이유
1. 처분개요
가. 청구법인은 2024.8.27. 인천광역시 미추홀구 OOO(OOO으로 모두 60제곱미터 이하이며, 이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 유상으로 취득하고, 같은 날 처분청에 아래 ＜표1＞과 같이 산출한 취득세 등에 「지방세특례제한법」(2023.3.14., 법률 제19232호로 일부개정된 것, 이하 같다) 제31조 제2항 제1호 및 같은 법 제180조의2 제1항 제1호를 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 신고·납부하였다.
＜표1＞ 쟁점임대주택 취득세 등 신고·납부 내용
(단위 : 원)
○○○
나. 처분청은 쟁점임대주택이 임대로 사용중이던 상태에서 청구법인이 신탁 공매를 통하여 취득하여 최초로 분양받아 취득한 경우가 아니므로, 쟁점임대주택의 취득은「지방세특례제한법」 제31조 제2항 제1호(이하 “쟁점감면규정”이라 한다)의 감면대상에 해당하지 않는 것으로 보아, 2025.4.29. 청구법인에게 감면받은 취득세 등 합계 OOO원(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 아래 ＜표2＞와 같이 부과·고지하였다.
＜표2＞ 이 건 취득세 등 부과·고지 내용
(단위 : 원)
○○○
다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.7.22. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
(1) 조세심판원은 수탁자인 신탁회사로부터 공매방식으로 취득하여하였다 하더라도 실질적인 측면에서 최초 분양받은 것으로 보는 것이 합리적이라고 결정한 바 있는데(조심 2015지337, 2015.10.12. 및 2016지631, 2016.12.19., 같은 뜻임), 이는 건축주가 신탁회사에 소유권이전등기를 한 것은 분양이 아니고, 공매를 통하여 매수한 때에 건축주로부터 최초로 분양받아 취득한 것으로 보는 것이 타당하다는 취지이다.
(2) 청구법인의 경우에도 신탁회사로부터 쟁점임대주택을 공매로 취득한바, 이는 최초로 분양받은 경우에 해당하여 쟁점감면규정에 따른 감면대상으로 보는 것이 타당하고, 이와 다른 전제에서 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 취소되어야 한다.
나.처분청 의견
(1) 청구법인은 쟁점임대주택을 신탁회사로부터 공매로 취득하여 최초로 분양받은 경우에 해당하지 않는다.
(가) 대법원은 ‘건축주로부터 최초로 분양받은 경우’란 건축행위를 통한 건축물의 분양을 전제로 하는 것이므로, 임대사업자가 취득세 감면의 혜택을 누리기 위해서는 건축물을 건축한 자로부터 분양계약에 따라 임대주택을 최초로 매입하여 취득하여야 하고, 매매와 분양이 그 거래의 성격이 유사하다는 이유로 취득세 감면에 있어서 동일하게 취급되어 감면대상으로 보기 어렵다고 판시한바 있다(대법원 2021.3.25. 선고, 2020두56957 판결, 같은 뜻임).
(나) 따라서, ‘건축주로부터 최초로 분양받은 경우’란 건축물을 건축한 자로부터 분양계약에 따라 임대주택을 최초로 매입하여 취득하는 경우로 한정하는 것이 타당하다.
(다) 한편 분양이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것으로서 매도자(건축주)가 자의적이고 주관적인 입장에서 매매하는 것을 말하는 반면, 담보신탁계약에 의한 공매는 매도자의 의사와 상관없이 우선수익자의 담보권 실행을 위한 강제집행의 성격으로 우선수익자의 요구에 따라 수탁자가 공매(온비드)를 진행하여 공개입찰 또는 수의계약 방식으로 신탁부동산을 처분하는 것을 말하는 것이므로, 분양과 공매는 그 사전적 의미에서 뿐만 아니라 절차적 행위에서도 명백하게 구분된다.
청구법인의 경우 신탁부동산 공매공고에 따라 AAA와 매매계약을 체결하여 쟁점임대주택을 취득한 것이므로, 분양계약에 따라 취득하였다고 볼 수 없다.
(2) 쟁점임대주택은 이미 임대로 사용하던 상태에서 청구법인이 취득하여 최초분양으로 볼 수 없다.
(가) 행정안전부 및 조세심판원은 최초 분양의 의미를 건축주로부터 부동산을 중간에 제3자를 거치지 않고 입주사실이 없는 상태에서 최초로 취득한 경우로 보는 것이 타당하다고 결정한바 있다(행정안전부 지방세특례제도과-1755, 2024.7.17. 및 조심 2023지1592, 2024.3.14., 같은 뜻임).
(나) 쟁점감면규정은 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 한하여 취득세 감면대상으로 규정하고, 기존 임대주택이나 주택 등으로 사용하던 공동주택 등을 승계취득한 경우에는 감면대상으로 규정하지 않고 있다.
따라서 건축주가 신축 후 임대사업에 사용 수익하던 부동산을 건축주로부터 직접 매수한다는 이유만으로 최초분양으로 보아 감면하는 것은 최초 분양의 개념을 확대적용한 것으로서, 조세법률주의의 엄격해석원칙에 위배되는 것이다.
(다) 특히 쟁점임대주택의 경우 2017.1.18. 사용승인을 받은 후 2019년 5월경부터 입주자가 전입신고를 하고 거주한바, 청구법인의 취득 당시에 쟁점임대주택은 이미 5년 이상 임대목적으로 사용되고 있었던 상태였다.
따라서 청구법인의 쟁점임대주택의 취득에 대하여 취득세를 감면하는 것은 서민 주거 안정 및 임대주택의 공급을 원활히 하고자 하는 쟁점감면규정의 취지에 부합하지 않는다.
(라) 이와 같이 청구법인이 쟁점임대주택을 취득한 것은 건축주로부터 최초로 분양받아 취득한 경우에 해당하지 않아 쟁점감면규정에 따른 감면대상이라고 보기 어려우므로, 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
쟁점임대주택의 취득이 쟁점감면규정에 따른 취득세 등의 감면대상에 해당하는 지 여부
나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.
(가) 법인등기사항전부증명서에 의하면, 청구법인은 2021.10.22. 본점을 경기도 용인시 OOO로 하고, 목적을 부동산매매 및 임대업으로 하여 설립된 사실이 나타난다.
(나) 부동산등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점임대주택의 소유권에 관한 사항은 동일하게 아래 ＜표3＞과 같이 기재되어 있고, 위탁자 BBB·CCC와 DDD 및 AAA의 신탁원부는 각각 아래 ＜표4·5＞와 같다.
＜표3＞ 쟁점임대주택의 소유권에 관한 사항 등기 주요내용
○○○
＜표4＞ BBB·CCC와 DDD의 신탁원부
○○○
＜표5＞ BBB·CCC와 주식회사 EEE의 신탁원부
○○○
(다) 쟁점임대주택의 집합건축물대장 등에 의하면, OOO의 경우 오피스텔, OOO호는 연립주택으로서, 모두 전용면적이 60제곱미터 이하이고, 사용승인일은 2017.1.18.이며, 건축주는 DDD인 사실이 나타난다.
(라) 경기도 용인시장이 2024.12.10. 청구법인을 쟁점임대주택에 대한 임대사업자로 등록하면서 처분청에 발송한 문서(OOO)의 주요내용은 아래 ＜표6＞와 같고, 청구법인이 쟁점임대주택 취득일(2024.8.27.)부터 60일 이내인 2024.10.24. 임대사업자 등록을 신청하였으나, 경기도 용인시장이 2024.12.10. 이를 처리한 것으로 나타나고, 임대사업자 등록이 60일이 경과하여 감면요건을 충족하는 지 여부에 관하여는 청구법인과 처분청 사이에 다툼이 없다
＜표6＞ 임대사업자 등록내용
○○○
(마) 한국자산관리공사가 쟁점임대주택을 매각하기 위하여 공매포털인 온비드에 2번(공고번호: OOO)에 나누어 공고한 게시문 주요내용은 아래 ＜표7＞와 같다.
＜표7＞ 온비드 공고문 주요내용
○○○
(바) 처분청이 주민등록표 및 주민세 과세자료 및 등으로 확인한 청구법인이 쟁점임대주택의 취득 전 쟁점임대주택에 대한 전입자 현황 자료는 아래 ＜표8＞과 같다.
＜표8＞ 쟁점임대주택 전입현황 자료
○○○
(사) 청구법인이 쟁점임대주택을 취득하면서, 감면적용을 위하여 2024.8.27. 처분청에 제출한 확인서 내용은 아래 ＜표9＞와 같다.
＜표9＞ 확인서 주요내용
○○○
(아) 청구법인이 제출한 지방세관계법규 해석 민원 신청에 대하여
행정안전부가 유권해석한 문서(OOO) 주요내용은 아래 ＜표10＞와 같다.
＜표10＞ 행정안전부 유권해석 주요내용
2. 질의요지
○ 위탁자가 체결한 임대차계약에 따른 임차인이 거주하고 있던 오피스텔을 신탁자가 공매를 통해 임대사업자가 취득시 건축주로부터 최초로 분양받은 경우로 볼 수 있는 지 여부
3. 회신내용
○ 쟁점감면규정에서는 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다고 규정하고 있음
○ 「지방세특례제한법」 제31조에서 임대사업자에 대한 지방세 감면을 규정한 것은 임대주택을 공급하는 자에게 세금 감면의 혜택을 부여함으로써 저소득층의 주거 수단인 임대주택의 건설 및 분양을 촉진하고, 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하려는 것(대법원 2017.6.15. 선고 2017두32401 판결 참조)임
○ 쟁점감면규정에서 건축주로부터 최초로 분양받은 경우에 한하여 취득세 감면대상으로 하고, 기존에 임대주택이나 주택 등으로 사용하던 공동주택 등을 승계취득하여 매입임대사업을 하는 경우 그 공동주택 등을 감면대상으로 정하고 있는 않는 점으로 보아 ‘건축주로부터 공동주택 등을 최초로 분양받은 경우’라 함은 건축주가 건축하여 원시취득한 공동주택 등을 중간에 제3자가 취득하거나 임대 등으로 사용한 사실이 없는 상태에서 그 공동주택 등을 건축주로부터 최초로 매입하여 취득한 경우로 보는 것이 타당함
○ 이 건 오피스텔의 경우는 신축하여 2017.1.18. 사용승인을 받은 후 2019년 5월경부터 오피스텔에 전입신고를 하고 거주한 입주자가 있는 것으로 보아, 이미 5년 이상 임대를 하고 있던 것이므로 다른 임대사업자가 이 건 오피스텔을 매입하여 임대하는 것이 주거안정 및 임대주택의 공급을 원활히 하기 위한 것으로 보기 어려우므로 ‘건축주로부터 최초로 분양받은 경우’에 해당하는 것으로 보기 어려움
○ 다만, 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 한 것으로 추가 사실 확인 등 변동사항에 대해서는 당해 과세권자가 면밀한 사실조사를 통해 결정할 사안임을 알려드립니다. 끝.
(자) 쟁점임대주택은 인천광역시 미추홀구에 소재하고 있고, 공동주택(연립주택) 및 오피스텔이며, 취득 당시의 가액이 각각 OOO원 이하라는 점에 대해서는 청구법인과 처분청 사이에 다툼이 없다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여, 이 건에 대하여 살펴본다.
(가) 「지방세특례제한법」 제31조 제2항에서 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면하되, 「지방세법」제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다고 규정하면서, 그 제1호에서 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다고 규정하고 있다.
(나) 청구법인은 신탁회사로부터 쟁점임대주택을 공매로 취득하여 쟁점감면규정에 따른 감면대상에 해당한다고 주장한다.
그러나, 쟁점임대주택은 2017.1.18. 사용승인된 후 OOO부터 임차인이 거주하였던 상태에서 청구법인이 2024.8.27. 이를 취득한 사실이 한국자산관리공사의 게시문 및 처분청의 주민세 과세자료 등에 의하여 나타나는바, 이미 건축주 등이 임대를 하고 있던 상태에서 청구법인이 쟁점임대주택을 매입하여 임대하는 것을 주거안정 및 임대주택의 공급을 원활히 하기 위한 것으로 보기 어렵고, 청구법인이 쟁점임대주택을 임대하고자 취득하였다 하더라도 이는 쟁점임대주택을 분양받아 취득한 것으로 보기 어려워 보이는 점(조심 2023지1670, 2023.6.7., 같은 뜻임),
설령, 청구법인의 쟁점임대주택의 취득을 최초로 분양받아 취득한 것으로 본다 하더라도, 쟁점임대주택의 건축주는 관리형부동산신탁계약을 원인으로 수탁자가 된 DDD이나, 청구법인은 해당 신탁계약이 말소된 후, 다시 담보신탁계약을 원인으로 수탁자가 된 AAA로부터 쟁점임대주택을 취득한 사실이 건축물대장 및 부동산등기사항전부증명서 등을 통하여 확인되는바, 청구법인은 건축주로부터 분양받은 것에 해당하지 않는 점 등에 비추어,
청구법인은 건축주가 아닌 제3자가 이미 임대중인 상태에서 쟁점임대주택을 취득하여 쟁점감면조항에 따른 취득세의 감면대상으로 보기 어려우므로, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법률
지방세특례제한법(2023.12.29. 법률 제19862호로 개정된 것)
제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자[임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물{2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위하여 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 “장기일반민간임대주택”이라 한다) 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이거나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택(이하 이 조에서 “단기민간임대주택”이라 한다)인 경우 또는 같은 법 제5조에 따라 등록한 단기민간임대주택을 같은 조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다}로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말하되, 토지에 대해서는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 날 또는「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받은 날부터 60일 이내로서 토지 취득일부터 1년 6개월 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다]가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
② 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 “오피스텔”이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만,「지방세법」제10조에 따른 취득 당시의 가액이 3억원(「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원으로 한다)을 초과하는 경우에는 감면 대상에서 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.