이유
1. 처분개요

가. 청구인은 모친 A(이하 “피상속인”이라 한다)이 2023.8.1. 사망함에 따라 형제들(B, C, D, E)과 공동으로 아래 ＜표1＞과 같이 경상북도 OOO 토지 13,876.4㎡ 외 3필지 등을 상속받았다.

＜표1＞ 청구인이 상속받은 부동산내역

○○○

나. 청구인은 경상북도 OOO 토지 13,876.4㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다)와 같은 리 OOO 토지 4,460.6㎡(이하 “쟁점토지②”라 하고, 쟁점토지①과 합하여 “쟁점토지들”이라 한다)는 유사매매사례가액으로 평가하고, 같은 리 OOO 토지 161㎡와 같은 리 OOO 토지 27㎡는 보충적 평가방법으로 평가한 후, 2024.2.22. 피상속인의 총상속재산가액을 OOO원으로 하여 상속세 과세미달로 신고하였다.

다. 처분청은 쟁점토지들에 대하여 청구인이 신고한 유사매매사례가액(1㎡당 OOO원)을 부인하고, 보충적 평가액(1㎡당 OOO원)을 적용하여 총상속재산가액을 OOO원으로 감액한 후, 2024.12.16. 청구인에게 2023.8.1. 상속분 상속세 OOO원을 결정·통지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2025.3.11. 이의신청을 거쳐, 2025.8.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지들의 유사매매사례가액이 존재함에도 불구하고, 이를 부인하여 보충적 평가액을 적용한 처분은 부당하다.

(1) 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제1항은 상속재산의 시가평가를 원칙으로 하고 있으며, “시가를 산정하기 어려운 경우에는 법 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법(보충적 평가방법)으로 평가한 가액을 시가로 본다”고 규정하고 있다.

따라서, 보충적 평가방법을 적용하기 위해서는 “평가대상 재산의 시가를 산정하기 어려운 경우”라는 요건이 먼저 충족되어야 하므로, 시가를 산정하기 어려운 경우를 제외하고는 원칙적으로 시가로 평가하여야 한다.

(2) 상증세법 시행령 제49조 제1항은 “수용가격·공매가격 및 감정가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것은 상속일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매가액”으로 규정하면서, 같은 조 제4항에서는 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 본다”고 규정하고 있다.

(3) 쟁점토지들은 매매거래가 자주 발생하지 않는 농촌지역에 소재한 농지로, 청구인은 2023.12.1. 쟁점토지들의 유사매매사례가액을 찾기가 쉽지 않아 감정평가사무소에 쟁점토지들의 감정가액을 알아봐 달라고 요청하였고, 감정평가사무소는 2023.12.4. 청구인에게 인근 지역에 소재한 유사한 토지들의 매매가액을 확인하여 항공사진 등 관련 자료를 송부하였다. 이에 청구인은 해당 지번의 부동산등기부에 기재된 매매가액을 확인한 후 아래 ＜표2＞의 검토표를 작성하였다.

＜표2＞ 유사매매사례가액 검토표

○○○

(가) 농촌지역에 소재한 농지는 공동주택과 달리 “면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”의 의미를 아래 ＜표3＞과 같이 해석하는 것이 합리적이다.

＜표3＞ 농지에 대한 유사매매사례가액 해석

ㅇ 동일한 공동주택단지 내에 있을 것 → 동일한 들판(평야) 내에 있는 농지(위치)

ㅇ 주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것 → 동일한 들판 내에 유사한 규모 농지(면적)

ㅇ 가격차이 5% 이내일 것 → 동일한 들판 내에 농지의 ㎡당 공시지가 차이(기준시가)

(용도, 농지)

ㅇ 동일한 지목일 것 → 동일한 들판(평야) 내에 있는 농지 (종목, 답, 평야지대)

(나) 위 ＜표2＞의 경상북도 OOO 토지 2,805.7㎡(이하 “비교대상토지①”이라 한다)와 같은 리 OOO 토지 2,419.7㎡(이하 “비교대상토지②”라 하고, 비교대상토지①과 합하여 “비교대상토지들”이라 한다)는 쟁점토지들과 동일한 시기에 경지 정리가 완료되어 환지된 토지로, 지목(답)과 용도(농림지역)가 동일하고, 위치, 면적 및 개별공시지가가 유사하다.

(4) 청구인은 감정평가법인에 의뢰하여 쟁점토지들에 대하여 가격산정 기준일을 상속개시일(2023.8.1.)로 하여 2024.12.13. 작성된 감정평가서를 받았고, 동 감정평가서상 쟁점토지들의 감정가액은 1㎡당 OOO원이다.

동 감정평가서에 인근토지의 시세가 1㎡당 OOO원∼OOO원 수준으로 기재되어 있는 사실을 볼 때, 처분청이 적용한 보충적 평가액(1㎡당 OOO원)은 쟁점토지들의 시가를 반영하지 못한 가격으로 보인다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 제시한 비교대상토지들은 쟁점토지들과 면적, 위치 및 공시지가 등이 서로 다르므로, 유사매매사례가액을 시가로 인정할 수 없다.

토지의 가격은 개별성이 강하여 비록 연접한 토지라 할지라도 위치, 면적 등에 따라 그 가격이 다를 수 있는바, 청구인이 제시한 비교대상토지들은 쟁점토지들과 위치, 면적, 도로와의 접근성, 공시지가 등이 다르므로, 유사매매사례가액을 시가로 인정할 수 없다.

(2) 청구인이 제출한 쟁점토지들에 대한 감정평가서는 상속세 법정 결정기한(2024.11.30.) 이후인 2024.12.13. 작성된 것으로, 동 감정평가액은 시가로 볼 수 없다.

(가) 상증세법 시행령 제49조 제1항은 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 평가대상 재산의 매매 등 가액이 있는 경우, 매매 등 가액을 시가로 인정하고 있고, 같은 항 단서에서 “다만, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 날부터 상속세 법정 결정기한(상속세 신고기한부터 9개월 이내)까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 지방국세청장, 관할세무서장이 신청하는 때에는 평가심의위원회 심의를 거쳐 해당 매매 등 가액을 시가에 포함시킬 수 있다”고 규정하고 있다.

(나) 따라서, 청구인이 제출한 쟁점토지들에 대한 감정평가서는 이 건 상속세 법정결정기한(2024.11.30.) 이후인 2024.12.13. 작성된 것이므로, 시가에 포함될 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 쟁점토지들의 유사매매사례가액을 부인하고 보충적 평가액을 적용한 처분의 당부

나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실들이 확인된다.

(가) 처분청의 상속재산 평가명세서는 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞ 상속재산 평가명세서

○○○

(나) 쟁점토지들과 비교대상토지들의 위치, 면적, 지목, 용도 및 공시지가를 비교하면 아래 ＜표5＞와 같다.

＜표5＞ 쟁점토지와 비교대상토지①·② 비교

○○○

(다) 처분청이 제출한 자료에 따르면, 상속세 평가기간(2023.2.1.∼2024.2.1.) 내에 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 검색되는 인근지역 토지들의 매매거래내역은 아래 ＜표6＞과 같다.

＜표6＞ 인근지역 토지들의 매매거래내역

○○○

(라) 쟁점토지들에 대하여 평가기준일을 상속개시일(2023.8.1.)로 하여 F이 2024.12.13. 작성한 감정평가서에 따르면, 인근지역의 지가수준은 1㎡당 OOO원∼OOO원이고, 쟁점토지들의 감정평가액은 1㎡당 OOO원인 것으로 기재되어 있다.

(마) 네이버 지도 검색결과에 따르면, 비교대상토지들은 아래 ＜표7＞과 같이 쟁점토지들로부터 직선거리로 약 1.5㎞ 거리에 위치하고 있으며, 도보로 약 22분이 소요되는 것으로 나타난다.

＜표7＞ 항공사진

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 비교대상토지들을 쟁점토지들과 유사한 다른 재산으로 보아 유사매매사례가액을 쟁점토지들의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 토지의 가격은 개별성이 강하여 인접한 토지라도 그 위치, 면적 등에 따라 가격이 다를 수 있는 것이므로, 청구인이 제시한 비교대상토지들은 쟁점토지들로부터 직선거리로 약 1.5㎞ 떨어진 곳에 위치하고 있고, 쟁점토지①·②의 면적은 각 13,876.4㎡와 4,460.6㎡인 반면 비교대상토지①·②의 면적은 각 2,805.7㎡와 2,419.7㎡로, 그 면적이 상이하며, 쟁점토지들의 공시가격(1㎡당 OOO원)과 비교대상토지들의 공시가격(1㎡당 OOO원)이 다른 점 등에 비추어, 유사매매사례가액을 쟁점토지들의 시가로 보기는 어렵다 할 것이다.

한편, 청구인은 감정평가법인이 쟁점토지들에 대하여 감정평가한 가액(1㎡당 OOO원)을 쟁점토지들의 시가를 산정하기 위한 참고자료로 제출하였으나, 이 건 상속개시일은 2023.8.1.이고, 상속세 과세표준 신고기한은 2024.2.29.이므로, 법정 결정기한은 상속세 신고기한으로부터 9개월이 경과한 2024.11.30.이나, 청구인이 제출한 감정평가서는 법정 결정기한이 지난 2024.12.13. 작성된 것이므로, 동 감정가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항에 따른 시가에 해당하지 않고, 청구인이 제시한 감정가액은 1개 감정평가법인의 감정평가액으로, 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 규정하고 있는 둘 이상의 감정평가법인이 평가한 감정평가액의 평균액이 아닌 점 등에 비추어, 동 감정가액을 시가로 보기 어렵다.

따라서, 처분청이 쟁점토지들의 유사매매사례가액을 부인하고 보충적 평가액을 상속개시일 당시 쟁점토지들의 시가로 보아 상속세를 결정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산