이유
1. 처분개요
가. 청구인은 2023.5.8. 누나 A에게 서울특별시 성북구 OOO, 전용면적 134.97㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 공유지분 100분의 40(이하 “쟁점지분”이라 한다)을 OOO원에 양도하는 계약을 체결하고, 2023.6.30. 쟁점지분의 양도에 따른 양도소득세를 ＜표1＞ 기재와 같이 신고하였다.
＜표1＞ 양도소득세 신고·경정 내역
○○○
나. 처분청은 2024.4.29.부터 2024.6.18.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과 청구인이 특수관계인에게 자산을 저가양도한 것으로 보아, 쟁점아파트 양도일(2023.5.8.)로부터 2년 이내의 기간인 2021.5.27.에 매매계약이 체결된 동일단지 내 111동 1601호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액 OOO원 중 쟁점지분 가액에 해당하는 OOO원(이하 “쟁점지분매매사례가액”이라 한다)을 서울지방국세청의 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점지분의 시가로 보았고, 처분청은 쟁점지분매매사례가액을 쟁점지분의 양도가액으로 하여 2024.10.1. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2024.12.30. 이의신청을 거쳐 2025.5.27. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제49조 제1항 단서는 평가기준일 전 2년 이내 매매사례가액을 적용할 때 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우로 제한하고 있는데, 비교대상아파트가 거래된 2021년의 경우 아파트 가격이 급등하여 정점에 치닫을 당시 존재하는 단 1건의 매매사례가액임에도 이를 23개월이 경과한 시점의 쟁점지분매매사례가액으로 결정하였다.
2017년부터 2022년까지 정부는 22회에 거쳐 부동산 가격규제정책을 연속적으로 발표하여 그 효과로 인하여 아파트 가격이 급락하는 추세였고, 청구인이 쟁점아파트를 매매한 시점인 2023년은 부동산 가격규제정책에서 안정화 정책으로 전환될 시기였으며 양도일이 속하는 2023년 당시 서울의 아파트 가격은 가파르게 떨어지고 있었다.
한국부동산원의 월별 전국주택가격 동향보고서 중 서울매매가격지수 변동률(2021년 5월 및 2023년 5월) 및 KB월간 통계자료를 보면 2021년 5월부터 2023년 5월까지의 서울 아파트 가격 변동은 굉장한 차이가 있는 것을 확인할 수 있다. 즉 당해재산의 매매일자인 2023.5.8.과 비교대상아파트의 매매계약일인 2021.5.27.은 가격변동이 심하게 있다는 점을 알 수 있다.
한국부동산원 공동주택 실거래가격지수(2021년 5월, 2023년 5월)에 의하더면 2021년에는 179.1p.였으나, 2023년 5월에는 155.8.p.로 23.3p.의 상당한 차이가 있는 것을 확인할 수 있다.
쟁점아파트와 비교대상아파트의 공동주택가격이 2021년 대비 2023년에 약 20% 정도 감소하였다.
＜표2＞ 공동주택가격
○○○
이와 같은 내용들을 종합하여 보았을 때, 2021.5.27.과 2023.5.8. 사이에 실거래가격지수가 23.3p. 감소하였고 공동주택가격도 19.73%나 하락하여 아파트 가격이 급락하는 추세에 있었다는 것을 확인할 수 있다.
원칙적으로 시가는 법령이 정한 평가기간 내에서 찾아야 하고, 예외적으로 가격변동의 특별한 사정이 없음을 전제로 평가기간을 확대할 수 있는 것이므로, 이 건과 같이 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우에는 평가기간을 확대할 수 없고 따라서 매매계약일로부터 23개월 전에 해당하는 2021.5.27. 쟁점지분매매사례가액을 쟁점지분의 시가로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 위법하다.
나. 처분청 의견
쟁점지분매매사례가액 OOO원은 매매계약일이 평가기준일 전 2년 이내의 기간에 있고, 서울지방국세청 평가심의위원회에서 인정한 바와 같이 매매계약일과 양도일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없으므로 상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 양도일 현재 쟁점지분의 시가로 보는 것이 타당하다.
매매계약일과 양도일 사이에 쟁점아파트에 가격변동의 특별한 사정이 있었는지 여부에 대하여 살펴보면, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 쟁점아파트는 가격변동을 일으킬 만한 주택의 리모델링 등 재산의 형태 변경이 없으며, 이용 상태 등에 동일성이 유지되고, 재건축, 부동산 개발호재 등 주위 환경의 새로운 변화 등이 확인되지 않고, 서울지방국세청 평가심의위원회에서도 비교대상아파트의 매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 인정되어 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점지분의 시가로 보는 것이 타당하다고 결론을 내린 점 등에 비추어 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 보기 어렵다.
청구인은 쟁점지분의 양도일과 비교대상아파트의 매매계약일 사이 아파트의 가격이 급락하는 등 가격변동의 특별한 사정이 있었으므로 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점지분의 시가로 보아서는 안된다고 주장하나, 청구인이 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 제시한 한국부동산원 월별 전국주택가격 동향보고서, KB은행의 월간통계자료 전국매매가격증감률, 한국부동산원의 공동주택 실거래가 가격지수 등은 해당 기간에 매매된 부동산에 대한 ‘시세 추이의 통계자료’일 뿐이고 제출된 자료만으로 쟁점지분의 양도일과 비교대상아파트의 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어렵다.
그 외에 청구인이 제시한 공동주택가격은 국토교통부의 2020년 11월 부동산 공시가격 현실화 계획에 따라 시세 변화 및 현실화율 인상분이 포함된 것이고, 2022년 11월 공시가격 현실화 수정계획(2020년 수준으로 현실화율 하향)을 통해 현실화율이 변경되는 등 공시가격이 시가를 적절하게 반영하였다고 볼 수 없으므로 공동주택가격 상승률만으로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어려운 측면이 있다.
따라서 매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보아 비교대상아파트의 매매사례가액인 OOO원을 쟁점지분의 시가로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
평가심의위원회의 결정에 따라 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점지분의 시가로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 2023.5.8. 누나 A에게 쟁점지분을 OOO원에 양도하는 계약을 체결하고, 2023.6.30. 쟁점지분의 양도에 따른 양도소득세를 위 ＜표1＞ 기재와 같이 신고하였다.
(2) 처분청은 ① 평가기간 내 유사매매사례가액이 존재하지 않고, ② 평가기준일 전 2년 내에 기준시가가 동일한 비교대상아파트의 매매가액 OOO원이 존재함에 따라 이 중 쟁점지분매매사례가액에 해당하는 OOO원이 쟁점지분의 시가로 인정받을 수 있는지 여부에 대하여 2024.5.7. 서울지방국세청 평가심의위원회에 심의를 의뢰하였다.
○ 비교대상아파트의 매매계약일(2021.5.27.)은 쟁점지분 평가기준일(2023.5.8.) 전 2년 이내의 가격으로 시가로서 적정함
○ 비교대상아파트는 쟁점아파트와 동일단지에 위치해 있고, 면적도 동일한 주택으로 평가기준일 당시 면적 및 공동주택가격의 차이가 없는 물건 중 평가기준일 전 2년 이내에 존재하는 매매사례가액에 해당함
○ 쟁점아파트 부동산의 기준시가는 해마다 꾸준히 상승하는 추세이나 그 외에 가격변동을 일으킬만한 주택의 리모델링 등 재산의 형태변경이 없으며, 이용상태 등에 동일성이 유지되고 있어 가격변동의 특별한 사유 없음
(3) 서울지방국세청 평가심의위원회는 2024.6.20. 다음과 같이 심의결과를 통보하였다.
처분청이 심의 신청한 쟁점지분매매사례가액 OOO원은 매매계약일이 평가기준일 전 2년 이내의 기간에 있고, 매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로, 상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 양도일 현재 양도재산의 시가로 보는 것이 타당함
(4) 국세청 전산에서 확인되는 유사매매가액은 다음과 같다.
＜표3＞ 유사매매가액
○○○
(5) 청구인은 비교대상아파트 매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 존재한다고 주장하며 다음과 같은 자료를 제출하였다.
(가) 한국부동산원의 월별 전국주택가격동향보고서 중 서울매매가격지수 및 변동률(2021년 5월, 2023년 5월)
○○○
(나) KB국민은행 월간통계자료 전국매매가격 증감률(2021년 5월, 2023년 5월)
○○○
(다) 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수(2021년 5월, 2023년 5월)
○○○
(6) 2020년부터 2024년까지 쟁점아파트의 공동주택가격 변동내역은 ＜표4＞와 같다. 비교대상아파트의 매매계약일(2021.5.27.)부터 쟁점아파트 양도일(2023.5.8.)까지 공동주택가격 변동율은 19.7% 하락한 것으로 나타난다.
＜표4＞ 공동주택가격 변동 내역
○○○
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보아 비교대상아파트 매매가액에 따른 쟁점지분 매매사례가액인 OOO원을 쟁점지분의 시가로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이나, 「소득세법」 제101조 제1항에 의하면 납세의무자의 행위 또는 계산이 그의 특수관계자와의 거래로 인하여 양도소득세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 행위 또는 계산과 관계없이 해당 자산의 시가를 양도가액으로 하여 양도소득금액을 계산하는 것이고, 저가양도에 해당하는 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”는 시가와 거래가액의 차액이 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상이거나 3억원 이상인 경우를 의미하는 것이며, 이 경우 시가는 상증세법 제60조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액을 말한다.
또한 상증세법 시행령 제49조 제1항은 평가기간을 벗어난 매매사례가액의 경우 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되어 평가심의위원회의 심의를 거친 경우에는 그 매매사례가액을 당해 재산에 대한 시가로 평가할 수 있다고 규정하고 있으므로, 원칙적으로 시가는 법령이 정한 평가기간 내에서 찾아야 하고 예외적으로 가격변동의 특별한 사정이 없음을 전제로 그 평가기간을 확대할 수 있다 할 것이다.
한국부동산원 공동주택 실거래가격지수 및 KB국민은행 월간통계자료 등에 의하면, 비교대상아파트 매매계약일(2021.5.27.)과 평가기준일(2023.5.8.) 사이에 쟁점아파트 가격이 급락하는 추세에 있었고, 실거래가격지수가 23.3p. 감소하였으며, 공동주택가격도 19.73%나 하락한 사실이 확인되는바 이 건의 경우 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우로 보이고, 관련 법령에 따르면 이러한 경우에는 평가기간을 확대할 수 없으므로 따라서 매매계약일로부터 23개월 전에 해당하는 2021.5.27. 쟁점지분매매사례가액을 쟁점지분의 시가로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
따라서 이 건의 경우 쟁점지분의 양도가액을 상증세법 제61조 제1항 제4호에 따른 공동주택가격의 100분에 40에 상당하는 가액으로 보아, 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
＜별지＞ 관련 법령
(1) 소득세법
제101조[양도소득의 부당행위계산] ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령
제167조[양도소득의 부당행위 계산] ③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 각 호 외의 부분 본문 중 "평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간"으로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법
제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우
(4) 상속세 및 증여세법 시행령
제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
제49조2[평가심의위원회의 구성 등] ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가 인정
(5) 상속세 및 증여세법 시행규칙
제15조[평가의 원칙 등] ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산