이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2021.7.1. 대구광역시 남구 OOO소재 공동주택(아파트) 15개호(전용면적 40㎡ 이하 임대주택, 이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 AAA재개발정비사업조합(이하 “이 건 조합”이라 한다)과 계약(임대사업자 지위 포괄양수도)을 체결하였다.

나. 청구법인은 2023.4.27. 쟁점임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다) 제5조에 따른 임대목적물로 하여 임대사업자등록을 한 후, 2023.5.24. 처분청에 취득세를 신고하면서 「지방세특례제한법」 제31조 제2항에 따라 취득세 감면신청을 하였으나, 처분청은 쟁점임대주택이 장기일반민간임대주택 중 민간매입 아파트로서「지방세특례제한법」제31조에서 규정하는 취득세 면제대상에 해당하지 아니한다고 보아, 청구법인의 감면신청을 거부하였다.

다. 청구법인은 당초 신고한 세액을 납부하지 아니하였고, 이에 처분청은 2023.8.10. 청구법인에게 취득세 등 합계 OOO원을 무납부고지하였다.

라. 청구법인은 2023.8.29. 쟁점임대주택이 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우에 해당하므로 취득세가 면제되어야 한다는 취지의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2023.9.6. 이를 거부하였다.

마. 청구법인은 이에 불복하여 2023.12.1. 이의신청을 거쳐, 2024.5.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인의 쟁점임대주택은 민간건설임대주택으로 등록한 이 건 조합의 임대주택을 포괄양수도계약에 따라 취득한 것이고, 민간임대주택법 제43조 제2항에 따르면 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하는 것이므로, 청구법인은 이 건 조합의 건설임대주택사업자로서의 지위를 포괄승계한 민간건설임대주택사업자에 해당한다.

(2) 따라서, 민간건설임대주택사업자인 청구법인이 포괄양수도계약에 의하여 취득한 쟁점임대주택은 건축주인 이 건 조합으로부터 임대할 목적으로 최초로 분양받은 주택에 해당하므로 「지방세특례제한법」제31조 제2항에 따라 이 건 취득세 등은 감면되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 민간건설임대주택은 민간임대주택법 제2조 제2호에서 규정하고 있고, 같은 법 제2조 제3호에서 규정하는 민간매입임대주택이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말하는바, 청구법인은 건축주인 이 건 조합으로부터 포괄양수도 계약을 통해 매매 등으로 쟁점임대주택의 소유권을 취득하였으므로 쟁점임대주택은 민간매입임대주택에 해당한다.

(2) 행정안전부장관은 민간임대주택법 제2조 제2호에서 정의하는 민간건설임대주택을 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택, 즉 「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택으로 규정하고 있고, 임대주택을 건설한 임대사업자로부터 임대사업자의 지위와 함께 그 임대주택을 취득해 임대하고 있는 임대사업자의 주택은 민간건설임대주택이 아닌 민간임대주택법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택으로 보아야 한다고 판단하고 있다(지방세특례제도과-2102, 2022.9.21.).

(3) 「지방세특례제한법」 제31조 제2항에 따른 감면대상인 임대사업자는 같은 조 제1항에서 규정하고 있는바, 그 제1항에서 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우)를 말하되, 2020.7.11. 이후 「민간임대주택법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것)」 제5조 및 같은 법 제2조 제5호에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택인 경우와 같은 조 제6호에 따라 단기민간임대주택을 임대목적물로 임대사업자로 등록한 경우는 감면대상 임대사업자에서 제외한다고 규정하고 있다.

(4) 따라서, 청구법인은 민간임대주택법 제43조 제2항에 따라 쟁점임대주택을 건설한 이 건 조합으로부터 그 지위를 포괄승계하였으므로 쟁점임대주택이 민간건설임대주택이라고 주장하나, 쟁점임대주택은 「지방세특례제한법」 제31조에서 규정하고 있는 임대사업자 중 민간임대주택법 제2조 제2호의 민간건설임대주택의 각 목 어느 하나에도 해당하지 않고, 취득의 형태 또한 포괄양수도 방식으로 매입한 매입임대주택이므로, 쟁점임대주택을 「지방세특례제한법」 제31조 제2항에서 규정하는 취득세 감면대상이 아닌 것으로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점임대주택이 「지방세특례제한법」 제31조 제2항에서 규정하는 취득세 등의 감면대상에 해당하는지 여부

나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인은 2021.4.5. 경기도 용인시 OOO를 본점으로 하고, 주택건설업, 주택건설 임대사업 및 매입임대사업 등을 목적사업으로 하여 설립된 법인이다.

(나) 이 건 조합은 2008.3.7. 대구광역시 남구 OOO 외 362필지 OOO재개발사업시행구역의 주택재개발사업을 목적으로 설립된 조합이다.

(다) 이 건 조합은 2021.3.29. 쟁점임대주택을 포함한 임대주택 60세대를 매각하기 위하여 조달청 누리장터에 임대주택 포괄양수자 선정 입찰을 공고하였고, 그 결과 청구법인 외 3개 법인이 선정되었다.

(라) 이 건 조합과 청구법인은 2021.7.1. 쟁점임대주택에 대하여 아래와 같은 내용의 ‘임대주택 포괄양수도 계약’을 체결하였다.

[쟁점임대주택 포괄양수도 계약서 일부발췌]

○○○

(마) 청구법인은 2023.4.27. 민간임대주택법 제5조에 따라 쟁점임대주택을 임대목적물로 하여 아래와 같이 임대사업자로 등록한 것으로 나타난다.

[청구법인의 임대사업자 등록 내용]

○○○

(바) 청구법인은 2023.8.29. 쟁점임대주택이 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우에 해당하므로 취득세가 면제되어야 한다는 취지의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2023.9.6. 이를 거부하였다.

(2) 행정안전부장관은 2025.5.14. 지방세법규해석심의위원회를 개최하여 ‘임대사업자가 재개발조합이 건축한 건설임대주택을 포괄양수하여 임대주택으로 등록한 경우「지방세특례제한법」제31조 제2항 제1호에서 규정하는 임대주택의 최초 분양으로 보아 취득세 면제 대상’이라는 종전 해석을 변경하는 신규 해석을 제시하였다.

[행정안전부 종전 해석 일부발췌(지방세특례제도과-2102, 2022.9.21.)]

귀문 관련, 재개발조합이 임대목적으로 건설한 아파트를 준공 전에 포괄양수자 선정을 위한 입찰 절차를 통하여 포괄양수도 계약을 체결하고, 아파트 준공 후 임대사업자 지위와 함께 그 아파트를 임대목적물로 하여 장기일반임대사업자 등록을 한 경우에는 비록 민간건설임대주택으로 임대사업자 등록을 하였다고 하더라도 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이므로 취득세 감면대상에 해당하지 않습니다.

[행정안전부 신규 해석 전문(지방세특례제도과-1509, 2025.5.28.)]

＜재개발조합이 건축한 임대아파트를 포괄양수한 임대사업자의 취득세 감면대상 여부 회신＞

2. '감면대상 임대사업자의 범위'와 관련된 기존 유권해석(행정안전부 지방세특례제도과-2102, 2022.9.21.)을 「지방세관계법규 해석민원 처리지침」제16조 제1항에 따라 '지방세법규해석심사위원회 심의'(2025.5.14.)를 거쳐 변경하였음을 알려드립니다.

3. ＜질의 요지＞

○ 재개발조합이 건축하고 건설임대주택으로 등록한 아파트(이하 "쟁점 아파트"이라 함)를「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대사업자가 포괄양수하고 임대주택(임대사업자등록증 상 ‘건설임대’로 등록)으로 등록한 경우,

- 「지방세특례제한법」(2024.12.31. 법률 제20632호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제31조 제2항에 따른 취득세 감면대상에 해당하는지 여부

4. ＜회신 내용＞

□ 「지방세특례제한법」제31조 제2항 본문에서는 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택에 대해서는 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다고 규정하고 있고,

○ 같은 조 제1항(이하 "쟁점 규정"이라 함)에서 임대사업자 범위를 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 "민간임대주택법"이라 함)에 따른 임대사업자로서 임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되,

○ 임대목적물이 2020년 7월 11일 이후 민간임대주택법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말함) 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택, 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 단기민간임대주택을 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택이 아닐 것으로 규정하고 있습니다.

□ 먼저, 쟁점 아파트를 포괄양수한 임대사업자가 쟁점 규정에 따른 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 등록한 임대사업자에 해당하는지 살펴보겠습니다.

○ 쟁점 규정에 의하면 감면대상자인 임대사업자라 함은 '민간임대주택법에 따른 임대사업자로서 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 등록한 자'를 의미하고, 이때 감면대상이 되는 '임대목적물'에서 '민간임대주택법에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택'을 제외하고 있습니다.

- 민간임대주택법 제43조 제2항에서는 임대사업자가 임대의무기간 동안에도 일정한 절차를 거쳐 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있도록 하면서, 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하도록 규정하고 있는바,

- 임대의무기간 중 건설임대사업자가 양수받는 임대사업자와 포괄양수계약을 체결하고 소유권 이전 절차를 완료하게 되면 양도인의 건설임대사업자 지위를 포괄 승계하면서 기존 유형 그대로 민간건설임대주택으로 양도되는 것으로(국토부 민간임대정책과-5375, 2024.11.1.),

- 임대사업자가 건설임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하였다고 하여 그 임대주택이 건설임대주택에서 매입임대주택으로 변경되는 것이 아니라고 할 것(대법원 2006.8.25. 선고 2006다14103 판결)입니다.

○ 아울러, 쟁점 규정을 개정하여 임대목적물에서 '민간임대주택법에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택'을 제외한 입법 취지를 살펴보면,

- 정부는 2020.7.10. 부동산대책에서 당시 주택시장의 과열 요인이 될 수 있는 아파트 민간매입임대 제도 폐지를 발표하고, 이에 대한 후속조치로서 민간임대주택법(아파트 민간매입임대주택 등록제도 폐지)과 「지방세특례제한법」(아파트 민간매입임대주택 감면 제외)을 개정하였습니다.

- 당시 민간임대주택법 개정의 취지가 매물잠김 등에 영향이 크지 않을 것으로 판단되는 민간건설임대주택(포괄양수도 포함)까지 등록임대주택에서 제외하고자 하는 것은 아니었으며(국토부 민간임대정책과-5375, 2024.11.1.), 아파트 민간매입임대 등록제도가 폐지된 이후에도 민간임대주택법에 따라 법인이 건설임대주택(아파트)을 포괄 양수한 경우에는 이를 건설임대주택으로 보아 임대목적물 등록을 허용하고 있습니다.

○ 이상의 관련 법령 및 입법 취지를 살펴볼 때, 민간임대주택법에 따라 건설임대주택으로 등록된 쟁점 아파트를 임대사업자가 포괄양수한 경우 쟁점 아파트는 민간임대주택법에 따른 건설임대주택으로서, 쟁점 규정에서 규정하고 있는 임대목적물에서 제외되는 민간임대주택법에 따른 아파트를 임대하는 민간매입임대주택으로 보기 어려우며, 쟁점 아파트를 포괄양수한 임대사업자는 쟁점 규정에 따른 임대사업자에 해당한다고 판단됩니다.

□ 다음으로 재개발조합이 건축한 임대아파트를 포괄양수 계약으로 취득한 경우가 「지방세특례제한법」제31조 제2항에 따른 건축주로부터 공동주택을 최초로 '분양'받은 경우에 해당하는지 살펴보겠습니다.

○ '분양'의 개념에는 불특정 다수를 상대로 광고 등의 방법으로 매수하기를 원하는 사람을 모집한 후 건축물 중 일부를 쪼개어 판매하는 통상적인 의미의 일반분양뿐만 아니라, 특정인들을 상대로 정해진 규정이나 절차에 따라 건축물을 일괄해서 매도하는 특별분양이나 광고 등을 통한 일반경쟁입찰이 아닌 수의계약 방식을 통해 상대방을 정하여 건축물의 일부를 판매하는 형태의 임의분양 등 다양한 형태의 '분양'이 존재하므로 재건축임대주택과 같이 관계법령에 따라 임대주택을 공법인에게 일괄적으로 공급하는 것도 '분양'의 한 형태로 충분히 포섭할 수 있다(대법원 2012.5.9. 선고 2012두751 판결)할 것입니다.

○「지방세특례제한법」제31조 제2항에서 '최초로 분양받은 경우'를 취득세의 감면 요건으로 정하고 있는 취지를 살펴보더라도 신축 주택을 임대주택 시장의 민간임대주택으로 유입하기 위한 인센티브를 제공하는 것이므로, 신축 주택을민간임대주택법에 따른 민간임대주택으로 등록한 이상 거래 방식에 관계없이 감면을 적용하는 것이 당초 감면 취지에 부합한다고 판단됩니다.

○ 따라서,민간임대주택법에 따라 재개발조합의 건설임대주택을 포괄승계의 방식으로 최초로 취득한 경우,「지방세특례제한법」제31조 제2항에서 말하는 최초로 '분양'받은 경우에 해당한다고 볼 수 있습니다.

□ 이상의 사항을 종합적으로 고려할 때, 재개발조합이 건축한 건설임대주택을 민간임대주택법에 따른 포괄양수도계약을 통해 소유권을 양수받은 경우,

○ 해당 임대주택을 양수한 임대사업자는 민간임대주택법에 따른 건설임대사업자로서 임대목적물인 아파트는 건설임대주택에 해당하므로 「지방세특례제한법」 제31조 제2항에 따른 임대사업자에 해당한다고 봄이 타당하고,

○ 포괄양수도 계약을 통해 신축 임대주택을 최초로 이전받는 경우에 해당한다고 한다면 「지방세특례제한법」제31조 제2항에서 말하는 최초로 '분양'받은 경우에 해당하므로 취득세 감면 대상에 해당한다고 할 것입니다.

(3) 국토교통부장관은 2020.7.10. 아래와 같이 주택시장안정보완대책을 발표하였고, 이에 따라 민간임대주택법 중 이 건 심판청구와 관련된 내용은 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 사실이 나타난다.

① 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지

예) 단기임대 의무기간 4년을 기준하면 2017년 임대주택 등록 활성화 방안에 따라 기존 주택임대사업자는 2021년 폐업가능

② 폐지유형의 최소임대의무기간 종료 시 자동 등록말소 추진

③ 폐지유형의 임대주택에 대한 자발적 등록말소 기회 부여

- 폐지유형(단기ㆍ아파트 장기일반 매입임대)으로 등록된 기존 임대주택은 임대의무기간 내에도 자발적 등록말소를 허용,(공적 의무를 준수한 적법 사업자에 한하여 적용되며, 사업자 의무위반 적발시 원칙대로 행정처분 부과)

- 다만, 이 경우에도 현재 거주 중인 임차인의 신뢰 보호 필요성을 감안하여 자진말소 신청은 현재 임대차계약 체결 중인 임차인의 동의가 있는 경우에 한정하여 가능토록 하였다.

[임대사업자의 공적 의무 강화]

① 장기임대유형의 최소 임대의무기간 연장 (기존 8년→10년)

[국토교통부의 주택시장안정보완대책 주요내용]

2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것

2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

2. (현행과 같음)

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

가. (현행과 같음)

나.∼마. (생략)

나.∼마. (현행과 같음)

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

3. (현행과 같음)

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

제5조(임대사업자의 등록) ① (생 략)

제5조(임대사업자의 등록) ① (현행과 같음)

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

1.·2. (생 략)

1.·2. (현행과 같음)

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택

＜부 칙＞

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제6조 제1항 제12호, 제48조 제2항 및 법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조, 제5조의6, 제5조의7, 제6조, 제43조, 제67조의 개정규정은 2020년 12월 10일부터 시행한다.

제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.

[민간임대주택법 개정 주요내용]

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세특례제한법」제31조 제2항에서 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 감면한다고 규정하고 있고, 그 제1호에서 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다고 규정하고 있다.

또한, 「지방세특례제한법」은 ‘분양’의 개념에 관하여 용어의 정의나 포섭의 구체적인 범위를 규정하고 있지 아니하는 한편, 「건축물의 분양에 관한 법률」제2조 제2호에서 ‘분양’의 정의를 규정하고 있기는 하나, 같은 법 제3조 제2항 제1호에서 「주택법」에 따른 주택은 이 법을 적용하지 아니한다고 규정하고 있으므로 「지방세특례제한법」에서 말하는 ‘분양’의 범위는 반드시 「건축물의 분양에 관한 법률」등에 따를 것은 아니고, 임대주택 공급 활성화 및 국민 주거생활 안정이라는 그 규정의 감면취지와 목적, 지방세법령의 전반적인 체계 등을 종합적으로 고려하여 해석하는 것이 합리적이라 할 것이다.

(나) 처분청은 청구법인이 이 건 조합으로부터 임대사업자의 지위를 포괄적으로 승계 받아 쟁점임대주택을 취득한 것이므로, 쟁점임대주택은 민간매입임대주택에 해당하여 「지방세특례제한법」제31조 제2항에서 규정하는 취득세 등의 감면대상으로 볼 수 없다는 의견이다.

그러나, 「지방세특례제한법」제31조에서 임대사업자에 대한 감면을 규정한 것은 임대주택을 공급하는 자에게 세금 감면의 혜택을 부여함으로써 저소득층의 주거 수단인 임대주택의 건설 및 분양을 촉진하고 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하려는 데 있는 점(대법원 2017.6.15. 선고 2017두32401 판결, 같은 뜻임), 재개발조합이 건축한 건설임대주택을 민간임대주택법에 따른 포괄양수도계약을 통해 소유권을 양수받은 경우, 해당 임대주택을 양수한 임대사업자는 민간임대주택법에 따른 건설임대사업자로서 임대목적물인 아파트는 건설임대주택에 해당하므로 「지방세특례제한법」 제31조 제2항에 따른 임대사업자에 해당하는 점, 위와 같이 포괄양수도 계약을 통해 신축 임대주택을 최초로 이전받는 경우에 해당한다고 한다면 쟁점임대주택은 임대사업자인 청구법인이 임대할 목적으로 건축주인 이 건 조합으로부터 최초로 '분양'받은 경우에 해당하므로, 「지방세특례제한법」제31조 제2항에 따른 취득세 감면 대상에 해당한다고 봄이 타당한 점(행정안전부 지방세특례제도과-1509, 2025.5.28., 같은 뜻임) 등에 비추어, 처분청이 청구법인의 이 건 취득세 등의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제7항과「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세특례제한법(2023.6.1. 법률 제19422호로 개정된 것)

제31조(임대주택 등에 대한 감면) ①「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택”이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다.(이하 생략)

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만,「지방세법」제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

(2) 민간임대주택에 관한 특별법(2023.6.1. 법률 제19424호로 개정된 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나.「주택법」제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

7. “임대사업자”란「공공주택 특별법」제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택

제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

＜부칙＞

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제6조 제1항 제12호, 제48조 제2항 및 법률 제17452호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 제5조, 제5조의6, 제5조의7, 제6조, 제43조, 제67조의 개정규정은 2020년 12월 10일부터 시행한다.

제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.

② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다.

제6조(임대의무기간 연장 등에 대한 특례) ① 제2조 제4호 및 제5호의 개정규정에 따른 임대의무기간의 연장 및 제43조 제4항 제2호의 개정규정은 이 법 시행 이후 등록하는 민간임대주택부터 적용한다.