이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 ㈜AAA(이하 “위탁자”라 한다)로부터 경기도 수원시 팔달구 OOO 외 2필지 토지를 신탁받고 지상에 건축물(이하 “쟁점건축물”이라 한다)을 신축ㆍ분양하는 부동산신탁 사업자로서, 2022.4.27. 쟁점건축물에 대하여 사용승인을 받은 뒤 공사금액 등 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 2023.5.12.부터 2023.5.31.까지 실시한 쟁점건축물에 대한 취득세 세무조사 결과, 청구법인이 건축공사비 등을 과소신고ㆍ납부한 것으로 보아 2023.6.14. 취득세 등 합계 OOO원을 부과ㆍ고지하였다.

다. 이후 청구법인은 2024.6.4. 당초 신고한 쟁점건축물의 과세표준에 쟁점건축물 취득과 무관한 건설자금이자 및 금융자문수수료 OOO원(이하 “쟁점①금액”이라 한다)과 세무기장수수료 OOO원ㆍ세무조정수수료 OOO원ㆍ위탁법인운영비 OOO원(이하 “쟁점②금액”이라 한다)이 포함되어 있으므로, 동 금액을 쟁점건축물의 과세표준에서 제외하여야 한다는 사유로 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2024.7.31. 이를 거부하였다.

라. 청구법인은 이에 불복하여 2024.10.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 「지방세법 시행령」 제18조 제1항에 따르면 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있으며, 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용을 간접비용으로 규정하고 있다.

이와 관련하여 조세심판원은 ‘취득세 과세표준에 포함된 건설자금이자에 건축물의 신축을 위한 차입금의 이자뿐만 아니라 토지의 취득을 위한 차입금의 이자도 포함되어 있는 경우, 취득세의 과세표준에 포함되는 건설자금이자는 과세대상 물건의 취득시점을 기준으로 그 이전에 발생된 것만을 포함하는 것이므로 토지의 차입금 관련 이자 중 그 취득일 이후에 발생한 이자는 그 취득가격에서 제외되어야 하는 바, 토지의 취득일 이후에 발생한 이자비용은 토지의 취득가격에 해당되지 않고, 건축물과도 관계가 없으므로 이 건 건축물의 취득가격에서 제외하는 것이 타당’하다고 결정(조심 2013지715, 2013.11.26. 외, 다수)하고 있다.

이 건의 경우 위탁자가 2020.6.26. 차입한 PF차입금 OOO원 중 쟁점건축물 신축비용으로 사용한 금액은 OOO원(전체 사용금액 중 7.63%)에 불과하며, 나머지 금액은 토지매입에 사용된 기존 차입금 이자를 상환하는 등 쟁점건축물 신축과 관련 없는 비용으로 사용되었다.

따라서 쟁점건축물 취득세 과세표준에 포함될 건설자금이자 및 금융자문수수료는 전체 금액인 OOO원에서 쟁점건축물 신축에 사용된 비율인 7.63%를 적용한 OOO원이 되는 것이 타당하며, 나머지 취득세 과세표준에 포함된 쟁점①금액은 과세표준에서 제외되어야 한다.

＜표1＞ 건설자금이자 및 금융자문수수료 사용 비율 요약

(단위 : 원)

○○○

(2) 청구법인이 취득세 과세표준 항목에 포함하여 신고한 시행사운영비 등(쟁점②금액)은 신탁회사(청구법인)의 운영계좌에 입금된 분양수입금을 재원으로 매달 OOO원 또는 OOO원씩 정기적으로 위탁자의 운영계좌로 이체된 금액에 불과하며, 위탁자의 법인 운영에 필요한 사무실 인건비, 복리후생비 등 일반관리비로 사용된 비용이다.

「지방세법 시행령」제18조 제2항 제1호에 따르면 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용은 취득가격에서 제외하도록 규정하고 있고 기업회계기준상으로도 ‘판매비와 관리비’로 회계처리 되고 있다.

건축물 과세표준에 포함되는지 여부는 시행사운영비로 입금되어 지출된 금액이 건축물의 취득과 관련한 지출인지 여부로 판단해야 할 사항이지 신탁관리계좌에서 시행사운영비 계좌로 단순히 송금되었다고 하여 건축물 취득비용으로 간주되는 것은 아니다.

대법원은 시행사운영비에 취득세를 부과ㆍ고지한 사안에서 “이 사건 시행사 운영비는 이 사건 신탁계약의 목적(이 사건 사업)을 위하여 지급한 것이고 그 목적 이외의 용도에는 사용할 수 없는 것이므로, 이에 비추어 보더라도 이 사건 시행사 운영비는 이 사건 건물의 취득에 필요한 간접비용에 해당한다는 취지의 주장도 하고 있으나, 피고가 들고 있는 위 자료들을 종합해 보면, 이 사건 시행사 운영비는 이 사건 사업, 즉 신탁 토지 위에 신탁 건물을 건축하여 분양하는 사업을 위하여 지급된 것으로 봄이 타당하고, 이와 달리 이 사건 시행사 운영비가 이 사건 건축물의 건축에 관한 비용에 국한되는 용도로 지급된 것이라거나, 이 사건 시행사 운영비에서 모델하우스 운영비 등으로 지출된 금액을 차감한 나머지 금액은 모두 이 사건 건물의 취득에 필요한 간접비용에 해당한다는 취지의 피고의 주장은 받아들일 수 없다”라고 하여 건축물 취득비용에 해당하지 않는다고 판결(대법원 2022.3.11.선고 2021두58530 판결)하였다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 쟁점건축물의 과세표준에 포함된 건설자금이자 및 금융자문수수료 합계 OOO원 중 쟁점건축물의 신축비용으로 사용된 비율인 7.63% 만큼만 취득세 과세표준에 포함해야 하고, 나머지 쟁점①금액은 쟁점건축물 취득과 관련 없으므로 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하나,

청구법인이 처분청에 신고한 토지의 취득가액은 OOO원인 반면, 청구법인이 제출한 PF차입금 사용내역에 의하면 토지취득에 사용된 지출액이 OOO원으로 확인되므로 청구법인이 주장하는 토지ㆍ건물의 안분비율을 인정하기 어려운 점, 이 건 토지 잔금지급을 위한 대출금액과 대출실행 기관이 확인되지 않는 점, 청구법인이 이에 대한 객관적인 증빙자료를 제출하지 않아 실제 이 건 토지 취득을 위해 청구법인이 받은 토지 잔금 대출금액을 확인할 수 없는 점 등에 비추어 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(2) 청구법인이 제출한 대출약정서를 보면, 대출금의 용도는 수원 OOO 근린생활시설 신축사업과 관련하여 토지매입대금, 공사도급계약상 공사대금, 이 건 사업의 수행 관련 사업비, 금융계약 관련 각종 비용 지급 용도로만 사용하여야 한다라고 되어 있는바, 위탁법인운영비 등(쟁점②금액)은 대출 약정서에서 지정하는 대출금의 용도에 해당되지 않는 점, 청구법인이 제출한 증거자료 등에서도 쟁점②금액이 포함되었는지 여부가 확인되지 않는 점, 청구법인의 주장을 증빙할 만한 객관적인 자료 등을 제출하지 못하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점①ㆍ②금액은 쟁점건축물을 취득하는데 사용되지 않았으므로 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다.

(가) 청구법인이 당초 신고한 취득세 과세표준 및 세무조사 결과에 따라 부과된 취득세 과세표준은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 취득세 과세표준 내역

(단위: 원)

○○○

(나) 위탁자가 2020.6.19. 대주단으로부터 총 OOO원을 차입하면서 작성한 대출약정서의 주요 내용은 아래와 같으며, 약정서에 의하면 토지매입대금, 공사도급계약상 공사대금, 사업수행 관련 사업비 등의 용도로 사용할 것으로 약정되어 있다.

○○○

(다) 청구법인의 법인장부상 토지취득 관련 대출금을 상환하는데 사용한 금액은 OOO원으로 확인된다.

(라) 청구법인의 보통예금 계정별 원장(법인장부)에 의하면 청구법인은 2020.6.26. 22차례에 걸쳐 총 OOO원의 PF차입금을 수령하고, 2020.7.17.까지 아래 ＜표3＞과 같이 사용한 것으로 나타나고, 2020.7.17. 이후 수취한 쟁점건축물 분양대금 등 OOO원을 건축공사비 등으로 사용한 것으로 회계처리되어 있다.

＜표3＞ 청구법인이 제출한 PF차입금 사용내역 요약

(단위 : 원)

○○○

(마) 청구법인은 시행사운영비 명목으로 신탁사업비 계좌에서 위탁자회사 운영계좌로 2020.7.3.∼2022.4.22. 동안 OOO원을 이체한 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」 제10조 제5항 본문 및 제3호에서 법인장부에 따라 취득가격이 증명되는 경우 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항 제4호 및 제2항 제1호에서 사실상의 취득가격이란 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용(취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료)의 합계액으로 하되, 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용은 취득가격에 포함하지 아니한다고 되어 있다.

(나) 먼저, 쟁점①금액에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점①금액은 쟁점건축물 취득과 관련된 비용으로 취득세 과세표준에 포함하여야 한다는 의견이나,

취득세 과세표준에 포함된 건설자금이자에 건축물의 신축을 위한 차입금의 이자뿐만 아니라 토지의 취득을 위한 차입금의 이자도 포함되어 있는 경우, 건축물 취득세의 과세표준에 포함되는 건설자금이자는 건축물을 취득하기 위해 발생된 것만 포함하는 것이므로 토지를 취득하는데 사용된 차입금 관련 이자는 그 취득가격에서 제외되어야 하는바, 청구법인이 제출한 법인장부에 의하면 전체 PF차입금 OOO원 중 쟁점건축물 신축비용으로 사용한 금액은 OOO원인 것으로 확인되므로 전체 건설자금이자 및 금융자문수수료 OOO원 중 쟁점건축물 신축에 사용된 비율만큼인 OOO원만 취득세 과세표준에 포함하는 것이 타당한 점, 쟁점①금액(OOO원)은 토지의 취득을 위한 대출금의 대환을 위한 비용이거나 판매관리비 성격의 비용으로서 쟁점건축물 취득과 무관해 보이는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점①금액에 대한 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

(다) 다음으로 쟁점②금액에 대하여 살피건대, 청구법인은 쟁점②금액은 청구법인이 시행사인 위탁자에게 운영비 명목 등으로 지급한 금액으로 쟁점건축물 신축을 위해 지급한 비용에 해당하지 않는다고 주장하나,

위탁자가 대주단으로부터 PF차입금을 차입하면서 작성한 대출약정서에 의하면, 위탁자는 PF차입금을 이 건 사업과 관련된 용도로만 사용하도록 약정한바, 청구법인이 위탁자 운영비 명목 등으로 쟁점②금액을 지급하였다고 하여 위 금액이 쟁점건축물 신축과 무관한 비용에 해당한다고 보기 어렵고, 따라서 청구법인이 지급한 위탁자 운영비는 시행사가 쟁점건축물 신축관련 사업을 수행하는 과정에서 사용한 간접비용에 해당한다고 보는 것이 합리적인 점, 청구법인이 제출한 자료만으로는 쟁점②금액이 판매관리비 성격으로 쟁점건축물의 취득과 무관한 비용이라는 사실이 입증되지 못하는 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법(2021.12.28. 법률 제18655호로 일부개정되기 이전의 것)

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

④ 제7조 제5항 본문에 따라 과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산등에 대한 과세표준은 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 과점주주는 조례로 정하는 바에 따라 과세표준 및 그 밖에 필요한 사항을 신고하여야 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 과세표준보다 적을 때에는 지방자치단체의 장이 해당 법인의 결산서 및 그 밖의 장부 등에 따른 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 전단의 계산방법으로 산출한 금액을 과세표준으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

⑥ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 제2항 단서, 제3항 및 제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다.

⑦ 제5항제5호에 따른 취득의 경우에는 그 사실상의 취득가격이 제103조의59에 따라 세무서장이나 지방국세청장으로부터 통보받은 자료 또는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조에 따른 조사 결과에 따라 확인된 금액보다 적은 경우에는 제5항에도 불구하고 그 확인된 금액을 과세표준으로 한다.

⑧ 제1항부터 제7항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2021.12.31. 대통령령 제32293호로 개정되기 이전의 것)

제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

8. 붙박이 가구·가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비·시설 등의 설치비용

9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성·설치하는 비용

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)

2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장·군수·구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.

④ 부동산을 취득할 수 있는 권리를 타인으로부터 이전받은 자가 법 제10조 제5항 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산을 취득하는 경우로서 해당 부동산 취득을 위하여 지출하였거나 지출할 금액의 합(이하 이 항에서 "실제 지출금액"이라 한다)이 분양·공급가격(분양자 또는 공급자와 최초로 분양계약 또는 공급계약을 체결한 자 간 약정한 분양가격 또는 공급가격을 말한다)보다 낮은 경우에는 부동산 취득자의 실제 지출금액을 기준으로 제1항 및 제2항에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제2조 제12호에 따른 특수관계인과의 거래로 인한 취득인 경우에는 그러하지 아니하다.

⑤ 법 제10조 제6항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격"이란 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 말한다.

1. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명된 금액

2. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명되지 아니하는 금액 중 「소득세법」 제163조에 따른 계산서 또는 「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서로 증명된 금액

3. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 금융회사등 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.