이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2022.2.28. 서울특별시 서초구 OOO 소재 건축물의 지하 1층, 1층 및 2층(이하 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하고, 쟁점부동산이 새마을금고가 「새마을금고법」제28조 제1항 제1호의 업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산으로서 「지방세특례제한법」(2023.12.29. 법률 제19862호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제87조 제2항 제1호에 따른 취득세 면제 대상에 해당한다고 보아, 같은 날 처분청에 최소납부세제를 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 2023.5.23. 쟁점부동산에 출장하여 해당 부동산이 공실인 사실을 확인하고, 청구법인이 쟁점부동산을 취득일부터 1년 이내 해당 용도로 직접 사용하지 아니하였다고 보아, 2023.12.10. 청구법인에게 앞서 감면된 취득세 등 합계 OOO원을 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.2.16. 이의신청을 거쳐, 2024.8.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인이 쟁점부동산을 그 취득일부터 1년 이내 「새마을금고법」제28조 제1항 제1호의 업무에 직접 사용하지 못한 데에는 정당한 사유가 있다.

(2) 청구법인은 2022.2.28. 쟁점부동산을 취득하고 같은 해 3월부터 AAA이라는 인테리어 업체와 리모델링을 진행하려 하였으나, 해당 업체가 건축면허가 없다는 사실을 알게 되어 계획대로 리모델링을 진행하지 못하였다.

(3) 청구법인은 2022.4.14. 새로운 업체와 대수선설계 및 감리계약을 체결하고, 2022.5.13. 건축허가를 받았으며, 2022.5.16. 허가 조건을 메일로 받고, 2022.6.2. 실시설계도를 납품받았다.

(4) 청구법인은 이후 쟁점부동산 사용을 위해 건물 청소업체와 계약했고, 해당 부동산에 입주한 다른 업체들에게 임대차기간이 만료되는 2022년 10월까지 원상복구를 할 것을 요구하는 내용증명을 발송하였으나, 입주 업체들이 청구법인에게 쟁점부동산에 입주한 세탁소의 명도가 완료되면 함께 나가겠다고 통지하며, 명도의 대가로 무리한 금액의 지급과 자신들의 세금까지 대신 납부하여줄 것을 요구하였다.

(5) 청구법인은 위 세탁소와 협의를 거듭하여 2023년 2월 말까지 세탁소가 현 위치에서 영업을 계속하고 일정한 대가를 지급받는 것으로 합의하였고, 위 대가의 지급을 위해 수차례 이사회의 협의 및 의결을 거쳤다.

(6) 청구법인은 세탁소의 퇴거 후 비로소 쟁점부동산의 리모델링 공사에 착수하고자 하였으나, 2023.1.30. 청구법인이 자기자본한도를 초과하여 쟁점부동산을 매수한 것이 문제가 되어 지적 및 징계처분이 이루어지게 되었고, 그 지적사항에 따라 문제 없이 리모델링을 진행하기 위해 추가로 시간이 소요되었다.

(7) 최근 새마을금고가 어려워지며 청구법인도 당기순손실을 기록하고 있는 점, 청구법인이 세탁소를 비롯한 쟁점부동산의 입점업체와 합의하여 쟁점부동산을 해당 용도로 직접 사용하기 위한 진지한 노력을 다한 점, 자기자본한도 초과 문제로 인한 중앙회와의 소통으로 예상치 못한 시간이 소요된 점, 이 건 심판청구 심리일 현재는 쟁점부동산에 리모델링 공사가 완료되어 해당 용도로 사용하기 위한 준비를 마친 점 등을 감안하여, 청구법인이 쟁점부동산을 유예기간 내 해당 용도로 직접 사용하지 못한 데 정당한 사유가 있는 것으로 인정되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 「지방세특례제한법」제87조 제2항 제1호는 “새마을금고가 「새마을금고법」제28조 제1항 제1호의 업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산”에 대하여 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 법 제178조 제1항 제1호는 “정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우” 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있다.

「새마을금고법」제28조 제1항 제1호는 회원으로부터 예탁금과 적금을 수납하고, 회원을 대상으로 자금을 대출하는 등의 “신용사업”을 새마을금고의 업무로 규정하고 있다.

(2) 「지방세특례제한법」제178조 제1항 제1호에 규정된 “정당한 사유”란 법령에 의한 금지·제한 등 그 납세자가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서는 입법 취지, 부동산의 취득 목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 납세자가 부동산을 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지의 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이나(대법원 2002.9.4. 선고 2001두229 판결 등 참조),

부동산 취득시에 이미 유예기간 내에 고유업무에 사용할 수 없는 법령상, 사실상의 장애사유가 있음을 알고 있었고, 취득 후에 당해 부동산을 고유업무에 사용하지 못한 것도 동일한 사유 때문이라면, 취득 전에 존재한 외부적 사유가 충분히 해소 가능한 것이고 실제 그 해소를 위하여 노력하여 이를 해소하였는데도 예측치 못한 전혀 다른 사유로 고유업무에 사용치 못하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 외부적 사유는 당해 토지를 고유업무에 사용치 못한 정당한 사유가 될 수 없다(대법원 2002.7.9. 선고 2000두9588 판결 등 참조).

(3) 청구법인이 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하기 전 이루어진 청구법인의 이사회 회의록을 보면 ‘쟁점부동산 내 1층 세탁소 업체의 명도 불가’라고 기재되어 있는 것으로 확인되는바, 청구법인은 이와 같은 장애사유를 알았음에도 이를 감수하고 쟁점부동산을 취득하여 임대인의 지위를 승계한 것으로 보인다.

설령 구두로 위 세탁소를 비롯한 임차인들로부터 쟁점부동산을 명도받기로 합의하였다고 하더라도, 「상가건물 임대차보호법」상 임차인의 계약갱신 요구가 있을 경우 임대인은 이를 정당한 사유 없이 거절할 수 없으므로, 청구법인은 쟁점부동산을 유예기간 내 해당 용도에 직접 사용하는 데에 법령상·사실상의 장애사유가 발생할 수 있음을 인지한 상태에서 취득한 것이라고 보아야 한다.

이처럼 청구법인이 쟁점부동산 취득 당시에 이미 유예기간 내에 고유업무에 사용할 수 없는 법령상, 사실상의 장애사유가 있음을 알고 있었고, 취득 후에 당해 부동산을 고유업무에 사용하지 못한 것도 동일한 사유 때문인 이상, 그 사유는 당해 부동산을 유예기간 내 신용사업에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 될 수 없다.

(4) 한편 청구법인은 세탁소를 비롯한 쟁점부동산의 임차인들이 퇴거한 이후 처분청에 쟁점부동산에 관하여 신축을 사유로 한 해체허가를 신청하였고, 2023.6.7. 처분청으로부터 그 허가를 득하였으나, 2023.8.2. 처분청에 취소원을 제출하여 다시 위 허가를 취소하였다.

청구법인은 처분청에 2023.6.19.자로 접수하였던 대수선 착공신고서에 대하여도 2023.8.2. 취소원을 제출하여 착공이 취소된바, 청구법인이 쟁점부동산을 유예기간 내 해당 용도로 직접 사용하기 위하여 진지한 노력을 다하였다고 보기도 어려우므로 정당한 사유를 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 쟁점부동산을 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 「새마을금고법」제28조 제1항 제1호의 업무에 직접 사용하지 아니한 데 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련 법률 : ＜별지＞ 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 1980.2.1. 「새마을금고법」제7조 제1항에 따라 설립된 새마을금고이다.

청구법인은 2021.11.1. BBB과 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하며, ‘임대차보증금 OOO원은 매매대금에 포함되며, 당해 부동산에 대한 임대차계약을 매수인이 승계한다’는 특약사항을 기재하였고, 2022.2.28. 해당 부동산에 대한 잔금을 지급한 후 이를 취득하였다.

(나) 청구법인이 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하기 전인 2021.10.26. 개최된 청구법인의 이사회 의사록에 따르면, 이사회는 쟁점부동산의 매입을 의결하며 ‘1층 세탁소 명도불가, 2층, 3층 명도 및 재계약 가능’이라는 내용을 논의한 것으로 나타난다.

청구법인의 쟁점부동산 취득 당시 해당 부동산의 임차인 현황은 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 쟁점부동산의 임차인 현황

○○○

(다) 청구법인은 2022.4.11. ㈜CCC와 쟁점부동산의 대수선 설계 및 감리계약을 체결하고, 2023.4.24. ㈜DDD와 쟁점부동산의 대수선을 위한 공사 도급계약을 체결한 것으로 확인된다.

(라) 처분청은 2022.5.13. 청구법인의 쟁점부동산 대수선 신청을 허가하고, 2023.6.7. 청구법인의 쟁점부동산 대수선을 위한 해체 허가 신청서를 수리하였으며, 2023.6.19. 청구법인의 쟁점부동산 착공신고를 수리하였다.

청구법인은 2023.8.2. 위 2023.6.7.자 해체 허가 신청 및 2023.6.19.자 착공신고에 대한 취소원을 제출하여, 처분청이 각 신청 및 신고의 수리를 취소한 것으로 확인된다.

(마) 청구법인은 2022.9.29. 쟁점부동산의 일부를 임차 중인 EEE에 임대차계약 만료 시까지 그 임차 부분을 원상복구 할 것을 요구하는 내용증명을 발송하고, 2022.12.29. 또다른 임차인인 FFF와 임대차계약 중도해지에 관한 합의서를 작성한 것으로 확인된다.

(바) 처분청은 2023.5.23. 쟁점부동산에 출장한 후 ＜표2＞와 같이 출장결과보고서를 작성한 것으로 나타난다.

＜표2＞ 처분청의 2023.5.23.자 쟁점부동산 출장결과보고서

■ 출장목적 : 부동산 사용현황 명세서 제출한 내용(공실)을 토대로 현장확인을 위해 출장

■ 현황 : 대수선 공사하기 위해 전체 공실상태임

■ 조치사항 : 2023년 재산세 대장에서 쟁점부동산을 감면에서 일반과세로 변경

(사) 청구법인은 쟁점부동산의 임차인을 퇴거시키고 해당 부동산을 유예기간 내 신용사업에 직접 사용하기 위하여 진지한 노력을 다하였음을 입증하는 취지로, 임차인과 2022.11.23.부터 2023.6.28.까지 60회 이상 통화한 기록을 제출하였고, 쟁점부동산 매입 시 자기자본을 초과한 것에 따른 검사 지적 등이 있었음을 입증하는 취지로 청구법인의 이사회에서 관련 사항을 논의한 내용이 기재된 의사록을 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살펴본다.

(가) 「지방세특례제한법」제87조 제2항 제1호는 “새마을금고가 「새마을금고법」제28조 제1항 제1호의 업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산”에 대하여 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 법 제178조 제1항 제1호는 “정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우” 감면된 취득세를 추징한다고 규정하고 있으며,

「새마을금고법」제28조 제1항 제1호는 회원으로부터 예탁금과 적금을 수납하고, 회원을 대상으로 자금을 대출하는 등의 “신용사업”을 새마을금고의 업무로 규정하고 있다.

(나) 「지방세특례제한법」제178조 제1항 제1호에 규정된 “정당한 사유”란 법령에 의한 금지·제한 등 그 납세자가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고,

정당한 사유의 유무를 판단함에 있어서는 입법 취지, 부동산의 취득 목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 납세자가 부동산을 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지의 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이나,

부동산 취득시에 이미 유예기간 내에 고유업무에 사용할 수 없는 법령상, 사실상의 장애사유가 있음을 알고 있었고, 취득 후에 당해 부동산을 고유업무에 사용하지 못한 것도 동일한 사유 때문이라면, 취득 전에 존재한 외부적 사유가 충분히 해소 가능한 것이고 실제 그 해소를 위하여 노력하여 이를 해소하였는데도 예측치 못한 전혀 다른 사유로 고유업무에 사용치 못하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 외부적 사유는 당해 토지를 고유업무에 사용치 못한 정당한 사유가 될 수 없다(조심 2022지1035, 2023.4.6., 같은 뜻임).

(다) 청구법인은 임차인과의 분쟁으로 인한 쟁점부동산 명도 지연, 청구법인의 쟁점부동산 매입 시 자기자본금을 초과함에 따른 징계 및 검사 지적 등으로 해당 부동산을 유예기간 내 신용사업에 직접 사용하지 못한 것이므로 “정당한 사유”가 인정되어야 한다고 주장하나,

이와 같은 사유는 청구법인이 쟁점부동산을 취득할 당시 알았거나 충분히 알 수 있었던 장애사유에 불과하여, 해당 부동산을 유예기간 내 해당 용도로 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 될 수 없는 점,

청구법인은 2023.8.2. 처분청에 쟁점부동산의 대수선을 위한 해체 허가 및 착공신고에 대한 취소원을 제출하여 각 허가 및 신고가 취소된 것으로 확인되는바, 청구법인이 쟁점부동산을 대수선 하여 유예기간 내 신용사업에 직접 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였다고 보기도 어려운 점 등에 비추어, 처분청의 이 건 취득세 등 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세특례제한법(2023.12.29. 법률 제19862호로 개정되기 전의 것)

제87조(새마을금고 등에 대한 감면) ② 「새마을금고법」에 따라 설립된 새마을금고(중앙회는 제외하며, 이하 제1호 및 제2호에서 "새마을금고"라 한다)에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 각각 감면한다.

1. 새마을금고가 「새마을금고법」 제28조 제1항 제1호의 업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를, 과세기준일 현재 그 업무에 직접 사용하는 부동산에 대해서는 재산세를 각각 2023년 12월 31일까지 면제한다.

제178조(감면된 취득세의 추징) ① 부동산에 대한 감면을 적용할 때 이 법에서 특별히 규정한 경우를 제외하고는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 감면된 취득세를 추징한다.

1. 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 용도로 직접 사용하지 아니하는 경우

(2) 새마을금고법

제28조(사업의 종류 등) ① 금고는 제1조의 목적을 달성하기 위하여 다음 각 호의 사업의 전부 또는 일부를 행한다.

1. 신용사업

가. 회원으로부터 예탁금과 적금 수납

나. 회원을 대상으로 한 자금의 대출

다. 내국환(內國換)과 「외국환거래법」에 따른 외국환업무

라. 국가, 공공단체 및 금융기관의 업무 대리

마. 회원을 위한 보호예수(保護預受)

바. 어음할인

사. 상품권의 판매대행