이유
1. 처분개요

가. 청구인은 2020.8.10. 경기도 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO원에 양도하고, 쟁점부동산의 양도가 「소득세법」 제89조에 따른 1세대 1주택으로서 양도소득세 비과세대상에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산 외에 임대주택을 보유한 자로서 쟁점부동산에 2년 이상 거주하여야 비과세 대상이 되는 것이고, 청구인은 쟁점부동산에 2년 이상 거주하지 아니하였으므로 쟁점부동산의 양도가 비과세 대상에 해당하지 않는 것으로 보아 2025.2.11. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정(경정)·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.5.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산은 A이 청구인에게 명의신탁한 부동산으로, 양도소득의 귀속자는 A이므로 청구인을 양도소득의 귀속자로 보아 한 이 건 처분은 실질과세의 원칙에 위배되는 위법한 처분이다.

(1) 쟁점부동산의 취득 경위

(가) 청구인은 2005년부터 시내버스 운전기사로 근무하였고, 2014년 2월경부터 경기도 OOO에서 거주하면서 쉬는 날에는 거주지 인근 경기도 OOO 소재 B에서 소일을 하였다.

2015년 6월경 B에서 A을 만나게 되었고, A이 청구인의 청약통장을 사겠다고 하였으며, 청구인은 A의 요청에 따라 청약통장, 주민등록증, 도장 등을 넘겨주었다.

그리고 2015년 12월경 A이 청약에 당첨되었다면서 청구인을 분양사무실로 데려가 분양계약을 체결하도록 하였고, A이 계약금을 납부하고 분양계약서를 가져갔으며, 청구인은 분양대금납부안내 서류, 입주안내 서류 등 청구인이 받은 서류들을 A에게 전달하였다.

A은 2018.7.24. 청구인을 C OOO지점에 데려가서 청구인 명의로 C 계좌(계좌번호 OOO, 이하 “이 건 계좌”라 한다)를 개설하도록 하였고, 예금통장을 가져가 관리하였다.

그리고 A은 2018.8.6. 청구인을 C OOO지점에 데려가서 쟁점부동산에 대하여 근저당권을 설정하고 C으로부터 대출을 받아 쟁점부동산의 대금을 납부하였다.

A은 쟁점부동산의 계약금, 중도금 등 분양대금 전부를 지급하였고, 청구인의 신분증, 도장 등을 이용하여 쟁점부동산을 인도받았으며, 2018.9.19. 쟁점부동산을 청구인의 명의로 소유권이전등기 하였다.

(나) 청구인은 시내버스 운전기사로 근무하면서 특별한 재산을 소유하고 있지 않았고, 월 급여 OOO원을 저축하여 모은 OOO원 정도의 자금을 사용하여 경기도 OOO 소재 오피스텔 3개 호실을 청구인 명의로 취득한 것 외에는 특별한 재산이 없었는바, 청구인이 쟁점부동산을 취득할 경제적 여력이 부족하였다.

A은 청구인으로부터 청약통장을 살 때부터 청약을 하여 당첨이 되면 본인이 분양대금을 모두 납부하고, 일단 청구인의 명의로 등기를 하였다가 본인이 필요할 때 명의를 이전해가겠다고 약속하였고, A은 청구인에게 쟁점부동산에 2년간 실거주를 하여야 양도소득세가 나오지 않으므로 쟁점부동산에 전입신고를 하라고 안내한 후, 2018.6.22. 청구인에게 주소지 변경을 언제 하는지 문의한 바 있다.

이에 A은 임대사업자등록이 있으면 쟁점부동산에 전입신고를 하지 않아도 양도소득세가 나오지 않으니 걱정하지 말라고 하여 청구인은 쟁점부동산에 전입신고를 하지 아니하였다.

(2) A의 쟁점부동산 관리내역

A은 이 건 계좌에 수시로 대출금 이자에 상당하는 돈을 입금하여 대출이자를 납부하였다.

A은 매월 6일경 대출이자 OOO원이 지급될 수 있도록 이 건 계좌에 수시로 금원을 입금하였고, 청구인으로부터 쟁점부동산의 소유권이전등기를 넘겨받기 직전인 2020.8.5. 청구인에게 통장사진을 보내고 소유권이전등기 후 통장, 도장, 신분증을 돌려주었다.

처분청은 A이 입금한 돈은 OOO원에 불과하고, 나머지는 현금 입금이므로 누가 입금하였는지 확인할 수 없다는 의견이나, 청구인은 경기도 OOO에 소재한 시내버스 회사로 출퇴근을 하였고, 청구인의 주거지는 경기도 OOO및 경기도 OOO이었는바, 청구인이 현금입금처로 기재된 C OOO지점(OOO), C OOO지점 등까지 가서 매월 OOO원 정도를 입금할 이유가 없다.

그리고 A은 청구인이 쟁점부동산의 소유권이전등기 시점까지 청구인의 이 건 계좌 통장을 보관한 사실을 인정하고 있다.

A은 청구인의 신분증을 이용하여 쟁점부동산의 임대차계약을 체결하였고, 세입자로부터 입금된 보증금을 바로 출금하여 가져간 바 있고, 청구인은 쟁점부동산에 대한 재산세 납부고지를 A에게 송부하여 A이 재산세를 납부하였다.

(3) 쟁점부동산 양도대금의 귀속

A은 2020년 8월경 본인이 대표자로 재직중인 주식회사 D로 명의를 넘기겠다고 하였고, 청구인은 2020.8.6. A의 요구대로 부동산 매도용 인감증명서를 준비하여 A에게 서류를 전달하였다.

청구인은 A의 요청에 따라 쟁점부동산의 명의이전에 필요한 서류를 넘겨주었을 뿐, 양도대금이 얼마인지도 알지 못하였고, 청구인의 계좌에 얼마가 들어오고 나가는지도 알지 못하였다.

A은 이 건 계좌에 2020.3.1. OOO원, 2020.6.18. OOO원, 2020.8.10. OOO원을 각 입금하였고, 주식회사 D의 명의로 소유권이전등기를 경료하였다.

매매대금이 OOO원에 달하는 부동산 거래의 계약금이 OOO원에 불과하다면, 이는 일반적인 부동산 거래관행에 비추어 터무니없는 소액에 불과하고, 만약 쟁점부동산이 청구인의 소유였다면 계약금을 위와 같은 소액으로 하여 매매계약을 체결하지는 아니하였을 것이다.

2020.8.10. 이 건 계좌로 매매대금이 입금된 직후에 전세보증금 반환 명목으로 OOO원이 출금되었는데, 위 계좌에 임차인 OOO이 입금하였던 전세보증금은 OOO원에 불과하였음에도 그 두 배가 넘는 돈을 출금한 것은, A이 양도대금을 전세보증금 반환으로 가장하여 쟁점부동산의 양도차익을 빼돌린 것이다.

청구인은 쟁점부동산의 명의를 이전한 후에도 쟁점부동산 관련 신고 안내 서류 등을 A에게 전달하였고, 2020.10.19. A이 청구인의 신분증, 통장 등을 돌려주겠다고 하여 청구인은 경기도 OOO 근처 영화관 1층에서 만나 신분증 등을 회수하였다.

(4) A의 과세예고통지 후 대응

(가) 청구인은 2024.11.19. 처분청으로부터 과세예고통지를 수령하고, 2024.11.27. A에게 이를 알렸으며, A은 본인이 해결하겠다며 청구인에게 대응하지 말 것을 요구하였다.

이는 A이 쟁점부동산의 사실상 소유자임을 인정하고 과세처분을 해결하고자 한 것인바, 실질과세의 원칙에 따라 청구인에게 한 이 건 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산이 명의신탁에 의한 것이어서 부동산의 양도로 실질적으로 소득을 얻은 자가 따로 있다는 것에 대한 증명책임은 청구인에게 있다.

청구인은 쟁점부동산의 양도소득이 명의신탁자인 A에게 실질적으로 귀속되므로 청구인에게 부과된 양도소득세를 취소하여야 한다고 주장한다.

그러나 쟁점부동산의 취득당시 C OOO지점으로부터 청구인 명의로 대출을 받은 사실이 확인되고, 쟁점부동산의 임차인과 전세계약을 청구인 명의로 체결하였으며, 쟁점부동산 양도 후 청구인 명의로 양도소득세 신고를 하였고, 청구인은 과세예고통지일까지 명의신탁과 관련하여 자료를 제출한 사실이 없다.

또한 부동산에 관하여 그 소유자로 등기되어 있는 자는 적법한 절차와 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로 그 등기가 명의신탁에 의한 것이라는 사실은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있음에도(심사 증여 2017-0016, 2017.5.16.참조), 청구인은 명의신탁 약정서 등과 같은 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.

(2) 쟁점부동산의 실제 소유자가 청구인이 아니라는 사실을 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙이 없다.

청구인은 쟁점부동산의 실소유자는 A이며 청구인은 명의수탁자에 불과하다고 주장하면서 그 증빙으로 본인 명의 통장 입출금 내역, 문자 송수신 내역, 녹취록을 제출하였다.

청구인은 A이 대출이자를 지급하였다고 주장하나, 통장내역에 의하면 대출 이자로 지급된 금액은 OOO원이고, 동 기간 A 명의로 입금된 금액은 OOO원에 불과하여 대출금 이자를 A이 지급하였다는 주장이 받아들여지기 어렵다고 판단된다.

청구인은 쟁점부동산의 전세보증금, 양도대금을 A이 출금하였다고 주장하였으나, 출금된 금액 중 A 명의의 계좌로 출금된 내역이 없으며, A이 출금하였다고 주장하는 출금내역의 명의인이 A과 관련되었다는 사실을 입증할 만한 증빙 자료를 제출하지 않아 A과의 연관성을 확인할 수 없다.

만약 청구인의 주장대로 A에게 출금한 사실이 있다하여도 어떤 명목으로 출금하였는지에 대한 입증책임은 청구인에게 있고, 명의신탁 약정서 또는 A이 작성한 명의신탁 확인서 등과 같은 객관적인 증빙이 있지 않은 한 명의신탁을 인정할 수 없다.

(3) 청구인 계좌의 양도대금 입금 내역은 계약서상 기재된 절차와 일치한다.

청구인과 양수인 ㈜D와 양도가액을 OOO원으로 하여 2020.3.1. 양도계약을 체결하였고, 양도가액 OOO원 중 청구인이 제출한 통장상 ㈜D로부터 2020.3.1. OOO원, 2020.6.18. OOO원, 2020.8.10. OOO원(총 합계 OOO원) 입금된 사실이 확인된다.

또한, 2020.8.10.에 쟁점부동산을 담보로 한 청구인 명의의 채권최고액 OOO원 근저당설정이 해지되었고, 동일자에 ㈜D가 채권최고액 OOO원 근저당설정된 사실이 확인되는바, 이는 일반적인 양도거래 시 발생하는 금융 거래로 보이고, 명의신탁의 혐의를 찾기 어려운 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산은 명의신탁 부동산으로서 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 위법하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.

(가) 청구인은 쟁점부동산의 명의신탁 여부와 관련하여 속기사무소에서 작성한 A과의 통화녹취록을 증빙으로 제출하였고, 그 주요 내용은 아래와 같다.

＜그림1＞ 청구인과 A의 통화녹취록 주요 내용

○○○

(나) 청구인은 A으로 추정되는 자(연락처가 ‘청약통장’으로 기재되어 있음)와 문자 등으로 연락을 주고받은 내역을 증빙으로 제출하였고, 위 문자내역에 따르면 청구인은 상대방에게 쟁점부동산의 입주안내문, 분양대금 납부안내문, 재산세 납세고지서, 이 건 양도소득세 과세예통지서 등을 송부하였음이 확인되며, 상대방은 청구인에게 이 건 계좌의 통장 사진 등을 송부하였음이 확인된다.

＜그림2＞ 청구인과 A으로 추정되는 자와의 문자 내역

○○○

(다) 청구인이 제출한 이 건 계좌의 주요 입출금내역 및 청구인이 제출한 승무표상 해당 일자의 청구인의 근무시간은 ＜표1＞에 기재된 바와 같다.

＜표1＞ 청구인이 쟁점부동산의 대출이자 지급과 관련하여 제출한 이 건 계좌의 주요 입출금 내역

○○○

＜표2＞ 청구인이 쟁점부동산의 전세보증금 및 양도대금과 관련하여 제출한 이 건 계좌의 주요 입출금 내역

○○○

(라) 청구인은 본인이 시내버스 운전기사로 재직 중이라는 청구주장과 관련하여 재직증명서를 제출하였고, 위 재직증명서에는 청구인이 2005.6.16.부터 2024.12.6.까지 시내버스 운행사원으로 재직 중이라는 내용이 기재되어 있다.

(마) 청구인이 제출한 주민등록초본에 따르면, 청구인은 2014.2.13. 경기도 OOO로 전입하였고, 2018.9.14. 경기도 OOO로 전입하였음이 확인된다.

(바) 쟁점부동산의 등기부등본에 따르면, 쟁점부동산은 2018.9.19. 매매를 원인으로 청구인의 명의로 소유권이전등기가 경료되었고, 2020.8.10. 매매를 원인으로 주식회사 D의 명의로 소유권이전등기가 경료되었다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

처분청은 쟁점부동산의 실제 소유자가 청구인이 아니라는 사실을 입증할 수 있는 구체적이고 객관적인 증빙이 없으므로 이 건 처분은 적법하다는 의견이다.

그러나, 비록 제출된 증빙자료만으로는 청구인은 쟁점부동산을 명의신탁한 것이고 쟁점부동산의 실소유자는 A이라는 청구주장을 바로 인정하기는 어렵다 하더라도, 청구인이 제출한 청구인과 A의 통화녹취록 및 문자내역에 따르면 쟁점부동산의 재산세를 A이 납부한 것으로 보이고, 쟁점부동산과 관련한 양도소득세 문제를 A이 해결하는 것으로 보이며, 이 건 계좌의 입출금 내역 및 청구인의 승무기록 등을 고려하면 청구인이 이 건 계좌의 입출금을 직접 하였다고 보기는 어려워 보이므로, A이 쟁점부동산 및 이 건 계좌를 청구인에게 명의신탁하였다는 청구주장에 신빙성이 있다고 보이는 점, 쟁점부동산의 양도대금의 최종적으로 누구에게 귀속되었는지가 불분명한 점 등에 비추어,

A과 청구인에게 쟁점부동산의 양도대금이 최종적으로 누구에게 귀속되었는지 등을 재조사하여 그 결과에 따라 쟁점부동산의 양도와 관련한 양도소득세를 부과하도록 하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령

(1) 국세기본법

제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(3) 소득세법 시행령

제155조(1세대1주택의 특례) 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않는다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택 : 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것