이유
1. 처분개요

가. 처분청은 청구법인이 2023년도 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 광주광역시 서구 OOO(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)에 대하여 2023.7.20. 재산세 등 OOO원을 부과·고지하였다.

나. 청구법인은 쟁점임대주택이 「지방세특례제한법」제31조의3 제1항(이하 “이 건 감면규정”이라 한다)에 따른 감면대상에 해당한다고 보아 2023.10.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

또한, 이 건 조합은 쟁점임대주택을 장기일반민간임대주택으로 건설하여 이를 임대한 것이라서, 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다) 제43조 제1항에 따라 임대의무기한 내에 양도할 수 없고, 설령 이 건 조합의 해산 등을 위해 쟁점임대주택을 양도하고자 할 경우에는 같은 조 제2항에 따라 처분청에게 신고한 후 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하여야 한다.

더욱이, 광주광역시 동구청장도 민간임대주택법의 이러한 규정 탓에 청구법인의 임대사업자등록증에 쟁점임대주택을 ‘건설’로 기재한 점까지 고려하면 청구법인은 이 건 조합의 임대사업자의 지위와 함께 그 사업장인 쟁점임대주택을 포괄승계한 것이므로, 이를 민간매입임대주택으로 보아 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 경정되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구법인은 쟁점임대주택을 적법하게 장기일반민간임대주택으로 하여 임대사업자 등록을 마쳤으므로 감면대상에 해당한다고 주장하나, 폐지유형에 속하는 아파트(매임임대주택)를 목적물로 하여 임대사업자 등록을 할 수 있었던 이유는 아파트 임대사업자 등록을 한 이 건 조합으로부터 포괄양도양수계약을 통해서 지위를 승계받아 아파트의 경우 매입임대는 폐지되었지만 건설임대는 등록이 가능하기 때문이다.

청구법인과 이 건 조합 사이에 체결된 임대주택 포괄양수도 계약서를 보면 포괄양수도에 따른 계약금액이 명시되어 있고 잔금 납부 후 목적물의 소유권 이전에 대한 내용, 계약의 해제에 대한 내용 등이 포함되어 있어서 지위를 포괄적으로 승계받았다 하더라도 이 건 조합 명의로 소유권 보존등기가 완료된 후 청구법인에게 소유권이전 된 공동주택이므로 실질적으로는 아파트 매입임대주택에 해당된다.

재개발임대주택의 특수성 때문에 비록 임대사업자로 등록을 했다 하더라도 이 경우 청구법인이 건설과 관련된 일체 행위를 하지 않았기 때문에 매입임대 사업자로 보아야 하고, 2020.7.10. 주택시장 과열 요인이 될 수 있는 아파트에 대한 민간매입임대주택 제도를 폐지하였기 때문에 행정안전부 지방세특례제도과-2102(2022.9.21.)호 및 광주광역시 세정과-10353(2022.9.21.)호의 회신 내용과 같이 「지방세특례제한법」제31조의3조 제1항 규정으로는 쟁점임대주택은 재산세 감면대상에 해당하지 않는다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점임대주택은「지방세특례제한법」제31조의3 제1항에 따른 장기일반민간임대주택에 해당된다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(가) 서광주세무서장이 2023.2.20. 발급한 청구법인의 사업자등록증에는 개업연월일이 1995.11.22.로 되어 있고, 사업의 종목이 주택임대, 부동산컨설팅업 등으로 되어 있다.

(나) 이 건 감면규정은 정부의 주택시장 안정 보완대책(2020.7.10., 단기임대와 아파트에 대한 민간매입임대주택 제도 폐지)의 일환으로 민간임대주택법상 임대주택의 범위에서 단기임대주택과 아파트가 제외됨에 따라 2022.1.1. 아파트를 임대하는 민간매입임대주택을 감면대상에서 제외하는 것으로 이 건 감면규정이 개정되었고 그 내용은 아래와 같다.

＜이 건 감면규정 개정 내용＞

개정 전

개정 후

제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ① 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2021년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 「지방세법」 제4조 제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 공동주택과 「지방세법」 제4조 제2항에 따른 시가표준액이 2억원(「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권은 4억원으로 한다)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다.

제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ① 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2024년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 「지방세법」 제4조 제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장·군수가 산정한 가액이 3억원을 초과하는 공동주택과 「지방세법」 제4조에 따른 시가표준액이 2억원을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다.

(다) 광주광역시 동구청장이 발급한 청구법인의 임대사업자 등록증에는 쟁점임대주택의 주택구분란에 “건설”로 기재되어 있고, 주택 종류란에는 “장기일반민간임대주택”으로 되어 있으며, 등록이력란에는 “양수”로 되어 있고, 등록사항 변경 현황란에는 “이 건 조합과 포괄양수계약서에 의해 변경함”이라고 되어 있다.

＜청구법인의 임대사업자 등록증＞

○○○

(라) 청구법인은 2022.2.11. 이 건 조합과 쟁점임대주택에 대한 포괄양수도 계약(이하 “이 건 포괄양수도계약”이라 한다)을 체결하였고, 해당 계약서에는 청구법인이 쟁점임대주택에 대해 임대기간과 임대사업자 등록 내용 등 임대사업자로서 이 건 조합의 지위를 포괄승계한다고 되어 있으며, 주요 내용은 아래와 같다.

＜이 건 포괄양수도계약서＞

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점임대주택이 민간임대주택법 제2조 제2호에서 규정한 “민간건설임대주택”의 정의에 부합하지 않는다는 것을 주된 논거로 하여 쟁점주택에 이 건 감면규정을 적용할 수 없다는 의견이다.

그러나 청구법인은 쟁점임대주택이 위 정의에 부합한다고 주장하는 것이 아니라 청구법인이 쟁점임대주택에 대한 이 건 조합의 임대사업자 지위를 그대로 승계했기 때문에 쟁점임대주택은 여전히 장기일반민간임대주택(민간건설임대주택)으로서의 성격을 유지하고 있다는 주장을 하는 것이다.

그렇다면 관련 법령에 따른 이 건 포괄승계계약의 효력을 살펴 쟁점임대주택의 성격을 따져보아야 할 것이지 청구법인이 쟁점임대주택을 건축하지 아니하였다는 이유만으로 청구주장을 배척할 수는 없다.

관련 법령을 보면, 민간임대주택법 제43조 제1항은 임대의무기간 내에 임대주택의 양도를 원칙적으로 금지하고 있고, 같은 조 제2항에서는 양수인이 양도인의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하는 경우에 한해서 예외적으로 양도를 허용하고 있다.

이 건 포괄승계계약서와 청구법인의 임대사업자 등록증에 비추어 보면, 청구법인은 민간임대주택법 제43조 제2항에 따라 이 건 조합으로부터 장기일반민간임대주택으로 등록된 쟁점임대주택을 양수한 것으로 보이고, 청구법인은 이 규정에 따라 쟁점임대주택에 대한 민간임대주택법상 모든 의무를 승계할 수밖에 없으므로, 민간임대주택법의 입장에서는 쟁점임대주택을 종전과 같이 장기일반민간임대주택(민간건설임대주택)으로 취급할 수밖에 없다.

아울러, 이 건 감면규정 등에서는 “장기일반민간임대주택”과 관련하여, 지방세특례제한법령상 고유의 개념으로 해석할 만한 규정을 두고 있지 아니하므로, 그 의미를 민간임대주택법과 달리 본다거나 같은 법 제43조 제2항에 터 잡은 포괄승계의 효력을 부인할 수도 없다 할 것이다.

따라서 청구법인은 민간임대주택법에 따른 장기일반민간임대주택인 쟁점임대주택을 재산세 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하고 있다고 할 것이므로, 쟁점임대주택에 대하여 이 건 감면규정을 적용하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 조세심판관합동회의 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세특례제한법(2023.6.1. 법률 제19422호로 일부 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택”이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 「주택법」제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 「지방세법」 제10조의3에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

제31조3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) ①「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택[「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다)제5조에 따라 등록한 같은 법 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)을 같은 법 제5조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 공공지원민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다] 및 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[2020년 7월 11일 이후「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다)제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]을 임대하려는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에서 임대 목적의 공동주택 2세대 이상 또는 대통령령으로 정하는 다가구주택(모든 호수의 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우를 말하며, 이하 이 조에서 “다가구주택”이라 한다)을 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 또는 같은 법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2024년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만,「지방세법」 제4조 제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 3억원[「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택인 경우는 9억원)으로 한다]을 초과하는 공동주택과「지방세법」 제4조에 따른 시가표준액이 2억원(「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권은 4억원으로 한다)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외한다.

1. 전용면적 40제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택, 다가구주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)를 면제한다.

2. 전용면적 40제곱미터 초과 60제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세(「지방세법」 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 75를 경감한다.

3. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대하여는 재산세의 100분의 50을 경감한다.

(2) 지방세특례제한법 시행령(2023.5.16. 대통령령 제33470호로 일부 개정된 것) 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제3항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정한 경우”란 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제4항 또는 「공공주택 특별법 시행령」 제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.

② 법 제31조 제4항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 임대사업자 등”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 주택건설사업자(해당 건축물의 사용승인서를 내주는 날 또는 매입일 이전에 「부가가치세법」 제8조에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받거나 같은 법 시행령 제8조에 따라 고유번호를 부여받은 자를 말한다)

2. 「주택법」 제4조 제1항 제6호에 따른 고용자

3. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호의 임대사업자 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자

(3) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서 「출입국관리법」 제10조의 체류자격에 따른 활동범위를 고려하여 대통령령으로 정하는 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

1. 삭제 ＜2018. 1. 16.＞

2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택

⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제1항에 따라 등록신청을 받은 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 해당 등록신청을 거부할 수 있다.

1. 해당 신청인의 신용도, 신청 임대주택의 부채비율(등록 시 존속 중인 임대차계약이 없는 경우에는 등록을 신청하려는 자로부터 등록 이후 책정하려는 임대차계약의 임대보증금의 상한을 제출받아 산정한다) 등을 고려하여 제49조에 따른 임대보증금 보증 가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우

2. 해당 주택이 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호에 따른 정비사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제3호에 따른 소규모주택정비사업으로 인하여 제43조의 임대의무기간 내 멸실 우려가 있다고 판단되는 경우

3. 해당 신청인의 국세 또는 지방세 체납 기간, 금액 등을 고려할 때 임차인에 대한 보증금반환채무의 이행이 현저히 곤란한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

제17조(민간임대주택의 건설) 민간임대주택의 건설은 「주택법」 또는 「건축법」에 따른다. 이 경우 관계 법률에서 「주택법」 제15조에 따른 사업계획의 승인 또는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 등을 준용하는 경우 그 법률을 포함한다.

제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

제44조(임대료) ① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다.

1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료

2. 장기일반민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 “종전임대차계약”이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료