이유
1. 처분개요

가. 청구법인은 2023.10.28. AAA(이하 “이 건 건축주”라 한다)과 서울특별시 광진구 OOO 주상복합(이하 “이 건 건축물”이라 한다)에 대한 매입조건부 분양대행용역계약(이하 “이 건 분양대행계약”이라 한다)을 체결하고, 2023.11.13. 이 건 건축주와 이 건 건축물의 301호 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대한 공급계약(이하 “제①매매계약”이라 한다)을 체결하였으며, 2023.11.16. 장성환(이하 “이 건 매수인”이라 한다)과 쟁점주택에 대한 매매계약(이하 “제②매매계약”이라 한다)을 체결하였다.

나. 처분청은 청구법인이 제①매매계약에 따른 잔금이 지급된 2023.12.11.에 쟁점주택을 사실상 취득하였으나, 취득세 등을 신고·납부하지 아니하였다고 보아, 2024.5.9. 청구법인에게 쟁점주택 취득에 대한 취득세 등 합계 OOO원을 부과·고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.7.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 쟁점주택에 대한 잔금을 지급하지 않았으므로, 해당 주택을 사실상 취득하지 않았다.

(가) 「지방세법」제7조 제1항은 “취득세는 부동산등을 취득한 자에게 부과한다”고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “부동산등의 취득은 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다”고 규정하고 있다.

이 때 “사실상 취득”이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는데, 매매의 경우 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되었음을 뜻한다고 보아야 하고, 이와 같이 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 수 있는지 여부는 개별적·구체적 사안에 따라 미지급 잔금의 액수와 그것이 전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게 된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2014.1.23. 선고 2013두18018 판결 등 참조).

(나) 청구법인과 이 건 건축주가 체결한 이 건 분양대행계약은 공급계약에 기하여 가지는 권리, 즉, 분양권을 제3자에게 분양(매매)하는 것을 주목적으로 하고 있고, 청구법인이 이 건 분양대행계약 체결일에 이 건 건축주에게 계약금을 지급하면, 이 건 건축물의 각 개별호실에 의해 담보되는 대출금의 이자를 납부하는 조건으로 언제든지 잔금의 지급기한을 연장할 수 있도록 약정하고 있다.

이는 소규모 분양대행법인인 청구법인이 분양대행업무를 수주하기 위하여 분양대행계약과 매매계약이 혼합된 비전형의 특수계약을 체결한 것인바, 부동산 경기하락에 따른 미분양이 발생할 경우 청구법인이 건축주의 대출이자를 부담하는 위험을 감수하는 대신, 부동산 경기가 활성화 될 때의 이익이 최대로 달성될 수 있도록 영업전략을 선택한 것이다.

(다) 청구법인은 이 건 분양대행계약에 따라 이 건 건축주에게 이 건 건축물의 전체 분양가액의 10%에 달하는 계약금을 납부하고, ‘이 건 건축물을 공급받는 자로 선정된 지위’, 즉, 이 건 건축물의 분양권을 취득하였을 뿐, 쟁점주택의 분양대금을 전부 또는 거의 지급하지 않았다.

쟁점주택의 매매대금을 지급한 자는 제②매매계약에 따른 매매대금을 지급한 이 건 매수인이므로, 청구법인이 아닌 이 건 매수인이 쟁점주택을 사실상 취득한 것으로 보아야 한다.

(2) 청구법인은 제①매매계약에 따른 권리의무를 이 건 매수인에게 모두 승계하였으므로, 쟁점주택을 사실상 취득할 수 있는 자에 해당하지 않는다.

(가) 대법원은 권리의무승계계약을 체결함으로써 잔금 납부 당시 오피스텔의 소유권을 취득할 수 없는 상태인 경우, 설령 권리의무를 양도한 법인이 잔금을 실질적으로 모두 지급하였다고 하더라도 해당 오피스텔의 소유권을 사실상 취득하였다고 볼 수 없다고 판시하고 있다(대법원 2022.1.27. 선고 2021두54880 판결 참조).

(나) 또한 조세심판원은 매매계약 체결 당시 오피스텔이 준공되어 소유권보존등기가 되어 있다고 하더라도, 해당 오피스텔 자체를 처분할 수 있는 권한은 원시취득자인 건축주에게 귀속된다고 판단한 바 있다(조심 2022지1797, 2023.2.27.).

(다) 청구법인은 2023.11.16. 이 건 매수인과 제②매매계약을 체결하면서, 청구법인이 2023.11.13.에 이 건 건축주와 체결한 제①매매계약상의 권리의무를 이 건 건축주의 동의하에 이 건 매수인에게 양도한바, 제②매매계약에 따른 잔금 지급이 이루어진 2023.12.11.에 쟁점주택의 소유권을 취득할 수 없는 상태에 있었던 청구법인이 해당 주택을 사실상 취득하였다고 볼 수 없다.

나. 처분청 의견

(1) 청구법인은 제①매매계약에 따라 쟁점주택을 사실상 취득하였다.

(가) 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로, 취득자가 재화를 사용·수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니고, 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세객체로 하는 것이다.

(나) 이 때 ‘사실상의 취득’이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말하는데, 매매의 경우에 있어 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금 지급이 이행되었다고 볼 수 있는지 여부는 개별적·구체적 사안에 따라 미지급 잔금의 액수와 그것이 전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게 된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이며,

「지방세법 시행령」제20조 제2항에서 유상승계취득의 경우 사실상의 잔금지급일 등을 원칙적인 취득시기로 보도록 규정하고 있으므로, 부동산에 관한 매매계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급하면 소유권이전등기를 마치지 아니하였더라도 취득세의 과세대상이 되는 사실상의 취득행위가 존재하게 되어 그에 대한 조세채권이 당연히 성립한다 할 것이다(대법원 2013.11.28. 선고 2011두27551 판결 참조).

(다) 한편 대법원은 매입형 분양대행계약의 경우, 단순히 분양대행계약을 체결하면서 수수료를 일반적인 경우와 다르게 정한 것에 불과한 것인지, 아니면 건축물을 일괄적으로 매수하여 다시 개별적으로 매각하는 미등기 전매에 해당하는 것인지 판단함에 있어, 당사자 사이에 체결된 계약의 경위와 내용, 대금 지급의 시기와 방법 및 대금이 수분양자로부터 직접 건축주에게 지급되는지 여부, 미분양 시의 처리 방안, 매수인의 특정 여부 등 계약 전후의 제반 사정을 종합하여 판단해야 한다고 판시하고 있다(대법원 2013.6.27. 선고 2013도3246 판결, 대법원 2005.2.18. 선고 2003두8203 판결 참조).

이와 관련하여 조세심판원은 청구법인과 재개발조합이 상가를 일괄 매각하는 공급계약을 체결하고, 청구법인이 이후 수분양자들과 해당 상가의 개별호수에 관한 매매계약을 체결하여, 수분양자들이 청구법인 명의 계좌에 잔금을 입금한 후, 청구법인이 재개발조합에게 위 공급계약에 따른 공급가액 상당을 이체한 사안의 경우, 청구법인이 해당 상가를 사실상 취득하였다고 보아야 한다고 결정한 바 있다(조심 2019지1658, 2022.3.14. 참조).

(라) 청구법인과 이 건 건축주가 체결한 이 건 분양대행계약은 이 건 건축물에 대한 공급가격 OOO원 중 각 개별 호실에 대한 매입금액을 정하면서, 쟁점주택에 대한 매입금액을 OOO원으로 하여 계약금의 지급일은 계약체결일로, 잔금은 계약체결일 다음날부터 6개월 이내로 구체적인 기간을 정하고 있으며,

청구법인이 잔금지급일에 이 건 건축물 전부 또는 일부의 잔금을 지급하지 못한 경우 청구법인이 해당 물건의 대출금 이자를 납부하고, 청구법인이 지급일까지 이 건 건축물의 공급가격을 이 건 건축주의 은행계좌에 납부하기로 정하고 있다.

이 건 분양대행계약은 또한 제3자가 이 건 건축물의 분양(매매)대금을 청구법인이 지정하는 계좌에 지급한 후, 청구법인이 지정하는 계좌에서 해당 호실의 잔금(이 건 건축주와 청구법인이 체결한 공급계약상의 잔금)이 이 건 건축주의 은행계좌로 지급되도록 약정하고 있고, 청구법인이 분양금액 잔금을 약정일까지 납부하지 아니하여 계약이 해제된 경우 총 분양가의 10%가 위약금으로 이 건 건축주에게 귀속되고, 청구법인이 잔금의 납부를 지연하여 약정납부일이 경과한 경우 그 경과일수에 대한 연 15%의 연체료율을 적용하여 산정된 연체료를 가산하여 납부해야 한다고 약정하고 있다.

청구법인은 위 계약에 따라 분양금액 및 기타 납부액을 완납하고 잔금완납일로부터 60일 이내에 자신의 책임과 비용으로 소유권이전등기를 필해야 하며, 이 건 건축물에 대한 재산세 및 종합토지세 과세기준일 이후에는 입점 및 소유권이전 유무에 관계없이 청구법인이 그 세액을 전부 부담하게 되고, 잔금납부일로부터 60일 이내에 취득세를 납부할 의무를 부담하는 것으로 확인된다.

(마) 위와 같은 이 건 분양대행계약의 약정, 제①매매계약 및 제②매매계약에 따라, 이 건 매수인이 2023.12.11. 청구법인과 신탁계약을 체결한 신탁법인 명의의 계좌로 제②매매계약에 따른 쟁점주택의 매매대금을 입금하였고, 같은 날 해당 계좌에서 이 건 건축주의 계좌로 제①매매계약에 따른 쟁점주택의 매매대금이 이체되었으며, 위 각 매매계약에 따른 매매대금의 차액 상당이 청구법인에게 귀속되었다는 점에 관하여는 청구법인과 처분청 간에 서로 다툼이 없는바, 앞서 살펴본 법령 및 해석례를 종합하여 고려할 때, 청구법인이 쟁점주택을 사실상 취득하였다고 보아야 한다.

(2) 청구법인이 인용하고 있는 조세심판원의 선결정례는 이 사건 심판청구의 쟁점과 다른 쟁점에 대한 것으로서, 이 사건의 사실관계에 그대로 적용될 수 없다.

(가) 청구법인은 자신이 이 건 건축주로부터 쟁점주택이 아닌 ‘쟁점주택의 분양권’을 취득하였으므로 취득세 등의 신고·납부의무가 없다고 주장하며 조심 2022지1797, 2023.2.27. 결정을 그 근거로 제시하고 있다.

(나) 그러나 위 결정례는 「지방세법」제13조의3 제3호에 따른 다주택자의 중과세율 적용여부가 문제된 사안에서, 주택의 준공 전 공급계약이 이루어진 일반분양권을 원분양자로부터 승계취득 한 전매계약의 경우, 그 분양권에 따른 주택의 취득일은 분양대금의 완납일이 아닌 분양계약일이라고 판단한 것으로, 청구법인이 쟁점주택을 사실상 취득하였는지 여부가 문제되는 이 사건의 사실관계에 적용될 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구법인이 쟁점주택을 사실상 취득한 것으로 보아 취득세 등을 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구법인은 2023.10.28. 이 건 건축주와 이 건 분양대행계약을 ＜표1＞과 같이 체결하였다.

＜표1＞ 이 건 분양대행계약 내역

○○○

(나) 청구법인은 2023.10.31. BBB 주식회사(이하 “이 건 신탁회사”라 한다)와 ＜표2＞와 같은 자금관리 대리사무 계약(이하 “이 건 자금관리계약”이라 한다)을 체결하였다.

＜표2＞ 이 건 자금관리계약 내역

○○○

(다) 청구법인은 2023.11.13. 이 건 건축주와 제①매매계약을 ＜표3＞과 같이 체결하였다.

＜표3＞ 제①매매계약 내역

○○○

(라) 청구법인은 2023.11.16. 이 건 매수인과 제②매매계약 및 쟁점주택에 대한 권리의무승계약정을 체결하였다.

＜표4＞ 제②매매계약 내역

○○○

＜표5＞ 쟁점주택 권리의무승계약정

○○○

(마) 이 건 매수인이 2023.12.11. 이 건 신탁회사 명의의 계좌로 제②매매계약에 따른 쟁점주택의 매매대금 OOO원을 입금하였고, 같은 날 해당 계좌에서 이 건 건축주의 계좌로 제①매매계약에 따른 쟁점주택의 매매대금 OOO원이 이체되었으며, 위 각 매매계약에 따른 매매대금의 차액 상당인 OOO원이 청구법인에게 귀속되었다는 점에 관하여는 청구법인과 처분청 간에 서로 다툼이 없다.

(바) 처분청은 쟁점주택의 매매에 관하여 ＜표6＞과 같이 부동산거래계약 신고필증을 발급한 것으로 확인된다.

＜표6＞ 부동산거래계약 신고필증 내역

○○○

(사) 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 따르면, 이 건 건축주는 2023.12.11. 이 건 매수인에 대하여 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마친 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대해 살펴본다.

(가) 「지방세법」제7조 제1항은 “취득세는 부동산등을 취득한 자에게 부과한다”고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “부동산등의 취득은 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다”고 규정하고 있으며,

같은 법 시행령 제20조 제2항은 “유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일(신고인이 제출한 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일을 말하고, 계약상 잔금 지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다”고 규정하고 있다.

(나) 이 때 “사실상 취득”이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권 취득의 형식적 요건을 갖추지는 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 말한다고 할 것이다(대법원 2014.1.23. 선고 2013두18018 판결, 같은 뜻임).

(다) 청구법인과 이 건 건축주가 체결한 이 건 분양대행계약서 및 제①매매계약서에 따르면, 청구법인은 이 건 건축주로부터 이 건 건축물을 OOO원에 일괄하여 매수하는 계약을 체결하고, 그 중 쟁점주택을 OOO원에 매입하기로 하는 공급계약을 체결하였으며,

위 각 계약은 청구법인이 이 건 건축주 명의의 계좌로 입금해야 하는 계약금과 잔금의 금액 및 지급일을 명시하고 있고, 청구법인이 그와 같은 계약상 의무를 이행하지 아니할 경우 이 건 건축주가 계약을 해제할 수 있다고 기재하고 있어, 일반적인 주택의 매매계약에 해당하는 것으로 보이는 점,

청구법인은 이후 이 건 매수인과 제②매매계약을 체결하였고, 해당 계약서 역시 통상의 매매계약과 같이 이 건 매수인이 쟁점주택 매수를 위하여 청구법인에게 지급해야 하는 계약금 및 잔금의 금액과 지급일을 명시하고 있으며, 이 건 매수인은 위 계약금 및 잔금을 청구법인과의 약정에 따라 이 건 건축물 분양 관련 자금을 관리하고 있는 이 건 신탁회사 명의의 계좌로 입금할 의무를 부담하는 것으로 나타나는 점,

실제 이 건 매수인이 이 건 신탁회사 명의의 계좌로 제②매매계약에 따른 쟁점주택의 매매대금을 입금하였고, 같은 날 해당 계좌에서 이 건 건축주의 계좌로 제①매매계약에 따른 쟁점주택의 매매대금이 이체되었으며, 위 각 매매계약에 따른 매매대금의 차액 상당은 청구법인에게 귀속되었다는 점에 관하여 청구법인과 처분청 간 서로 다툼이 없으므로, 청구법인은 제①매매계약에 따른 쟁점주택의 잔금을 이 건 건축주에게 지급한 날 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추어 해당 주택을 사실상 취득한 것으로 보이는 점 등에 비추어, 처분청의 이 건 취득세 등 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다.

2. “부동산”이란 토지 및 건축물을 말한다.

제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」, 「수산업법」 또는 「양식산업발전법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.

(2) 지방세법 시행령

제20조(취득의 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일(신고인이 제출한 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일을 말하고, 계약상 잔금 지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다. (단서 생략)