이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2021.8.9. 경기도 OOO 소재 단독주택 건축물 372.17㎡ 및 그 부속토지 562㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 소유한 상태에서, 2023.10.16. 쟁점주택과 연접한 OOO 토지 475㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)를 추가로 취득(매매)한 후, 쟁점①토지의 취득에 대하여 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고, 「지방세법」 제11조 제1항 제7호 나목의 세율(1천분의 40)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고·납부 하였다.

나. 처분청은 현지 출장 등을 통하여 쟁점①토지 및 쟁점①토지에 연접한 OOO 토지 113㎡(청구인의 배우자인 A 소유, 이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①·②토지와 쟁점주택을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)가 쟁점주택의 정원으로 사용되어 쟁점부동산이 「지방세법」 제13조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제28조 제4항 제2호에 따른 고급주택에 해당하는 것으로 보아, 2024.11.8. 청구인에게 쟁점주택 및 쟁점①토지의 취득에 대하여 「지방세법」 제13조 제5항의 세율(1천분의 120)을 적용하여 산출한 세액에서 기납부세액을 차감한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(가산세 OOO원 포함)을 부과·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.1.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인의 배우자인 A은 ㈜B(설비공사 건설업)라는 법인을 2015년부터 설립하여 운영하던 중, 사옥을 마련하고자 하던 차에 쟁점부동산이 소재한 OOO 단지 내 부지를 선택하게 되었다.

해당 부지는 전원주택 단지내에 위치하고 있어서 불안한 마음도 있었지만, 해당 부동산의 종전 소유권자인 농업회사법인 C(주)가 단지내에 사옥 건축이 가능하며 주민의 동의도 자신들이 받아 주겠다하여 조건부계약으로 매매계약을 진행하게 되었다.

쟁점주택은 사무실 및 사택으로 사용하고 연접한 쟁점①토지와 쟁점②토지(농지로서 법인 명의로 취득할 수 없어 A 개인 명의로 취득)는 합필하여 사옥을 신축하고자 하였으나, 단지내 입주민들은 공사 공지 내용이 당초 안내된 사항과 다르다는 이의를 제기하면서 건축허가를 동의하지 않는다는 내용증명서를 통지하고, 입주민회의에서도 극렬한 반대를 하는 한편, 매도인인 농업회사법인 C(주)의 담당자도 애매한 입장을 취하면서 곤란한 사항에 처하게 되었다.

이에 당장 필요한 사옥은 다른 대안을 찾고, 해당 토지에 대한 공사는 더 이상 진행하지 않는 것으로 이 문제를 종결지었으며, 쟁점①·②토지는 현재 매도를 추진하고 있다.

즉, 쟁점주택과 쟁점①토지 및 쟁점②토지는 전체를 하나의 주거 생활용 공간으로 사용할 목적으로 취득한 것이 아니고, 두 토지는 연접하여 있지만 생활공간은 서로 분리되어 있어서 하나의 토지로서의 효용과 편익을 누리고 있지 않으며, 향후에도 취득시 부담한 부채의 압박으로부터 빨리 벗어나고자 하루라도 빨리 제3자에게 양도되기만을 기대하고 노력하고 있다.

쟁점①·②토지간의 경계는 펜스로 막혀 있어서 각 대문을 통한 생활도로를 거치지 않고서는 자유로운 출입이 불가능하고, 취득 시점이나 보유 시점 중에도 항상 펜스로 막혀 있었다는 것은 이웃 주민의 확인서를 통해서도 확인되는 사실이다.

주택의 부속토지란 하나의 독립된 생활공간으로서 사용하는 것을 뜻하기에 현재 실제의 생활은 별도의 공간으로써 사용하고 있는바, 처분청에서 하나의 생활공간으로 판단하여 과세한 것은 실질과세의 원칙에 위배되는 결정이기에 고급주택 판정에 대한 과세 결정을 취소하여 주시길 바라는 바이다.

(2) 처분청은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 근거하여 개별주택가격 조사기준일 및 공시일자가 관련 법률에 의하여 6.1.～12.31. 기간 중 사유에 해당하기에 다음연도 1.1을 기준으로 결정 고시한 가격이 이 건의 과세 근거자료로 합당하다는 견해이나, 이 사건은 관련 법률에 명시된 토지의 분할 합병 및 건물의 신축 등의 사유가 발생하지 않았으며, 단순히 소유권의 변동만 발생한 사건이다. 재산의 소유권만 변동된 것 일뿐 쟁점 토지상의 형태에는 아무런 변동이 없었기에 관련 결정 고시의 근거는 되지 않는다.

처분청의 견해에 따르면 2023.6.1.에 소유권 변동이 된 토지도 2024.1.1. 기준 개별공시가격에 따라 고급주택 여부를 판단하여야 하는 것이나, 이는 소급과세금지의 원칙에 위배되는 것이다.

이 건의 경우에는 2024.1.1. 기준 개별주택공시가격이 2024.4.30. 공시되었는데, 이는 쟁점①토지의 취득일과 약 6개월의 시간 차이가 있는 것이다.

「지방세법」 제4조에서는 개별주택가격 등이 공시되지 아니한 경우에는 국토교통부장관이 제공하는 주택가격비준표를 사용하여 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 지자체장이 가액을 산정하도록 하고 있기에, 2024.1.1.을 기준으로 결정 고시된 가액은 2023.10.21. 취득한 쟁점주택의 과세 근거가 될 수 없다.

나. 처분청 의견

「지방세법」에서 취득세의 중과세 대상이 되는 사치성 재산인 고급주택의 하나로 1구의 건물의 대지면적이 662㎡를 초과하는 것으로서 그 건물과 부속토지의 시가표준액이 OOO원을 초과하는 주거용 건물을 규정하고 있고, 고급주택인지의 여부는 취득 당시의 현황에 의하도록 규정하고 있다.

여기에서 1구의 건물의 대지인지 여부를 판단할 때 ‘당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 대지’인가 여부로 가려야 할 것이고, 주거용 건물과 한 울타리 안에 있는 토지는 특별한 용도 구분이 있는 등의 다른 사정이 없는 한 주택의 부속토지라고 보아야 할 것이며, 1구의 건물의 대지면적은 건물의 소유자가 건물 사용을 위하여 사실상 공여하는 부속토지의 면적을 뜻하고, 이러한 1구의 주택에 부속된 토지 인지 여부는 당해 토지의 취득 당시 현황과 이용실태에 의하여 결정되고 토지의 권리관계·소유형태 또는 필지 수를 불문한다고 할 것이고, 주택의 부속토지와 인근 토지 사이에 담장이 설치되어 있기는 하나 언제든지 그 담장을 철거해 양 토지 모두를 같은 경제적 용도로 사용할 수 있다면, 인근 토지는 주택의 부속토지로서 구 지방세법 제112조 제2항에 따른 고급주택 여부의 판정 시 포함해야 할 것이다(대법원 2007.1.26. 선고 2006누11387 판결, 같은 뜻임).

처분청에서 쟁점부동산에 현지 출장하여 확인한 결과, 주택 입구에서부터 쟁점부동산을 아우르는 디딤석이 설치되어 있고, 조경수와 잔디를 식재하여 주택과 일체를 이루는 정원을 조성한 것이 확인되는 점, 청구인은 토지 간의 경계는 펜스로 막혀 있어 별도의 공간으로 보아야 한다고 하지만, 언제든지 그 펜스를 철거해 양 토지 모두를 같은 경제적 용도로 사용할 수 있으므로 쟁점①·②토지는 쟁점주택의 효용과 편익을 위하여 하나의 주거 생활 단위로 이용한다고 볼 수 있어 특별한 용도구분이 있는 등의 다른 사정이 없는 한 쟁점①·②토지 역시 쟁점주택의 부속토지로 보아야 할 것인 점, 국토지리정보원 항공사진(2024.3.9.)에는 펜스가 없는 것으로 확인되고, 처분청에서는 출장에 대비하여 펜스를 설치한 것으로 판단된다 출장복명한 점,

또한, 쟁점①·②토지가 쟁점주택의 부속토지로 포함되어 개별주택가격이 OOO원으로 산정되었고, 청구인이 별다른 이의를 제기하지 않아 해당 가격으로 개별주택가격이 공시된 점, 2023년 6월부터 12월까지 토지의 현황이 변동됨에 따라 토지특성 조사 사유가 발생한 단독주택에 대하여는 2024.1.1.을 기준으로 개별주택가격을 산정하여야 한다고 명시하고 있으므로 청구인의 쟁점①토지 취득에 따라 토지의 현황이 변동되어 개별주택가격 조사 사유가 발생하였고, 이는 2024.1.1.을 기준으로 산정하도록 정하고 있기에 산정된 개별주택가격은 2024.1.1. 기준의 가격과 동일할 수밖에 없는 점, 비록 쟁점부동산의 취득시기가 모두 다르기는 하나, 쟁점①토지는 청구인의 배우자가 대표로 있는 법인이 소유하였고, 쟁점②토지는 청구인의 배우자가 소유하였기에 청구인의 의지대로 쟁점①·②토지를 정원으로 조성하는 게 가능하였을 것으로 보이는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산을 「지방세법 시행령」 제28조 제4항 제2호에 의한 고급주택으로 보아 처분청이 한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산이 「지방세법」 제13조 제5항 제3호에 따른 고급주택에 해당하는 것으로 보아 쟁점주택과 쟁점①토지에 대하여 중과세율을 적용하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 쟁점주택을 2021.8.9. 취득하여 소유한 상태에서, 2023.10.16. 쟁점주택과 연접한 쟁점①토지를 추가로 취득(매매)한 후, 쟁점①토지의 취득에 대하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고·납부 하였다.

(나) 처분청은 현지 출장 등을 통하여 쟁점①·②토지가 쟁점주택의 정원으로 사용되어 쟁점부동산이 「지방세법」 제13조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제28조 제4항 제2호에 따른 고급주택에 해당하는 것으로 보아, 2024.11.8. 청구인에게 쟁점주택의 취득에 대하여 「지방세법」 제13조 제5항의 세율(1천분의 120)을 적용하여 산출한 세액에서 기납부세액을 차감한 취득세 등 합계 OOO원(가산세 포함)을 부과·고지하였다.

(다) 부동산매매계약서 및 부동산거래계약신고필증, 취득세 신고서등에 따르면, 쟁점부동산의 취득 내역은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞ 쟁점부동산의 취득 내역

○○○

(라) 처분청이 2024.8.26. 쟁점부동산에 현지출장한 후, 작성한 출장복명서의 내용은 아래와 같다.

＜처분청이 작성한 출장복명서 내용(일부 발췌)＞

○○○

(마) 처분청이 제출한 국토교통부의 2024년도 적용 개별주택가격 조사산정지침의 내용은 아래와 같다.

＜2024년도 적용 개별주택가격 조사산정지침 내용 일부＞

○○○

(바) 2024.4.30. 공시된 2024.1.1. 기준 쟁점부동산의 개별주택가격은 OOO원이고, 처분청이 2023.10.16. 현재 국토교통부장관이 제공한 주택가격비준표 등을 사용하여 산정한 쟁점부동산의 개별주택가격은 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원)이다.

(사) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서에 따르면, 쟁점주택(2020.12.21. 주식회사 B가 매수할 당시)과 쟁점①토지(2020.12.21. 주식회사 B가 매수할 당시), 쟁점②토지(2020.12.9. A이 매수할 당시)의 매매계약서에 특약사항으로, 본 매매계약에서 매수자가 사옥건축 허가가능여부를 확인하고 문제가 없을시에는 잔금을 지급한다. 단, 법적인 사항으로 문제가 있을시에는 매수인은 본 계약을 해지한다는 내용이 기재되어 있다.

(아) 청구인은 2021.1.6. 쟁점②토지 외 1필지 부지에 제2종근린생활시설(사무소)을 건축하고자 건축허가를 받았음이 확인된다.

(자) 청구인은 ‘쟁점부동산은 주식회사 B에서 사옥을 짓고자 공사를 개시하였으나 단지내 입주민들의 반대에 의하여 공사를 중단한 시점 이후부터 현재까지 두 토지간에 경계를 나누는 펜스가 설치되어 있었음을 확인합니다’라는 내용의 인근 주민 명의의 확인서를 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 「지방세법」 제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있다.

한편, 같은 법 제13조 제5항에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(고급주택 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다고 규정하면서, 그 제3호에서 고급주택으로 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지를 규정하고 있다.

그리고, 같은 법 시행령 제28조 제4항에서 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 OOO원을 초과하는 경우만 해당한다고 규정하면서, 그 제2호에서 1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지를 규정하고 있다.

(나) 처분청은 2023년 6월부터 12월까지 토지의 현황이 변동됨에 따라 토지특성 조사 사유가 발생한 단독주택에 대하여는 2024.1.1.을 기준으로 개별주택가격을 산정하는 것이므로, 2024.4.30. 공시된 개별주택가격을 근거로 한 이 건 처분은 적법하다는 의견이다.

그러나, 「지방세법」 제4조 제1항에서 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 하되, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있는바,

청구인이 쟁점①토지를 취득한 2023.10.16. 현재 쟁점부동산에 대한 개별주택가격은 공시되지 아니하였고, 그러면 「지방세법」 제4조 제1항에 따라 국토교통부장관이 제공한 주택가격비준표를 토대로 산정한 가액이 쟁점부동산의 시가표준액이라 할 것인데, 2023.10.16. 현재 국토교통부장관이 제공한 주택가격비준표 등을 사용하여 처분청이 산정한 쟁점부동산의 개별주택가격은 OOO원으로 OOO원 이하이므로 쟁점부동산은 「지방세법」 제13조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제28조 제4항 제2호에 따른 고급주택에 해당하지 않는 것으로 보이는 점 등에 비추어,

쟁점부동산이 「지방세법」 제13조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제28조 제4항 제2호에 따른 고급주택에 해당하는 것으로 보아 처분청이 청구인에게 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(고급주택 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 고급주택ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

3. 고급주택 : 주거용 건축물 또는 그 부속토지의 면적과 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하거나 해당 건축물에 67제곱미터 이상의 수영장 등 대통령령으로 정하는 부대시설을 설치한 주거용 건축물과 그 부속토지. 다만, 주거용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다.

제16조(세율 적용) ① 토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내에 해당 토지나 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 해당 각 호에서 인용한 조항에 규정된 세율을 적용하여 취득세를 추징한다.

3. 제13조 제5항에 따른 골프장, 고급주택 또는 고급오락장

(2) 지방세법 시행령

제28조(별장 등의 범위와 적용기준) ④ 법 제13조 제5항 제3호에 따라 고급주택으로 보는 주거용 건축물과 그 부속토지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다. 다만, 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제4호에서 정하는 주거용 건축물과 그 부속토지 또는 공동주택과 그 부속토지는 법 제4조 제1항에 따른 취득 당시의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우만 해당한다.

2. 1구의 건축물의 대지면적이 662제곱미터를 초과하는 주거용 건축물과 그 부속토지