 받지 않은 상태에서 쟁점법인이 ‘매도인이 소유권을 넘겨주면 매수인이 조속히 개발행위를 한 후에 파트너 부동산 딜러인 F을 통해 다시 제3자에게 위탁판매하여 매매대금을 정산하도록 하겠다’는 말을 믿고 매매대금을 전혀 받지 않은 상태에서 먼저 매수인에게 소유권을 이전하였으나, 개발허가의 지연 등으로 인하여 매수인에게 소유권이 이전된 후에도 해당 토지의 재판매가 지연됨에 따라 쟁점법인 또한 수수료 전액을 받지 못하고 있을 뿐이다.

또한 매수인의 매매대금 정산 지연으로 인하여 쟁점법인은 부가가치세를 신고하지 않고, 부과된 세금을 체납하고 있으나, 매도인 측이 쟁점토지에 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하여 채권을 확보하고 있으므로, 매수인 측으로부터 대금정산이 되면 매도인이 쟁점법인에게 수수료를 지급할 것이고, 그렇다면 쟁점법인도 체납세금을 납부할 것이다.

즉, 피상속인은 매매 당시에 처분청이 지적한 점을 알지도 못하였고, 알 수도 없었으며, 그와 같은 사정은 이 건의 거래가 발생한 이후에 일어난 것인바, 그러한 사정은 용역의 공급이 없었다고 볼 근거가 되지 못하며, 쟁점금액이 필요경비에 해당하는지를 판단하는 것과 무관하다.

2) 처분청은 쟁점토지의 매수인 중 1명인 D에게 사실조회요청을 하여 물건 중개 등은 F이 한 것이고, 쟁점법인은 관여하지 않았다는 등의 회신을 받았다는 의견이다.

그러나, 청구인 측이 D로부터 받은 처분청에 제출된 사실확인서에는 ① D는 쟁점토지를 F의 소개로 매수하였고, ② 쟁점토지 취득 후 개발행위 허가를 얻어 F을 통해 위탁판매한 후 매수대금을 지급하려 하였으나 허가가 지연되었으며, ③ 당시 쟁점법인이 피상속인으로부터 쟁점토지의 판매를 수탁받은 것을 몰랐고, F이 아는 부동산개발회사와 함께 쟁점토지를 판매한다고 정도만 알았고, ④ 아직 쟁점토지가 매각되지 않고 있으나, 매각되면 매수대금을 정산할 예정이라는 내용이 적혀 있다.

처분청은 위 확인서를 근거로 양도 물건 중개 및 매각 협상은 F이 진행한 것이고, 쟁점법인은 전혀 위탁판매 업무를 하지 않았다고 단정하였으나, 쟁점법인은 기획부동산과 유사한 부동산 판매대행업체로, 쟁점토지와 같이 개발이 어렵거나 경제적 가치가 없는 토지를 하부 판매조직에 속하는 프리랜서 부동산 딜러를 통해 개발 가능한 용지로 소개하여 판매하여 주고, 매수자를 소개하여 매각을 진행한 부동산 딜러에게 알선수당을 분배하는 형태인바, 쟁점법인은 각 지역에서 부동산 알선을 하는 부동산 딜러와의 협업을 통해 매매 물건의 매수인을 물색하여 매각업무를 하는 것이다.

D 측에게 쟁점토지를 소개한 F 역시 쟁점법인의 인천지역 파트너 부동산 딜러로, F이 매수자 측에게 쟁점토지의 매각정보를 소개하고 매각협상을 추진한 행위는 곧 쟁점법인의 위탁판매 행위의 일환이므로, 위와 같은 처분청 의견은 거래의 구조와 내용을 알지 못한 채 임의적으로 판단한 것으로, 타당하지 아니하다.

3) 처분청은 용역의 공급이 없다는 근거로 쟁점토지 매매계약서를 피상속인가 D 측이 직접 작성하였다는 점을 들고 있으나, 쟁점법인과 부동산 딜러는 피상속인과 D에게 매매계약서 작성 전에 매매대금의 금액 및 그 지급시기 등을 사전에 합의하게 하고, 매매계약서를 작성하여 주지만, 부동산중개법인이 아니므로, 매매계약서에 중개업자로 기재하지는 않은 것이다.

4) 처분청이 한 질문인 “매도인과 매수인과의 부동산 매매계약서를 직접 작성해 준게 맞는 건지?”에 대하여 쟁점법인의 대표는 “매도인측과 매수인이 합의하에 직접 작성하였습니다.”라고 답하였고, 처분청은 그 답변을 쟁점법인이 매매계약서 작성에 관여하지 않은 근거로 본 듯하나, 그 답변의 본 뜻은 “매도인측과 매수인이 합의 하에 (쟁점거래처가) 직접 작성하였습니다.”라는 것인바, 처분청은 그 답변내용의 의미를 잘못 이해한 것이다.

5) 처분청은 위탁매매 업무 중 “통장관리 및 매매대금 수령”을 전혀 하지 않았다는 의견이나, 피상속인이 매매대금을 받지 않고 쟁점토지의 소유권을 이전해 준 것은 D가 F을 통해 제3자에게 위탁판매한 후 매매대금을 정산하기로 합의하였기 때문이고, 그 결과 쟁점법인의 통장관리 및 매매대금 수령이 필요없게 된 것이며, 쟁점법인은 피상속인으로 하여금 근저당권을 설정하여 채권을 확보하도록 하여 매매대금 수령업무를 수행하고 있다.

6) 처분청은 전자세금계산서만 발급되었을 뿐, 용역대금이 지급되지 않은 점을 문제삼고 있으나, 위에서 설명한 바와 같이 쟁점법인은 위탁판매 용역을 피상속인에게 실제로 공급한 후 적법하게 세금계산서를 발행한 후 미수금채권을 계상하였으므로, 대금수수 여부가 용역의 공급 여부에 영향을 미치지 아니한다 할 것인바, 피상속인이 직접 지출한 소개비인 쟁점금액은 필요경비로 공제되어야 한다.

(2) 설령, 쟁점금액 전액을 인정하지 않더라도, 쟁점금액 중 양도가액(OOO원)에서 양도 당시 쟁점토지의 개별공시지가(OOO원)를 초과하는 금액(OOO원)은 필요경비로 인정하여야 한다.

비록 처분청의 의견과 같이 쟁점수수료가 지나치게 과다하여 일반적으로 용인되는 통상적인 수수료(소개비)에 해당한다고 보기 어렵다고 하더라도, ㉠ 쟁점토지를 포함한 이 건 토지들의 위탁판매를 위하여는 매수자 물색 및 매각협상 등을 수행하는 파트너 부동산 딜러들의 높은 보수 등 큰 비용이 소요되므로 단순한 부동산 중개와는 실질적으로 그 거래의 본질이 다른 판매대행에 해당한 점, ㉡ B가 위탁판매한 토지의 경우 매매가액 중 양도 당시 공시지가의 20% 상당액을 초과한 금액인 위탁판매수수료를 필요경비로 인정한 점, ㉢ 쟁점토지의 경우 개발제한구액 내 토지로서 공시지가 수준의 매매가액으로도 장기간 거래가 되지 아니하여 쟁점법인의 파트너 부동산 딜러(F)를 통한 위탁판매를 통해 매매가 되었음에도 소개비 명목의 위탁판매수수료가 전혀 없었다고 보는 것은 무리한 점, ㉣ 일반적으로 개발제한구역 내의 토지 판매대행의 경우 공시지가 상당액을 초과한 금액을 위탁판매수수료로 하는 경우가 많은 점 등을 고려하여, 쟁점토지의 경우에도 매매가액 중 양도 당시 공시지가를 초과한 금액은 양도자산의 필요경비로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점법인은 쟁점토지에 관한 위탁판매 용역을 실제 공급하였다는 점을 입증하지 못하고 있고, 쟁점금액이 ‘일반적으로 용인되는 통상적인 것’이라는 필요경비의 요건에 해당한다고 보기 어려우므로, 쟁점금액을 필요경비에서 차감하여 과세한 처분은 적법하다.

(가) 쟁점세금계산서상 용역이 공급되었다는 점을 인정할 근거가 없으므로, 쟁점금액을 필요경비에서 제외한 이 건 처분은 타당하다.

쟁점법인은 2021년 10월 설립된 후 매출이 전무하다가 2023년에 발생한 쟁점수수료가 유일한 매출로, 현재는 사업장을 퇴거하여 사실상 폐업상태이고, 쟁점금액과 관련한 부가가치세를 신고하지 아니하였으며, 과세관청이 부과한 세금을 체납한 상태이다.

쟁점법인은 조사종결일 현재까지 위탁매매 용역대금인 OOO원 전액을 전혀 수령하지 않았다(반면, B는 용역대금을 일부 수령한 사실이 확인된다).

위탁매매 업무 중 ‘부동산 타인에게 매각 [부동산 소개]’과 관련하여 처분청이 매수인 D에게 사실조회한바, D는 양도 물건 중개 및 매각 협상은 F(5505**-*******)과 진행하여 쟁점법인은 일면식도 없는 업체라고 회신하였으며, 위탁매매 업무 중 ‘계약서 작성’ 업무도 매도인 피상속인과 매수인 D가 직접 수행한 것으로 확인되었다.

위탁매매 업무 중 ‘통장관리 및 매매대금 수령’ 업무 수행 또한 전혀 이루어지지 않은 것으로 확인되는 등 쟁점법인과 맺은 위탁매매계서상 계약의 범위에 따른 계약내용이 전혀 이행되지 않은 것으로 보이므로, 위탁매매수수료 명목으로 교부받은 OOO원을 필요경비에서 제외한 이 건 처분은 정당하다.

(나) 쟁점법인이 매수자를 소개한 사실이 없어 쟁점금액을 ‘소개비’로 보기 어렵고, 그 금액도 양도가액의 약 88% 수준으로 일반적으로 용인되는 통상적인 수준을 넘어 지나치게 과다하므로, 쟁점금액은 양도소득 필요경비에 해당하지 아니한다.

양소소득 산정 시 필요경비로 공제하는 ‘소개비’는 양도거래의 당사자를 소개한 사람에게 그 소개의 대가로 지급하는 비용을 의미하는 것으로, 매수인 D의 사실확인서에 의하면, 쟁점법인은 쟁점토지와 관련하여 D를 소개한 사실이 없어 쟁점금액이 소개비에 해당한다고 보기 어렵다.

또한, 쟁점금액은 법정 중개수수료 상한인 0.9%를 훨씬 넘는 88%(OOO원) 수준이고, 매매대금이나 수수료가 전혀 지급되지 아니한 사정 등을 고려하면 쟁점금액이 소개비로서 양도소득 필요경비에 해당한다고 보기 어렵다.

(2) 청구인들은 쟁점법인에게 위탁매매수수료를 지급했다는 금융증빙을 전혀 제출하지 못하였고, 쟁점법인은 쟁점세금계산서와 관련한 위탁업무 용역을 실제 수행하였다는 점을 입증하지 못하고 있으므로, 개별공시지가 상당액을 초과한 금액을 필요경비로 인정해달라는 청구는 타당하지 아니하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

위탁판매수수료 전체 금액 또는 그 금액 중 양도가액에서 양도 당시 개별공시지가를 초과하는 금액을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 자료에 의해 아래의 내용이 확인된다.

(가) 처분청의 양도소득세 경정내용에 따르면, 쟁점금액(OOO원)은 양도가액(OOO원)의 약 87.55% 수준이고, 처분청은 취득가액을 환산가액으로 경정하면서, 쟁점금액을 필요경비에서 제외하였다.

＜표3＞ 양도소득세 경정내용

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(나) 등기사항전부증명서 따르면, 인천광역시 남동구 OOO 전 2,711㎡의 경우, 피상속인이 명의신탁해지를 사유로 1996.6.19. 소유권이전등기를 경료한 후 2023.8.28. 매매를 원인으로 D에게 거래가액 OOO원에 소유권을 이전하였고, 2024.12.26. 근저당권자 B(청구인)가 채권최고액 OOO원(OOO와 공동담보)의 근저당권설정등기를 하였으며, 인천광역시 남동구 OOO 임야 10,831㎡(피상속인 지분 9,653.11㎡)의 경우, 피상속인이 명의신탁해지를 사유로 1996.6.19. 소유권이전등기를 경료한 후 2023.3.27. 매매를 원인으로 G·D에게 소유권을 이전하였으며, 2024.12.26. B의 근저당권 설정등기가 경료되어 있는 것으로 나타난다.

(다) 쟁점토지 매매대금 및 위탁매매수수료의 수취 여부와 관련하여, 피상속인이 쟁점토지의 매도대금을 매수인 측으로부터 전혀 받지 못하였고, 쟁점법인도 위탁매매수수료를 전액 받지 못하였다는 점에 대하여는 양 측의 다툼이 없고, 청구인 측은 매수인 측이 쟁점토지를 재판매하는 경우 대금 및 위탁매매수수료를 정산할 예정이라는 입장이다.

(라) 피상속인이 쟁점법인으로부터 받은 전자세금계산서의 내역은 아래와 같다.

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(마) 피상속인이 2023.5.10. 쟁점법인과 체결한 OOO 토지에 대한 위탁매매계약서의 주요내용은 아래와 같고, OOO 토지의 위탁매매계약에는 매각대금 중 피상속인에게 지급되는 금액이 OOO원으로 기재되어 있다.

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(바) 세무조사종결보고서의 주요내용은 아래와 같다.

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(사) 처분청이 OOO 위탁매매와 관련하여 쟁점법인의 대표자(E)와 문답한 내용은 아래와 같다.

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(아) 2023.3.9.자 위임장에는, 위임인 피상속인이 수임인 C에게 이 건 토지의 매도와 매도금 수령, 잔금미납금 등기설정 및 부동산 매도에 의하여 발생되는 양도소득세 관련 용산세무서와의 상담, 납부 또는 납부 시 필요한 보증 등 모든 권한을 C에게 위임한다는 내용이 기재되어 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

청구인들은 쟁점금액이 양도소득 필요경비에 해당한다고 주장하나, 「소득세법」제118조에서 양도소득세에 관하여 제27조를 준용하도록 규정하고 있고, 제27조 제1항에서 ‘사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.’라고 규정하고 있으므로, 양도소득의 필요경비도 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것에 해당하여야 할 것인데, 쟁점금액은 부동산 중개에 관한 적법한 권한이 없는 쟁점법인이 위탁매매를 명목으로 수수료를 수수하기로 약정한 것으로, 위에서 규정한 일반적으로 용인되는 통상적인 것으로서 필요경비에 해당한다고 보기 어려운 점, 쟁점법인은 이 건 위탁매매수수료 외에는 사업실적이 거의 없고, 이 건 위탁판매수수료도 지급받은 사실이 없으며, 세무조사 당시에 사업장을 퇴거하여 사실상 폐업상태였던 점, 또한 청구인은 쟁점금액 중 쟁점토지의 개별공시지가를 초과하는 금액을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 그러한 필요경비 산정방식은 법률상 근거가 없어 인정하기 어려운 점 등에 비추어, 쟁점금액을 쟁점토지 양도에 따른 필요경비로 보기 어렵다 할 것인바, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 소득세법

제27조(사업소득의 필요경비의 계산) ① 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

제118조(준용규정) 양도소득세에 관하여는 제24조ㆍ제27조ㆍ제33조ㆍ제39조ㆍ제43조ㆍ제44조ㆍ제46조ㆍ제74조ㆍ제75조 및 제82조를 준용한다.

(2) 소득세법 시행령

제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용

마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

(3) 공인중개사법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. “중개”라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.

2. “공인중개사”라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다.

3. “중개업”이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.

제9조(중개사무소의 개설등록) ① 중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다. 이하 같다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 “등록관청”이라 한다)에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다.

② 공인중개사(소속공인중개사는 제외한다) 또는 법인이 아닌 자는 제1항에 따라 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없다.

제32조(중개보수 등) ① 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.(단서 생략)

제33조(금지행위) ① 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.

2. 제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위

3. 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위

제48조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자